WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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In der Praxis versuchen Vermieter häufig, die Mietzinsminderung bei der Vermietung einer Wohn- oder Geschäftsräumlichkeit vertraglich auszuschließen. Solche Vereinbarungen sind unzulässig. Mietern, die im Vertrauen auf die Wirksamkeit des vertraglichen Ausschlusses den Mietzins trotz einer zur Minderung berechtigenden Gebrauchsbeeinträchtigung in voller Höhe geleistet haben, können Rückzahlungsansprüche gegen Vermieter zustehen. Der folgende Beitrag untersucht, unter welchen Voraussetzungen und wie lange das rechtsgrundlos geleistete Entgelt zum einen aus dem Titel des Bereicherungsrechts und zum anderen aus dem Rechtsgrund des Schadenersatzes zurückgefordert werden kann.

Eine Gesundheitsgefährdung iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG besteht nicht nur bei extremen oder gar lebensbedrohenden Gefahren, sondern bei jedem Mangel, von dem eine signifikante Gefährdung der körperlichen Integrität ausgeht. Generell wird die Überschreitung von zum Schutz der Gesundheit geschaffenen Grenzwerten ein starkes Indiz für eine derartige Gefährdung darstellen. Die Gesundheitsgefährdung muss allerdings nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung „vom Mietgegenstand selbst“ ausgehen, weshalb insbesondere Gefahrenquellen wie von außen eindringender Straßenlärm ausscheiden, mag dieser auch gesundheitsgefährdende Ausmaße erreichen.

Die Legitimation, gem § 6 Abs 2 MRG die Herausgabe der Mietzinsreserven an den bestellten Verwalter zu beantragen, steht (auch) jedem Hauptmieter zu. Die auf § 6 Abs 2 MRG beruhende Anordnung, die Mietzinsreserven an den bestellten Verwalter herauszugeben, muss nicht auf jenen Betrag beschränkt werden, der zur Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten (voraussichtlich) erforderlich ist.

Die zur Verwirklichung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 1 MRG erforderliche Mahnung kann formlos erfolgen. Es fällt jedes Verhalten darunter, aus dem sich ergibt, dass der Gläubiger ernstlich die Leistung fordert; auch die Zustellung einer Zins- oder Räumungsklage bewirkt Mahnung, sofern die Mietzinsschuldigkeit darin hinreichend konkretisiert ist. Die Geltendmachung eines Mietzinsrückstands in der Aufkündigung kann die nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes erforderliche Mahnung nicht ersetzen; der Kündigungsgrund muss im Zeitpunkt der Aufkündigung bereits vorliegen und nicht erst später (hier: Ablauf der zu gewährenden Nachfrist) eintreten. War der Kündigungsgrund zu diesem Zeitpunkt noch nicht oder nicht mehr verwirklicht, ist die Kündigung abzuweisen.

Wiederholte (ein- bis zweimal in der Woche), von anderen Mietern als unerträglich empfundene Störungen der Nachtruhe in einem Zeitraum von drei Jahren durch lautstarke Streitereien, Lärmen und Schreien können eine Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens rechtfertigen. Dass die baulich bedingte Hellhörigkeit eines Hauses kein Entschuldigungsgrund für nächtliche Ruhestörungen ist, sondern dieser Umstand vielmehr jeden Mieter zur besonderen Rücksicht gegenüber den übrigen Bewohnern und zur Vermeidung unnötiger Geräuschentwicklungen veranlassen muss, wurde in zweiter Instanz wiederholt judiziert. Eine Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens ist aufzuheben, wenn der Mieter das als Kündigungsgrund geltend gemachte Verhalten nach Zustellung der Aufkündigung einstellt, weil eine solche Verhaltensänderung bei der Beurteilung des Gesamtverhaltens mitzuberücksichtigen ist und zur Klagsabweisung führt, wenn die Wiederholung des bisherigen Verhaltens aufgrund einer Prognose mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Wenn das BerufungsG im Hinblick darauf, dass der gekündigte Mieter, der seit der Zustellung der Aufkündigung nicht mehr lärmt, in den letzten drei Jahren vor der Aufkündigung nach Beschwerden auch bei der Hausverwaltung und der Vermieterin sowie daraufhin geführten Gesprächen mit dem gekündigten Mieter nur kurze Zeit nicht lärmte, eine günstige Prognose verneinte, so ist diese Beurteilung vertretbar.

Die gerichtliche Aufkündigung ist zwar eine formstrenge Prozesshandlung, weshalb nach der Erhebung von Einwendungen eine Korrektur ihrer Inhaltsmängel grundsätzlich unzulässig ist. Die neuere Rsp lässt allerdings auch nach Erhebung von Einwendungen die Konkretisierung des von der Aufkündigung betroffenen Bestandobjekts – entweder durch den Aufkündigenden oder auch durch das Gericht – zu, sofern dieses dem Kündigungsgegner zweifelsfrei bekannt ist, er sich also nicht im Unklaren darüber befinden kann, welches Bestandverhältnis nach dem Willen des Aufkündigenden beendet werden soll.

