WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/30/7-8

Der vorliegende Beitrag will einen Überblick über die jüngere Judikaturentwicklung zu § 838a bieten. Kritisch soll überprüft werden, ob die E der letzten – etwa fünf – Jahre im Einklang mit der älteren Rsp zur genannten Bestimmung und den im Schrifttum entwickelten Grundsätzen stehen.

Feststellungsanträge nach § 37 MRG setzen grundsätzlich ein Feststellungsinteresse voraus. Nur dann, wenn die Klärung der (hier:) zulässigen monatlichen Nettobetriebskostenpauschalrate nur noch von rein theoretischer Bedeutung wäre, wäre das Rechtsschutzbedürfnis abzulehnen. Die monatliche Nettobetriebskostenpauschalrate stellt einen Mietzinsbestandteil dar. Für die selbständige Rückforderung zu viel gezahlter Mietzinse steht – ungeachtet der Möglichkeit, gem § 37 Abs 4 MRG, der die Zulässigkeit des Rechtswegs für derartige Ansprüche berührt, einen Rückzahlungstitel zu schaffen – nur der streitige Rechtsweg zur Verfügung. Das gilt auch für das Begehren auf Rückforderung zu viel geleisteter Pauschalraten. Seit dem Inkrafttreten des wohnrechtlichen AußerstreitbegleitG (mit 1.1.2005) ist die Unterbrechung wegen eines anhängigen Außerstreitverfahrens nach § 190 ZPO der Beurteilung des Gerichts überlassen, das nach Zweckmäßigkeitserwägungen zu entscheiden hat. Auch ohne Unterbrechung wird jedoch eine Bindung des Streitrichters an die im Außerstreitverfahren rechtskräftig entschiedene Vorfrage (hier: Höhe der monatlichen Pauschalrate) angenommen. Zwischen der Möglichkeit, in Verbindung mit einem in das Außerstreitverfahren verwiesenen Feststellungsantrag einen Rückforderungstitel nach § 37 Abs 4 MRG zu erhalten, und der Geltendmachung des Anspruchs mit einer selbstständigen Klage, besteht echte Konkurrenz. Das rechtliche Interesse geht damit nicht schon mit der Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verloren. Es liegt vielmehr im Belieben des Rückfordernden, zunächst einen (Feststellungs-)Antrag im Außerstreitverfahren zu stellen oder diese Voraussetzung als Vorfrage der Beurteilung im Rückforderungsprozess zu überlassen. Sind daher allfällige Rückforderungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung noch nicht verjährt, sind Fragen nach der zulässigen monatlichen Pauschalrate keineswegs von rein theoretischer Natur, bloß weil bereits eine Jahresabrechnung vorliegt.

Bei der Prüfung der Frage, ob die Vermietung im Rahmen des Betriebs des Verkehrsunternehmens des Vermieters erfolgte, ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellen. Wesentlich ist, ob die Vermietung nach dem Bestandzweck an sich in den Geschäftsbereich des Verkehrsunternehmens fiel und tatsächlich von diesem zu diesem Zweck („im Rahmen des Betriebs“) vermietet wurde. Eine „außerbetriebliche“ oder „zufällige“ Vermietung – etwa selbst nicht benötigter Räumlichkeiten – durch eines der in § 1 Abs 2 Z 1 MRG angeführten Unternehmen fällt dagegen in den Anwendungsbereich des MRG. Damit ist klargestellt, dass es nicht nur einer auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellenden objektiven Prüfung bedarf, ob der Bestandzweck an sich in den Geschäftsbereich des Verkehrsunternehmens fiel, sondern auch einer solchen, ob dies damals der Absicht des Verkehrsunternehmens entsprach; wäre doch sonst keine Abgrenzung von „zufälligen“ Vermietungen erforderlich.

Ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG vorliegt, entscheidet die Verkehrsauffassung. Neben den höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten dürfen keine weiteren, einer selbstständigen Vermietbarkeit zugänglichen Räume bestehen. Bestehen daher bereits zwei selbstständig vermietete Wohnungen bzw Geschäftsräumlichkeiten, kommt es nur noch darauf an, ob daneben noch weitere, einer selbstständigen Vermietung zugängliche Räume bestehen. Der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG greift schon dann nicht, wenn die zusätzlichen Räume selbstständig vermietbar sind. Ob sie dafür einer Sanierung bedürfen, ist unerheblich, weil die Anforderungen an einen Mietgegenstand iSd MRG nicht all zu hoch sind.

