WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/29/9

Das Austrian Standards Institute hat am 1. November 2012 die ÖNORM B 1300 veröffentlicht; sie trägt den Titel „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“. Die ÖNORM B 1300 war wohl als Instrument gedacht, Liegenschaftseigentümern und deren Verwaltern Leitlinien zur Vermeidung von Haftungsrisiken an die Hand zu geben. Damit sind aber für die „Normadressaten“ auch zahlreiche Fragen aufgeworfen worden. Der Beitrag versucht, manche davon zu klären.

Nach § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG darf ein angemessener Hauptmietzins vereinbart werden, wenn der Mietgegenstand aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist. Eine derartige Neuschaffung liegt nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen, oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. Die Judikatur versteht diese fehlende Eignung restriktiv im Sinne von „völlig unbenützbar“ oder „für den bestimmungsgemäßen Zweck unbrauchbar“. Selbst eine mit beträchtlichen Kosten verbundene, aber bloß bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums für Wohn- und Geschäftszwecke sowie die Renovierung eines mangels Instandhaltung unbenutzbar gewordenen Mietgegenstands sind keine Neuschaffung; ebenso wenig, wenn im Wesentlichen ein bisheriges Großraumbüro durch das Aufstellen von Zwischenwänden in Wohnungen gegliedert und Versorgungseinrichtungen auf den Stand der Technik gebracht werden. Wird eine Fabrikshalle in ein Gebäude mit fünf Wohnungen im Oberstock sowie Geschäftsobjekten, Lagern, Kfz-Abstellplätzen und Kellerräumlichkeiten im Erdgeschoss umgewandelt, handelt es sich nicht um eine reine Adaptierung eines bereits vorhandenen zu Wohn- und Geschäftszwecken geeigneten Mietgegenstands, sodass die Voraussetzungen des § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG erfüllt sind.

Von dem im Gesetz verwendeten Begriff „Mitbewohner“ ist nicht nur der nicht im Haus wohnende Hauseigentümer erfasst, sondern auch dessen Verwalter oder Angehörige in Verwaltungsfunktionen. Dies gilt auch für die mit der Überwachung von Renovierungsarbeiten im Haus vom Hauseigentümer beauftragte Person. Beide Begriffe („Mitbewohner“ bzw „im Haus wohnende Person“) werden sehr weit ausgelegt, sodass auch der Geschäftsführer der Vermieterin darunter fällt. Die Rechtsansicht, von einem geringfügigen Fehlverhalten könne keine Rede sein, wenn der Mieter während einer mündlichen Streitverhandlung mit Sesseln auf die Geschäftsführer der Vermieterin losgehe, einen der Sessel mit derartiger Wucht gegen sie schleudere, dass dieser – die Geschäftsführer verfehlend – den Zeugentisch zerschlage und aufgrund der Attacke des Mieters der Geschäftsführer eine Prellung des Handgelenks und der Hüfte erleide, ist nicht korrekturbedürftig.

Wird die aufgekündigte Wohnung derzeit nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eines eintrittsberechtigten Angehörigen verwendet, hat der Mieter zu beweisen, dass er in nächster Zukunft in die Wohnung zurückkehren wird, die Nichtbenützung also eine absehbar nur vorübergehende Unterbrechung darstellt. Nach stRsp liegt ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags nur vor, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen wird. Behauptet der Mieter ein dringendes Wohnbedürfnis einer eintrittsberechtigten Person, so hat er deren (sichere) Rückkehr in die Wohnung in nächster Zukunft zu beweisen. Dass der Sohn des Mieters plant, in etwa vier Jahren – nach Abschluss seiner Schulausbildung – in die aufgekündigte Wohnung zurückzukehren, genügt nicht, um die Voraussetzungen einer Rückkehr „mit Sicherheit“ und „in naher Zukunft“ zu erfüllen.

Bei einer Mietzinsvorauszahlung handelt es sich um einen Bestandteil des (Haupt-)Mietzinses. Erfolgt die Errichtung des vermieteten Gebäudes auf Kosten des Mieters, kommt dies einer Mietzinsvorauszahlung gleich. Bei der Anhebung des Hauptmietzinses nach § 45 MRG ist eine Mietzinsvorauszahlung für den betroffenen Vorauszahlungszeitraum zu berücksichtigen. Die Rsp bejaht das Vorliegen einer („echten“) Mietzinsvorauszahlung, wenn diese für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet.

