WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Nach der Rsp des OGH besteht bei der Geschäftsraummiete mangels ausdrücklicher Vereinbarung grundsätzlich kein Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters. Der folgende Beitrag untersucht, wie sich die E OGH 8 Ob 48/16s und OGH 7 Ob 42/16a in die bisherige höchstgerichtliche Judikaturlinie einfügen und ob der Ansicht des OGH dem Grunde nach zuzustimmen ist. Zudem werden bereicherungsrechtliche Folgen bei Verletzung eines Konkurrenzschutzes erörtert.

Die in § 34 Abs 4 PMG für Gebäude mit mehr als vier Abgabestellen, die sich in mehr als zwei Geschossen befinden, vorgeschriebene Hausbrieffachanlage ist nach Beschaffenheit und Verwendungszweck eine mehrfunktionale Gemeinschaftsanlage, mit der jedem Empfänger des Hauses eine postdiensttaugliche Abgabestelle zur Verfügung gestellt werden soll. Nur zu diesem Zweck sind die einzelnen Brieffächer jeweils einer Abgabestelle im Gebäude zuzuordnen und mit der Türnummer oder sonstigen eindeutigen alphanumerischen Bezeichnung der betreffenden Abgabestelle zu versehen. Ein Mieter ist daher weder über die Hausbrieffachanlage als solche verfügungsberechtigt, noch steht ihm ein Anspruch auf ein ganz bestimmtes Hausbrieffach zu. Bei dieser Sachlage ist die Hausbrieffachanlage samt den einzelnen Brieffächern funktional als allgemeiner Teil und – für die Mieter freilich unverzichtbare – Gemeinschaftsanlage zu werten, die in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt (§ 3 Abs 2 Z 1 und 3 MRG).

Ob den Mieter, der nach Klageeinbringung den geschuldeten Betrag nachzahlt, am Zahlungsrückstand grobes Verschulden trifft (§ 33 Abs 2 MRG), ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Rechtsansicht, das grobe Verschulden des Mieters sei zu bejahen, weil er nicht einmal aus Anlass des Vollzugs der pfandweisen Beschreibung dafür sorgte, dass die bestehenden Mietzinsrückstände (für drei Monate) sofort abgedeckt und die künftigen Mietzinse pünktlich bezahlt wurden, und weil der Vermieter überdies nach Beginn des Mietverhältnisses insgesamt vier Mietzins- und Räumungsklagen gegen den Mieter einbrachte, überschreitet den Beurteilungsspielraum nicht.

Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, ist seine „Willensrichtung“, die zur Zahlungssäumnis führte, maßgebend. Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt. Bei der Beurteilung des Verschuldens ist auch das Zahlungsverhalten des Mieters vor dem Räumungsprozess zu berücksichtigen. Häufige Rückstände trotz Mahnung können nur ausnahmsweise nach den Besonderheiten des Einzelfalls eine sonst naheliegende grobe Fahrlässigkeit ausschließen.

Die Einverleibung eines Vorkaufsrechts des einen Eigentümerpartners in Bezug auf den Anteil am Mindestanteil des anderen steht nicht im Widerspruch zu der in § 13 Abs 3 letzter Satz WEG 2002 für den Fall der Veräußerung normierten Verfügungsbeschränkung. Vielmehr verstärkt sie diese, indem die Veräußerung des Hälfteanteils an einen Dritten nicht mehr schlicht an die Zustimmung des anderen Partners gebunden ist, sondern auch an dessen Verzicht auf die Einlösung des ihm eingeräumten Vorkaufsrechts. Diese vertragliche Erweiterung der gesetzlichen Verfügungsbeschränkung des § 13 Abs 3 letzter Satz WEG 2002 kann nicht als eine Belastung oder Beschränkung iSd § 13 Abs 3 erster Satz WEG 2002 aufgefasst werden. Diese Bestimmung steht daher der Einverleibung eines Vorkaufsrechts für jeden einzelnen Wohnungseigentumspartner am Hälfteanteil des Mindestanteils des anderen nicht entgegen.

