WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012, BGBl I 2012/22, wurde die Optionsmöglichkeit des Vermieters bei unecht steuerbefreiten Umsätzen aus der Vermietung von Grundstücken erheblich eingeschränkt: Da nunmehr die umsatzsteuerliche Behandlung des Untermietverhältnisses auch auf jene des Hauptmietverhältnisses durchschlagen und so zum Verlust des Vorsteuerabzuges beim Vermieter führen kann, ist die Zulässigkeit vertraglicher Untermietverbote im Hinblick auf drohende Steuernachteile zu hinterfragen; in vorformulierten Vertragstexten ist eine solche Klausel an der Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB zu messen. Dabei kann aber eine gröbliche Benachteiligung nicht im bloßen Abgehen von § 1098 ABGB gesehen werden, sondern vielmehr in dem Umstand, dass der Mieter – trotz Einschränkung seines Gebrauchsrechts – weiterhin den vollen Mietzins entrichten muss; dies lässt sich aber kaum durch steuerliche Nachteile des Vermieters rechtfertigen.

Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume für den Vollausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG kommt es idR auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme davon ist nur für Räume zu machen, die – obwohl sie abgesondert vermietbar wären – üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören, wie etwa Abstellräume, Garagen etc, oder Bestandteil eines Wohnungsverbands sind. Dies findet seinen Grund darin, dass dadurch der Charakter eines Ein- oder Zweifamilienhauses nicht verloren geht, auch wenn diese Räume selbständig zugänglich sind und daher selbständig vermietbar wären. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Die Frage, ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung. War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung ein selbständig vermietbarer Raum tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieser Räume zu einer anderen Wohnung oder einem anderen Geschäftslokal aufgehoben wurde. Bei einer selbständigen Vermietung von Nebenräumen greift die Vermutung der Zugehörigkeit zu einem anderen Mietobjekt aber nicht, sondern ist stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen. Daher kann es gerechtfertigt sein, die Eigennutzung des Vermieters einer Vermietung gleichzustellen; dies ist aber keineswegs zwingend.

Das Ausmaß der Lärmbelastung stellt eine relevante Eigenschaft eines Mietgegenstands dar. Dauerhafte Lärmimmissionen, die als Folge der Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten iSd § 8 Abs 2 MRG von einem allgemeinen Teil des Hauses oder einem anderen Mietgegenstand ausgehen, verändern die für seine Nutzung relevanten Eigenschaften des Mietgegenstands. Daher ist eine Lärmbeeinträchtigung iSd § 8 Abs 2 MRG als eine mögliche Veränderung des Bestandgegenstands zu sehen und damit im besonderen außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG zu beurteilen.

Zur Anwendung des § 12a Abs 3 MRG wird die sogenannte Machtwechseltheorie vertreten. Danach liegt eine entscheidende Änderung idR erst nach einem Kippen des Mehrheitsverhältnisses vor. Jede andere Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit in der Gesellschaft (juristischen Person) bedarf der Darlegung besonderer Umstände, um sie als „entscheidend“ iSd § 12a Abs 3 MRG qualifizieren zu können. Im Sinne dieser Machtwechseltheorie führt der Wechsel von Minderheitsbeteiligungen an einer Kapitalgesellschaft nicht zur Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Entscheidungsmöglichkeiten. Diese liegt nur dann vor, wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen. War keiner der Alt- oder Neuaktionäre jemals zu mehr als 50 % an der Gesellschaft oder einer übergeordneten Konzerngesellschaft beteiligt, ist die Rechtsansicht, dass diese Veränderungen von Minderheitsbeteiligungen keine entscheidende Änderung iSd § 12a Abs 3 MRG bewirkten, jedenfalls vertretbar.

Ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert zwar den Machtwechsel, die konkreten Auswirkungen sind aber jeweils im Einzelfall zu prüfen. Ergibt eine solche Prüfung, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende eines Vorgangs unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt. Die Umstände, die den Machtwechsel erfüllen, hat der Vermieter im Einzelfall darzulegen. Allein der Umstand, dass im entscheidungsrelevanten Zeitraum die Mehrheit der Vereinsmitglieder wechselt, führt nicht zu einem eine Mietzinsanhebung erlaubenden Machtwechsel. Denn auch bei einem Wechsel der Mehrzahl der Vereinsmitglieder wird niemand konkret in die Lage versetzt, aufgrund seiner mitgliedschaftlichen Rechte die Geschicke des Vereins so zu bestimmen, als hätte er das (Vereins-)Unternehmen selbst erworben.

Die Rechtslage nach § 15a Abs 2 MRG idF WRN 2006 ist im Hinblick auf einen vor dem 1. 10. 2006 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anwendbar. Arbeiten, die sich über einen Zeitraum von fünf Tagen erstreckten und Kosten von mehr als 1.800 € erfordern, sind immer noch als größerer Aufwand zu werten und nicht als so gering einzuschätzen, dass sie eine Kategorieherabstufung ausschließen könnten. Die Mietzinsüberprüfung zufolge § 46 Abs 2 MRG erfasst nur eine sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses, eröffnet jedoch nicht zusätzlich und selbstständig ein Recht auf Überprüfung auch der bis dahin maßgeblich gewesenen Mietzinsvereinbarung.

Die Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG differenziert zwischen Ansprüchen auf Rückforderung von Leistungen, die entgegen den §§ 15-26 MRG erbracht wurden, und solchen, die den Verboten des § 27 Abs 1 MRG zuwiderlaufen. Der Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG ist nur bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen. Der Wegfall der Zwangslage muss dabei keineswegs mit dem Abschluss des Mietvertrags zusammenfallen, idR kann auf die Übergabe des Bestandobjekts abgestellt werden. Letztlich wird der Zeitpunkt des Wegfalls der Zwangslage aber immer von den Umständen des Einzelfalls bestimmt. Diese Grundsätze zum Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG haben auch für die anderen von § 27 Abs 3 MRG erfassten Rückforderungsansprüche zu gelten.

§ 4 Abs 3 WEG 2002 ermöglicht es dem „Altmieter“ eines Wohnungseigentumsobjekts, mietrechtliche Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter, auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Das führt zu einer solidarischen Haftung in der Hauptsache. § 4 Abs 3 WEG 2002 erfasst nur solche Ansprüche des Mieters gegen seinen Vermieter, deren Erfüllung eine Verfügungsberechtigung im weiteren Sinn über die gesamte Liegenschaft voraussetzt, weswegen sie dem Wohnungseigentümer und Vermieter mangels eigenen Verfügungsrecht nicht oder nicht unmittelbar möglich wäre. Ein Kaminanschluss, der ursprünglich in einer Wohnung zur Verfügung stand und später als Reserveabgasanlage für die Hauszentralheizung in Anspruch genommen wurde, ist funktional nicht nur einer Wohnung zugeordnet und zählt zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Das Begehren auf Wiederherstellung des Kaminanschlusses in der Wohnung ist daher als liegenschaftsbezogener Anspruch iSd § 4 Abs 3 WEG 2002 zu qualifizieren.

Soll es im Zuge einer Nutzwertneufestsetzung zur Schaffung von neuen selbstständigen WE-Objekten kommen, dann liegt kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung mehr vor, der gem § 10 Abs 3 WEG 2002 in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG durchgeführt werden könnte. Ein solcher Vorgang muss allen allgemeinen grundbuchs- und grundverkehrsrechtlichen Regeln entsprechen. Es bedarf einer grundbuchsfähigen Urkunde, in der einzelne Miteigentümer unter Angabe eines Rechtsgrundes bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und die dazu entsprechenden Aufsandungserklärungen abgeben.

Besteht am Gebäude zwar bereits ein Balkonanbau, von dem allerdings nicht bekannt ist, ob der errichtende Wohnungseigentümer dafür die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder die gerichtliche Genehmigung erlangt hat, liegt in der Verneinung der Verkehrsüblichkeit einer solchen Baumaßnahme keine unvertretbare Rechtsansicht. Für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Die Rechtsansicht, dass eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca 110 m2 für eine dreiköpfige Familie mit dem Wunsch nach „Familienerweiterung“ auch ohne Balkonanbau eine heutigen Standards entsprechende Nutzung erlaubt, ist ebenfalls vertretbar.

Obwohl nur zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft ein Vertragsverhältnis besteht, das in besonderer Weise in § 20 WEG geregelt ist und in dem ergänzend die Bestimmungen über den Bevollmächtigungsvertrag zur Anwendung kommen, berührt die Verwaltung die Rechtssphäre auch jedes einzelnen Miteigentümers, weshalb über das Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft hinaus auch ein Verpflichtungsverhältnis zum einzelnen Miteigentümer besteht. Für den Verwalter gilt zwar der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, er ist aber kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen.

Der Widerruf einer Schenkung wegen groben Undanks zählt zu dem kraft Gesetzes eintretenden Eigentumserwerb und ist von einem nach § 364c ABGB verbücherten Belastungs- und Veräußerungsverbot nicht erfasst.

Der Maßstab der Wesentlichkeit der Einwirkung ist in erster Linie ein objektiver, der auf die Benützung der Nachbargrundstücke abstellt und daher von der Natur und der Zweckbestimmung des beeinträchtigten Grundstücks abhängig ist. Maßgeblich ist demnach nicht das subjektive Empfinden des sich gestört fühlenden Nachbarn, sondern das eines Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Gestörten befindet. Für die Beurteilung des Unterlassungsanspruchs des § 364 Abs 2 ABGB bilden die konkreten örtlichen Verhältnisse (samt Entstehungsgeschichte) eine maßgebliche Grundlage.

Der außerbücherliche Erwerber einer Liegenschaft, dem der Besitz und die Verwaltung daran schon vor der Einverleibung seines Eigentumsrechts übertragen wurde, hat zwar das Recht, den Verzug des Mieters hinsichtlich der Bestandzinsforderung mit Kündigung oder Räumungsklage geltend zu machen, doch ist auch er nur im Rahmen einer Mehrheit der „Miteigentümer“ aktiv legitimiert.

Im Fall der Einverleibung der Löschung eines Pfandrechts hat die Streitanmerkung nach § 66 Abs 1 GBG so zu erfolgen, dass die gelöschte Eintragung im Hauptbuch wiederhergestellt, dort die Einverleibung der Pfandrechtslöschung eingetragen und die Streitanmerkung vorgenommen wird. Voraussetzung für eine Streitanmerkung nach § 66 GBG ist die konkrete und schlüssige Behauptung, dass die Einverleibung infolge einer strafgesetzlich verbotenen Handlung erwirkt wurde. Zwischen der Einverleibung und der angezeigten strafbaren Handlung muss ein Zusammenhang bestehen, der aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen die Ungültigkeit der Einverleibung nach sich ziehen würde. Bei der Streitanmerkung nach § 66 GBG ist es nicht erforderlich, dass der durch die streitige Einverleibung Begünstigte selbst die strafbare Handlung begangen oder auch nur daran teilgenommen hat. Wird ein Strafverfahren infolge des Todes des Beschuldigten beendet, ist die Streitanmerkung nach § 67 letzter Satz GBG auf Antrag des dadurch Belasteten zu löschen.

Eine „wirkliche Übergabe“ iSd § 1 Abs 1 lit d NotaktG muss nach außen erkennbar und so beschaffen sein, dass aus ihr der Wille des Schenkers hervorgeht, das Objekt der Schenkung sofort aus seiner Gewahrsame in den Besitz des Beschenkten zu übertragen. Bei Liegenschaften genügt die außerbücherliche Übergabe. Im Grundbuchverfahren genügt bei geschenkten Liegenschaften der urkundliche Nachweis, dass die Übergabe bereits erfolgt ist, vorausgesetzt, dass die Bestätigung (auch) vom Schenker stammt. Die in einem Vertrag festgehaltene Erklärung, dass mit der Unterfertigung des Vertrags die Übergabe und Übernahme der Liegenschaft „als vollzogen gilt“, reicht hierfür nicht aus. Die Formulierung „die Übernahme und Übergabe des Schenkungsobjekts samt Lasten und Vorteil, Gefahr und Nutzen erfolgte bereits durch Übergabe und Begehung und Übernahme der Verwaltungsgeschäfte am ...“ ist hingegen ein ausreichender urkundlicher Nachweis für die wirkliche Übergabe.

Der Regelung des § 94 Abs 2 GBG liegt erkennbar das Konzept zugrunde, dass das vom Bewilligungsgericht verschiedene Grundbuchsgericht nicht die Entscheidung des Bewilligungsgerichts überprüfen, sondern nur eine ergänzende Prüfung jener Voraussetzungen vornehmen soll, die vom Bewilligungsgericht noch nicht geprüft werden konnten. Ob bei Bestehen einer Eigentümerpartnerschaft bloß an einem halben Mindestanteil ein richterliches Belastungs- und Veräußerungsverbot angemerkt werden kann, berührt keine Frage des Grundbuchsrechts, sondern ausschließlich eine Frage des materiellen (WE-)Rechts. Eine allfällige materiell-rechtliche Unrichtigkeit der Erlassung eines gerichtlichen Belastungs- und Veräußerungsverbots betreffend einen halben Mindestanteil bei bestehender Eigentümerpartnerschaft kann nicht mit Rechtsmittel gegen die Vollzugsanordnung, sondern nur mit Rechtsmittel gegen den Bewilligungsbeschluss geltend gemacht werden.

Ist die ImmoESt mit einem zu hohen Betrag an das FA abgeführt worden, sieht § 30b Abs 3 EStG für diesen Fall einen Antrag auf Veranlagung der privaten Grundstücksgeschäfte vor. Eine allfällige Korrektur des vom Parteienvertreter selbstberechneten Betrages hat daher im Wege der Veranlagung zu erfolgen. Der Steuerpflichtige kann somit weder eine Festsetzung der ImmoESt nach § 201 BAO erwirken noch einen Antrag nach § 240 Abs 3 BAO stellen.