WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Seit dem 1. Jänner 2016 sind die Vorgaben des BGStG, insbesondere dessen Verbot auch der mittelbaren Diskriminierung von Behinderten durch (bauliche) Barrieren, auch auf Bauwerke uneingeschränkt anwendbar, die auf Grund einer vor dem 1. Jänner 2006 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (sog „Bestandsgebäude“). Der folgende Beitrag untersucht, welche Konsequenzen dies für Mietverträge hat, die vor dem 1. Jänner 2016 über nicht barrierefreie Mietobjekte (Wohnungen, Geschäftsräume) abgeschlossen wurden.

Nach § 9 Abs 1 Satz 3 Z 5 MRG darf durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen sein. Die Verbindung zweier, von verschiedenen Personen gemieteter Bestandobjekte, die mit der gemeinsamen Benützung der (einzigen) Küche verbunden ist sowie einen Zugang zum Lift über das in einem anderen Stiegenhaus gelegene Bestandobjekt ermöglicht, ist schon aufgrund der rechtlichen Problematik durch eine allenfalls „aufgezwungene“ Mietergemeinschaft geeignet, schutzwürdige Interessen der Vermieterin zu beeinträchtigen.

Bei Ausübung eines vertraglich vereinbarten (unbeschränkten) Weitergaberechts tritt der Nachmieter erst dann in den Bestandvertrag ein, wenn dem Bestandgeber die Abtretung der Mietrechte bekannt gegeben wird. Ein solches vertragliches Weitergaberecht kann auch durch Legat ausgeübt werden. Auch in diesem Fall setzt der Eintritt des Nachmieters jedoch die Mitteilung der Weitergabe an den Bestandgeber voraus.

Bereits die durch die unsachgemäße Installation herbeigeführte Gefährdung der Substanz des Hauses ist als erheblich nachteiliger Gebrauch anzusehen. Wer sich für Umbauarbeiten nicht befugter Gewerbsleute bedient, muss alles vorkehren, damit keine Schäden an der Substanz entstehen; treten Schäden auf, muss darüber hinaus sofort Abhilfe geschaffen werden. Dass unfachgemäße Installationen Substanzschäden herbeiführen können, ist für jedermann leicht erkennbar. Ebenso ist leicht erkennbar, dass das Unterstellen eines Kübels, wenn der Küchenkasten auch außerhalb des Kübels nass ist, keine geeignete Maßnahme darstellt.

Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG liegt dann vor, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters regelmäßig verwendet wird, weshalb bei Verwendung einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung zur ausschließlichen geschäftlichen Betätigung des Mieters der Kündigungsgrund verwirklicht wird. Eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken wird nur angenommen, wenn der Mieter die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt nützt. Der Lebensschwerpunkt des Mieters muss zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liegen; nur in diesem Fall erfüllt die Benützung zweier Wohnungen noch nicht den Kündigungstatbestand.

§ 2 Abs 3 Satz 1 WEG 2002 definiert Zubehör-WE als das mit dem WE verbundene Recht, andere, mit dem WE-Objekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt nach Satz 2 voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer WE- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. Liegenschaftsteile sind „baulich verbunden“, wenn sie unmittelbar aneinander stoßen und der Weg vom WE-Objekt zu dessen Zubehör nach der Widmung der betreffenden Liegenschaftsteile von keinem anderen Miteigentümer benutzt werden darf. Grenzt an zwei WE-Objekten (Garagen) unmittelbar ein Vorplatz an, der als Zubehör zu der Garage eingetragen werden soll, und kann über diesen Vorplatz die jeweilige Garage durch das Garagentor befahren und begangen werden; hindert dies nach § 94 Abs 1 Z 3 GBG eine Eintragung des neuen WE-Vertrags, da Garage und Vorplatz ähnlich einer unmittelbar an ein WE-Objekt angrenzenden Terrasse als „baulich verbunden“ anzusehen sind.

