WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Gegenstand eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist nach der jüngeren Judikatur nur der durch Hausanschlag iSd § 24 Abs 5 WEG schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text. Maßgeblich für die Beschlussauslegung könne demnach allein der Wortlaut des im Haus angeschlagenen Beschlusses sein. Diese Rsp gibt Anlass dazu, Rechtsnatur und Auslegung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, insbesondere die Bedeutung der Beschlussbekanntgabe iSd § 24 Abs 5 WEG für deren Zustandekommen und Wirksamkeit, näher zu untersuchen.

§ 27 Abs 3 MRG schließt als Spezialbestimmung nicht nur die Geltendmachung von Leistungskondiktionen aus, sondern verdrängt auch die Bestimmungen der §§ 922 ff ABGB.

§ 46 Abs 1 MRG idF des 3. WÄG ordnet an, dass der Vermieter weiterhin nur den Hauptmietzins begehren darf, den er ohne den Eintritt begehren durfte, wenn in einem am 1. 3. 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung der Ehegatte, der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder (§ 42 ABGB) des bisherigen Hauptmieters allein oder gemeinsam mit anderen Angehörigen eintreten (§ 12 Abs 1 und 2, § 14 MRG). Auch im Fall des § 46 Abs 1 MRG, wenn also die dort genannten privilegierten Personen in ein bestehendes Hauptmietverhältnis eingetreten sind, ist eine Mietzinsanhebung zulässig, wenn sämtliche privilegierten Personen die Wohnung entweder auf Dauer verlassen haben oder – im Fall minderjähriger Kinder – volljährig geworden sind. Nach § 46 Abs 2 zweiter Satz MRG liegt daher ein Anhebungsfall auch dann vor, wenn zwar zunächst nur jeweils begünstigte Personen eingetreten sind, sodass es zu keiner Anhebung kommen konnte, diese Begünstigung aber bei allen ursprünglich begünstigten Personen weggefallen ist, woran auch allfällige weitere Eintritte in den Mietvertrag seitens theoretisch privilegierter Personen nichts mehr zu ändern vermögen. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang ausschließlich, dass bei keinem der ursprünglich privilegiert Eingetretenen die Voraussetzungen mehr vorliegen, die eine Anhebung des Mietzinses zunächst hinderten.

Der Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs 2 WEG zu Änderungen an seinem WE-Objekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderung darf nach Z 1 weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, insb auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Nimmt eine solche Änderung auch allgemeine Teile des Hauses in Anspruch, muss sie nach Z 2 überdies entweder verkehrsüblich oder im wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers sein. Nur eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer ist ein Grund, die Änderung nicht zu genehmigen. Die Befürchtung des widersprechenden Wohnungseigentümers, dass eine Markise bei Sturm aus ihrer Verankerung gerissen wird und bei ihrem Flugmanöver andere Personen wie beispielsweise deren Besucher verletzen oder andere Sachen gefährden könnte, ist rein abstrakter Natur.

Beim wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 kommt es insbesondere darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Nicht jeder verständliche Wunsch eines Wohnungseigentümers nach Änderung begründet ein wichtiges Interesse. Eine nachträgliche Umrüstung einer Fußbodenheizung von einem Hoch- auf ein Niedrigtemperatursystem, die das subjektive Wärmeempfinden der Benutzer positiv beeinflusst, nicht aber erst die Grundvoraussetzungen für ein erträgliches Wohnen schafft, begründet nicht zwingend ein wichtiges Interesse. Die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 richtet sich nicht nur nach der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern auch nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds.

Die im WEG 2002 zwingend vorgesehene schriftliche Verständigung der Wohnungseigentümer durch den Hausanschlag als allein Anfechtungsfristen auslösendes Moment zeigt deutlich, dass nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses für die Beurteilung maßgeblich sein kann, was Gegenstand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft sowie der Anfechtung durch Wohnungseigentümer ist. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter, oder sogar davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist hingegen irrelevant.

Einem Wohnungseigentümer steht die Immissionsklage nach § 364 Abs 2 ABGB gegen den benachbarten Wohnungseigentümer zu, wenn dieser die Beseitigung der Ursache störender Immissionen (hier: mangelhafter Trittschallschutz) verhindert.

