WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Beim Eintritt eines Mieters in einen dem MRG unterliegenden Mietvertrag ist es nach dem OGH für die Durchsetzbarkeit des Endtermins nicht erforderlich, dass dem neuen Mieter eine Restlaufzeit des Wohnmietvertrages von zumindest drei Jahren verbleibt. Der folgende Beitrag betrachtet die Mietvertragsübernahme aus dem besonderen befristungsrechtlichen Blickwinkel. Er analysiert nicht nur die zur Mindestbefristung des § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG vorliegende Judikatur, sondern setzt sich auch mit der Frage der Notwendigkeit der Einhaltung der Schriftform des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG auseinander.

Die Zusage, im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und somit auch des Untermietverhältnisses zu den gleichen Konditionen als Vermieterin in den Untermietvertrag „einzutreten“, kann als Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrags zu bestimmten Konditionen verstanden werden. Sind Geschäftsräumlichkeiten Gegenstand des Mietverhältnisses, so gilt die Rügepflicht gem § 16 Abs 1 Z 1 MRG. Der Umstand, dass das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Hauptmietvertrags bereits übergeben wurde, ändert daran nichts, in diesem Fall hat die Rüge unmittelbar zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu erfolgen.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG liegt nicht vor, wenn die aufgekündigte Wohnung zwar leersteht, dem Mieter aber vertraglich ein Weitergabe- oder ein Untervermietrecht eingeräumt wurde und er auch innerhalb nicht unangemessen langer Frist konkrete und ernstliche Schritte zur Weitergabe der Mietrechte/Untervermietung unternommen hat. Kann der Untermieter „für den Hauptmieter“ verwenden, dann muss dies aber einer regelmäßigen Verwendung für Wohnzwecke entsprechen. Ist die Benützung aufgrund des berufsbedingten notwendigen Aufenthalts in Wien erforderlich, weil die tägliche Rückkehr/Anreise zum/vom im Ausland gelegenen Wohnsitz nicht nur unzumutbar, sondern offenbar sogar unmöglich ist, so bleibt das Bestehen einer weiteren Wohnmöglichkeit unbeachtlich, weil eine tägliche Nutzung seines Wohnsitzes in der Schweiz für den Untermieter aufgrund der Entfernung unmöglich wäre. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob der Schweizer Wohnsitz des Untermieters sein (familiärer) Lebensmittelpunkt blieb oder dieser nach Wien verlegt wurde/werden sollte.

Die Kündigungsmöglichkeit nach § 30 Abs 2 Z 12 MRG kommt auch bei Geschäftsraumuntermieten zur Anwendung. Wichtige Interessen des Untervermieters, in deren Verletzung der Kündigungsgrund nach Z 12 leg cit besteht, sind alle Momente, die für den Untervermieter vom Standpunkt seiner Familieninteressen oder seiner geschäftlichen Bedürfnisse von maßgeblicher Bedeutung sind. Sie müssen den im Gesetz angeführten Beispielen an Gewicht gleichkommen und vom Untervermieter schon in der Kündigung individualisiert werden. Auch wirtschaftliche Belange können ein wichtiges Interesse des Untervermieters begründen; sie müssen ihrer Bedeutung für den Untervermieter aber den im Gesetz genannten Beispielen (Eigenbedarf; Unzumutbarkeit der Aufrechterhaltung der Wohngemeinschaft) entsprechen. Die Möglichkeit des Hauptmieters, für die Aufgabe der Mietrechte einen finanziellen Vorteil zu erlangen, kann die Aufösung des Unterbestandverhältnisses jedoch nicht rechtfertigen.