Die Einverleibung eines (wechselseitigen) Fruchtgenussrechts für jeden einzelnen Eigentümerpartner jeweils am Hälfteanteil des Mindestanteils des anderen scheitert an § 13 Abs 3 WEG 2002. Diese Bestimmung steht aber einer Gesuchsbewilligung nicht entgegen, wenn der Eigentümerpartner die Einverleibung des Fruchtgenussrechts am gesamten Mindestanteil anstrebt, sodass es durch dessen Verbücherung zu keiner unterschiedlichen Belastung der Anteile am Mindestanteil kommt. Das österreichische Sachenrecht sieht eine Eigentümerservitut grundsätzlich nicht vor und eine solche kann daher nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht für den Fall des Miteigentums; es ist vielmehr anerkannt, dass eine Dienstbarkeit eines Miteigentümers an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sache möglich ist. Dies gilt auch für das Miteigentum der Eigentümerpartner. Das Grundbuchsgesuch auf Einverleibung eines Fruchtgenussrechts eines Eigentümerpartners am gesamten Mindestanteil der Eigentümerpartnerschaft ist daher – sofern ein ausreichender Rechtsgrund für die Dienstbarkeitsbestellung vorliegt – zu bewilligen.

Bei der gesetzlichen Anwachsung nach § 14 WEG 2002 idF der WRN 2006 handelt es sich um eine WE-rechtliche Anwachsung sui generis ohne erbrechtliche Anknüpfung und nicht mehr um ein Vindikationslegat, somit um eine Sonderrechtsnachfolge von Todes wegen und nicht mehr um eine Sondererbfolge, auf welche die erbrechtlichen Regelungen anzuwenden wären. Die Akkreszenz in das Eigentum des Überlebenden erfolgt nach § 14 Abs 1 Z 1 WEG unmittelbar, ohne dass es eines besonderen Erwerbungsakts bedürfte.

Die Abrechnung des Verwalters muss nicht nur ein rechnerisch richtiges, vollständiges und plausibles Zahlenwerk darstellen, sondern in seinen einzelnen Positionen auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter entsprechen. Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein. Die Abrechnung hat jeweils alle die Liegenschaft betreffenden Geldflüsse zu bezeichnen, alle Einnahmen- und Ausgabenposten detailliert und aufgeschlüsselt anzugeben. Die Wohnungseigentümer haben Anspruch auf eine (auch) materiell vollständige Abrechnung. Die Behauptung des seinen Rechnungslegungsanspruch ausübenden Wohnungseigentümers, bestimmte Einnahmen und/oder Ausgaben fänden in der Abrechnung des Verwalters keinen Niederschlag, ist daher grundsätzlich Gegenstand der Prüfung der formalen und inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Ein Wohnungseigentümer, der ein Verfahren zur Überprüfung einer Verwaltungsabrechnung einleitet, hat allerdings (bei Vorliegen der Abrechnung) genau anzugeben, was er an ihr auszusetzen hat; tut er dies nicht schon in seinem Antrag, ist er vom Gericht anzuleiten, seine Beschwerdepunkte zu nennen.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Legung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung (§ 20 Abs 3 WEG 2002) gegen den Verwalter ist nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 in das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen, das die Vorschaltung der Schlichtungsstelle nur für die Nutzwert(neu)festsetzung vorsieht (§ 52 Abs 3 WEG 2002). § 25 Abs 2 HeizKG ordnet hingegen an, dass in den im Abs 1 genannten Angelegenheiten das Gericht im Verfahren Außerstreitsachen entscheidet und (soweit hier relevant) § 39 MRG sinngemäß anzuwenden ist. Nach dieser Bestimmung müsste einem Verfahren auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung (§ 25 Abs 1 Z 8a HeizKG) die Schlichtungsstelle zwingend vorgeschaltet werden. Bemängelt der Wohnungseigentümer die Richtigkeit der Abrechnung des Verwalters über die Heiz- und Warmwasserkosten mit dem Argument, dass seine nicht an die gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossenen WE-Objekte keine Nutzobjekte iSd HeizKG seien und keine vertragliche Regelung über einen Anschluss bestehe und sieht er als Rechtsgrundlage seines nur gegen den Verwalter gerichteten Antrags auf Legung einer richtigen Abrechnung § 20 Abs 3 iVm § 30 Abs 1 Z 5 WEG 2002, so geht er selbst nicht von der Anwendbarkeit des HeizKG aus und sein Rechtsschutzbegehren ist nicht zwingend als Antrag auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung nach § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG zu interpretieren. Die Frage nach der in § 25 Abs 2 HeizKG iVm § 39 MRG angeordneten Vorschaltung der Schlichtungsstelle stellt sich dann nicht.

