WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/29/12

Der Erwerb von Zweitwohnungen geschieht in Ausübung einer der Grundfreiheiten des Vertrags, vorwiegend jener des freien Kapitalverkehrs. Es wird kein Unterschied gemacht, ob das Kapital zur Veranlagung in Liegenschaften oder zu einem anderen Zweck ins Land fließt. Dieser Geldzufluss wird von der auserwählten Gemeinde zunächst begrüßt, weil die Umwidmung eine mühelose Wertschöpfung bringt und die Errichtung der Wohnungen die Bauwirtschaft beflügelt. Damit dieser Geldfluss nicht versiegt, werden bestehende Zweitwohnungen dann mit verschiedenen Abgaben belastet oder es wird ein sanfter Druck auf die Eigentümer ausgeübt, diese unter dem Marktwert zu verkaufen Josef Urschitz, Nächtigungstaxe für die eigene Wohnung, „Die Presse“, 10.8.2016, 13. . Diesen Weg scheint nun nach einer amtlichen Aussendung der Salzburger Landesregierung https://service.salzburg.gv.at/lkorrj/Index?cmd=detail_ind&nachrid=56898. auch diese einschlagen zu wollen, auch wenn danach nicht mehr eine Enteignung des Wohnungseigentümers sondern eine weit gehende Einschränkung seiner Rechte angestrebt werden sollte, indem „die Wohnung weiter unbefristet als höchstpersönliches Recht als Zweitwohnung genutzt werden, aber nicht vererbt oder verkauft werden“ kann. Damit wäre der Erwerb einer Ferienwohnung aber nicht mehr als Vorgang des Kapitalverkehrs anzusehen, da der Verkauf am Markt und die darauf folgende Überweisung des Verkaufserlöses ausgeschlossen ist. Es würde sich dann um eine sog „Mausefallen“ Der Vergleich mit einer Mausefalle wurde im Gefolge der französischen Schutzmaßnahmen des Jahres 1968 für den französischen Franken geprägt von Laetsch, Devisenzwangswirtschaft in Frankreich - Die technische Effizienz der französischen Devisenbewirtschaftungsbürokratie seit 1968, Wirtschaftspolitische Chronik, 2/1973. -Veranlagung handeln, dh, man kann hinein, aber nicht mehr heraus. Praeter legem gestattet der EuGH immer häufiger Ausnahmen vom Unionsrecht aus „höherrangigen Gründen des Allgemeininteresses“, die aber dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entsprechen müssen; dh, dass sie auf das betreffende Fremdenverkehrsgebiet beschränkt bleiben und das Ziel mit den am wenigsten einschneidenden Maßnahmen zu erreichen trachten. Diese Voraussetzung ist im Anlassfall aber nicht gegeben.

Dass der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG bei Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung ausgeschlossen ist, entspricht stRsp. Der OGH hat in 10 Ob 31/03m nicht ausgesprochen, dass eine grundsätzliche Zustimmung zur Untervermietung der Geltendmachung des Kündigungsgrundes der gänzlichen Weitergabe nicht entgegensteht. Ausgeführt wurde in dieser Entscheidung, dass der Vermieter dem Mieter mit der Gestattung der Untervermietung allein noch nicht auch die Befugnis gewährt, aus der Weitergabe (Untervermietung) einen unverhältnismäßig hohen Vorteil zu ziehen, es sei denn, die Vertragsteile haben weitergehende Abmachungen getroffen.

Die Erfüllung des Kündigungstatbestands nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG setzt das Vorliegen zweier Tatbestandsmerkmale voraus, nämlich einerseits die gänzliche – entgeltliche oder unentgeltliche – Weitergabe und andererseits den Nichtbedarf. Fehlt es an einem dieser Tatbestandsmerkmale, so ist der Kündigungsgrund nicht erfüllt. Bei der Weitergabe geht es um die Überlassung des Mietgegenstands an Dritte, also um den tatsächlichen Vorgang des Verlassens der Wohnung durch den Mieter und deren Übernahme durch einen Dritten. Dieser Vorgang muss vom Willen der Parteien, vor allem des die Wohnung verlassenden Mieters, umfasst sein. Das Vorbehalten der Verfügungsbefugnis über die aufgekündigte Wohnung durch den Mieter steht ihrer Weitergabe nicht entgegen. Denn auch die prekaristische Überlassung einer Wohnung stellt eine Weitergabe dar und auch diese kann vom Mieter jederzeit widerrufen werden.