Eine völlig unspezifische bzw eine jedenfalls den Beherbergungsbetrieb einschließende Widmung des WE-Objekts umfasst auch die Unterbringung von Flüchtlingen, denn es darf als allgemein bekannt gelten, dass Flüchtlinge nicht selten in Objekten untergebracht werden, die zuvor schon der (touristischen) Unterbringung von Fremden oder der Beherbergung auswärtiger Arbeitskräfte dienten. Auch Überlegungen der Verkehrsüblichkeit bilden bei dieser Sachlage keinen Anlass dafür, die Bereitstellung des Objekts zur Unterbringung von Flüchtlingen als eine zustimmungs- bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung zu erkennen. Liegt aber eine solche Widmungsänderung nicht vor, dann kommt es nicht darauf an, ob diese Art der Nutzung die anderen Wohnungseigentümer mehr beeinträchtigt als die bisherige und ob die Voraussetzungen nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 erfüllt sind.

Eine wohnungseigentumsrechtliche Widmung als Wohnung für Zwecke einer Wohngemeinschaft erfasst auch die Vermietung an Asylwerber.

Nicht eigenmächtig handelt, wer die Zustimmung der Miteigentümer eingeholt hat. Die Verpflichtung anderer Miteigentümer aus einer Vereinbarung, der Änderung einzelner Objekte oder allgemeiner Teile der Liegenschaft zuzustimmen, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag und nicht etwa nach den Grundsätzen des Miteigentums oder des Wohnungseigentums. Nur dann, wenn einer derartigen Vereinbarung die Grenzen baulicher Veränderungen nicht ausdrücklich zu entnehmen sind und sie sich nicht aus der dem Erklärungsgegner erkennbaren Absicht des Erklärenden ergeben, können die für die rechtsgestaltende Entscheidung solcher Streitigkeiten unter Mit- und Wohnungseigentümern bestehenden Regeln als Mittel ergänzender Auslegung herangezogen werden, um den Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht.

Die Abwehr von Eingriffen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft ist als dem Eigentumsrecht entspringend nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen. Daher ist die von der Eigentümergemeinschaft vom Wohnungseigentümer begehrte Entfernung von drei großen Steinen vom Wohnweg, der nach den Klagebehauptungen eine Allgemeinfläche darstellt, keine Maßnahme der Liegenschaftsverwaltung, sondern beruht auf dem (Mit-)Eigentumsrecht der Mit- und Wohnungseigentümer. Die Aktivlegitimation kommt daher nicht der Eigentümergemeinschaft zu; dass eine Anspruchsabtretung an diese erfolgt sei (§ 18 Abs 2 WEG 2002), wurde nicht behauptet.

Die Verfolgung eines Anspruchs auf Zahlung eines Benützungsentgelts (§ 1041 ABGB) gegen einen Mit- und Wohnungseigentümer, der allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung der übrigen ausschließlich nützt, gehört nicht zur Verwaltung der Liegenschaft iSd § 18 Abs 1 Satz 1 WEG 2002. Die Eigentümergemeinschaft ist somit nicht nach § 18 Abs 1 WEG 2002 aktivlegitimiert. Ein Mit- und Wohnungseigentümer kann aber seinen Anspruch auf Zahlung eines Benützungsentgelts iSd § 1041 ABGB gegen einen anderen Mit- und Wohnungseigentümer, der eigenmächtig allgemeine Teile der Liegenschaft ausschließlich nützt, analog § 18 Abs 2 WEG 2002 an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Der Katalog der in dieser Bestimmung aufgezählten abtretbaren Ansprüche ist insoweit zu erweitern. Diese abstrakte Abtretungsmöglichkeit begründet die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft.

