WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Der zunehmende Kostendruck im Bauträgergeschäft mag für manche Bauträger einen Anreiz darstellen, einzelne Vertrags- und Sicherungspflichten aus dem BTVG „auszulagern“. Der folgende Beitrag befasst sich mit den rechtlichen Folgen von zwischen Bauträger und Professionisten vereinbarten Eigentumsvorbehalten.

Der OGH hat in der Entscheidung zu 2 Ob 187/15m formale Aspekte der Abtretung von Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüchen nach § 16 BTVG im Bereich des Wohnungseigentums behandelt. Neben den darin vom 2. Senat getroffenen Aussagen stellen sich aber in der Praxis noch weitere bis dato auch literarisch nicht aufgearbeitete Fragen, denen im folgenden Beitrag nachgegangen werden soll.

Es entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers, die Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG auf die von ihm entgeltlich bereit gestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst dabei auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, dh den Austausch einer irreparabel defekten durch eine gleichwertige neue Anlage. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach und nimmt der Mieter diese Maßnahme selbst vor, erstreckt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters zweifellos auf die neue Anlage, weil das vom Mieter installierte Wärmebereitungsgerät nur das alte, bei Mietbeginn mitübergebene substituiert hat. Eine wesentliche, mitzinsrechtlich relevante Verbesserung eines Wärmebereitungsgerätes durch den Mieter (hier: Ersatz der bestehenden Ölheizung und des vorhandenen Warmwasserboilers durch eine Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung) ist jedoch dem erstmaligen Einbau einer Heizung gleichzustellen, sodass diese neue Anlage nicht als „mitvermietet“ anzusehen ist.

Die Berücksichtigung der Investitionskosten für Energieeffizienzmaßnahmen des Vermieters ist mit dem in § 16 Abs 2 MRG geregelten Zu- und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht zu vereinen, weil dieses sich nicht an tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung, also auf den konkreten Wohnwert für den Mieter, abstellt. Nichts anderes hat für eine Betriebskostenersparnis als Folge der thermischen Sanierung zu gelten. Ein linearer Wert, der durch einen Vorher-Nachher-Vergleich berechnet wird, bringt nicht zum Ausdruck, inwieweit der Wohnwert gegenüber einer Normwohnung erhöht wird.

Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung in einem Althaus, die nach § 2 Abs 1 RichtWG über eine Küche verfügt. Die Auffassung, dabei handle es sich nicht um eine Küche, die bloß auf den Gang entlüftet werde, ist jedenfalls nicht unvertretbar und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall. Ein Abschlag von 2 % ist daher nicht zu beanstanden.

Bei der dreimonatigen Anfechtungsfrist nach § 29 Abs 1 WEG 2002 handelt es sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, für deren Beginn der Tag des Hausanschlags maßgeblich ist. Dazu ist es nicht ausreichend, wenn sich der Antragsteller zwar im Rubrum seines verfahrenseinleitenden Antrags auf § 29 WEG 2002 bezieht, ein einschlägiges Sachvorbringen aber erstmals nach Fristablauf in der Tagsatzung erstattet.

Ein vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel iSd § 32 Abs 2 WEG kann nicht bloß in Prozentsatzverschiebungen bestehen, sondern auch in einer den Wohnungseigentümer unmittelbar treffenden Kostentragungspflicht. Eine von allen anderen Wohnungseigentümern getroffene Vereinbarung, mit der sich ein Wohnungseigentümer zu einer bestimmten, konkret bezifferten Beitragsleistung verpflichtet, wäre daher als (Abänderung der im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen) Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels zu qualifizieren und unter § 32 Abs 2 WEG zu subsumieren. Als solche bedürfte sie daher zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform und sie wäre auch frühestens für die ihrem Abschluss nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam. An dem Schriftformerfordernis ändert auch der Umstand nichts, dass die Vereinbarung der Klärung der Auseinandersetzung um die strittige Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers gedient hat und daher als Vergleich iSd § 1380 ABGB zu qualifizieren sein mag. Nach ganz hA bestehen zwar für den Vergleich an sich keine Formvorschriften; enthält der Vergleich aber Verpflichtungen, die formbedürftig sind, so erstreckt sich die Formpflicht auch auf ihn.

§ 6 BTVG schränkt das Recht des Bauträgers ein, vertraglich Rücktrittsrechte zu vereinbaren; gesetzliche Rücktrittsrechte etwa wegen Verzugs des Erwerbers bleiben unberührt.

Im Erlagsverfahren hat das Erlagsgericht den Erlagsantrag nur auf seine Schlüssigkeit hin zu prüfen. Bei mehreren Forderungsprätendenten ist der Gerichtserlag durch den Schuldner dann berechtigt, wenn für diesen objektive Schwierigkeiten bestehen, in Ansehung seiner Leistung den Berechtigten zu erkennen. Forderungsprätendent ist derjenige, der Anspruch auf die Leistung, die der Schuldner zu erbringen hat, erhebt. Eine Unklarheit der Rechtslage kann ebenso ein Grund zum Erlag sein wie auch wenn aufgrund verschiedener Ansprüche die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme des Schuldners durch unterschiedliche Prätendenten besteht. Nach § 9 Abs 3 BTVG muss zu Gunsten des Erwerbers der Liegenschaftsanteile – aufgrund der Vereinbarung zwischen dem Hypothekargläubiger und dem Bauträger – die Lastenfreistellung des erworbenen Liegenschaftsanteils gesichert sein. Bei Vornahme der grundbücherlichen Sicherstellung muss eine geeignete Freistellungsverpflichtung des Hypothekargläubigers vorhanden sein, die tauglich und durchsetzbar sein muss und nicht etwa an weitere Bedingungen geknüpft werden darf. Letztlich muss eine grundbuchsfähige Freistellungserklärung vorliegen.