Vertretungshandlungen des Hausverwalters als infolge § 18 Abs 3 Z 1 lit a WEG 2002 primäres Handlungsorgan in Angelegenheiten der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung sind der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen. In der Eigenschaft als Hausverwalter ist man nicht befugt, nur einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Der Hausverwalter muss seine Vertretungsbefugnis für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft nach allgemeinem Zivilrecht dem Dritten gegenüber hinreichend offenlegen, um ein Eigengeschäft zu vermeiden. Der Offenlegungsgrundsatz verlangt nicht, den Namen des Vertretenen zu nennen. Es genügt, wenn sich der Vertragspartner jederzeit danach erkundigen oder darüber informieren kann. Bei der Vergabe von Sanierungsarbeiten auch an allgemeinen Teilen der Liegenschaft durch eine von einer Hausverwaltung vertretene, mittels Angabe der Liegenschaftsadresse identifizierte Miteigentümergemeinschaft kann der Dritte davon ausgehen, dass der Hausverwalter den Vertrag entweder im Namen aller Miteigentümer einer ausschließlich im schlichten Miteigentum stehenden Liegenschaft oder – wie hier nach Begründung von WE – als primäres Handlungsorgan der Eigentümergemeinschaft in deren Namen schließt. In einer Angelegenheit der Verwaltung der Liegenschaft, wie sie hier vorliegt, kann ausschließlich die Eigentümergemeinschaft geklagt werden. Den einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer trifft nur die gesetzliche Ausfallshaftung des § 18 Abs 1 letzter Satz WEG 2002.

Der Berechtigte eines auf einen ideellen Miteigentumsanteil, mit dem WE an einer bestimmten Wohnung verbunden ist, einverleibten Fruchtgenussrechts übt anstelle des formellen Eigentümers alle Gebrauchs- und Verwaltungsbefugnisse aus und wirkt damit idR auch an dessen Stelle an der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft mit. Der Fruchtgenussberechtigte ist damit der Beschlussfassung in Angelegenheiten der Verwaltung an Stelle des Eigentümers der ideellen Miteigentumsanteile beizuziehen. Beim Mit- und Wohnungseigentümer verbleiben lediglich jene Befugnisse, die mit den Gebrauchs- und Verwaltungsrechten des Fruchtnießers nicht kollidieren. Bei der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters ist der Fruchtgenussberechtigte anstelle des Wohnungseigentümers stimmberechtigt.

Für die Annahme eines konkludenten Konkurrenzverbots müssen konkrete Anhaltspunkte in diese Richtung bestehen, die auf einem eindeutigen Erklärungsverhalten des Bestandgebers basieren und den zwingenden Schluss zulassen müssen, dass ein entsprechender Rechtsfolgewille beider Parteien besteht. Die Vornahme von Investitionen durch den Bestandnehmer reicht dafür ebenso wenig aus, wie seine rein subjektive Annahme, im benachbarten Geschäftslokal werde nur mehr ein Barbetrieb geführt. Für die Beurteilung ist maßgebend, ob der Bestandnehmer in der konkreten Situation aufgrund der Erklärungen oder des Verhaltens des Bestandgebers oder aufgrund besonderer Begleitumstände bei den Verhandlungen berechtigt darauf vertrauen durfte, dass er durch die Überlassung anderer Bestandobjekte an Dritte keiner Konkurrenzsituation ausgesetzt wird.

Im Wege ergänzender Vertragsauslegung kann ein Konkurrenzschutz nur dann angenommen werden, wenn redliche und vernünftige Parteien einen solchen unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte vereinbart hätten. Der Pächter eines Unternehmens, aber auch der Mieter eines Geschäftslokals, in dem er ein Unternehmen betreibt, trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko und damit auch das Risiko, dass Dritte im Einzugsbereich seinen Geschäftserfolg beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen. Vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung sind dem Unternehmerrisiko zuzurechnen und berechtigen daher – ohne besondere Gestaltung des Bestandvertrags – nicht zur Bestandzinsminderung iSd § 1096 ABGB. Es bedarf einer besonderen Ausnahmesituation, um eine Verschiebung des Verwendungsrisikos auf den Vermieter (Verpächter) zu rechtfertigen. Ein Konkurrenzschutz aufgrund ergänzender Vertragsauslegung kommt insb dann in Betracht, wenn es aufgrund der besonderen Lage des Bestandobjekts in einem „geschlossenen“ Großmarkt/Gelände, allein vom Willen des Vermieters abhängt, ob in örtlicher Nähe ein Konkurrenzbetrieb etabliert werden kann oder nicht. Liegt eine derartige dem Vermieter zukommende Sonderstellung aufgrund der Lage des zu beurteilenden Geschäftslokals in einer stark frequentierten öffentlichen Straße im Innenstadtbereich mit Gebäuden verschiedener Eigentümer in unmittelbarer Nachbarschaft nicht vor, kann ein Konkurrenzschutz aufgrund ergänzender Vertragsauslegung nicht bejaht werden, da der Mieter von Anfang an damit zu rechnen hat, dass sich in der näheren Umgebung noch andere Konkurrenzbetriebe mit identem/überschneidendem Warensortiment ansiedeln würden.

Der Makler haftet bei Verletzung von Informationspflichten nur für den Vertrauensschaden, nicht aber für das positive Erfüllungsinteresse. Gleiches gilt für eine unrichtige (unterbliebene) Beratung (Aufklärung) des Rechtsanwalts. Es ist die Vermögensdifferenz zu ersetzen, die bei pflichtgemäßer Beratung nicht eingetreten wäre; dafür trifft den Geschädigten die Beweislast. Bei den Kosten der WE-Begründung selbst handelt es sich jedoch um keinen Vertrauensschaden, weil diese keinen Vermögensnachteil darstellen, der durch die unrichtige Aufklärung über die Eigenschaft des Kaufgegenstands entstanden ist, sondern einen, der mit der Beschaffenheit des Kaufobjekts verbunden und damit Nichterfüllungsschaden ist. Sofern der Kläger Ansprüche aus Vertragsaufhebung oder Preisminderung/Vertragsanpassung hätte, besteht schon deshalb kein Feststellungsinteresse, weil er bereits Leistungsklage erheben könnte.

Bei Auftreten eines Konflikts zwischen den Treugebern einer mehrseitigen Treuhand kann der Treuhänder bei unklarer Sach- oder Rechtslage bei Gericht erlegen, er ist hiezu jedoch nicht verpflichtet; dies gilt vor allem dann, wenn (auch noch nach zumutbarer Prüfung) unklar ist, ob die Ausfolgungsbedingungen erfüllt sind. Ist die Sach- bzw Rechtslage jedoch klar und will sich der Treuhänder durch den Gerichtserlag bloß seiner vertraglich zeitlich nicht beschränkten Pflichten als Treuhänder entledigen, ist ein Gerichtserlag unzulässig.

Für die Einverleibung des Pfandrechts gegen den zwischenzeitlich verstorbenen, jedoch im Grundbuch noch als Eigentümer aufscheinenden, Pfandbesteller bedarf es keiner Zustimmung seiner Erben und – im Falle ihrer Minderjährigkeit – auch keiner pflegschaftsgerichtlichen Prüfung dieser Zustimmung.