Die Rsp billigt eine nachträgliche Änderung des Verteilungsschlüssels in berichtigender Auslegung des § 17 MRG aus der Erwägung, dass dem Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, aus Billigkeitsgründen allein das Übermaß unter Abweichung vom allgemeinen Betriebskostenschlüssel auferlegt wird. Den Billigkeitserwägungen für die Durchbrechung der Verteilungsgrundsätze des § 17 MRG liegt zugrunde, dass das von einem Mieter verursachte Übermaß an Betriebskosten nicht von allen Mietern, sondern nach dem Verursacherprinzip getragen werden soll. Die Belastung der übrigen Mieter mit dem von einem einzelnen Mieter verursachten unverhältnismäßig hohen Aufwand soll vermieden werden. Für den Fall einer geringeren Nutzung (und damit einhergehend eines geringeren Verbrauchs von Betriebskosten) wurde aber bereits mehrfach ausgesprochen, dass am allgemeinen Betriebskostenschlüssel festzuhalten ist. Dem Fall einer geringeren Nutzung ist die aus der unterschiedlichen Art der Nutzung resultierende niedrigere Versicherungsprämie gleichzuhalten.

Bei der Nutzflächenermittlung von Wohnungen mit schrägen Wänden und Dachschrägen ist nur die Bodenfläche und nicht die Raumhöhe zu berücksichtigen, hat doch die Ermittlung der Naturmaße in Höhe des Fußbodens zu erfolgen. Jener Bereich, der eine Raumhöhe von unter 1,50 m aufweist, kann als Stauraum genützt werden. Diese Art der Nutzflächenermittlung führt gerade für ob ihrer Lage im Haus regelmäßig besonders begehrte Dachgeschosswohnungen auch zu keiner verfassungsrechtlich bedenklichen Überschreitung des dem Gesetzgeber im Rahmen der Wohnungspolitik zustehenden Gestaltungsspielraums.

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört im Lichte des § 16 Abs 2 Z 2 WEG jedenfalls die sog „Außenhaut“, aber auch die zwischen zwei Geschoßen eingezogene Decke, jedenfalls wenn sie eine Außenbegrenzung des Bestandobjekts bildet oder ihr sonst eine für das Gebäude tragende Funktion zukommt. Handelt es sich bei den im Souterrain befindlichen Räumen, die unterhalb der Wohnung im Hochparterre liegen, um Kellerräume, die ohne Inanspruchnahme von in ausschließlicher Nutzung anderer Miteigentümer stehender Teile aus erreicht werden konnten, und damit um Zubehör-WE gem § 2 Abs 3 WEG 2002, kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Trenndecke das eigentliche WE-Objekt, dem diese Räumlichkeiten rechtlich zugeordnet sind, abgrenzt und damit eine Außenbegrenzung der Wohnung bildet. Als Außenbegrenzung ist die Trenndecke nach ganz einheitlicher Auffassung aber schon begrifflich nicht Bestandteil des WE-Objekts, sondern allgemeiner Teil des Hauses.

Als dingliches Recht stellt das Wohnungseigentum auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab. Unter Liegenschaft ist stets ein gesamter, einheitlicher Grundbuchskörper zu verstehen. Das WE-Objekt muss sich daher zur Gänze auf ein und derselben Liegenschaft befinden. Ein „grenzüberschreitendes Wohnungseigentum“ war nach dem WEG 1975 und ist auch unter dem Regime des WEG 2002 nicht möglich. Eine Garage, soll sie ein WE-taugliches Objekt darstellen, muss daher innerhalb der Grundstücksgrenzen baulich abgetrennt sein. Auch die seit dem WEG 2002 mögliche Begründung von WE für die Eigentümerpartnerschaft setzt voraus, dass diese Eigentümer je eines halben Miteigentumsanteils sind und damit Miteigentum am selben Grundbuchskörper haben.

