WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Mit Erk vom 13.3.1985, G 138/84 ua hatte der VfGH die unechte Steuerbefreiung für Grundstücksumsätze gem § 6 Z 9 lit a UStG 1972 als verfassungswidrig aufgehoben, weil der Veräußerer (mangels Option) auch in jenen Fällen zur Vorsteuerkorrektur gezwungen war, in denen er an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer lieferte. Nichts anderes kann für Vermietungsumsätze gelten: Auch hier soll der Vermieter durch § 6 Abs 2 UStG iVm § 12 Abs 3 bzw 10 UStG mitunter selbst dann zur Vorsteuerkorrektur gezwungen sein, wenn der Mieter im Bestandobjekt steuerpflichtige Umsätze ausführt und daher zum Vorsteuerabzug berechtigt wäre. Dieses Ergebnis ist mit der Rsp des VfGH nicht zu vereinbaren.

§ 9a WGG normiert unter der Überschrift: „Unwirksame und genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte“ für Geschäfte einer gemeinnützigen Bauvereinigung (bzw ihrer gewerblichen Tochtergesellschaften) mit ihren Funktionsträgern eine absolute Nichtigkeit bzw eine Genehmigungspflicht des Aufsichtsrates bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit. Mit der WGG-Novelle 2016 BGBl I Nr 157/2015. sind einerseits der Anwendungsbereich erweitert und andererseits die Zustimmungserfordernisse des Aufsichtsrates verschärft worden. Was haben Geschäftsführung, Aufsichtsrat und einzelne Funktionsträger dabei besonders zu beachten?

Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden iSd § 33 Abs 2 MRG trifft, ist seine „Willensrichtung“, die zur Zahlungssäumnis führte, maßgebend. Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt. Es ist zulässig, bei der Beurteilung des Verschuldens auch das Zahlungsverhalten des Mieters vor dem Räumungsprozess zu berücksichtigen. Die Beweislast dafür, dass ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses nicht vorliegt, trifft den Mieter. Immer dann, wenn der Einsatz von Gehilfen eine Verschlechterung der vom Gesetzgeber iS eines gerechten Interessenausgleichs vorgesehenen Rechtsposition Dritter mit sich bringen würde, muss sich der Geschäftsherr das Verhalten des Gehilfen wie sein eigenes zurechnen lassen. Dies gilt zumindest dann, wenn das Verhalten des Gehilfen zu dem ihm vom Geschäftsherrn übertragenen Aufgabenbereich gehört. Dem Mieter ist daher das grobe Verschulden derjenigen Personen zuzurechnen, deren er sich zur Bezahlung des Mietzinses bedient.

Das Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts, wobei es dafür vor allem auf den Vertragszweck ankommt. Die Minderung des Bestandzinses ist sodann durch Vergleich des Bestandzinses, der ohne Mangel und jenem, der mit Mangel für das Bestandobjekt am Markt zu erziehen ist, zu ermitteln. Letztlich hängt das Ausmaß einer berechtigten Mietzinsminderung stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Anordnung in § 33 Abs 3 MRG, wonach die Regelungen des Abs 2 leg cit auf Räumungsklagen nach § 1118 zweiter Fall ABGB anzuwenden sind, gilt nur im Bereich des Kündigungsschutzes des MRG.

Eine Vertragsbestimmung, die eine Zustimmung der Wohnungseigentümer vorsieht, wenn nach Vorliegen des (eines neuen) Nutzwertgutachtens eine Neufestsetzung der Nutzwerte notwendig sein (werden) sollte, setzt in rechtmäßiger Weise die Vorgaben nach §§ 9 Abs 6 und 10 Abs 3 WEG 2002 zur vereinfachten grundbücherlichen Durchführung einer einvernehmlichen Neufestsetzung der Nutzwerte um.

Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme als genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG zu qualifizieren ist, ist vom bestehenden Zustand des betreffenden Objekts auszugehen. Ansatzpunkt der Überlegung hat der aktuelle rechtmäßige Bestand zu sein. Im Falle einer baulichen Umgestaltung des ursprünglichen Objekts erfordert diese Beurteilung daher einen Rückgriff auf die dieser Maßnahme zugrunde liegende vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer. Wenn der veränderte Zustand auf einem widerrechtlichen Eingriff beruht, würde durch die Wiederherstellung des vorigen Zustands nicht in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer eingegriffen, weil lediglich der ursprüngliche, auch dem zugrunde liegenden Wohnungseigentumsvertrag entsprechende Zustand wiederhergestellt würde. Die Wiederherstellung des vor einem eigenmächtigen Umbau bestandenen Zustands und die dafür notwendigen Maßnahmen stellen dann auch keine genehmigungspflichtigen „Änderungen“ iSd § 16 Abs 2 WEG dar. Für den Fall einer rechtmäßigen – weil von den übrigen Wohnungseigentümern oder dem Außerstreitgericht genehmigten – baulichen Veränderung gilt dies nicht. Bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Wohnungseigentumsobjekts besteht demnach die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer, sodass diese daher eine nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG zu beurteilende Änderung darstellt. Der Umstand, dass der wiederhergestellte Bauzustand ursprünglich konsensgemäß gewesen sein mag, ändert nichts daran, dass auch in diesem Fall den Intentionen des § 16 Abs 2 WEG entsprechend die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt bleiben müssen.

Voraussetzung für die gerichtliche Nutzwertfestsetzung und der damit verbundenen Unterbrechung der Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts iSd § 43 WEG ist, dass sich der Kläger die bestimmte Angabe des von ihm beanspruchten Mindestanteils vorbehalten hat. Bei konkreter, dem Kläger zukommender, zahlenmäßiger Bezeichnung des Mindestanteils, liegt die Voraussetzung für eine Verfahrensunterbrechung nicht vor, weil es sich dann um keine Stufenklage handelt.

Die Regelungen des WEG stellen immer auf eine bestimmte, einzige Liegenschaft ab und greifen nicht in ein zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern verschiedener Liegenschaften bestehendes Rechtsverhältnis ein. Besteht eine Vereinbarung zwischen Wohnungseigentümern mehrerer Liegenschaften über die Verteilung der Kosten, bietet § 32 WEG 2002 keine Handhabe und § 52 WEG 2002 keine Regelungskompetenz des Außerstreitrichters. Für die Überprüfung einer liegenschaftsübergreifenden Beschlussfassung besteht jedenfalls nach § 52 Abs 1 Z 4 iVm § 24 Abs 6 WEG 2002 keine Zuständigkeit des Außerstreitrichters.

Für die Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung iSd § 364 Abs 3 ABGB unzumutbar ist, kommt es auf die konkrete Nutzungsmöglichkeit für den Kläger an. Der Rechtssatz, dass die Beeinträchtigung einer verhältnismäßig geringfügigen Fläche der Nachbarliegenschaft im Regelfall unabhängig von ihrer Dauer nicht unzumutbar sein wird, bezieht sich auf die vom jeweiligen Kläger tatsächlich genutzte Grundfläche. Die gegenteilige Auffassung würde letztlich bedeuten, dass Wohnungseigentümer einer größeren Anlage wegen ihres geringen Grundanteils regelmäßig von einem Anspruch nach § 364 Abs 3 ABGB ausgeschlossen wären. Bei einer Miteigentümergemeinschaft ist grundsätzlich jeder einzelne Berechtigte zur Abwehr von Störungen legitimiert, sofern er sich nicht in Widerspruch mit den Übrigen setzt. Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer hinsichtlich allgemeiner Hausteile. Im Einzelfall könnte allenfalls die Schwelle der Unzumutbarkeit für den einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer bei der Beeinträchtigung eines bloß allgemeinen Teils der Liegenschaft höher anzusetzen sein als bei der Beeinträchtigung des ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesenen WE-Objekts. Ein zugezogener Nachbar muss sich grundsätzlich mit den beim Erwerb seines Grundstücks vorgefundenen örtlichen Verhältnissen abfinden. Dabei ist auch die vorhersehbare Entwicklung aufgrund der natürlichen Beschaffenheit des Geländes zu berücksichtigen. Auch wenn bereits beim Erwerb der klägerischen Eigentumswohnung erkennbar war, dass auf dem Nachbarsgrundstück junge Waldbäume wachsen, die in Zukunft eine erhebliche Höhe erreichen könnten, muss der zugezogene Nachbar nicht mit einem zukünftigen unbegrenzten Wildwuchs rechnen, wenn es sich bei der Nachbarliegenschaft nicht um ein natürliches Waldgrundstück handelt.