Vermietet der Superädifikatsberechtigte das unbebaute Grundstück zur Errichtung des Superädifikats weiter, liegt Untermiete vor; vermietet er hingegen das von ihm errichtete Gebäude, liegt ein Hauptmietverhältnis vor. Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG kann auch zur Anwendung kommen, wenn der Mieter die gesamte Liegenschaft mit einem einheitlichen Bestandvertrag verwertet hat, sodass es keinen ausschließlich auf Freiflächen entfallenden Untermietzins gibt. Wenngleich bei der Weitergabe von Superädifikaten die Schwierigkeit besteht, dass der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG offenkundig nicht für Superädifikate konzipiert ist, kann eine diesem Kündigungsgrund gleichkommende schwere Beeinträchtigung der Interessen des Grundstückvermieters vor allem dann gegeben sein, wenn allein der Mieter die eingetretene Wertsteigerung des Grundstücks für seine Zwecke wirtschaftlich nutzen könnte, indem er die Superädifikate (samt unbebauten Flächen) zu Bedingungen unter- bzw weitervermieten könnte, die vorwiegend die Lage des Grundstücks bzw dessen gestiegenen Wert abbilden. Darauf, dass nur ein Bestandvertrag und nicht zwei Bestandverträge (einer über das Superädifikat und einer über die unbebauten Flächen) abgeschlossen wurden, kann es dabei nicht ankommen.

§ 30 Abs 2 Z 12 MRG erweitert den Kreis der dem Untervermieter offenstehenden Kündigungsgründe um weitere Kündigungstatbestände, an die geringere Anforderungen gestellt werden als an die Auflösung eines Hauptmietverhältnisses. Dabei ist anerkannt, dass auch wirtschaftliche Interessen des Hauptmieters für die Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 12 MRG ausreichen können. Das Gesetz enthält in § 30 Abs 2 Z 12 MRG nur eine demonstrative Aufzählung der Fälle, in denen dem Untervermieter die Fortsetzung des Unterbestandverhältnisses nicht zugemutet werden kann (arg „namentlich“ in § 30 Abs 2 Z 12 MRG).

Die Anteile der Eigentümerpartner an den Mindestanteilen dürfen nicht verschieden belastet sein, um die Grundlage für ein gleiches rechtliches Schicksal der verbundenen Anteile zu schaffen. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gem § 364c ABGB kann daher nur als Ganzes Bestand haben oder unwirksam sein. Verstirbt ein Eigentümerpartner, fallen dessen Anteile ex lege mit dem Zeitpunkt des Ablebens in das Eigentum des überlebenden Partners. Diese Akkreszenz bewirkt, dass das Verbot auch nach dem Ableben eines Eigentümerpartners für den gesamten Mindestanteil wirksam bleibt, sodass eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung gem § 14 Abs 1 Z 2 WEG vom Verbot erfasst ist, und eine darauf gestützte Eintragung der Zustimmung durch die Verbotsberechtigten einverleibungsfähiger Form bedarf.

Die Zulässigkeit einer Widmungsänderung ist so zu beurteilen, dass die gültige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten oder bereits tatsächlich erfolgten Verwendung gegenübergestellt wird. Welche Widmung ein WE-Objekt hat, entscheidet nur die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer, die idR im WE-Vertrag erfolgt. Die Interpretation des Begriffs „Bar“ als „intimes Nachtlokal“ ohne Ausübung der Prostitution, ist vertretbar. Dass bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des WE-Vertrags in drei „Separees“ Prostitution betrieben wurde, ändert daran nichts, da nicht festgestellt wurde, dass allen Parteien des WE-Vertrags und künftigen Wohnungseigentümern von insgesamt 24 Objekten diese Ausübung der Prostitution in Hinterzimmern der Bar tatsächlich bekannt gewesen war. Die Beurteilung, dass die Umwandlung des Betriebs der Bar in ein „offizielles“, nach dem Wr ProstitutionsG 2011 genehmigtes Prostitutionslokal, dessen Zweck auch aufgrund der neuen auffallenden Beleuchtung und Außengestaltung kaum verborgen blieb, eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt, ist nicht korrekturbedürftig.

Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 kommt es insb darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Nicht jeder verständliche Wunsch eines Wohnungseigentümers nach Änderung begründet ein wichtiges Interesse. Die Verkehrsüblichkeit einer Änderung ist nicht nur nach der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern auch nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds zu beurteilen. Der Wunsch nach einer künftigen Bedürfnissen angepassten Wohnungsgröße sowie der Möglichkeit, einen in Zukunft abgetrennten Teil der Wohnung zu vermieten, begründet weder ein wichtiges Interesse noch die Verkehrsüblichkeit. Der Antrag auf nachträgliche Genehmigung der Herstellung eines zweiten Zugangs zu einer rund 170 m2 großen Erdgeschoßwohnung über ein anderes Stiegenhaus mit dem Argument, dass die Wohnung auf Dauer viel zu groß und in dieser Größe nicht mehr zeitgemäß sei, ist daher abzuweisen. Es ist nur die Genehmigungsfähigkeit dieser Maßnahme zu beurteilen, nicht jedoch jener nach § 16 Abs 2 WEG 2002 genehmigungspflichtiger Änderungen, die mit einer künftigen Schaffung zweier selbständig verwertbarer Einheiten verbunden wären.

Die Bestimmung des § 37 Abs 4 WEG 2002 ist auch auf den Fall anwendbar, bei dem der Alleineigentümer zunächst für sich Wohnungseigentum begründen lässt und anschließend die Wohnungseigentumsobjekte sukzessive abverkauft. Nach § 37 Abs 4 WEG 2002 kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum, sondern auf den des Abschlusses des Kaufvertrags mit dem Wohnungseigentumsbewerber und dessen Übergabe an.

Ein Gutachten gem § 37 Abs 4 WEG 2002 hat Auskunft über den Erhaltungszustand der allgemeinen Teile des Hauses (§ 2 Abs 4 WEG), insb über die in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten, zu geben. Es muss den im Gesetz definierten Anforderungen entsprechen und von einer dafür qualifizierten Person erstellt worden sein. Der Terminus „Erhaltungsarbeit“ ist iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und damit im Einklang mit § 3 Abs 1 und 2 MRG auszulegen. Der Begriff der „absehbaren Zeit“ wird von Stimmen in der Literatur mit zehn Jahren konkretisiert. § 37 Abs 4 WEG 2002 ist eine Schutznorm zugunsten des WE-Bewerbers, wobei dieser Schutz auch jenem Erwerber zubilligt wird, der Liegenschaftsanteile vom WE-Organisator nach Begründung von WE erworben hatte. Denkbar erscheint auch die Erstreckung dieses Schutzes auf einen Erwerber, der zwar nicht vom WE-Organisator, sondern von jemandem kauft, der in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zu diesem steht, weil der Verkäufer in einem solchen Fall als Gründungshelfer angesehen werden kann. Wird hingegen erst nach der Verbücherung von einem Dritten erworben, haftet der Sachverständige nur für ein unrichtiges Gutachten, nicht jedoch, wenn das Gutachten – trotz Betitelung als „Gutachten zur Feststellung des Bauzustandes der allgemeinen Teile des Hauses gem § 37 Abs 4 WEG“ – nicht den Voraussetzungen des § 37 Abs 4 WEG 2002 entspricht, worauf im Gutachten jedoch klar hingewiesen wird.

Eine die Begründung von Kellereigentum nach § 300 ABGB ausschließende Eigentümeridentität liegt schon dann nicht vor, wenn der Alleineigentümer der Liegenschaft nur Miteigentümer des im Kellereigentum stehenden Bauwerks werden soll.

Gegen eine Eigentumsfreiheitsklage bei einem bloß geringfügigen Grenzüberbau kann der Bauführer unter Umständen schikanöse Rechtsverfolgung einwenden. Schikane ist zwar nur über entsprechenden Einwand aufzugreifen. Dieser Einwand kann allerdings auch schlüssig durch ein entsprechendes Tatsachenvorbringen erhoben werden. Die Parteien haben vor Errichtung der Mauer, um sicherzustellen, dass diese wie besprochen zur Gänze auf dem Grundstück des Beklagten gebaut wird, die von ihnen einvernehmlich als Grenze angesehene Linie für das Bauunternehmen durch Spannen einer Schnur ersichtlich gemacht, ohne dass der Kläger zum Ausdruck gebracht hätte, dass der Beklagte ungeachtet der in diesem Vorgang liegenden übereinstimmenden Wissenserklärungen über den Grenzverlauf die tatsächliche Grundgrenze vor Baubeginn noch verifizieren müsse. Vor diesem Hintergrund kann das vom Kläger gegenüber dem Beklagten, der die Mauer zur Gänze westlich dieser durch die Schnur gekennzeichneten Linie errichten ließ, erhobene Begehren auf Entfernung der Mauer, soweit sie sich (insgesamt im Ausmaß von wenigen Quadratmetern) auf seinem Grundstück befindet, nur als schikanös bezeichnet werden.

