WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/30/12

Das Zeitalter der fossilen Treibstoffe nähert sich schrittweise dem Ende. Dies belegt auch die kontinuierlich wachsende Zahl an Neuzulassungen von Elektrofahrzeugen. Um den Markthochlauf der Elektromobilität voranzutreiben, ist jedoch die flächendeckende Errichtung einer E-Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden erforderlich, da der steigende Bedarf nicht allein über öffentliche Ladestationen abgedeckt werden kann. Der Beitrag untersucht die WE-rechtlichen Möglichkeiten zur Nachrüstung von Kfz-Stellplätzen mit E-Ladestationen.

Im Falle von Explosionsgefahr infolge undichter Gasinnenleitungen sind die Voraussetzungen der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 erster Fall MRG verwirklicht. Der Differenzierung der Erhaltungspflicht danach, ob die Gasleitungen vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt wurden, bedarf es nicht. Die Sperre der Gaszufuhr reicht zur Erfüllung der Erhaltungspflicht nicht aus, auch wenn dadurch die unmittelbare Explosionsgefahr gebannt wird, müssen ernste Schäden des Hauses behoben werden. Fragen der Verursachung und des Verschuldens am Entstehen eines ernsten, die Erhaltungspflicht des Vermieters auslösenden Schadens, sind in einem außerstreitigen Verfahren zur Durchsetzung dieser Erhaltungspflicht grundsätzlich nicht zu prüfen. Der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht übernommen, kann daher im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 MRG nicht erhoben werden.

In einem Verfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend allgemeine Teile des Hauses nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG sind Fragen der Verursachung und des Verschuldens grundsätzlich nicht zu prüfen. Ein allenfalls erforderlicher Interessensausgleich zwischen Verursacher und erhaltungspflichtigem Vermieter lässt sich nur über das Schadenersatzrecht herstellen. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs ist zuzulassen, wenn der antragstellende Mieter den zu behebenden Schaden in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise absichtlich selbst herbeigeführt hat, um sodann die Erhaltungspflicht des Vermieters einzufordern. Steht aber fest, dass der Mieter erst lange nach einem Ausbau und den dadurch entstandenen Schaden in die Mietrechte eingetreten ist, kann von einer absichtlichen Schadensherbeiführung durch die Art des Ausbaus durch den Mieter, um die Erhaltungspflicht des Vermieters auszulösen, und damit von einer missbräuchlichen Rechtsausübung durch ihn von vornherein keine Rede sein. Ob in Ermangelung einer Regressmöglichkeit, aufgrund eingetretener Verjährung, solche Interessen des Vermieters bereits im Verfahren gem § 37 Abs 1 Z 2 MRG zu berücksichtigen sind und damit der Einwand des Rechtsmissbrauchs möglich ist, ist in einer solchen Konstellation lediglich eine Frage von theoretischer Bedeutung.

In den „Angelegenheiten“ des § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nicht nur dem Hauptmieter, sondern auch dem Vermieter die Antragslegitimation zukommen, wenn ein entsprechendes Feststellungsinteresse an der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses besteht. Ist die Klärung hingegen nur von rein theoretischer Bedeutung, so ist das Rechtsschutzbedürfnis abzulehnen. Der bloße Umstand, dass der vereinbarte Hauptmietzins den zulässigen Höchstbetrag unterschreitet, führt nicht dazu, dass der Vermieter in diesem Fall berechtigt wäre, jedenfalls den gesetzlich höchstzulässigen Hauptmietzins zu fordern, wenn dafür kein entsprechender Rechtsgrund, wie vor allem die Tatbestände des MRG, die den Vermieter ausnahmsweise zur (einseitigen) Erhöhung des vereinbarten Mietzinses berechtigen könnten (vgl §§ 12a, 13, 18 ff, 45, 46, 46a MRG), besteht. Eine solche Klärung der gesetzlichen Mietzinsobergrenze ist daher nur von rein theoretischer Bedeutung, ein rechtliches Interesse an der abstrakten Feststellung des höchstzulässigen Hauptmietzinses besteht in einem solchen Fall nicht.