Die Schenkung eines Wohnungsgebrauchsrechts ohne dessen wirkliche Übergabe bedarf nach § 1 Abs 1 lit d NotAktG eines Notariatsakts. Bei der Einräumung einer Dienstbarkeit kommt für die wirkliche Übergabe iSd § 943 ABGB unter anderem die tatsächliche Gestattung der Ausübung dieses Rechts in Betracht. Essentielles Merkmal eines Schenkungsvertrags ist die wesentliche Absicht einer unentgeltlichen Zuwendung. Die Schenkungsabsicht fehlt, wenn der Geschenkgeber die Sache in Erfüllung einer Verbindlichkeit überlässt. Im Grundbuchsverfahren muss das Einverständnis über die (teilweise) Unentgeltlichkeit aus den beigebrachten Urkunden hervorgehen. Fehlt ein ausreichender Anhaltspunkt für das Vorliegen eines Schenkungswillens, ist von einem entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen. Die Schenkungsabsicht fehlt bei Einräumung des Wohnungsgebrauchsrechts zugunsten des Geschenkgebers. Wenngleich das Wohnungsgebrauchsrecht nach dem Wortlaut der Grundbuchsurkunde unentgeltlich eingeräumt wurde, so schließt die Unentgeltlichkeit einer Servitutsbestellung eine Schenkungsabsicht jedoch nicht zwingend ein. Wohnungsgebrauchs- oder Wohnungsfruchtgenussrechte, die zugunsten des Übergebers oder Schenkers vorbehalten bleiben, sind nicht als Gegenleistung, sondern als Wertminderung zu werten. Als Gegenleistung ist nur eine aus dem Vermögen des Übernehmers erbrachte Leistung zu veranschlagen, nicht daher der Vorbehalt von Nutzungen oder sonstigen Befugnissen eines Eigentümers, die dem Übergeber kraft seines Eigentums zustanden und die er sich zum Teil über den Übergabszeitpunkt hinaus vorbehält. Die Übernahme sämtlicher Kosten für das ordnungsgemäße Bewohnen des vom Wohnungsgebrauchsrecht umfassten Objekts durch den Geschenknehmer indiziert keine Schenkungsabsicht, soweit das Wohnungsgebrauchsrecht betroffen ist. Diese Verpflichtung bewirkt lediglich eine höhere Belastung der Geschenknehmer und verringert damit den Schenkungswert der Liegenschaft.

Die Tätigkeiten eines deutschen Konsularbeamten im Zusammenhang mit der Beglaubigung von Urkunden, die in Österreich errichtet wurden, müssen in irgendeiner Weise einen Bezug zu deutschen Interessen haben, um in Ausübung dieses Amtes zu erfolgen. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die Errichtung der Urkunde im Ausland (Österreich) mit dem Ziel der Verwendung im Rechtsverkehr des Entsendestaats (Deutschland) erfolgte. Trifft dies zu, liegt auch der geforderte Bezug zu deutschen Interessen vor und die von einem Konsularbeamten unter Berufung auf § 10 Abs 1 deutsches Konsulargesetz vorgenommene Beglaubigung wird dann bei Verwendung im innerstaatlichen (deutschen) Rechtsverkehr der eines (deutschen) Notars gleichzuhalten sein. Die Beglaubigung von Unterschriften auf der von österr Staatsbürgern im (österr) Inland errichteten und zur ausschließlichen Verwendung im (österr) Inland bestimmten Privaturkunde ohne jeden deutschen Interessenbezug wird hingegen materiell nicht in Ausübung des konsularischen Amtes vorgenommen. In einem solchen Fall kann das aus § 31 Abs 1 GBG folgende Erfordernis der Unterschriftenbeglaubigung durch einen österr Notar (ein österr Gericht) nicht im Wege des § 10 deutsches Konsulargesetz iVm Art 4 des zwischen der Republik Österreich und der Bundesrepublik Deutschland geltenden Beglaubigungsvertrags umgangen werden.

Die Abschreibung einzelner Bestandteile eines Grundbuchskörpers ist eine Sachverfügung iSd § 828 Abs 1 ABGB und bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Teilhaber. § 3 Abs 1 LiegTeilG, der sich seinem Wortlaut nach auf alle Personen bezieht, für die dingliche Rechte an dem Grundbuchskörper bücherlich eingetragen sind, ist daher teleologisch zu reduzieren. Es ist zwischen Miteigentümern und sonstigen Buchberechtigten zu differenzieren; für Miteigentümer gilt die darin normierte, der materiell-rechtlichen Regelung des Miteigentums widersprechende Befreiung von der Zustimmungspflicht nicht. Der erkennende Senat hält daher die in seiner älteren Judikatur vertretene Auffassung nicht weiter aufrecht. Zur Abschreibung einzelner Bestandteile eines Grundbuchskörpers ist vielmehr die Zustimmung aller Miteigentümer auch dann notwendig, wenn für das Trennstück eine neue Einlage eröffnet wird und die Eigentumsrechte der Miteigentümer in diese neue Einlage übertragen werden.

Zur Stammfassung des § 30 EStG 1988 wird in den ErläutRV ausgeführt, dass die Steuerbefreiung auch für den „Grundanteil bzw den Grund gelte, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist“. Die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 ist daher dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim „Grund und Boden“ in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist“. Nur in diesem Ausmaß erstreckt sich die Steuerbefreiung auch auf den mitveräußerten „Grund und Boden“. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung.