WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ist verpflichtet, ihre Tätigkeit unmittelbar der Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben der Daseinsvorsorge zu widmen. Der folgende Beitrag setzt sich mit der Vermögensbindung als wesentlichem Grundprinzip der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft auseinander, welche letztendlich die Errichtung und Bereitstellung von Wohnraum zu sozial adäquaten Konditionen gewährleistet.

Dass das gesetzliche Formerfordernis der Schriftlichkeit die Unterschrift der Parteien auf der Erklärungsurkunde verlangt, ist zwar die Regel. Aber bereits das Gesetz selbst lässt Ausnahmen von diesem Gebot der „Unterschriftlichkeit“ zu (vgl § 886 Satz 3 ABGB). Im Einzelfall kann einem gesetzlichen Schriftlichkeitsgebot daher auch ohne Unterfertigung einer Erklärung entsprochen werden. Die Zulässigkeit derartiger Ausnahmen richtet sich dabei nach dem Zweck des jeweiligen Formgebots. Es ist demnach zu prüfen, ob der jeweilige Schutzzweck einer Norm die Einhaltung der Schriftform iSd „Unterschriftlichkeit“ (durch Übermittlung eines unterschriebenen Schriftstücks) erfordert, oder ob eine andere, insb eine im Geschäftsleben gebräuchlich gewordene Mitteilungsform (vgl § 886 Satz 3 ABGB) als ausreichend angesehen werden kann. Eine solche teleologische Reduktion von Formvorschriften ist zwar mit größter Vorsicht handzuhaben. Das Erfordernis der Schriftform soll idR gewährleisten, dass aus dem Schriftstück der Inhalt der Erklärung, die abgegeben werden soll, und die Person, von der sie ausgeht, hinreichend zuverlässig entnommen werden können. Dabei dient es vorrangig dem Übereilungsschutz des Mieters, aber auch der Beweissicherung. Bei bloßen Informationspflichten spricht daher vieles gegen die Notwendigkeit einer Unterschrift, da es nur darum geht, dem Empfänger bestimmte Angaben in dauerhafter Weise zur Verfügung zu stellen. In diesen Fällen genügt allenfalls die bloße Textform. Auch das Schriftlichkeitsgebot des § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG verfolgt in erster Linie Informationszwecke. Der Zweck dieser Schutzvorschrift ist es, den Mieter durch eine verbale Umschreibung mit ausreichender Klarheit darüber zu informieren, warum die Wohnung iSd § 16 Abs 4 erster Halbsatz MRG eine überdurchschnittliche Lage aufweist, und damit die Überprüfung der Berechtigung eines Lagezuschlags zu ermöglichen. Dazu genügt aber auch eine nicht unterschriebene Urkunde. Mit der Übergabe eines Exposés, das auf die einen Lagezuschlag rechtfertigenden maßgeblichen Umstände hinweist, ist das gesetzlich geforderte Schriftformgebot des § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG nach seinem dargestellten Zweck auch dann gewahrt, wenn das dem Mieter ausgehändigte Schriftstück nicht vom Vermieter, sondern von einem von diesem mit der Vermittlung der Wohnung beauftragten Immobilienmakler erstellt und übergeben wurde.

Die in § 16 Abs 8 Satz 2 MRG normierte Präklusivfrist für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung beginnt mit dem Abschluss der Vereinbarung zu laufen und nicht etwa ab erster Mietzinszahlung oder ab Beginn des Mietverhältnisses. Leistungsgegenstand des Vorvertrags ist die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags, nicht die Pflicht, die Gegenstand des Hauptvertrags sein soll. Bei Abschluss eines auf die Vereinbarung eines Mietvertrags gerichteten Vorvertrags liegt daher noch keine grundsätzlich wirksame rechtsgeschäftliche Einigung über den Mietvertrag und die darin enthaltene Mietzinsvereinbarung vor, sodass die daran anknüpfende Präklusionsregelung des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG (noch) nicht zur Anwendung kommen kann.

Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des behaupteten Kündigungsgrundes ist der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Kündigungsgegner. Dies gilt auch für den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG. Es ist daher zu prüfen, ob der behauptete Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung gegeben war. Nur ausnahmsweise – beim Kündigungsgrund des Eigenbedarfs und bei Kündigungsgründen, die eine Zukunftsprognose erfordern – ist auf die bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz eingetretenen Umstände Bedacht zu nehmen, wenn dies im Interesse des Mieters erforderlich ist, um eine offenbar unbillige Entscheidung zu verhindern. Bei einer Kündigung wegen Weitergabe des Bestandobjekts kommt es weder auf das Vorliegen einer strafbaren Handlung, noch auf eine Zukunftsprognose an. Fehlt es im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an den Kündigungsgegner an einem Kündigungsgrund, kann daher auch dessen nachträgliche Verwirklichung nicht zu einer Wirksamerklärung der Aufkündigung führen.

Das in § 24 Abs 6 WEG 2002 normierte Anfechtungsrecht der Minderheit gegen Beschlüsse der Mehrheit wegen Gesetzwidrigkeit bedeutet nicht, dass eine umfängliche Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (hier: § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) nach den Prinzipien der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu erfolgen hätte. Der überstimmten Minderheit soll die Einhaltung zwingender Bestimmungen des WEG 2002 garantiert werden, allenfalls noch erweitert um „krasse“ Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit. Auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen gehören noch zur Erhaltung (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 MRG), selbst wenn dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind. Voraussetzung ist eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung. Der Austausch von alten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster ist als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung einzustufen. Selbst bei einem in einer Schutzzone gelegenen Gebäude stellt die Erneuerung alter, nicht mehr dem Stand der Technik entsprechender Fenster und Türen, oder schadhafter Fensterstöcke eine Maßnahme der Erhaltung nach § 3 Abs 1 MRG iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 dar. Es mag zutreffen, dass Kunststofffenster bzw -türen nicht nur Vorteile gegenüber einer vergleichbaren Holzkonstruktion haben. „Krasse“ Verstöße gegen die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit sind aber mit dem Verweis auf eine geringere Lebensdauer von Kunstoffkonstruktionen schon in Hinblick auf die gegenüber einer Sanierung der Holzkastenfenster und -türen deutlich geringeren Kosten nicht angesprochen. Der Verweis auf allfällige Kältebrücken und eine dadurch mögliche Schimmelbildung spricht Mängel in der Werkausführung an, die aber schon begrifflich eine Rechtsunwirksamkeit der ihr vorangegangenen Beschlussfassung nicht bewirken können.

Gem § 42 Abs 3 WEG 2002 kann die Anmerkung nur auf Antrag des Treuhänders gelöscht werden. Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, dass dem Treuhänder bei der Wahrnehmung der aus der Anmerkung resultierenden Befugnisse die entscheidende Schlüsselrolle zukommt. Der Liegenschafts-(Mit-)eigentümer (Bauträger) ist jedenfalls – vom Fall des § 42 Abs 4 WEG 2002 abgesehen – nicht zur Disposition über eine Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 befugt. Er ist daher nicht legitimiert, die Einräumung des Vorrangs der Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung des WE zu beantragen. § 40 Abs 2 Satz 1 WEG 2002 berechtigt zwar neben dem WE-Bewerber grundsätzlich auch den WE-Organisator, einen Antrag auf Anmerkung der Zusage der Einräumung von WE zu stellen. § 42 Abs 2 Z 2 WEG 2002 nennt als denjenigen, der die Anmerkung der Zusage der Einräumung von WE im Rang der Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 verlangen und damit im Ergebnis die Treuhänderrangordnung zu seinen Gunsten ausnützen kann, aber ausschließlich den WE-Bewerber. Auch die Inanspruchnahme der Rechtswirkungen des § 42 Abs 2 Z 2 WEG 2002 ist als Disposition anzusehen, zu der der Mit- und Wohnungseigentümer – zugleich Bauträger und WE-Organisator – nicht befugt ist.

