WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/30/6

Ein WE-Objekt soll durch Anbringung eines Außenklimagerätes einen Schutz vor sommerlicher Überwärmung erhalten Vgl OGH 5 Ob 204/13f = wobl 2014,163/60. , ein bisher eigengenutztes rein zu Wohnzwecken gewidmetes Objekt soll als Ferienwohnung an wechselnde Benutzer jeweils für drei bis sieben Tage vermietet werden Vgl OGH 3 Ob 158/11v und 5 Ob 49/14h = wobl 2014/78 (Etzersdorfer); noch gegenteilig OGH 5 Ob 106/06h. oder der vertraglich zugesagte Dachbodenausbau soll umfänglich erweitert werden. All diese Änderungswünsche einzelner Miteigentümer fallen in den Anwendungsbereich des § 16 WEG 2002, der in den letzten Jahren auch eine Fülle von Judikaten des OGH bewirkt hat. Der folgende Beitrag untersucht die praxisrelevanten Problemstellungen bei Anwendung des § 16 WEG 2002.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 8 MRG setzt voraus, dass der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt. Die jüngere Rsp geht von einem gemäßigteren Verständnis der im Zusammenhang mit dem dringenden Eigenbedarf ausgeformten Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ aus, wenngleich bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs nach wie vor ein strenger Maßstab anzulegen ist. Eine Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG bleibt auch dann erfolglos, wenn der Eigenbedarf auf Verschulden des Vermieters beruht, Letzterer also schuldhaft eine Sachlage herbeigeführt hat, die ihn zwingt, zur Deckung seines Eigenbedarfs zur Kündigung zu schreiten.

Die Rsp hat die Maßgeblichkeit des § 886 ABGB regelmäßig auch in Fällen bejaht, in denen das MRG die Schriftform verlangt. Nur im Einzelfall kann einem gesetzlichen Schriftlichkeitsgebot auch ohne Unterfertigung einer Erklärung entsprochen werden; die Zulässigkeit derartiger Ausnahmen richtet sich nach dem Zweck des jeweiligen Formgebots. Eine teleologische Reduktion von Formvorschriften ist aber mit größter Vorsicht handzuhaben. Der OGH hat im Anwendungsbereich des MRG die bloße Textform ohne Unterschrift in Fällen genügen lassen, in denen es nur um die Erfüllung von Informationspflichten, also darum geht, dem Empfänger bestimmte Angaben in dauerhafter Weise zur Verfügung zu stellen. Davon zu unterscheiden ist aber die Abgabe von Willenserklärungen. Für die wirksame Kündigung eines Bestandverhältnisses durch den Mieter gem § 33 Abs 1 MRG ist aus Gründen der Rechtssicherheit und des vom Gesetz intendierten Schutzes des Mieters die strenge Schriftform iSd Unterschriftlichkeit erforderlich. Das Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur iSd § 4 Abs 1 SigG versehenen E-Mail bietet keinen der eigenhändigen Unterfertigung eines Schriftstücks gleichwertigen Übereilungsschutz, da es an einem Akt fehlt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht.

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vor, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen verhalten werden. Im streitigen Verfahren ist ausschließlich die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung zu prüfen; über die Genehmigungsfähigkeit infolge Vorliegens der Voraussetzungen nach § 16 Abs 2 WEG 2002 und damit über die Verpflichtung zur Duldung einer Änderung hat im Konfliktfall ausschließlich der Außerstreitrichter zu entscheiden. Diese Entscheidung wirkt rechtsgestaltend und kann daher vom Streitrichter auch nicht im Rahmen einer Vorfragenbeurteilung vorweggenommen werden.

Wenn die Mit- und Wohnungseigentümer versuchen, über eigenmächtig durchgeführte Maßnahmen nachträglich durch ein „Beschluss-Paket“ Einigung zu erlangen, und es nicht gelingt, 100 % Zustimmung zu erreichen, so liegt kein wirksamer, weil nicht einstimmiger Beschluss der Miteigentümer vor, sodass dieser nur als rechtsgeschäftliche Vereinbarung einzelner Miteigentümer Wirkung zeigen kann. Selbst wenn man von einer (vorläufigen) Bindungswirkung des „Beschluss-Pakets“ inter partes iS eines einstweiligen Verzichts auf die Wahrnehmung der Rechte nach § 523 ABGB ausgehen wollte, dann kommt dessen Aufrechterhaltung ab dem Zeitpunkt nicht mehr infrage, ab dem einerseits feststeht, dass eine (freiwillige) Zustimmung aller Miteigentümer nicht zu erlangen ist, und sich andererseits ein Wohnungseigentümer durch erneut eigenmächtige Maßnahmen gegen die Intention des „Beschluss-Pakets“ iS einer gegenseitigen Abstimmung der Miteigentümer verhält.