Eine Widmungsänderung darf gem § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer, besonders auch keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Eine Änderung, die eine Gefahr für die Sicherheit von Personen zur Folge hat, darf demnach nicht genehmigt werden. Sie indiziert nämlich, wie die beispielhafte Erwähnung dieses Versagungsgrundes in § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 beweist, eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer. Gefahren im Bagatellbereich stellen keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer dar. Räumlichkeiten, die im zweiten Obergeschoß eines zu Wohn- und Geschäftszwecken gewidmeten Gebäudes gelegen sind und als Büro einer Bank für Geschäftszwecke ohne Kundenverkehr (und nicht als Bankfiliale im eigentlichen Sinn) genutzt werden, sind keiner signifikant höheren Gefahr ausgesetzt, Schauplatz von Verbrechen zu werden, als Wohnungen. Aus objektiver Sicht rechtfertigt die durch die Widmungsänderung entstehende Gefahrensituation eine die Bagatellgrenze übersteigende Furcht der Miteigentümer nicht.

Es ist grundsätzlich zulässig, über mehrere Punkte, über die auch getrennt abgestimmt werden könnte, zugleich abzustimmen. Bei Verknüpfung von an sich getrennt möglichen Abstimmungsvorgängen ist also nicht in jedem Fall eine getrennte Abstimmungsmöglichkeit vorzusehen. Anderes gilt im Zusammenhang mit einem Beschluss auf „Verwalterumbestellung“ (Kündigung des bisherigen und Bestellung eines neuen Verwalters) allerdings etwa dann, wenn ein (allfälliger) Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG nur für die Kündigung des bisherigen Verwalters, mangels Übergreifens der Gefahr der Interessenkollision aber nicht für die Bestellung eines neuen Verwalters gilt. Der Stimmrechtsausschluss nur in Bezug auf eine von mehreren intendierten Maßnahmen zwingt zur gesonderten Prüfung der dafür jeweils erforderlichen Stimmenmehrheiten und Schaffung der notwendigen Voraussetzungen hierfür. Eine Beschlussfassung mit einem – mangels Bestimmbarkeit gesonderter Abstimmungsergebnisse tatsächlich – einheitlichen Beschlussgegenstand wäre daher im Fall der erfolgreichen Geltendmachung des Anfechtungsgrundes des partiellen Stimmrechtsausschlusses formal mangelhaft. Eine willentlich einheitliche Abstimmung darf nicht dazu führen, dass der Stimmrechtsausschluss auch (abstrakt selbstständige) Punkte erfasst, für die die Voraussetzungen des § 24 Abs 3 WEG nicht gegeben sind. Liegt ein solcher Fall des partiellen Stimmrechtsausschlusses nicht vor, kann die Kündigung des bisherigen Verwalters bei der Beschlussfassung mit der Bestellung eines neuen Verwalters verknüpft werden.

Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 40 Abs 2 WEG 2002 dient der frühzeitigen grundbücherlichen Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers, insb der Sicherung seines Rangs zum Schutz gegen nachfolgende Veräußerung oder Belastung, damit gegen jede nachrangige vereinbarungswidrige Vorgangsweise des mit der Anmerkung Belasteten. Zur Umsetzung des Rangprinzips kann die Löschung sämtlicher nicht nach § 40 Abs 4 Z 1-3 WEG 2002 ausgenommener Eintragungen begehrt werden. Der durch die Anmerkung Gesicherte soll durch die Löschung der Zwischeneintragungen so gestellt werden, als ob sein Recht schon im Zeitpunkt der Anmerkung einverleibt worden wäre. Ein Wohnungseigentumsbewerber, der über eine Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG 2002 verfügt, kann somit die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang der Anmerkung beantragen, wenn in der Zwischenzeit das Eigentumsrecht einer anderen, nicht durch eine Anmerkung zugunsten desselben Objekts geschützten Person am Mindestanteil und das Wohnungseigentum im laufenden Rang eingetragen wurde. Um diesen Schutz zu gewährleisten, ist die nachträgliche Ausnützung der Anmerkung auch dann zulässig, wenn entweder nur Mindestanteil oder nur Wohnungseigentum im angemerkten Rang zugunsten des „gesicherten“ Wohnungseigentumsbewerbers eingetragen wurde. Die 14-tägige Frist des § 57 Abs 1 Satz 2 GBG beginnt in solchen Fällen nicht bereits mit der Rechtskraft der ersten Eintragung im begünstigten Rang zu laufen, weil der Antrag auf Löschung von Zwischeneintragungen erst nach Eintragung von Mindestanteil und Wohnungseigentum im gesicherten Rang zulässig ist.

