WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Der mietrechtliche Teil der Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) hat die Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG zwingend gestellt. Der folgende Beitrag arbeitet ua Unterschiede heraus, die in diesen beiden Segmenten des Mietrechts bei der neuen Erhaltungspflicht bestehen, beleuchtet die Rechtsfolgen, die sich an unzulässige Erhaltungsvereinbarungen knüpfen können, und unterzieht die WRN 2015 einer kritischen Würdigung.

Die Bestimmung des § 10 MRG gilt nur für die Wohnungsmiete, ist auf Geschäftsräume nicht anzuwenden und ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Dem Gesetzgeber steht ein Gestaltungsspielraum verfassungsrechtlich insoweit zu, als er in seinen rechtspolitischen und wirtschaftspolitischen Zielsetzungen frei ist. Die verschiedene Behandlung der Mieter von Wohnungen einerseits und Geschäftsräumen anderseits beruht auf der verschiedenen Schutzwürdigkeit der beiden Kategorien von Bestandnehmern. Wurde ein Mietgegenstand für Wohnzwecke und Geschäftszwecke vermietet, setzt ein Anspruch nach § 10 MRG entsprechend dem aus § 16 Abs 1 Z 1 MRG ableitbaren Grundsatz voraus, dass die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt. Für diese Beurteilung ist die vom Parteiwillen getragene Widmung maßgebend.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt in gewisser Abweichung zum Gesetzestext das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken (durch wen immer) und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraus. Wenn daher eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken erfolgt, ist der dringende Wohnbedarf des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen gar nicht mehr zu prüfen. Eine regelmäßige Verwendung der Wohnung ist anzunehmen, wenn der Mieter die aufgekündigte Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt benützt. Die Beurteilung, dass der Mieter die aufgekündigte Wohnung regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet, indem er sie durchschnittlich zwei Tage pro Woche benützt, während er sich an den übrigen Tagen – neben der von ihm ausgeübten Berufstätigkeit – im Haus seiner Schwiegereltern aufhält, um diese gemeinsam mit seiner Gattin oder an deren Stelle zu betreuen und zu pflegen, ist vertretbar.

Für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs (wegen fehlender Zustimmung gem § 10 Abs 3 WEG) bedarf es des Nachweises, dass der Schädigungszweck und unlautere Motive so im Vordergrund stehen, dass andere Ziele der Rechtsausübung eindeutig zurücktreten.

§ 13 Abs 3 WEG 2002 idF der WRN 2006 erlaubt eine gesonderte Veräußerung eines halben Mindestanteils. Ein gemeinsames Vorgehen iS einer zwingenden gemeinsamen Antragstellung wird nicht mehr gefordert. Die Zustimmung des anderen Eigentümerpartners muss aber in grundbuchsfähiger Form, demnach durch Vorlage einer den Bestimmungen des GBG entsprechenden Urkunde erfolgen. Diese Grundsätze gelten infolge § 53 Abs 3 Satz 1 GBG auch für die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung eines halben Mindestanteils.

Die Unteilbarkeit mehrgliedriger Schuldverhältnisse gilt auch für die entsprechenden Gestaltungsrechte; sie können daher nur für und gegen alle oder für und gegen keinen von ihnen wirken. Bei der Irrtumsanfechtung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht. Daher erfordert die Anfechtung einer Benützungsvereinbarung iSd § 17 WEG 2002 wegen Irrtums die Mitwirkung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer.

Auch einzelne Wohnungseigentümer können Gewährleistungsansprüche an gemeinschaftlichen Anlagen geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen. Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. In der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren kann ein Interessenskonflikt liegen. Ein Mehrheitsbeschluss ist allerdings mangels eines Interessenskonflikts dann nicht erforderlich, wenn die Beteiligten bereits eine Regelung getroffen haben. Die zwischen allen Wohnungseigentümern im WE-Vertrag einvernehmlich getroffene Regelung über die selbständige (gerichtliche) Geltendmachung durch die einzelnen Eigentümer („ohne weitere Beschlussfassung und Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft“) macht einen Mehrheitsbeschluss entbehrlich, zumal auch sonst anerkannt ist, dass eine erforderliche Willensbildung zwischen den Wohnungseigentümern auch im WE-Vertrag getroffenen werden kann.

Seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 mit 1.7.2002 sind Benützungsvereinbarungen schriftlich abzuschließen (§ 17 Abs 1 WEG 2002), was ihr konkludentes Zustandekommen ausschließt. Die Übergangsregelung des § 56 Abs 13 WEG 2002 hat aber die nach der alten Rechtslage wirksam (auch konkludent) zu Stande gekommenen Benützungsvereinbarungen mit 1.7.2002 nicht beseitigt. War von Anfang an nicht klar, auf welcher rechtlichen Basis eine Werbesäule errichtet ist und Bestand haben sollte; bleibt inhaltlich offen, ob die Möglichkeit der Nutzung der Werbesäule nach dem Willen der seinerzeit Beteiligten nur wirtschaftstreibenden Wohnungseigentümern oder auch Mietern eines WE-Objekts und ob sie nur Gewerbetreibenden oder jedem Selbständigen offen stehen sollte; ist weiters unklar wer über die Gestaltung der Werbesäule entscheidet, wer in welchem Umfang für deren Herstellung und Wartung aufkommen und ob den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern für die Nutzung der Allgemeinfläche ein Benützungsentgelt zustehen sollte, sind damit ganz wesentliche Inhalte einer Benützungsvereinbarung ungeklärt. Infolge kann wegen mangelnder Bestimmtheit nicht von einem konkludenten Zustandekommen und folglich vom aufrechten Bestand einer Benützungsvereinbarung ausgegangen werden.

Auch ein schriftlicher Umlaufbeschluss (etwa in Form einer Unterschriftenliste) kommt erst dann wirksam zustande, wenn allen Wohnungseigentümern zuvor ausreichend Gelegenheit zur Äußerung gegeben wird, und zwar auch jenen mit einer voraussichtlich als Minderheit chancenlosen Gegenposition.

Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung erfolgt immer nach den Umständen des Einzelfalls, dem Gericht ist dabei ein Beurteilungsspielraum eingeräumt. Die sachgerechte Vorbereitung der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ist selbst dann nicht per se als außerordentliche Verwaltung zu qualifizieren, wenn sich diese Vorbereitung auf eine dieser zuzuordnenden Maßnahme bezieht.

Die Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 kann neben den in § 42 Abs 2 WEG 2002 ausdrücklich genannten Rechtsfolgen auch den Ausschluss des guten Glaubens allfälliger dritter Erwerber bewirken. Ist eine Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 erfolgt und kommt es danach im laufenden Rang zur WE-Begründung und zur Eigentumseinverleibung für den Bauträger, dann kann sich ein Dritter, der folgend vom Bauträger erwirbt, im Streitfall nicht darauf berufen, er habe insofern gutgläubig erworben, als er nicht mit Ansprüchen von WE-Bewerbern habe rechnen müssen. Eine Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 darf gemäß § 42 Abs 3 WEG 2002 grundsätzlich nur auf Antrag des Treuhänders gelöscht werden. Ist im Rang nach der Anmerkung WE begründet und hinsichtlich des betreffenden Objekts das Eigentumsrecht für den Bauträger einverleibt worden, dann ist eine allein aus diesem Grund angeordnete und damit verbundene amtswegige Löschung der Anmerkung als gegenstandslos schon deshalb unzulässig, weil diese weiterhin die Gutgläubigkeit eines dritten Erwerbers betreffend das Fehlen allfälliger Ansprüche von WE-Bewerbern auszuschließen vermag.

Eine eigenmächtige Räumung des Bestandobjekts durch den Bestandgeber stellt eine unerlaubte Selbsthilfe iSd § 19 ABGB dar. Die Bejahung des auf der Verletzung eines absolut geschützten Rechtsguts beruhenden Schadenersatzanspruchs eines Dritten wegen der unzulässigen Selbsthilfe iSd § 19 ABGB ist nicht zu beanstanden.

Ein umfassend vereinbarter Gewährleistungsverzicht erstreckt sich zwar auch auf geheime Mängel; jedenfalls auf solche, die bei einer ordnungsgemäßen Untersuchung erkennbar gewesen wären. Bei Zusage bestimmter Eigenschaften der Sache, auf die sich der Käufer verlassen darf, haftet der Verkäufer aber auch im Falle eines vereinbarten Ausschlusses der Gewährleistung. Hat der Verkäufer in einem Inserat die bereits erfolgte („absolute“) Trockenlegung und Isolierung aller Wände und einen insgesamt sehr guten/guten Zustand sowie mündlich die bereits erfolgte Trockenlegung der Wände und Erneuerung der Elektroinstallationen zugesichert und der Käufer aufgrund dieser Zusicherungen und mangels eigener Feststellung von Mängeln bei der Besichtigung den Kaufvertrag unterfertigt, hat der Verkäufer für das Fehlen dieser zugesicherten Eigenschaften auch dann Gewähr zu leisten, wenn wirksam ein umfassender Gewährleistungsverzicht vereinbart wurde.

Maßgeblich dafür, ob der Mietgegenstand bei Übergabe mangelhaft war, ist primär die Parteienvereinbarung. Der Bestandgeber hat dem Bestandnehmer dabei grundsätzlich den Gebrauch und die Nutzung zu gewährleisten, die ausdrücklich nach dem Vertragszweck oder nach der Verkehrssitte bedungen sind. Bereits nach allgemeiner Verkehrssitte muss eine freie Zugänglichmachung aller zur Wohnung gehörigen Teile für die körperbehinderte Person möglich sein, wenn die Wohnung ausdrücklich als „Behindertenwohnung“ vermietet wurde.

Gemäß § 33 Abs 1 lit d GBG können Urkunden, die die Eigenschaft eines gerichtlich vollziehbaren Ausspruchs einer öffentlichen Behörde haben, Grundlage einer bücherlichen Einverleibung sein. Das gilt insb für rechtskräftige Urteile, wenn sie eine Exekutionsführung nach § 350 EO gestatten. Aus öffentlichen Urkunden nach § 33 Abs 1 lit d GBG braucht ein Rechtsgrund nicht ersichtlich zu sein. Urteile, die die Grundlage einer Einverleibung bilden sollen, brauchen also den Rechtsgrund für die Leistung nicht anzuführen. Es genügt, dass im Urteil ausgesprochen wird, dass dem Kläger das bücherliche Recht zusteht und der Beklagte schuldig ist, dieses Recht anzuerkennen.

Die Löschung einer Namens- oder Treuhänderrangordnung kann vor Ablauf der gesetzlichen Frist (nur) aufgrund eines Antrags des Eigentümers oder des daraus Berechtigten mit Zustimmung des jeweils anderen sowie über gemeinsamen Antrag sowohl des Eigentümers als auch des Berechtigten erfolgen. Derartige Anträge und Zustimmungserklärungen gehören zu den in §§ 27, 31 GBG angeführten Urkunden und müssen daher insb auch gerichtlich oder notariell beglaubigt sein.

Die Löschungsklage ist gegen denjenigen zu richten, der mit der bekämpften Eintragung unmittelbar Eigentümer oder Berechtigter geworden ist. Dem im Grundbuch Eingetragenen oder eingetragen Gewesenen steht die Löschungsklage gegen denjenigen zu, durch dessen nachfolgende, auf einem materiell unwirksamen Titel beruhende Eintragung er aus dem Grundbuch verdrängt wurde (hier: nach Ausübung des Vorkaufsrechts wird Löschung anderer Vorkaufsrechte begehrt).

Voraussetzung für eine Löschungsklage nach den §§ 61 ff GBG ist die Verletzung eines im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechts des Klägers. Sie steht nur demjenigen zu, der im Grundbuch schon eingetragen war und durch eine nachfolgende materiell unrichtige Eintragung aus dem Grundbuch verdrängt oder belastet wurde. Das ist, soweit Eigentum in Betracht kommt, nur der frühere Eigentümer, sonst nur der dinglich Berechtigte, der schon bücherliche Rechte besessen hat, als die anzufechtende Einverleibung erfolgt ist.

Der bereits bei der Bewilligung der Vormerkung des Eigentumsrechts des späteren Käufers bekannte und bei dieser Entscheidung nicht aufgegriffene Streit über die Wirksamkeit des früheren, mit den einverleibten Liegenschaftseigentümern abgeschlossenen Kaufvertrags kann nicht Grundlage für die spätere Verweigerung der Rechtfertigung der Vormerkung sein, die nur mehr von der Vorlage der Selbstberechnungserklärung abhängig war. Das aus einem Zivilrechtsstreit resultierende, gegen den im Grundbuchsverfahren einschreitenden Antragsteller gerichtete Verbot nach § 382 Abs 1 Z 5 EO, die Rechtfertigung des Eigentumsrechts vornehmen zu lassen, das zum Zeitpunkt der Gesuchseinbringung nach der Aktenlage mangels Zustellung überdies noch nicht wirksam war, begründet keine Bedenken iSd § 94 Abs 1 Z 2 1. Fall GBG in Bezug auf die „persönliche Fähigkeit“ des Antragsteller betreffend den Gegenstand der Eintragung (Erwerb des Eigentumsrechts).

Der strukturelle und vom Gesetzgeber offenbar auch angestrebte Gleichklang der Regelungen über die Erhöhung der Hauptmietzinse nach §§ 18-19 MRG mit jenen über die Erhöhung nach § 14 Abs 2 bis 5 WGG und das Kostendeckungsprinzip erfordern, dass die dort normierte Voraussetzung der mangelnden Deckung „in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge“ die grundsätzliche Berücksichtigung eines EVB-Passivums.

Das drohende Ablösen von Wandfliesen im Badezimmer des Mieters einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung begründet keine erhebliche Gesundheitsgefährdung iSd § 14a Abs 2 Z 2 zweiter Fall WGG idF vor dem BGBl I Nr 2015/157 und daher auch keine Erhaltungspflicht der gemeinnützigen Bauvereinigung.

Im Verhältnis zwischen dem Eingetretenen und dem Erben des früheren Mieters (Nutzungsberechtigten), der den Baukostenbeitrag seinerzeit geleistet hat, besteht ein Ausgleichsanspruch des Nachlasses bzw der Erben des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) gegen den in das Miet- oder Nutzungsverhältnis Eintretenden für noch nicht abgewohnte Baukostenbeiträge auf der Grundlage einer analogen Anwendung des § 1042 ABGB. Der Wert, den die Leistungen des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) repräsentieren, geht daher nicht ersatzlos vom Nachlass auf den in das Miet- oder Nutzungsverhältnis Eintretenden über. Der Eintretende muss dem Nachlass und nach dessen Einantwortung dem Erben des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) den noch nicht abgewohnten Beitragsteil zurückzahlen.