Eine gegen ein vertragsmäßiges (mangels der Voraussetzungen des § 364c Satz 2 ABGB) nur schuldrechtlich zwischen den Vertragspartnern wirksames Veräußerungsverbot erfolgte Verfügung des Verpflichteten über die verbotsbetroffene Sache ist wirksam. Eine „dingliche“ Wirkung des Verbots kann auch nicht dadurch erreicht werden, dass bei einer Zuwendung die Veräußerung zur auflösenden Bedingung gemacht wird, läge doch darin eine Umgehung des Gesetzes. Hindert ein nur schuldrechtlich wirksames Veräußerungsverbot hinsichtlich eines Superädifikats nicht die Wirksamkeit einer verbotswidrigen Veräußerung, ist auch eine Veräußerung des Superädifikats ohne die mit dem Grundeigentümer vertraglich vereinbarte Zustimmung wirksam. Die Veräußerung ist auch nicht dadurch hinderbar, dass der Grundeigentümer mit dem Eigentümer des Superädifikats vereinbart, der Eigentümer des Superädifikats müsse zugleich Mieter der Liegenschaft sein, auf der das Superädifikat errichtet ist. Die Frage anders zu entscheiden, bedeutete die Möglichkeit der Umgehung des § 364c ABGB zu bejahen.

Auf einen Bestandvertrag über ein unbebautes Grundstück zum Zweck der Errichtung einer Tankstelle durch die Bestandnehmerin sind die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG anzuwenden, sofern die Tankstelle Anknüpfungspunkt für die Anwendung des MRG ist. Die Anfechtung eines Bestandvertrags nach § 870 ABGB ist schon dann möglich, wenn der Irreführende bewusst in Kauf nimmt, dass der andere Teil irrt und der Irrtum Einfluss auf den Willensentschluss ausübt; dolus eventualis genügt sohin.

Auch ein Konsument muss bei dem Erwerb einer Jahrzehnte alten unsanierten Wohnung nicht explizit darauf hingewiesen werden, dass in den nächsten Jahren Sanierungsarbeiten und -kosten anfallen und welcher Art und Weise diese voraussichtlich sein werden.

Eine „wirkliche Übergabe“ iSd § 1 Abs 1 lit d NotAktsG muss nach außen erkennbar und so beschaffen sein, dass aus ihr der Wille des Schenkers hervorgeht, das Objekt der Schenkung sofort aus seiner Gewahrsame in den Besitz des Beschenkten zu übertragen. Der Ausdruck „wirkliche Übergabe“ bedeutet nichts anderes als das Gegenteil der bloßen Zusicherung oder des bloßen Schenkungsversprechens. Bei Liegenschaften genügt die außerbücherliche Übergabe. Im Grundbuchsverfahren ist für die Beantwortung der Frage der Übertragung der Gewahrsame und damit der wirklichen Übergabe der Wortlaut des Schenkungsvertrags maßgeblich. Aus diesem Wortlaut unmittelbare logische Schlussfolgerungen zu ziehen, ist dem Grundbuchsgericht zwar nicht verwehrt, es darf sich aber nicht auf Spekulationen zu Fragen der Auslegung des Vertrags insb nach der wahren oder hypothetischen Absicht der Parteien einlassen. Im Grundbuchsverfahren erschöpft sich der „Nachweis“ der Übergabe daher in mehr oder weniger ausführlichen Urkundenfloskeln. Konkrete Übergabsakte müssen nicht dargestellt werden, es genügt ein Hinweis in der Vertragsurkunde, dass die „Übergabe“ bereits erfolgt ist. Ein Notariatsakt ist dann entbehrlich. Dies wurde in der höchstgerichtlichen Rsp auch im Fall einer gleichzeitigen Einräumung eines lebenslangen, alleinigen Wohnungsrechts zu Gunsten des Geschenkgebers bejaht.

Der Rekurs ist gem § 122 Abs 1 Satz 1 GBG das einzige Rechtsmittel im Grundbuchsverfahren. Dies gilt zufolge § 11 Abs 1 RPflG auch für Entscheidungen des Rechtspflegers. Für eine Vorstellung an den Richter iSd § 12 RPflG besteht im Grundbuchsverfahren daher von vornherein kein Raum.