Im Fall einer Sprungeintragung nach § 22 GBG muss jeder Zwischenerwerber das einzutragende Recht in verbücherungsfähiger Art und Weise erworben haben und durch eintragungsfähige Urkunden nachweisen. Die Beurteilung des Sachverhaltes hat dabei gleich zu erfolgen, wie wenn jedes einzelne Erwerbsgeschäft gesondert zur Verbücherung gelangt wäre. Nach § 13 IO können Einverleibungen und Vormerkungen in den öffentlichen Büchern über unbewegliche Sachen auch nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bewilligt und vollzogen werden, wenn sich der Rang der Eintragung nach einem vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens liegenden Tage richtet. Die ASt begehrt die Sprungeintragung im Rang einer vor der Eröffnung des Konkursverfahrens angemerkten Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Eine solche Anmerkung der Rangordnung behält gem § 56 Abs 3 GBG trotz Eröffnung des Insolvenzverfahrens ihre Wirksamkeit, wenn ein nachweislich schon vor der Konkurseröffnung perfektioniertes Rechtsgeschäft verbüchert werden soll.

Die Preisbildungsnorm des § 15d WGG nennt zwar ausdrücklich nur „Wohnungen oder Geschäftsräume“; angesichts des Gesetzeszwecks und zur Vermeidung eines Wertungswiderspruchs ist deren Anwendung aber auch für Garagen und Kfz-Abstellplätze zu bejahen. Eine offenkundige Unangemessenheit des Fixpreises liegt dann vor, wenn dieser den ortsüblichen Preis für gleichwertige freifinanzierte Objekte – wenn auch nur geringfügig – überschreitet. Die Sicherstellung eines dem Gesetzeskonzept entsprechenden Interessensausgleichs erfordert es nicht, werterhöhende Investitionen des Mieters oder von sonstigen Nutzungsberechtigten bei der Ermittlung des Vergleichspreises für die Beurteilung der Gleichartigkeit frei finanzierter Vergleichsobjekte auszuklammern. Der Vergleichspreis ist vielmehr ausgehend von dem vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten geschaffenen Zustand zu ermitteln und dessen Investitionen sind erst in einem zweiten Schritt nach den Vorgaben des § 20 Abs 5 WGG kaufpreismindernd zu berücksichtigen.

Die für den Provisionsanspruch erforderliche verdienstliche Tätigkeit eines Maklers liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen, wenn – bei Immobilienmaklern – die Namhaftmachung des Dritten für das spätere Zustandekommen des Kaufvertrags nützlich war. Für den Geschäftszweig der Realitätenvermittler gilt die bloße Nachweisung der Kaufgelegenheit auch ohne besondere Zuführung oder Vermittlungstätigkeit als genügend, um einen Provisionsanspruch zu begründen. Kausalität und Verdienstlichkeit müssen dabei gegeben sein. Die Nachweisung kann in der Weise geschehen, dass dem Kaufinteressenten das zu verkaufende Objekt gezeigt oder dem Geschäftsherrn der Name des Kaufinteressenten bekanntgegeben wird. Die Kausalität ist dann zu bejahen, wenn zwischen der Tätigkeit des Handelsvertreters und dem Zustandekommen des Geschäfts ein adäquater Kausalzusammenhang besteht. Eine Provisionsminderung nach § 30b KSchG iVm § 3 Abs 4 MaklerG ist bei einem Konsumenten grundsätzlich möglich. Die Aufklärung eines dem Konsumenten zurechenbaren Vertragsgehilfen schließt dieses Minderungsrecht jedoch aus.

Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrags, unrichtige oder unvollständige Angaben über eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache gewähren nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen nicht den Ersatz des Nichterfüllungsschadens, sondern billigen dem Geschädigten den Ersatz jenes Schadens zu, den er im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat. Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden, nicht aber das positive Erfüllungsinteresse. Beim Ausmaß der Mäßigung des Provisionsanspruchs nach § 3 Abs 4 MaklerG handelt es sich um eine Frage des Einzelfalles, bei der nur grobe Ermessensfehler der Vorinstanzen vom OGH wahrzunehmen wären.

Kursverluste, die im Zusammenhang mit einem Fremdwährungskredit anfallen, der für die Anschaffung einer – der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienenden – Liegenschaft aufgenommen wurde, stehen – anders als Schuldzinsen für Fremdkapital – nicht in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit diesen Einkünften.