Über die notwendige Form der die Eintragungsgrundlage bildenden Urkunden entscheidet das Registerrecht, also das Recht am Registerort. Die für die Einverleibung in das inländische Grundbuch erforderlichen Urkunden müssen daher immer den besonderen Vorschriften des österreichischen Rechts genügen, auch wenn sie im Ausland errichtet wurden. Zu den Urkunden iSd § 27 GBG zählen alle Urkunden, auf die sich eine beantragte Grundbucheintragung stützt. Verfügungsvollmachten gehören zu den Eintragungsgrundlagen; auch für diese gelten daher die Erfordernisse des § 27 Abs 2 GBG. Im Fall der Vollmachtserteilung durch eine juristische Person sind die Organe der Machtgeberin in diesem Sinn am Rechtsgeschäft beteiligte natürliche Personen. Der Beglaubigungsvermerk auf der von der juristischen Person erteilten Vollmacht zum Abschluss eines Liegenschaftskaufvertrags muss daher das Geburtsdatum der vertretungsbefugten Organe der Machtgeberin enthalten.

Eine Streitanmerkung iSd § 61 Abs 1 GBG setzt voraus, dass ein dingliches Recht an einer verbücherten Liegenschaft, zumindest aber ein Recht geltend gemacht wird, das zufolge besonderer Bestimmung einem dinglichen Recht gleichzuhalten ist. Bei bloß obligatorischen, auf vertraglicher Grundlage beruhenden Ansprüchen ist die Anmerkung hingegen nicht zulässig. Diese Grundsätze gelten auch für die Streitanmerkung nach § 66 GBG. Auch eine auf § 66 GBG gestützte Streitanmerkung setzt voraus, dass der ASt in einem dinglichen (oder einem solchen kraft besonderer Bestimmung gleichzuhaltenden) Recht verletzt wurde. Voraussetzung für eine Streitanmerkung nach § 66 GBG ist zudem die konkrete und schlüssige Behauptung, dass die Einverleibung infolge einer strafgesetzlich verbotenen Handlung erwirkt wurde. Zwischen der Einverleibung und der angezeigten strafbaren Handlung muss ein Zusammenhang bestehen, der aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen die Ungültigkeit der Einverleibung nach sich ziehen würde. Bei bloßem Ausbau eines bereits bestehenden Hauses ist § 418 Satz 3 ABGB nicht anzuwenden. Die Frage, ob im Fall eines außerbücherlichen Eigentumserwerbs nach § 418 Satz 3 ABGB der Berechtigte unabhängig von der gründbücherlichen Eintragung seines Eigentums als dinglich berechtigt iSd § 9 GBG anzusehen ist, bedarf daher hier keiner abschließenden Beurteilung.

Die Selbstberechnungserklärung eines Parteienvertreters hat vor dem 1.7.2015 noch nicht den besonderen Vorgaben in GrESt-SBV und GGV über Form, Inhalt und elektronischen Übermittlungsweg zu entsprechen. Ein Parteienvertreter war vor diesem Zeitpunkt nicht verpflichtet, im ERV-Antrag selbst dem Gericht eine Vorgangsnummer bekannt zu geben (§ 6 GrESt-SBV) und seine Erklärung auf die gerichtliche Eintragungsgebühr zu beziehen. Das Grundbuchsgericht ist keine Abgabenbehörde des Bundes. Inhaltliche Mängel der Selbstberechnungserklärung kann es im Grundbuchsverfahren als Hindernis einer beantragten Einverleibung nur dann aufgreifen, wenn es iSd § 94 Abs 1 Z 3 GBG begründete Zweifel an der Richtigkeit der Erklärung hat. Die Selbstberechnungserklärung ersetzt als Privaturkunde die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zwar kein Bescheid, aber eine öffentliche Urkunde ist. Ergeben sich keine ernsthaften Zweifel, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung die konkret begehrte Eintragung betreffe, ist das sich aus § 160 Abs 1 BAO ergebende Eintragungshindernis beseitigt. Das verbleibende Risiko eines Steuerausfalls durch eine ungenügende Identifizierung der steuerlich unbedenklichen Grundbuchseintragung hat die Finanzbehörde zu tragen.

Ob die Vermittlungsbemühungen des Maklers für den Vertragsabschluss adäquat kausal waren, ist eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend ist, ob die an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss. Die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss geht jedoch nicht schon deshalb verloren, weil zwischenzeitig auch andere Ursachen für den Vertragsabschluss gesetzt worden sind.