Das Eindringen von Zigarrenrauch in die Nachbarwohnung stellt keine unmittelbare Zuleitung iSd § 364 Abs 2 zweiter Satz ABGB dar; es handelt sich um eine mittelbare Immission, für die die beiden in § 364 Abs 2 erster Satz ABGB genannten Kriterien maßgeblich sind. Diese müssen kumulativ vorliegen, sodass die örtlichen Verhältnisse in beiden Belangen zu beachten sind. Selbst übermäßige Immissionen sind daher zu dulden, wenn sie die ortsübliche Nutzung des Grundstücks nicht wesentlich beeinträchtigen, aber auch dann, wenn sie das ortsübliche Maß nicht übersteigen, obwohl die ortsübliche Nutzung des Grundstücks durch sie wesentlich beeinträchtigt wird. Ist ein Mieter dem von der Wohnung des Nachbarn ausströmenden Zigarrengeruch täglich bis zu fünfeinhalb Stunden ausgesetzt, liegt eine nicht ortsübliche und wesentliche Beeinträchtigung vor. Im vorliegenden Fall ist der beklagte Nachbar schuldig, die von seiner Wohnung ausgehenden Rauch- und Geruchsimmissionen auf die Wohnung der klagenden Mieterin, die durch das Rauchen von Zigarren bei offenem Fenster, auf der Terrasse oder bei Lüftung ins Freie entstehen, in folgenden Zeiträumen zu unterlassen: vom 1. Mai bis 31. Oktober jeden Jahres von 22:00 bis 6:00 Uhr, 8:00 bis 10:00 Uhr, 12:00 bis 15:00 Uhr und 18:00 bis 20:00 sowie vom 1. November bis 30. April jeden Jahres von 8:00 bis 9:00 Uhr, 13:00 bis 14:00 Uhr und 19:00 bis 20:00 Uhr. Ein unzulässiger Eingriff in das in Art 8 EMRK verankerte Grundrecht auf Achtung des Privatlebens des rauchenden Nachbarn liegt durch dieses Immissionsverbot nicht vor. Bei Unterlassungsansprüchen des Vermieters wegen Verletzung der Hausordnung und „aus welchem Rechtsgrund immer“ handelt es sich um unselbständige Ansprüche, die nicht unabhängig vom Mietverhältnis an eine andere Person abgetreten werden können.

Auch ein unechter Vertrag zugunsten Dritter kann Schutzwirkungen zugunsten des begünstigten Dritten entfalten. Aus einem (Gebäudebündel-)Versicherungsvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Versicherer ergeben sich demnach Schutz- und Sorgfaltspflichten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer. Die unrichtige Auskunft über den die Bautätigkeit mitumfassenden Versicherungsschutz begründet zweifellos eine Verletzung der dem versicherten, bauführenden Wohnungseigentümer gegenüber bestehenden Sorgfaltspflichten, die zum Schadenersatz verpflichtet.

Zweck der Bestimmung des § 15g WGG ist, Spekulationen mit Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten zu verhindern, deren Errichtung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Zu diesem Zweck wurde eine zehnjährige „Nachbesserungspflicht“ verankert, innerhalb der der Wohnungseigentümer im Fall einer Weiterveräußerung seines Miteigentumsanteils einen bestimmten Differenzbetrag, der nach § 15g Abs 2 WGG zu ermitteln ist, an die Bauvereinigung zu leisten hat. Zur Absicherung dieser „Nachbesserung“ ist der gemeinnützigen Bauvereinigung im Fall einer nachträglichen Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten gem § 15b WGG ein Vorkaufsrecht einzuräumen. § 15g WGG findet daher nur bei nachträglichen Eigentumsbegründungen iSd § 15b WGG Anwendung. Der vom WGG forcierte Begriff der „Baulichkeit“ ist dem als Synonym verwendeten Begriff „Haus“ gleichzuhalten. Grundsätzlich ist damit im Anwendungsbereich des WGG auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abzustellen, sodass die Identität von Haus und Liegenschaft den Regelfall darstellt. Auch § 15b WGG geht von der Identität von Liegenschaft und Haus aus, wenn von Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräumen, die nachträglich in das Eigentum übertragen werden können, die Rede ist. Damit kann sich auch ein Vorkaufsrecht nach § 15g WGG immer nur auf Anteile derjenigen Liegenschaft erstrecken, auf der die Baulichkeit errichtet ist, in der sich die Eigentumsobjekte, die Gegenstand einer nachträglichen Eigentumsübertragung iSd § 15b WGG sind, befinden.