Auch wenn § 364 Abs 3 ABGB allgemein von Bäumen und sonstigen Pflanzen spricht, daher rein nach dem Wortlaut darunter auch Topf-, Kübelpflanzen oder auch Pflanzen in Trögen verstanden werden könnten, ergibt sich aus dem Zweck der Bestimmung, dass sie nur auf mit dem Erdreich verwurzelte Pflanzen Anwendung findet.

Ein außerbücherlicher Erwerber einer Liegenschaft, dem der Besitz daran schon vor der Einverleibung seines Eigentumsrechts übertragen wurde, ist zwar legitimiert, rückständige Mietzinse geltend zu machen und wegen rückständiger Mietzinse die Räumung gemäß § 1118 ABGB zu begehren. Da der außerbücherliche Erwerber aber nicht besser gestellt sein kann als der bücherliche Miteigentümer (oder der Fruchtnießer eines Liegenschaftsanteils), gilt dies nur für den Fall, dass dem außerbücherlichen Erwerber der Besitz und die Verwaltung der gesamten Liegenschaft oder zumindest der Mehrheit der Anteile übertragen wurde.

Der von einem Mit- und Wohnungseigentümer abgeschlossene Werkvertrag löst grundsätzlich Schutzwirkungen zugunsten der übrigen Miteigentümer aus, die das Gebäude und den jeweiligen Wohnungsinhalt erfassen, womit im Falle einer Schädigung dieser Dritten insbesondere auch eine Haftung gem § 1313a ABGB für vom Gehilfen schuldhaft verursachte Schäden in Betracht kommt.

Die Anwachsung nach § 142 UGB umfasst grundsätzlich das gesamte Vermögen und daher auch das Liegenschaftseigentum der Personengesellschaft. Sie führt zur Gesamtrechtsnachfolge, ohne dass es weiterer (besonderer) Übertragungsakte bedürfte. Die dadurch bedingte Rechtslage ist den Fällen außerbücherlicher Rechtsnachfolge vergleichbar, die nach der Rsp zur Antragstellung nach § 53 GBG berechtigt. Auch dem Universalsukzessor nach § 142 UGB ist daher das Recht einzuräumen, eine Anmerkung gem § 53 GBG zu erwirken. Zum Nachweis der außerbücherlichen Rechtsänderung ist es ausreichend, wenn in Form einer notariellen Amtsbestätigung (§§ 76 Abs 1 lit j, 89a Abs 1 Z 2 NO) aufgrund der Einsicht in das Firmenbuch bestätigt wird, dass eine Rechtsnachfolge gem § 142 UGB von der als Eigentümerin im Grundbuch einverleibten Personengesellschaft auf den Übernehmer stattgefunden hat. Eine Erklärung des weichenden Gesellschafters, dass ihm keine Eigentumsrechte an der Liegenschaft zustehen, ist nicht erforderlich, weil § 142 UGB das gesamte Vermögen erfasst und die Wirksamkeit dinglich wirkender Vereinbarungen zu verneinen ist.

Gegenüber Verbrauchern sind besondere Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nach § 15 MaklerG nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Der Begriff „ausdrücklich“ ist verstärkend zu verstehen, nämlich dahin, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss.

§ 51 RL-BA iVm § 5 Abs 3 RL-BA statuiert ein Provisionsverbot für jede berufliche Tätigkeit jeder Person, die Rechtsanwalt ist, selbst dann, wenn sie gar nicht die Rechtsanwaltschaft ausübt. Für die im Rahmen der Selbstverwaltung vom Österreichischen Rechtsanwaltskammertag erlassenen RL-BA bestand nach Ansicht des OGH keine gesetzliche Grundlage dafür, im Verordnungsweg derart in die Erwerbsfähigkeit der Rechtsanwälte einzugreifen. Es gibt keine gesetzliche Norm, welche unmittelbar oder mittelbar generell dem Rechtsanwalt die Vereinbarung oder Entgegennahme eines Maklerlohns (Provision) verbietet. Der OGH hat daher einen Antrag an den VfGH gestellt, § 51 RL-BA wegen Gesetzwidrigkeit aufzuheben.