WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Gemäß § 1117 ABGB kann der Bestandnehmer das Bestandverhältnis außerordentlich kündigen, wenn die Bestandsache unbrauchbar ist. Der folgende Beitrag beleuchtet die Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und geht auf die allgemeinen Grundlagen dieses Rechtsbehelfs ein. Den Schwerpunkt der Untersuchung bildet die Kündigungsmöglichkeit wegen einer Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume.

Die Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG enthält keine Diskriminierung des Erwerbs von Beteiligungen durch EU-Ausländer. Auch sonst begründet § 12a Abs 3 MRG keine – über das allgemeine Diskriminierungsverbot hinausgehende – Beschränkung von durch den Vertrag garantierten Freiheiten, weil durch das dem Vermieter eingeräumte Recht zur Anhebung des bisherigen Mietzinses auf einen angemessenen – marktkonformen – Betrag keineswegs der Marktzugang erschwert oder weniger attraktiv gemacht wird.

Es entspricht zwar stetiger Rechtsprechung, dass die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen beginnt und nicht mehr – wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 MRG aF judiziert wurde – ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen ist. Der Mietzinsentgang wird jedoch bereits dadurch ausgelöst, dass es der Mieter unterlassen hat, den Vermieter vom eingetretenen Machtwechsel gem § 12a Abs 3 MRG zu informieren. Der Beginn des Laufes der Verjährungsfrist des § 1489 ABGB ist unmittelbar danach anzusetzen, weil dem hier rechtskundig beratenen Vermieter die maßgeblichen Umstände bekannt waren. Der Umstand, dass dem Vermieter möglicherweise die genaue Höhe des Schadens noch nicht bekannt war, vermochte nichts zu ändern.

Angesichts des mit den zeitlichen Vorgaben des § 15a Abs 2 Satz 3 MRG verfolgten Zwecks tritt der Kategorieverlust trotz objektiver Fristversäumnis jedenfalls dann nicht ein, wenn diese darauf zurückzuführen ist, dass der Mieter selbst die fristgerechte Mängelbehebung verhindert hat.

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine erhebliche Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich durch häufige Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind, jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungsgrund bilden. Es kommt darauf an, ob ein gedeihliches Zusammenleben der Mitbewohner weiterhin gewährleistet ist. Es reicht, wenn das beanstandete Verhalten geeignet erscheint, auch nur einem Mitbewohner das Zusammenleben zu verleiden. Die Verwirklichung des Kündigungstatbestands wird nicht dadurch gehindert, dass ein Mieter subjektiv der Ansicht ist, er wäre mit seinem Verhalten, das anderen das Zusammenleben verleidet, im Recht. Vielmehr wird Verschulden des Mieters nicht vorausgesetzt. Entscheidend ist, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als grob ungehöriges, das Zusammenleben verleidendes angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückgeführt werden kann. Verfolgte ein besonders lärmempfindlicher Mieter zwei andere Mieter, obwohl sie keinen ungebührlichen Lärm verursachten, seit Jahren mit Anzeigen, die gegenüber dem einen Mieter noch nie und gegenüber dem anderen Mieter seit Längerem zu keiner verwaltungsbehördlichen Verurteilung führten, wobei sich der Anzeigende nicht einmal in jedem Fall sicher war, ob der Angezeigte das Faktum auch tatsächlich gesetzt hat, ist eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens zulässig.

Gemäß § 30 Abs 2 Z 3 letzter Halbsatz MRG soll dem Mieter die Verantwortung für ein Verhalten der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen nur dann nicht auferlegt werden, wenn er davon keine Kenntnis hatte und deshalb dagegen auch nicht einschreiten konnte. War er hingegen in der Lage einzuschreiten, kann er sich nicht auf sein Unvermögen oder etwa darauf berufen, dass er alle ihm zu Gebote stehenden und ihm nach der Sachlage zumutbaren Abwehrmittel ausgeschöpft habe. Die Rechtsansicht, die beklagte Mieterin habe für das während ihrer urlaubsbedingten Abwesenheit gesetzte ungebührliche, weil grundlos aggressive, allenfalls sogar den Straftatbestand der Nötigung verwirklichende Verhalten ihres Lebensgefährten gegenüber der die Wohnung dienstlich aufsuchenden Mitarbeiterin der Hausverwaltung nicht einzustehen, weil ihr Lebensgefährte bis dahin nie negativ aufgefallen war und sich insbesondere niemals aggressiv oder ungehörig gegenüber anderen Hausbewohnern verhalten hatte, ist jedenfalls vertretbar.

Wurde keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern vereinbart, ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden.

Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 kommt es insbesondere darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Nicht jeder verständliche Wunsch eines Wohnungseigentümers nach Änderung begründet ein wichtiges Interesse. Der Wunsch nach einer luxuriöseren Ausstattung reicht ebenso wenig aus wie die Berufung auf bloße Zweckmäßigkeitserwägungen. Die Wichtigkeit des Interesses ist in Relation zum Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Teile zu beurteilen. Die Verkehrsüblichkeit einer Änderung ist nicht nur nach der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern auch nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds zu beurteilen. Ein Treppenlift im Inneren einer Maisonettewohnung möge zwar das ästhetische Empfinden der Bewohner stören, er erfüllt aber – ebenso wie Plattformlifte im Inneren einer Wohnung – ihren Zweck, gehbehinderte Bewohner zwischen den einzelnen Geschoßen der Wohnung zu befördern. Im Vergleich zu einer derartigen, ebenfalls barrierefreien Ausstattung stellt die Verlängerung eines im allgemeinen Liftschacht geführten Personenaufzugs in das obere Geschoß (nur) einer Maisonettewohnung mit Öffnung der Dachhaut und Errichtung eines über das Dach ragenden Aufbaus einen massiven Eingriff in allgemeine Teile des Hauses dar, der nicht mit dem Wunsch eines Wohnungseigentümers nach einer ästhetisch befriedigenderen Lösung zu rechtfertigen ist.

Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören noch zur Erhaltung, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist jedoch eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung. Dieser Erhaltungsbegriff gebietet also die Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur. Die zur Aufrechterhaltung des Betriebs einer bestehenden Gemeinschaftsanlage iSd § 3 Abs 2 Z 3 MRG (hier: Schwimmbecken) dienenden Arbeiten sind Erhaltungsmaßnahmen iSd § 3 Abs 1 MRG und fallen daher grundsätzlich unter die ordentliche Verwaltung; dies selbst dann, wenn die Anlage aus wirtschaftlichen Gründen neu errichtet werden muss, um sie in Betrieb zu halten. Eine Maßnahme, die – isoliert betrachtet – ordentliche Verwaltung ist, kann zur außerordentlichen Verwaltung zu zählen sein, wenn sie an außergewöhnliche Bedingungen geknüpft ist oder mit außergewöhnlichen Maßnahmen einhergeht. Insbesondere könnte eine der Sache nach unter die ordentliche Verwaltung fallende Maßnahme in wirtschaftlicher Betrachtung dann über diese hinausgehen, wenn sie extreme Kosten verursacht oder jeglicher Zweckmäßigkeit entbehrt. Für die Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung kann also die Kostenhöhe maßgeblich sein, wenn außergewöhnlich hohe Kosten anfallen und Finanzierungsprobleme bestehen.

Die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums nach § 40 Abs 2 WEG 2002 verschafft nicht das Recht selbst, sondern nur die Anwartschaft auf einen bestimmten Rang des späteren Bucheintrags. Daher sind die gem § 40 Abs 2 WEG 2002 angemerkten Wohnungseigentumsbewerber noch nicht Buchberechtigte und können durch Eintragungen, die die zu ihren Gunsten erfolgte Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 unberührt lassen, auch nicht in einem bücherlichen Recht beeinträchtigt.

Ausgeschlossen ist eine Zinsminderung dann, wenn der Bestandnehmer die Umstände, die seinen Gebrauch behindern, akzeptiert. Soweit der Mieter zulässiger Weise vertraglich zur Wartung, Instandhaltung oder Erneuerung von für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen verpflichtet ist, kann er sich ebenfalls nicht auf eine aus einer Verletzung dieser Verpflichtungen resultierende Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands berufen, daraus daher auch keinen Zinsminderungsanspruch nach § 1096 Abs 1 ABGB ableiten, weil dann die Gebrauchsbeeinträchtigung durch nicht behobene Mängel aus seiner Sphäre stammt. Ein Zwischenstreit über die Höhe des Mietzinsrückstands ist auch für den Räumungsstreit präjudiziell. Gegenstand des Zwischenstreits ist damit nicht nur der geschuldete Mietzinsrückstand, sondern auch das Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung über ein mit einem Räumungsbegehren verbundenes Mietzinszahlungsbegehren, bei dem der Entscheidungsgegenstand zweiter Instanz 5.000 € nicht übersteigt, kann daher durch die Erlassung eines Teilurteils nicht einer Anfechtung in dritter Instanz entzogen werden, wenn im gleichen Verfahren noch über die Rechtswirksamkeit einer Räumung zu erkennen ist.

Ein schlüssiger Verzicht des Mieters auf sein Mietrecht ist nur zu bejahen, wenn eine andere Deutung seines Verhaltens vernünftigerweise auszuschließen ist, also nach Treu und Glauben nicht in Betracht kommt. Dass der Mieter auf die vom Vermieter im Lauf des Verfahrens zweimal abgegebene Erklärung, er könne jederzeit wieder in die Wohnung einziehen, nicht zustimmend reagiert hat, ist schon deshalb nicht als schlüssiger Verzicht auf sein Mietrecht anzusehen, weil der Vermieter es unterlassen hat, ihm gleichzeitig auch die Übergabe eines zu dem von ihm erneuerten Haustorschloss passenden Schlüssels physisch anzubieten. Dies wäre für ein ernsthaftes Angebot jedenfalls erforderlich gewesen, wenn der Mieter den Vermieter nach seiner durch den Schlossaustausch erfolgten Aussperrung aus dem Bestandobjekt zweimal vergeblich zur Herausgabe eines solchen Schlüssels aufgefordert hatte und der Vermieter überdies anderen Mietern des Hauses ausdrücklich untersagte, den Mieter ins Haus zu lassen.