ZRB
Zeitschrift für Recht des Bauwesens

ISSN 2227-7862(Print)
ISSN 2309-7558 (Online)
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Wohnungseigentümergemeinschaften ermöglichen oft nur wenigen Miteigentümern auch das ausschließliche Nutzungsrecht an einer Garagenbox oder einem Stellplatz in einem eigenen Garagengebäude. Es liegt nahe, dass sich die anderen Wohnungseigentümer an den Kosten für die Erhaltung, Reparatur und Verbesserung des Garagengebäudes nicht beteiligen wollen. Der folgende Beitrag untersucht die rechtlichen Möglichkeiten einer diesbezüglichen Kostenabwälzung allein auf die Garagen-Wohnungseigentümer.

In der Praxis kommt es dem Vernehmen nach recht häufig vor, dass die Parteien eines Werkvertrages eine sogenannte Schwarzgeldabrede treffen. Durch die „Steuerersparnisse“ können dabei vom Werkunternehmer (bei gleichen oder sogar höheren Gewinnen) geringere Entgelte verlangt werden. Dieser Beitrag nimmt eine aktuelle und in Deutschland viel beachtete Entscheidung des BGH Siehe die aktuelle Entscheidung BGH 1.8.2013, VII ZR 6/13, IBR 2013, 3437 (Peters) = BeckRS 2013, 13275; abgedruckt im Judikaturteil dieser Ausgabe der ZRB. zum Anlass, am Beispiel der gesetzlichen Gewährleistung die zivilrechtlichen Konsequenzen von Schwarzgeldabreden zu beleuchten.

Der Abhandlung „Fortschreibung des Vertrages auf dessen Preisgrundlagen“ seien noch ein paar betriebswirtschaftliche Binsenweisheiten nachgereicht, die im juristischen Diskurs völlig unbekannt zu sein scheinen.

Nach ständiger Rechtsprechung haftet der Händler – und dem grundsätzlich gleichgestellt der Werkunternehmer – dem Käufer gegenüber nur für die Erfüllung der ihn selbst treffenden Pflichten. Er haftet jedoch nicht für jedes Verschulden des Produzenten, weil der Erzeuger in der Regel nicht als Erfüllungsgehilfe des Händlers anzusehen ist. Nur dann wenn ein Werkunternehmer nach der vertraglichen Absprache nicht nur eine bestimmte Werkleistung zu erbringen, sondern dafür auch ein nach deren Zweck erforderliches und geeignetes Produkt eines selbständigen und weisungsfreien Dritten bereitzustellen hat und er diesen Dritten unmittelbar in die Erbringung der werkvertraglichen Erfüllungshandlung einbezieht, bedient er sich dieses Dritten zur Erfüllung einer Leistungspflicht und haftet daher auch für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Verjährungsfrist des § 1489 ABGB beginnt nach ständiger Judikatur in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem dem Geschädigten sowohl der Schaden und die Person des Schädigers als auch die Schadensursache bekannt geworden sind. Die Kenntnis muss den ganzen anspruchsbegründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch jene des Ursachenzusammenhangs zwischen dem Schaden und einem bestimmten, dem Schädiger anzulastenden Verhalten, in Fällen der Verschuldenshaftung daher auch jener Umstände, aus denen sich das Verschulden des Schädigers ergibt.

Klageberechtigt ist jeder Wohnungseigentumsbewerber, der über eine schriftliche Zusage eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts durch einen Wohnungseigentumsorganisator verfügt und die ihm gegenüber dem Wohnungseigentumsorganisator obliegenden Verbindlichkeiten erfüllt hat. Passiv legitimiert ist der Eigentümer der Liegenschaft, auf die sich die Zusage des Wohnungseigentumsbewerbers bezieht. Steht die Liegenschaft im Miteigentum, sind alle Miteigentümer passiv legitimiert. Klagegrund als materiell-rechtliche Grundlage der Klage ist die Säumigkeit des Wohnungseigentumsorganisators, die sich am Maßstab des objektiven Verzugs orientiert und vom Wohnungseigentumsbewerber nach allgemeinen Grundsätzen zu beweisen ist. Das Klagebegehren hat die selbständigen Wohnungseigentumsobjekte in einer für das Grundbuch ausreichenden Bestimmtheit zu nennen.

Eine vom Bürgen eigenhändig unterschriebene Bürgschaftserklärung, die er dem Gläubiger per Telefax übermittelt, erfüllt die Voraussetzungen des Formgebots des § 1346 Abs 2 ABGB.

Ein Leistungsbegehren auf „ewige Rente“ lässt keinen Feststellungsbedarf für künftige Schäden offen. Schmutz auf der Fassade oder (vermehrte) Reinigungskosten sind keine „Schäden der Fassade“.

Bei Unterbleiben der (vollständigen) Werkausführung muss der klagende Werkunternehmer seine Leistungsbereitschaft, das Unterbleiben infolge von Umständen auf Seiten des Bestellers und die Höhe seines Anspruchs behaupten und beweisen. Der Einwand der mangelnden Fälligkeit ist unbeachtlich, wenn bei fehlerhafter Abrechnung oder bei entsprechenden Behauptungen zu objektiv verständlichen Abrechnungsschwierigkeiten vor allem aufgrund von Mitwirkungspflichten des Bestellers der Rechnungspflichtige die Abrechnungsmängel im Zuge des Rechtsstreits über seine Entgeltansprüche behebt. Bei einem unberechtigten Vertragsrücktritt muss der auf Entgelt klagende Werkunternehmer trotz Vereinbarung eines Pauschalwerkvertrags eine Abrechnung erstellen. Eine Verdeutlichung bzw Vervollständigung der Abrechnung des Werkunternehmers kommt im Prozess nur zur Behebung konkreter, objektiv verständlicher Abrechnungsmängel in Betracht.

§ 1 Abs 2 Nr 2 SchwarzArbG enthält das Verbot zum Abschluss eines Werkvertrages, wenn dieser Regelungen enthält, die dazu dienen, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. Das Verbot führt jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages gemäß § 134 BGB, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Mängelansprüche des Bestellers bestehen in diesem Fall grundsätzlich nicht.