Nach der Legaldefinition des § 2 Abs 2 WEG 2002 ist ein Abstellplatz für ein Kfz eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. Konkrete Vorgaben für die Ausmaße der Bodenfläche des Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug enthält das Gesetz nicht, insb verlangt es für die WE-Tauglichkeit eines Abstellplatzes keine bestimmte Mindestgröße der Abstellfläche. Bei einem Abstellplatz iSd § 2 Abs 2 WEG muss es sich nicht um einen Stellplatz für mehrspurige Kfz handeln; eine den sonstigen Kriterien des WEG entsprechende Abstellfläche ist solange als WE-tauglich anzusehen, als darauf zumindest ein einspuriges Kfz geparkt werden kann. Eine Beschränkung der Größe eines Kfz-Abstellplatzes mit der für einen „PKW“ benötigten Fläche findet im Gesetzestext keine Deckung. Eine Beschränkung der Größe eines Kfz-Abstellplatzes iSd § 2 Abs 2 WEG ergibt sich allerdings indirekt aus der Maßgeblichkeit der allgemeinen Verkehrsauffassung. Die Verkehrsauffassung ist, auch wenn der Gesetzeswortlaut anders als bei der Definition der Wohnung und der sonstigen selbständigen Räumlichkeit nicht ausdrücklich auf diese abstellt, auch bei der Beurteilung der WE-Tauglichkeit eines Abstellplatzes heranzuziehen. Entsprechend gewidmete Bodenflächen sind daher (nur) solange als WE-tauglich anzusehen, solange sie nach der Verkehrsauffassung noch als ein Kfz-Abstellplatz und etwa nicht schon als ein zumindest mehrere solche Abstellplätze umfassender Parkplatz anzusehen sind. Bei dieser Beurteilung haben insb auch der Bedarf an Abstellplätzen für größere Kfz und die Erfordernisse einer sicheren und bequemen Nutzung Berücksichtigung zu finden. Wobei die vom Gesetz geforderte ausschließliche Widmung eines Stellplatzes zu Abstellzwecken nicht überdehnt werden darf und die Widmung (auch) zur Erfüllung gewisser, zur eigentlichen Nutzung als Kfz-Abstellplatz konnexen und nicht ins Gewicht fallender Hilfsfunktionen (wie etwa der Lagerung von Autoreifen, Waschutensilien, Werkzeug und dgl) neben der Benützung als Kfz-Abstellplatz nicht schadet.

Nehmen Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen an ihren Wohnungseigentumsobjekten und an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft in der Form vor, dass die der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde gelegte Parifizierung bzw Nutzwertberechnung nicht mehr den für sie geltenden zwingenden Grundsätzen entspricht, so führt dies nur zu einer Änderung der Nutzwertfestsetzung, wenn diese Veränderungen auf einer privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer basieren oder auf einer gerichtlichen Genehmigung, da sich andernfalls die dafür maßgebliche Widmung nicht geändert hat. Der materiellen Rechtslage widersprechende, also bloß faktische Veränderungen rechtfertigen die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht.

Eine Vereinbarung, wonach der Vermieter jene Kosten, die der Mieter in Ausübung der Option zum DG-Ausbau aufgewendet hat, grundsätzlich zu ersetzen hat, ist im Sinne redlicher und vernünftiger Vertragsparteien lediglich insofern einschränkend zu verstehen als die Kosten substanzschädigender, fehlgeschlagener, objektiv völlig nutzloser oder konsenswidriger Maßnahmen nicht umfasst sind. § 1097 ABGB ist im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da der Mieter nicht im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag zugunsten des Vermieters tätig geworden ist, sondern aufgrund der ihm vertraglich eingeräumten, entgeltlichen Option. Auf die Frage, ob der getätigte Aufwand auch iSd § 1097 ABGB als nützlich anzusehen wäre, kommt es mangels Anwendbarkeit dieser Bestimmung nicht an.

Außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung kann die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung auf den Bestandnehmer überwälzt und auch die Erwirkung der zum bedungenen Gebrauch erforderlichen (behördlichen) Bewilligungen vertraglich dem Mieter überbunden werden. Ist den Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt, dass das Mietobjekt teilweise unbrauchbar ist, und schließt der Mieter den Mietvertrag dennoch ohne Vorbehalte ab, so wird dieser Zustand zum Vertragsinhalt; die Leistung des Vermieters ist damit vertragskonform.

Nicht einzustehen hat der Bestandgeber für solche Mängel, die objektiv zu keiner Gebrauchsbeeinträchtigung führen. Anderes gilt aber für Mängel, die zwar – mangels Kenntnis des Bestandnehmers – von diesem subjektiv nicht wahrgenommen werden, aber an sich gebrauchsbeeinträchtigend wären. Dies bedeutet, dass der fehlende bedungene Gebrauch nicht zwingend bemerkbar sein muss. Bei alten elektrischen Anlagen in Altbauwohnungen hängt das Ausmaß einer allenfalls dafür zuzuerkennenden Zinsminderung davon ab, inwiefern der Gebrauch tatsächlich beeinträchtigt gewesen wäre, wäre die Mangelhaftigkeit bekannt gewesen. Liegt die Gebrauchsbeeinträchtigung etwa nur darin, dass in Nassräumen keine Elektrogeräte (zB Fön) verwendet werden dürfen, oder dass bestimmte Stromverbraucher ungeeignet sind, wirkt sich eine solche Beeinträchtigung angesichts der Tatsache, dass ein Mieter das Objekt mit einer erkennbar alten Anlage gemietet hat, unter Umständen überhaupt nicht zinsmindernd aus. Nach diesen Grundsätzen muss die Mangelhaftigkeit, wäre sie bekannt, bei objektiver Betrachtungsweise und vernünftigem Handeln des Mieters zu einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung führen oder eine objektive reale und unzumutbare Gefahr darstellen.

Der Mieter hat im Rahmen des § 1118 erster Fall ABGB idR für das Verhalten seines Unterbestandnehmers einzustehen. Der Unterbestandgeber, der die Tankstelle nicht selbst betreibt, wird im Regelfall keine Kenntnis über Parkvorgänge im Bereich der Bestandliegenschaft haben. Der Umstand, dass die Zufahrt zum Haus der Nachbarliegenschaft einmal alle zwei Wochen durch Fahrzeuge des Pächters oder dessen Kunden „verstellt bzw erschwert passierbar“ war, kann dem Bestandnehmer bis zur Verständigung hierüber nicht zugerechnet werden. Nicht jede vertragswidrige Benutzung des Bestandgegenstands berechtigt aber gleich zur Vertragsauflösung nach § 1118 erster Fall ABGB, wenn dem mit Unterlassungsklage begegnet werden kann. Das kommt besonders dann zum Tragen, wenn man dem Fehlverhalten des Unterbestandnehmers oder dessen Gästen jederzeit mit den Mitteln des Nachbarrechts entgegentreten hätte können. Die in erster Instanz obsiegende Partei ist gehalten, primäre Verfahrensmängel und ihr nachteilige Feststellungen – sei es wegen unrichtiger Beweiswürdigung, sei es wegen Aktenwidrigkeit – in der Berufungsbeantwortung zu rügen, sofern sich der Berufungswerber ausdrücklich auf Feststellungen des ErstG bezieht (vgl § 468 Abs 2 ZPO). Diese Verpflichtung dient allein der Abwehr der Berufung. Davon unterscheidet sich der Fall, dass der Berufungswerber, der in erster Instanz zur Räumung verurteilt worden war, lediglich den vom ErstG als gegeben angenommenen Räumungsgrund bekämpft. So hat etwa der OGH bereits mehrfach ausgesprochen, dass das BerufungsG, wenn es den vom ErstG für gegeben angenommenen Kündigungsgrund verneint, in einem solchen Fall von Amts wegen zu prüfen hat, ob nicht der andere, vom ErstG abgelehnte Kündigungsgrund verwirklicht ist, auch wenn der in erster Instanz siegreiche Kläger in seiner Berufungsbeantwortung diese Rechtsansicht nicht bekämpft. Dasselbe muss für nicht geprüfte Gründe gelten.