Das Individualrecht auf Auflösung des Verwaltungsvertrags kann nur dann erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue- und Interessenwahrungspflicht bestehen. Es muss sich dabei um Gründe handeln, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert ist. Es bedarf einer gravierenden, die Vertrauensbasis zerstörenden Pflichtverletzung. Eine vom Verwalter organisierte Neufestsetzung von Nutzwerten stellt keine Verwaltungshandlung sondern – als substanzielle tatsächliche und rechtliche Änderungen der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte – einen Akt der Verfügung iSd § 828 ABGB dar. Dem Verwalter stehen solche die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft überschreitende Verfügungsakte nicht zu. Eine solche Überschreitung der Befugnisse durch den Verwalter stellt jedoch aufgrund der komplexen Rechtslage keine die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzung dar, sodass eine Abberufung des Verwalters nach § 21 Abs 3 2. Fall WEG 2002 nicht in Frage kommt. Fraglich ist, inwieweit die Vorbereitung von Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung oder Verfügungsmaßnahmen vom Geschäftsbesorgungsauftrag des Verwalters gedeckt sein kann, zumal in der Praxis ein starkes Bedürfnis der Wohnungseigentümer nach organisatorischer und rechtlicher Betreuung besteht.

Eine in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum enthaltene Klausel, die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte Einkaufszentrum auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend.

Das kennzeichnende Merkmal einer Bittleihe (§ 974 ABGB) besteht darin, dass keine Verbindlichkeit des Verleihers zur Gestattung des Gebrauchs besteht, weder die Dauer des Gebrauchs noch die Absicht des Gebrauchs bestimmt werden und die Überlassung im Wesentlichen unentgeltlich erfolgt. Die Übernahme der Kosten für notwendige und nützliche Aufwendungen sowie Arbeitsleistungen können als Entgelt in Frage kommen. Steht es jedoch im Belieben eines Gebrauchsberechtigten, die Leistungen zu erbringen, handelt es sich nicht um Entgelt. Als solches kann nur eine rechtliche Verpflichtung gewertet werden. Die Bereitschaft eines im persönlichen Naheverhältnis zum Eigentümer stehenden Nutzungsberechtigten, die Wohnung zu sanieren, reicht zur Begründung eines Mietverhältnisses nicht aus. Werden bei einem familienrechtlichen Wohnverhältnis Investitionen in die Wohnung vorgenommen, so lässt dies noch keinen Schluss auf das Zustandekommen eines Mietvertrags zu.

Allein dass die Kunden einer Kindertagesstätte einen Privatparkplatz benützen dürfen, ist im Hinblick auf die Kürze der Benützung, die eine dem Mieter vergleichbare Intensität nicht annähernd erreicht, nicht ausreichend, um eine Haftung aus Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter zu begründen.

Die mietvertragliche Nebenleistungspflicht besteht darin, den Zugang zu einem vermieteten Objekt während der gesamten Bestandzeit im sicheren Zustand zu erhalten. Erleidet der Mieter durch die mangelhafte Beschaffenheit des Zugangs zum vermieteten Objekt einen Schaden, ist ihm der Vermieter ersatzpflichtig, sofern er nicht nachweisen kann, dass ihn an der Nichterfüllung seiner Erhaltungspflicht kein Verschulden trifft. Für die vertragliche Haftung des Vermieters ist nicht erforderlich, dass dieser Zugang ausschließlich über eine im Eigentum des Vermieters stehende Fläche führt. Für deliktische Schadenersatzansprüche nach § 1319 ABGB haftet die Eigentümergemeinschaft.

Bei einer grundbücherlichen Eintragung zugunsten einer juristischen Person muss die Zeichnungsberechtigung der Organe nur bei begründeten Bedenken urkundlich nachgewiesen werden. Soll jedoch wie hier über Antrag des Käufers das Eigentumsrecht zu Lasten einer ausländischen Gesellschaft eingetragen werden, ist ein urkundlicher Nachweis der Zeichnungsberechtigung des Organs der Gesellschaft, das eine Verfügungsvollmacht zum Abschluss des Kaufvertrags unterzeichnete, jedenfalls notwendig. Ungeachtet der technischen Entwicklung, die (idR entgeltpflichtige) Online-Abfragen ausländischer Register nach Registrierung ermöglicht, ist § 89a NO so auszulegen, dass er nur österreichische öffentliche Bücher, Register und Datenbanken erfasst. Der vorgelegte, online von einem österreichischen Notar abgefragte Auszug aus dem niederländischen Handelsregister ist im Grundbuchsverfahren kein ausreichender urkundlicher Nachweis der Vertretungsbefugnis einer in Grundbuchsurkunden als Geschäftsführer der niederländischen Gesellschaft (Verkäuferin) bezeichneten physischen Person.

Eine Streitanmerkung iSd § 61 Abs 1 GBG setzt voraus, dass ein dingliches Recht an einer verbücherten Liegenschaft, zumindest aber ein Recht geltend gemacht wird, das zufolge besonderer Bestimmung einem dinglichen Recht gleichzuhalten ist. Der Antragsteller muss in einem bücherlichen Recht verletzt sein. Bei bloß obligatorischen, auf vertraglicher Grundlage beruhenden Ansprüchen ist die Anmerkung hingegen nicht zulässig. Diese Grundsätze gelten auch für die Streitanmerkung nach § 66 GBG, obwohl in dessen Abs 1 nicht ausdrücklich von einer Verletzung „bücherlicher Rechte“ die Rede ist. Eine Analogiefähigkeit einer Anmerkung zu Gunsten eines Begünstigten aus einem intabulierten Veräußerungs- und Belastungsverbot scheitert daran, dass ein solches Verbot nur rein obligatorisch und nicht absolut wirkt. Die Verbücherung selbst bewirkt nur die absolute Wirkung gegenüber Dritten, macht das Verbot selbst aber nicht zu einem dinglichen Recht.

Die grundbücherliche Eintragung der Anmerkung der Rangordnung aufgrund eines Gesuchs nach § 53 Abs 1 GBG bei natürlichen Personen setzt voraus, das dieses das Geburtsdatum des Antragstellers enthält, dessen Unterschrift gerichtlich oder notariell beglaubigt ist und auch der entsprechende Beglaubigungsvermerk das Geburtsdatum des Antragstellers enthält. Mangels Aufnahme des Geburtsdatums des Antragstellers im Beglaubigungsvermerk liegt ein Eintragungshindernis des § 94 Abs 1 Z 4 GBG vor. Eine Verbesserung des Gesuchs ist gem § 82a Abs 1 Satz 5 GBG ausgeschlossen.

Das Grundbuchsgericht hat nach § 94 Abs 1 GBG das Ansuchen und dessen Beilagen genau zu prüfen. Es darf eine grundbücherliche Eintragung unter anderem nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint. Das Ansuchen kann daher nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt nicht nur in formaler Hinsicht unbedenklich erscheint, sondern auch in der materiell-rechtlichen Frage keine Zweifel aufkommen lässt. Bestehen daher Zweifel daran, welcher Rechtsgrund tatsächlich besteht, ist das Grundbuchsgesuch abzuweisen.

Ein Verstoß gegen den Alleinvermittlungsauftrag macht – wie bei jeder anderen schuldhaften Vertragsverletzung auch – dem Makler gegenüber schadenersatzpflichtig. Problematisch ist wegen der grundsätzlich auch beim Alleinvermittlungsauftrag bestehenden Abschlussfreiheit des Auftraggebers immer der Nachweis des Schadenseintritts. Schließt allerdings der alleinbeauftragte Makler eine Provisionsvereinbarung nach § 15 Abs 2 Z 2 MaklerG mit dem Auftraggeber ab, besteht auf Basis dessen ein Entschädigungsanspruch zu Gunsten des alleinbeauftragten Maklers, und er braucht in diesem Fall keinen Schaden nachweisen. Eine vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig. Dieser ist dann anzunehmen, wenn besondere Umstände einem Teil die Fortsetzung des Rechtsverhältnisses nicht mehr zumutbar erscheinen lassen. Welche Gründe die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen, muss immer aufgrund einer Interessensabwägung (Gegenüberstellung von Auflösungsinteresse einerseits und Bestandsinteresse andererseits) festgestellt werden. Neben in der Person des Maklers liegenden Gründen kommen auch Umstände in Betracht, die in der Person des Auftraggebers liegen oder durch anderweitige Dritte herbeigeführt werden. Die Provisionsvereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs iSd § 15 Abs 1 oder 2 MaklerG müssen zwischen den Vertragsteilen vereinbart werden. Dabei müssen die einzelnen Fälle gesondert vereinbart werden. Hat der Makler mit dem Auftraggeber keine Vereinbarung iSd § 15 MaklerG geschlossen, fehlt für eine Provision ohne Vermittlungserfolg von vorne herein die Grundlage. Ein pauschaler Verweis auf § 15 MaklerG reicht nicht aus.

Ein Arbeitszimmer ist im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht absetzbar. Erfolgt zeitlich abwechselnd eine Verwendung der Wohnungen zur Vermietung einerseits und eine Selbstnutzung anderseits, sind jene Werbungskosten, die in einem Veranlassungszusammenhang sowohl mit der Vermietung als auch mit der Eigennutzung stehen („Fixkosten“), – soweit keine dieser beiden Veranlassungen völlig untergeordnet ist – als gemischt-veranlasst aufzuteilen.