Zur Frage, ob und inwieweit der durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer begründete Änderungsanspruch durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers berührt wird, die Rechtsnachfolger also an die Zustimmungserklärung ihrer Rechtsvorgänger gebunden bleiben, findet sich weder im WEG noch im ABGB eine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Ob die Bindung des Einzelrechtsnachfolgers tatsächlich nur im Falle der vertraglichen Überbindung, bei bereits durchgeführten Änderungen und/oder bei Kenntnis bzw fahrlässiger Unkenntnis des eingeräumten Änderungsrechts besteht, ist nach dem Regelungskonzept des Änderungsrechts nach den §§ 16 Abs 2, 52 Abs 1 Z 2 WEG fraglich. Durch die Einräumung eines (konkreten) Änderungsrechts iSd § 16 Abs 2 WEG ändert sich der Umfang des dem Wohnungseigentümer mit dem WE eingeräumten sachenrechtlichen Nutzungsrechts an seinem WE-Objekt. Eine von den übrigen Wohnungseigentümern genehmigte Änderung ist damit rechtmäßig und nach der zugrundeliegenden vertraglichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer zu dulden. Im Hinblick auf diese Wirkung und die unterschiedliche Interessenlage ist der aus der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer resultierende Änderungsanspruch eines Wohnungseigentümers daher nicht ohne Weiteres mit obligatorischen Dauerschuldverhältnissen, wie insb den (obligatorischen) Dienstbarkeiten oder den Benützungsregelungen vergleichbar. Die abschließende Beurteilung der Frage, ob ein konkretes, von den übrigen Wohnungseigentümern außergerichtlich eingeräumtes Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers berührt wird und, wenn ja, unter welchen Voraussetzungen Einzelrechtsnachfolger an bereits erteilte Zustimmungen gebunden bleiben, kann im vorliegenden Fall allerdings unterbleiben.

§ 837 dritter Satz ABGB findet keine Anwendung, wenn ein Miteigentümer die Verwaltung gegen den ausdrücklichen Widerspruch der Übrigen führt, es sei denn, dass sich die Maßnahme als notwendig erweist oder der Widerspruch gesetz- oder sittenwidrig war. Nachträgliche Genehmigung hebt den Widerspruch auf, sodass der Handelnde wieder als Machthaber gilt. Bezüglich seiner Aufwendungen unterliegt der gegen ausdrücklichen Widerspruch handelnde Miteigentümer § 1040 ABGB (kein Aufwandersatz bei Geschäftsführung ohne Auftrag gegen den Willen des Eigentümers).

Das Ausmaß der Zinsminderung richtet sich grundsätzlich nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts unter Heranziehung der relativen Berechnungsmethode. Nach der relativen Berechnungsmethode ist die Herabsetzung der Leistung nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Diese Berechnungsmethode ist kein Selbstzweck, sondern dient der Ermittlung der Wertrelation zwischen mangelfreier und mangelhafter Sache. Mit ihr soll dieses Verhältnis zunächst anhand der jeweiligen Marktwerte der Sache (mit/ohne Mangel) als objektivierbarer Größen festgestellt werden. Zur Aufrechterhaltung der subjektiven Äquivalenz ist sodann der konkret vereinbarte Preis im selben Verhältnis zu kürzen. Bei Ermittlungsschwierigkeiten bezüglich des Ausmaßes der Zinsminderung nach § 1096 ABGB darf das Gericht aber auch gem § 273 Abs 1 ZPO eine Ermessensentscheidung treffen. Darin liegt kein Widerspruch, geht es doch in beiden Fällen darum, die zu ermittelnde Wertrelation, dh den Kürzungsfaktor, zu bestimmen, wobei mit § 273 ZPO auch auf allfällige Ermittlungsschwierigkeiten bezüglich der objektiven Marktwerte Bedacht genommen wird.