Hat eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Inhalt des Miteigentümervertrags den Zweck und das Ziel, alles Notwendige vorzukehren, um die Liegenschaft samt jeweiligem Zubehör ertragbringend vermieten zu können, und sind in diesem Miteigentümervertrag zudem die Rechte, insb die Mitbestimmungsrechte, sowie die Pflichten der Miteigentümer geregelt, ist von einer zwischen den Miteigentümern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts auszugehen. Bei Forderungen einer GesbR handelt es sich – entgegen dem Wortlaut des § 1203 ABGB aF – regelmäßig um Gesamthandforderungen, für die als Kläger die Gesellschafter gemeinsam aufzutreten haben. Das bedeutet aber nicht, dass ein Gesellschafter allein keinesfalls zur Klage legitimiert wäre. Infolge der Rechtsnatur der Forderungen als Gesamthandforderungen besitzt ein Gesellschafter schon nach § 890 zweiter Satz ABGB bei Nachweis der „Übereinkunft aller Mitgläubiger“ die Legitimation zur Einklagung der gesamten Forderung. Fehlt eine solche Übereinkunft oder deren Nachweis, kann nur auf gerichtliche Hinterlegung für alle Gesellschafter (§ 890 Satz 2 ABGB) geklagt werden. Überschreitet der Vertreter der Miteigentümergemeinschaft die ihm erteilten Befugnisse, ist der dadurch entstandene Schaden ein solcher der GesbR, auch wenn er sich in einer Haftung der einzelnen Miteigentümer im Außenverhältnis realisiert. Auch im umgekehrten Fall, wenn das Handeln des Vertreters erfolgreich gewesen wäre, hätte dieser für die GesbR gehandelt und die Miteigentümer hätten keinen direkten Anspruch gegen den Vertreter auf Ausfolgung des anteiligen Gewinns.

§ 15c lit a Z 1 iVm § 15e Abs 1 lit a WGG begünstigt nur den Erstmieter; der Nachmieter ist auf die Option nach § 15c lit a Z 2 iVm § 15e Abs 1 lit b WGG beschränkt.

Auch für den Anwendungsbereich des § 19 WGG gilt, dass die Abrechnung grundsätzlich liegenschaftsbezogen zu erfolgen hat; sie hat regelmäßig die Gesamtheit aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen Objekte einer Liegenschaft, die rechtlich und auch wirtschaftlich eine Einheit bilden, zu erfassen. Dass die gemeinnützige Bauvereinigung Baurechtsberechtigte nicht nur der Liegenschaft, auf der sich das verfahrensgegenständliche Haus befindet, sondern noch anderer in derselben Gasse gelegener Liegenschaften ist, kann eine liegenschaftsübergreifende Abrechnung ebenso wenig rechtfertigen wie möglicherweise in Anspruch genommene öffentliche Förderungsmittel, selbst wenn sich eine Förderungszusage auf mehrere Objekte bezogen haben sollte.

Der allgemeine Grundsatz, dass Rechtssachen, die nicht ausdrücklich oder doch wenigstens unzweifelhaft schlüssig ins Verfahren außer Streitsachen verwiesen sind, auf den streitigen Rechtsweg gehören, wird auch durch § 22 WGG nicht berührt. Der streitige Rechtsweg ist in den Angelegenheiten ausgeschlossen, die von § 22 Abs 1 WGG erfasst sind. Davon erfasste Ansprüche sind – nach der Parallelbestimmung des § 37 MRG – nur ausnahmsweise im streitigen Rechtsweg durchzusetzen, wenn es um die Durchsetzung vertraglicher Ansprüche geht, die über die in den gesetzlichen Bestimmungen des MRG normierten Rechte oder Pflichten hinausgehen. Dafür werden konkrete bindende Absprachen gefordert, die über die im Gesetz genormten Inhalte eines jeden Mietvertrags hinausgehen.

Gem § 15 Abs 1 GGG ist als Wert einer unbeweglichen Sache das Dreifache des Einheitswertes anzusehen. Als Wert einer grund- oder hauszinssteuerpflichtigen Sache ist gem § 60 Abs 2 JN jener Betrag anzusehen, welcher als Steuerschätzwert für die Gebührenbemessung in Betracht kommt.