Ob Lichtimmissionen von einer künstlichen (technischen) oder einer natürlichen Lichtquelle ausgehen, ist unerheblich. Es spricht nichts dagegen, die zu Lichtimmissionen aufgrund künstlicher Lichtquellen entwickelten Grundsätze auch auf Lichtimmissionen aufgrund reflektierten Sonnenlichts zu übertragen. Nehmen die Lichtreflexionen einer unüblich ausgerichteten Photovoltaikanlage in der Nachbarwohnung ein Ausmaß an, dass schon einige Sekunden direkter Betrachtung ausreichen, massive Augenschäden zu bewirken, kann von einer ortunüblichen und wesentlichen Beeinträchtigung iSd § 364 Abs 2 ABGB ausgegangen werden. Dass es in der Gemeinde viele Photovoltaikanlagen gibt, sagt nichts darüber aus, ob es auch zu vergleichbaren Blendwirkungen auf Wohnungen kommt. Es kommt aber nicht auf die Ortsüblichkeit der emittierenden Anlagen, sondern nur auf die Ortsüblichkeit der Emissionen an. Ein Klagebegehren, das bei Lärmimmissionen als auch bei Lichtimmissionen auf Untersagung ortunüblicher und das zumutbare Maß überschreitender Emissionen gerichtet ist, ist ausreichend bestimmt und daher zulässig; dies gilt insb in Fällen, in denen die Überschreitung der ortüblichen Intensität evident ist.

Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB ist ein höchstpersönliches Recht, das mit dem Ableben des Berechtigten oder mit der Veräußerung der Sache erlischt. Dieses Verbot kann auch ohne Rechtsgrund im Grundbuch eingetragen werden. Das unter Nachweis der Angehörigeneigenschaft verbücherte Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten des Vaters des Eigentümers bewirkt grundsätzlich eine allgemeine Grundbuchsperre für sämtliche rechtsgeschäftlich oder zwangsweise begehrten, vom Verbot erfassten Eintragungen. Der Eigentümer darf ohne Zustimmung des Verbotsberechtigten nicht über die Liegenschaftsanteile verfügen. Die Eintragung eines zusätzlichen Veräußerungs- und Belastungsverbots im selben Rang – mag es auch auf einem anderen Rechtsgrund beruhen – ändert nichts an der bestehenden Verfügungsbeschränkung des Eigentümers. Seine Rechtsposition wird materiell-rechtlich durch die Abweisung des Antrags auf Eintragung eines weiteren Veräußerungs- und Belastungsverbots nicht beeinträchtigt.

Die Bestimmung des § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB ist eine Vorschrift des Gewährleistungsrechts, wobei die daraus ableitbaren Ansprüche ex lege ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung bestehen und unabhängig von den Fristen des § 933 ABGB geltend gemacht werden können. Eine derartige Gebrauchsbeeinträchtigung kann auch darin liegen, wenn – etwa wegen des Versagens von bei Anmietung vorhandenen Anlagen – jahreszeit- und temperaturbedingt nur eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit besteht. Steht daher fest, dass die fehlende Beschattung aufgrund der Hitzeentwicklung einen bereits bei Übergabe des Bestandobjekts vorhandenen Mangel darstellt, der die Nutzungsmöglichkeit desselben zum ausdrücklich vereinbarten Verwendungszweck, nämlich dem Betrieb einer Kinder- und Jugendwohngemeinschaft beeinträchtigt, liegt in der von den Vorinstanzen aus diesem Grund vorgenommenen Mietzinsminderung keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung. Das Ausmaß der Zinsminderung richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts, was nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist.

Der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch, wenn er zugleich für den Dritten tätig ist. § 3 Abs 4 S 1 MaklerG verweist lediglich auf allgemeines Schadenersatzrecht. Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrags, unrichtige oder unvollständige Angaben über eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache gewähren nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen nicht den Ersatz des Nichterfüllungsschadens, sondern billigen dem Geschädigten den Ersatz jenes Schadens zu, den er im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat. Zu ersetzen ist demnach der Vertrauensschaden, nicht aber das positive Erfüllungsinteresse.

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Eine besondere Nachforschungspflicht besteht an sich nicht. Es trifft ihn auch keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt. Der Makler muss sämtliche Informationen weitergeben und sich nur dann über deren Wahrheitsgehalt vergewissern, wenn er aufgrund anderer Umstände den Verdacht hat, dass diese Informationen nicht stimmen. In Fällen der ungeprüften Weitergabe darf er nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Bei Erwerb einer Eigentumswohnung durch einen Konsumenten wird der Immobilienmakler zumindest den WE-Vertrag einsehen und den Käufer über Besonderheiten dieses Vertrags aufklären müssen, wenn dieser von wesentlicher Bedeutung ist, wie etwa bei Bestehen eines abweichenden Aufteilungsschlüssels oder einer besonderen Benützungsregelung. Er sollte sich auch durch Einsicht in das Grundbuch Kenntnis über den Umfang des ausschließlichen Nutzungsrechts des Wohnungseigentümers verschaffen, also insb prüfen, welche Räume und Flächen Zubehör-WE sind oder aufgrund einer wirksamen Benützungsregelung nur vom Käufer der Eigentumswohnung benützt werden dürfen.

Beruht das angefochtene Erkenntnis des BFG auf einer tragfähigen Alternativbegründung und wird zu dieser keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung aufgeworfen, so erweist sich die Revision als unzulässig.