Im Fall notwendiger richterlicher Beweiswürdigung ist idR nur dann ein Einwand gegen die Räumung als schuldhaft anzulasten, wenn die Partei dabei bewusst die Unwahrheit sagt oder evident unhaltbare Behauptungen aufstellt.

Die Ersichtlichmachung einer Benützungsvereinbarung nach § 17 WEG im Grundbuch wirkt nur deklarativ; jeder Einzelrechtsnachfolger ist gem § 17 Abs 3 WEG an eine bestehende Benützungsregelung gebunden, mag diese im Grundbuch ersichtlich sein oder nicht. An dem weiterhin bloß obligatorischen Charakter von Benützungsregelungen ändert die – zur Ermöglichung von Transparenz und Publizität geschaffene – Möglichkeit der Ersichtlichmachung einer Benützungsregelung nichts. Anmerkungen publizieren Tatsachen, aus denen sich Rechtsfolgen ergeben können. Sie verschaffen aber für sich allein keine dinglichen Rechte. Von der Einverleibung oder Vormerkung unterscheiden sich die Anmerkungen generell dadurch, dass sie zur Feststellung von Tatsachen dienen, die gewisse rechtliche Folgen nach sich ziehen. Sie können keine dinglichen Rechte begründen, abändern oder aufheben, sondern haben den Zweck, im Interesse Dritter bestimmte tatsächliche und für den Realverkehr interessante Verhältnisse bekannt zu machen oder bestimmte gesetzlich besonders geregelte Rechtswirkungen herbeizuführen. Das GBG spricht in den §§ 61 ff ausschließlich von der „Einverleibung“, maßgeblich ist aber nicht die Eintragungsart, sondern das materielle Ergebnis. Mit der Löschungsklage kann daher auch eine Vormerkung bekämpft werden und in besonderen Ausnahmefällen ist auch eine Löschungsklage gegen eine Anmerkung denkbar (Anmerkung eines Substitutionsbands). Grundsätzlich kann aber mangels Verletzung eines dinglichen Rechts des Liegenschaftseigentümers die Beseitigung einer Anmerkung nicht mit Löschungsklage geltend gemacht werden. Eine Streitanmerkung gem §§ 61 ff GBG ist bei einer Klage auf Löschung der Ersichtlichmachung einer Benützungsregelung nicht möglich, da deren Gegenstand keine Verletzung eines dinglichen Rechts ist.

Eine Eintragung des Bestandrechts (§ 9 GBG, § 1095 ABGB), die wegen Zeitablaufs gegenstandslos geworden ist, kann vom Grundbuchsgericht gem § 131 GBG auch von Amts wegen gelöscht werden. In einem solchen Fall kann grundsätzlich auch eine Berichtigung des Grundbuchs gem § 136 GBG vorgenommen werden, mit der die Nachführung des Grundbuchstands an die wahre außerbücherlich eingetretene Rechtslage erfolgt. Gem § 93 GBG iVm § 94 Abs 1 Z 1 GBG ist für die Beurteilung des Grundbuchsgesuchs der Zeitpunkt maßgeblich, in dem dieses beim Grundbuchsgericht einlangt. Damit kommt es allein auf den Grundbuchstand zu diesem Zeitpunkt und nicht auf eine davon allenfalls abweichende materielle Rechtslage an.

Auch wenn ein langer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Kaufvertragsabschluss in vielen Fällen ein starkes Indiz gegen das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs sein kann, kann ein solcher Abstand aber auch andere Ursachen haben. Dass bei einem öffentlichen Projekt wie dem Bau einer Justizanstalt bereits für die Standortentscheidung längere Zeit benötigt wird, ist keineswegs ungewöhnlich und mindert das Gewicht des Beitrags des beigezogenen Immobilienmaklers nicht.