Unmittelbare Einwirkungen sind solche, die durch eine Veranstaltung bewirkt werden, die für eine Einwirkung gerade in der Richtung auf das Nachbargrundstück hin ursächlich ist. Auf die Absicht der Beeinträchtigung eines bestimmten Nachbargrundstücks kommt es nicht an. Führen bestehende Geländeverhältnisse zwingend dazu, dass das bei Überlastung eines Kanalsystems aus einem Gully austretende Wasser auf ein Nachbargrundstück fließt und dort ein Ausmaß von „Überschwemmung“ herbeiführt, zu dem es ohne das Wasser aus dem Kanal nicht kommen würde, kann von einer unmittelbaren Zuleitung ausgegangen werden. Liegt eine unmittelbare Zuleitung vor, die keinesfalls zu dulden ist, ist es für das Unterlassungsbegehren nicht von Bedeutung, ob dem Kläger im Bewilligungsverfahren rechtliches Gehör gewährt wurde bzw dass sein Antrag auf Fortsetzung des wasserrechtlichen Anpassungsverfahrens zurückgewiesen wurde. Für die Berechtigung des Feststellungbegehrens kommt es nicht darauf an, ob bereits ein Schaden entstanden ist. Liegt ein rechtswidriges Verhalten (hier: die unmittelbare Zuleitung) vor und ist der Eintritt künftiger Schäden nicht unwahrscheinlich, besteht kein Grund, das rechtliche Interesse an der begehrten Feststellung zu verneinen.

Eine die Erfüllung verzögernde Prozessführung begründet für sich allein im Allgemeinen kein Verschulden. IdR liegt die Konsequenz einer erfolglosen Prozessführung in der Verpflichtung, dem Prozessgegner dessen Prozesskosten zu ersetzen und die eigenen Kosten endgültig selbst tragen zu müssen. Eine darüber hinausgehende, aus dem Prozessverhalten abzuleitende Schadenersatzpflicht kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Dabei ist ein strenger Maßstab anzulegen, wobei die Vermutung für eine gutgläubige Anrufung des Gerichts spricht. Die Beweislast für ein Verschulden an der Führung des Prozesses trifft den Geschädigten. Ein solches Verschulden liegt vor, wenn im Rahmen der Prozessführung falsche Tatsachenbehauptungen aufgestellt wurden oder wenn der im Verfahren Unterlegene wusste oder wenigstens wissen hätte müssen, dass sein Rechtsstandpunkt entweder der tatsächlichen Voraussetzungen entbehrt oder schon an sich unhaltbar ist.

Das Untermietverhältnis endet nicht automatisch mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Allerdings sind vom Bestandgeber gegen den (Haupt-)Bestandnehmer erwirkte Gerichtsentscheidungen, die das Bestehen oder die Auflösung des (Haupt-)Bestandverhältnisses betreffen, auch gegenüber dem Unterbestandnehmer wirksam und vollstreckbar. Das gilt auch für einen Räumungsvergleich der Parteien des Hauptbestandvertrags, sofern dieser nicht in der Absicht geschlossen wurde, den Untermieter zu schädigen. Der Unterbestandgeber, der sein Bestandrecht freiwillig aufgibt, ist dem Unterbestandnehmer zum Schadenersatz verpflichtet, sofern ihm nicht ohnedies gegenüber dem Unterbestandnehmer ein Anspruch auf Vertragsbeendigung zugestanden wäre. Die Erhebung von Einwendungen des Unterbestandnehmers gegen die vom Unterbestandgeber nach Abschluss eines Räumungsvergleichs eingebrachte Aufkündigung hätte den eingetretenen Schaden nicht verhindern können, weil den Unterbestandnehmer auch im Fall eines Obsiegens im Kündigungsprozess die Verpflichtung getroffen hätte, das Untermietobjekt den Liegenschaftseigentümern zurückzustellen. Ganz im Gegenteil wären bei Erhebung von Einwendungen überdies zusätzliche (Prozess-)Kosten entstanden. Werden gegen die gerichtliche Aufkündigung keine Einwendungen erhoben, wird mit Rechtskraftwirkung für Folgeprozesse nur über den Leistungsbefehl abgesprochen; nicht jedoch über das Bestehen von Kündigungsgründen.

Eine Vereinbarung über den Wegfall einer aufschiebenden Bedingung ist keine bloße Änderung von Einzelheiten eines dem § 31 Abs 1 KSchG unterliegenden Vertrags, die nicht der Einhaltung der in dieser Bestimmung normierten Schriftform bedarf. Durch diese Vereinbarung wird die Wirksamkeit des ursprünglich vereinbarten Vertragsverhältnisses vorverlegt; die Vereinbarung, die bis dahin noch nicht wirksam war, wird damit sofort wirksam. Die Vereinbarung des Wegfalls der Bedingung betrifft daher – ebenso wie die im Gesetz ausdrücklich genannte Vereinbarung über die Verlängerung eines Alleinvermittlungsauftrags – die zeitlichen Grenzen und die Dauer der Wirksamkeit des Rechtsverhältnisses. Derartige Vereinbarungen sind daher vom Formzweck des § 31 Abs 1 KSchG umfasst.