Gem § 5 Abs 3 WEG 2002 idF der WRN 2015 erstreckt sich die Eintragung des WE an einem WE-Objekt auch auf dessen Zubehörobjekte nach § 2 Abs 3 WEG 2002, soweit sich deren Zuordnung zum WE-Objekt aus dem WE-Vertrag (§ 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002) oder der gerichtlichen Entscheidung (§ 3 Abs 1 Z 2 bis 4 WEG 2002) jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt. Diese Bestimmung gilt auch für Eintragungen, die vor dem Inkrafttreten am 1.1.2015 vorgenommen wurden (§ 58c Abs 1 WEG 2002). Aufgrund der Neufassung des § 5 Abs 3 WEG 2002 ist also für die sachenrechtlich wirksame Begründung und Existenz von Zubehör-WE an solchen Objekten eine eigene Eintragung der Zubehörobjekte in das Grundbuch nicht erforderlich. Die Erstreckung der Eintragung des WE an einem WE-Objekt auch auf die diesem Objekt zugeordneten Zubehörobjekte setzt allerdings voraus, dass sich dieses aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden eindeutig ergibt. Mangelt es an einer solchen Zuordnung oder ist diese Zuordnung zweifelhaft oder widersprechen diesbezüglich die Urkunden einander, so erstreckt sich die WE-Begründung am Hauptobjekt nicht auch auf die als Zubehör (bloß) intendierten Nebenflächen oder -räumlichkeiten; in diesem Fall entsteht daher kein Zubehör-WE; die fraglichen Flächen und Räume bleiben allgemeine Teile der Liegenschaft. Unter Hinweis auf den Wortlaut des § 5 Abs 3 WEG 2002 und die ErläutRV wird auch im Schrifttum einhellig hervorgehoben, dass Voraussetzung der Erstreckung der Eintragung des WE auf das Zubehörobjekt dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die WE-Begründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung ist, daher pauschale Hinweise (auf die Art des Zubehörs) ohne weitere Individualisierung nicht genügen, diese Objekte vielmehr in irgendeiner Form planlich oder sonst wie näher zu spezifizieren, also gem dem sachenrechtlichen Spezialitätsgrundsatz eindeutig zu umschreiben sind.

Wenn Maßnahmen ausschließlich allgemeine Teile betreffen, ist zur Abgrenzung zwischen Verwaltung und Änderung nach § 16 Abs 2 WEG und für die WE-rechtliche Verteilung der Kompetenzen danach zu differenzieren, ob eine Maßnahme im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse gelegen ist. Dient die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen, kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft und damit der Mehrheit zu, der Einzelne ist auf seine Minderheitsrechte verwiesen. Dient sie dagegen der Umsetzung bloß individueller Interessen, bedarf es nach § 16 Abs 2 WEG der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer.

Ein außerhalb der Anfechtungsfrist des § 24 Abs 6 WEG vorgebrachter (weiterer) formeller Anfechtungsgrund ist verfristet und unbeachtlich, auch wenn die Anfechtung fristgerecht nicht nur wegen inhaltlicher, sondern auch wegen formeller Mängel erfolgte.

In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG hat der ASt die Änderungen sowie die Art und Weise ihrer Durchführung in seinem Antrag so genau zu beschreiben, aber auch das Ansuchen um Baubewilligung und die diesem anzuschließenden Beilagen derart abzufassen, dass das Vorliegen der privatrechtlichen Voraussetzungen der Duldungspflicht und Zustimmungspflicht der übrigen Miteigentümer iSd § 16 Abs 2 WEG verlässlich beurteilt werden kann. Ein Antrag darf allerdings nicht mangels Bestimmtheit abgewiesen werden, ohne dem ASt vorher nach Erörterung der Sach- und Rechtslage Gelegenheit zu geben, seinen Antrag (etwa durch Vorlage eines konkreten Bauansuchens) entsprechend zu modifizieren und/oder zu vervollständigen.

Der Rechtsmittelverzicht des Verlassenschaftskurators im Verfahren über die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der verlassenschaftsgerichtlichen Genehmigung.