Bei der Miete von Räumen zu Wohnzwecken kann auch eine Lärmeinwirkung eine Störung des bedungenen Gebrauchs bilden. Ist vertraglich nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, kann idR nicht die Beseitigung jeder Lärmeinwirkung vom Vermieter verlangt werden. Bei Beurteilung des Maßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter noch hinnehmen muss, sind die Grundsätze des § 364 Abs 2 ABGB analog heranzuziehen. Auch Einwirkungen, die sich als eine Änderung gegenüber dem tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags darstellen, sind vom Mieter zu dulden, wenn sie das nach § 364 Abs 2 ABGB zulässige Maß nicht überschreiten. Dementsprechend darf die Einwirkung das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Benützung des Objekts nicht wesentlich beeinträchtigen. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Bei der Beurteilung, ob eine wesentliche Beeinträchtigung der ortsüblichen Benützung der Wohnung vorliegt, ist nicht auf die besondere Empfindlichkeit der betroffenen Person, sondern auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen in der Lage des Beeinträchtigten abzustellen. So fordert der nach dem Nachbarrecht gebotene sozialrelevante Interessenausgleich, die Frage nach der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung vom Standpunkt eines verständigen Durchschnittsmenschen aus zu beantworten, der auf die allgemeinen Interessen und die gesellschaftlich bedeutsamen Gesichtspunkte wenigstens auch Bedacht nimmt. Es kommt also nicht auf die individuelle Person des mehr oder minder sensiblen Nachbarn, sondern auf das Empfinden des Durchschnittsmenschen an, der sich in der Lage des Gestörten befindet. Da die Beurteilung der Beeinträchtigung, die der Mieter hinnehmen muss, von den Kriterien des § 364 ABGB abhängt, kommt es grundsätzlich nicht auf die Ursache der Lärmbeeinträchtigung an. Es ist daher im Allgemeinen nicht von Bedeutung, ob diese Beeinträchtigung aus geändertem Umgebungslärm, Umbauarbeiten oder geändertem Wohnverhalten der benachbarten Mieter resultiert.

Voraussetzung für einen Provisionsanspruch ist zunächst ein allenfalls auch nur schlüssig zustande gekommener Maklervertrag. Für das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrags ist zumindest erforderlich, dass der Interessent die von einem Immobilienmakler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht; selbst das reicht jedoch nicht aus, wenn der Immobilienmakler erkennbar bereits für einen anderen Auftraggeber (den Verkäufer) handelt. In diesem Fall muss der Immobilienmakler deutlich zu erkennen geben, für seine Bemühungen (auch) eine Provision von seinem Gesprächs-/Verhandlungspartner zu erwarten. Es ist zwar nicht erforderlich, dass der Abschluss eines vermittelten Geschäfts in den Zeitraum des aufrechten Maklervertrags fällt, wesentlich ist aber, dass der Makler seine vertragsgemäße Vermittlungstätigkeit während des Bestehens des Maklervertrags erbracht hat. Eine Tätigkeit vor Abschluss des Maklervertrags oder nach dessen Widerruf (oder sonstigen Beendigung) entbehrt einer maklervertraglichen Grundlage und kann den Provisionsanspruch nicht auslösen, auch wenn sie kausal für einen Hauptvertragsabschluss werden sollte. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dabei die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners (Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit) gem § 6 Abs 2 MaklerG aus. „Namhaftmachung“ im hier interessierenden Sinn ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Die Vorkenntnis der namhaft gemachten Person als Individuum schadet allerdings nicht; wesentlich ist nur, dass die Person in ihrer Eigenschaft als potentieller Vertragspartner unbekannt ist. Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann.

Steht die Verdienstlichkeit fest, ist in einem weiteren Schritt das Kausalitätserfordernis zu prüfen. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügt nicht jede (mit-)kausale und verdienstliche Tätigkeit des Maklers; vielmehr ist entscheidend, ob seine Tätigkeit bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall für das letztlich zustande gekommene Geschäft nicht bloß (mit-)kausal, sondern auch als adäquat anzusehen ist. Nannte der Immobilienmakler dem Auftraggeber den Namen des späteren Käufers, und schied der spätere Käufer dieses Objekt jedoch schon wegen der Höhe des geforderten Kaufpreises als uninteressant aus, sodass es nicht einmal mehr zu einer Besichtigung des Objekts kam, und hat der Verkäufer nach Widerruf des Vermittlungsauftrags die Liegenschaft zu einem reduzierten Kaufpreis in einem Internet-Inserat angeboten, weshalb der Käufer dann den Verkäufer kontaktierte und sich schließlich mit ihm einigte, so ist die Rechtsansicht nicht zu beanstanden, dass die Tätigkeit des Immobilienmaklers als nicht adäquat kausal für das Zustandekommen des Kaufvertrags gewesen ist.

Die unterschiedlichen Sätze der AfA im betrieblichen und außerbetrieblichen Bereich (2,5 bzw 1,5 %) erscheinen auch deshalb sachlich gerechtfertigt, weil betrieblich (zB eine Lagerhalle) und nicht betrieblich genutzte Gebäude (zB eine Mietwohnung) im Rahmen einer Durchschnittsbetrachtung einer unterschiedlichen "Abnutzungsintensität" unterliegen.