Nach bereits vorliegender Rsp zu nicht WE-tauglichen Räumen soll jedenfalls dann die Begründung von WE an der Liegenschaft nicht insgesamt und abschließend nichtig sein, wenn künftig eine rechtskonforme Gestaltung (Zuordnung des Abstellraums einem WE-Objekt als Zubehör) keine geänderte Summe der Nutzwerte/der Mindestanteile verlangt. In diesem Fall soll bis zur neuen rechtskonformen vertraglichen Gestaltung das „WE“ am betroffenen Raum als schlichtes Miteigentum anzusehen sein. Nach ebenfalls bereits bestehender Rsp soll selbst dann, wenn eine Korrektur einer fehlerhaften Nutzwertfestsetzung deshalb (momentan) aussichtslos ist, weil kein Wohnungseigentümer bereit ist, den unselbstständigen Raum in sein Zubehör-WE zu übernehmen, jedenfalls schlichtes Miteigentum sämtlicher Teilhaber mit einer schuldrechtlichen Benützungsregelung an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten bestehen. Daraus folgt, dass der Verkäufer dem Käufer sowohl die zugesagte bücherliche Rechtsstellung und jedenfalls Miteigentum sowie die Nutzungsbefugnis an den betreffenden Wohnungen vermittelt hat. Außerdem stehen dem Käufer alle auch dem Verkäufer zugekommenen rechtlichen Möglichkeiten offen, um selbst im Wege einer Neuparifizierung und gestützt auf die Treuepflicht der Miteigentümer eine gesamthafte Sanierung des WE zu betreiben. Ob ausgehend von der Leistungsbeschreibung in Verbindung mit der vereinbarten Übertragung der Rechtsstellung überhaupt ein Rechtsmangel vorliegt, kann dahingestellt bleiben, wenn der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsverzicht greift, leistet doch der Verkäufer dann keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft, Eignung und Beschaffenheit des Vertragsgegenstands. Von diesem Gewährleistungsverzicht sind jedenfalls auch die aus der Praxis bekannten Probleme mit der wirksamen Begründung von WE im Zusammenhang mit „Nebenräumen“ und „Zubehörflächen“ umfasst.

Das dem Mieter durch § 1096 ABGB gewährte zwingende Zinsminderungsrecht verdrängt für seinen Anwendungsbereich das allgemeine Zurückbehaltungsrecht des § 1052 ABGB. Besteht zwar aufgrund des unwirksamen Fehlerschutzes bei Verwendung von elektrischen Betriebsmitteln der Schutzklasse I ein Gefahrenpotential, das aber durch die Verwendung von Betriebsmitteln der Schutzklasse II, die leicht und zahlreich erhältlich sind, ausgeschlossen werden kann, und besteht weder Brandgefahr noch Explosionsgefahr, war der Mieter in der Nutzung der Wohnung bei Verwendung seiner elektrischen Geräte nicht beeinträchtigt, und kam es zu keinen Kurzschlüssen und auch zu keinen Problemen bei den elektrischen Geräten, so wirft die Beurteilung, aufgrund der konkreten Umstände in der Wohnung des Mieters sei eine Mietzinsminderung von 15 % angemessen, keine erhebliche Rechtsfrage auf.

Ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft iSd § 6 Abs 3 MaklerG ist insb dann anzunehmen, wenn es zwar dem im Maklervertrag vorgesehenen Typ entspricht, jedoch mit einer vom Auftraggeber des Maklers verschiedenen Person geschlossen wurde. Ob dies der Fall ist, ist durch Vertragsauslegung und aus Sicht des Geschäftsherrn zu ermitteln. Allgemeine Leitlinien, wann wirtschaftliche Zweckgleichheit vorliegt, können nicht aufgestellt werden; vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. (Hier: Da die vom Makler beigebrachten Investoren das Projekt mit dem Auftraggeber nicht umsetzen wollten, wurde eine weitere Gesellschaft gegründet, deren Geschäftsführer unter anderem der Geschäftsführer des Auftraggebers ist. Voraussetzungen des § 6 Abs 3 MaklerG sind als erfüllt anzusehen.)

Die Bestandrechte werden nach § 15 KlGG nicht im Erbweg, sondern über eine Sonderrechtsnachfolge aufgrund gesetzlicher Anordnung erworben. Bei der Bestimmung des § 15 Abs 1 KlGG handelt es sich um eine Norm mit relativ zwingendem Charakter, sodass auch eine bloß mündlich abgegebene Erklärung des Eintrittsberechtigten die Wirkung des § 15 Abs 1 KlGG auslösen kann. Nach den gesetzlichen Vorgaben des KlGG für die zeitlichen Befristungen des Bestandvertrags ist der Inhalt des Pachtvertrags lediglich insoweit determiniert, als dem Pächter nach Vertragsschluss zumindest eine Pachtdauer von zehn Jahren gewährt sein muss. Darüber hinaus besteht jedoch Vertragsfreiheit, und zwar sowohl hinsichtlich einer bereits ursprünglich vereinbarten längeren Pachtzeit als auch hinsichtlich nachfolgender Verlängerungen des Pachtvertrags. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es zulässig und wirksam, wenn Verträge auf bestimmte Zeit abgeschlossen bzw verlängert werden, die mit dem Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung enden, zumal – mangels Vorliegens einer planwidrigen Unvollständigkeit – auf Bestandverhältnisse, die dem KlGG unterliegen, die Bestimmungen des MRG nicht analog anzuwenden sind.