WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Beim geringfügigen bzw nicht gravierenden Mangel handelt es sich um einen mit den Erläuterungen zum BTVG eingeführten Begriff 1, die aber damit keine wirkliche Hilfe für die Rechtsanwender geschaffen haben, weil weitgehend ungeklärt ist, was damit gemeint sein soll und wie diese Einschränkung der Fälligkeitsbedingungen des Ratenplans zu handhaben ist. Im folgenden Beitrag soll daher versucht werden, dem Verständnis dieses Begriffs einerseits und einer allfälligen zeitlichen Begrenzung dieser „Fälligkeitseinschränkung“ bei der Abwicklung andererseits nachzugehen.

Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume kommt es idR auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme davon ist nur für Räume zu machen, die – obwohl sie abgesondert vermietbar wären – üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbands sind. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Dies findet seinen Grund darin, dass dadurch der Charakter eines Ein- und Zweifamilienhauses nicht verloren geht, auch wenn diese Räume selbständig zugänglich sind und daher selbständig vermietbar wären. Die Frage, ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung. War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieser Räume zu einer anderen Wohnung oder einem Geschäftslokal aufgehoben wurde. Bei einer selbständigen Vermietung von Nebenräumen greift nicht die Vermutung der Zugehörigkeit zu einem anderen Mietobjekt. Es ist dann auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen. Der Eigentümer einer Liegenschaft mit mehreren, insgesamt mehr als zwei Wohnungen enthaltenden Gebäuden ist auch dann, wenn eines davon ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist, nicht in Bezug auf dieses Wohnhaus iSd § 1 Abs 1 Z 5 MRG begünstigt, sondern dem Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Haus mit mehr als zwei Wohnungen gleichzuhalten. Weitere Gebäude, neben dem Einfamilien- bzw Zweifamilienhaus können für die Verfehlung der Teilausnahme vom MRG dann eine Rolle spielen, wenn sie sich auf derselben Liegenschaft (auf demselben Grundstückskörper) befinden.

§ 9 Abs 4 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (RBG) 1987, BGBl 1987/340, lässt nur die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses, definiert durch dieselben Merkmale wie in § 16 Abs 1 MRG, zu und ist eine Mietzinsbeschränkungsvorschrift. Der angemessene Hauptmietzins des § 16 Abs 1 MRG ist die höchstzulässige Grenze einer Hauptmietzinsvereinbarung. Ein Wohnungseigentümer, der das Darlehen begünstigt tilgt, ist nach § 9 Abs 2 Satz 1 RBG 1987 von der Haftung für das Förderungsdarlehen zu befreien. § 1 Abs 4 Z 3 MRG ist nicht auf im Wohnungseigentum stehende Mietgegenstände anzuwenden, die nach § 15 Abs 9 und 10 WWG mit Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds wiederhergestellt wurden.

Unwesentlich und daher nicht zustimmungsbedürftig bzw sogar ohne Befassung des Vermieters erlaubte Maßnahmen sind nur solche Veränderungen des Bestandgegenstands, die so geringfügig, unerheblich und leicht zu beseitigen sind, dass schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht berührt werden. Umbauten in Leichtbauweise, durch die die Raumgestaltung verändert wird, sind als nicht mehr so unerheblich anzusehen, dass sie überhaupt ohne Befassung des Vermieters durchgeführt werden könnten. In ihrer Rückbaubarkeit können solche Maßnahmen durchaus mit einer beabsichtigten Errichtung eines 720 kg schweren Kachelofens, der nur unter Anbohren des Estrichs aufgestellt werden kann, verglichen werden, sodass es keine Fehlbeurteilung begründet, wenn eine solche Maßnahme nicht mehr als unwesentlich angesehen und daher den Veränderungen gem § 9 Abs 1 MRG unterstellt wird. Gegenstand der Prüfung einer Duldungspflicht des Vermieters ist immer die im konkreten Einzelfall beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung. Dabei trifft den Mieter die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen der positiven Voraussetzungen nach § 9 Abs 1 Z 1 bis 4 MRG.

Die in § 16 Abs 8 MRG vorgesehene Frist für die Erhebung eines Mietzinsüberprüfungsantrags beginnt nicht mit dem Zeitpunkt der Übergabe des Bestandobjekts, sondern mit jenem des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung.

Im Rahmen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 MRG verantwortet der Mieter auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benützen. Ihm steht zwar die Einwendung zu, dass es ihm unmöglich sei, Abhilfe zu schaffen; dafür trifft ihn aber nicht nur die Behauptungs- und Beweislast, sondern ist diese auch streng auszulegen. Für die Berechtigung der Aufkündigung ist wesentlich, ob der Tatbestand zur Zeit der Aufkündigung erfüllt war. Zwar kann eine Einstellung eines dem Mieter zum Vorwurf gemachten Verhaltens nach der Aufkündigung bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die Aufkündigung im Einzelfall rechtfertigte, mitberücksichtigt werden. Verhaltensänderungen nach Einbringung der Aufkündigung haben aber nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen ist.

Grundsätzlich sind für die Beurteilung von Kündigungsgründen die Umstände im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung maßgeblich. Wenn allerdings der gekündigte Mieter nach Zustellung der Aufkündigung sein unleidliches Verhalten einstellt, ist die Verhaltensänderung bei der Beurteilung des Gesamtverhaltens mitzuberücksichtigen und kann bei Vorliegen einer positiven Zukunftsprognose zur Klagsabweisung führen, sofern die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen werden kann. Unter Umständen kann auch auf Entwicklungen Bedacht genommen werden, die zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits in die Wege geleitet wurden. Die Beurteilung, dass im Hinblick darauf, dass der Nachbar, der von zwei Söhnen der Mieterin beschimpft worden war, zeitgleich mit der Zustellung der Aufkündigung auszog, mit anderen Personen im Haus keine Konflikte bestehen und es seit nunmehr drei Jahren zu keinen weiteren Vorfällen im Haus oder gegenüber Mietern des Hauses gekommen ist, wobei die nunmehr wieder durchgehende Anwesenheit der demenzkranken und laufend betreuten Mieterin in der Wohnung ebenfalls zur Beruhigung der Situation beitrug, von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann, ist nicht korrekturbedürftig.

Wenn der Vermieter erstmals in der Berufung vorbringt, der Mieter habe den Schimmelbefall erst verspätet angezeigt, so liegt darin eine Verletzung des Neuerungsverbots. Es schadet zwar nicht, wenn bei ordentlich bezeichnetem Kündigungsgrund in der Aufkündigung nur einzelne Vorfälle demonstrativ angeführt werden und dann im Rahmen dieses Kündigungsgrundes noch weitere Vorfälle nachgetragen werden, allerdings kann dieses „Nachtragen“ nur bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgen.

Ausschlaggebend für die Widmung eines WE-Objekts ist die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer. Bei deren Ermittlung ist auch auf die dem WE-Vertrag zugrunde liegende Parifizierung abzustellen, welcher sogar besondere Bedeutung und Aussagekraft zukommt, weil die Widmung die Nutzwertfestsetzung und damit auch die Beitragspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer nachhaltig beeinflusst. Insoweit der WE-Vertrag ausdrücklich auf das Nutzwertgutachten verweist, wird dessen Inhalt ohnedies zum Bestandteil der vertraglichen Einigung. Die Widmung eines WE-Objektes sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken (Mischwidmung) ist zulässig.

Die Realteilung (= Naturalteilung) hat den gesetzlichen Vorrang vor der Zivilteilung (§ 843 ABGB). Ein Klagebegehren auf Zivilteilung ist daher abzuweisen, wenn eine Realteilung möglich ist. Eine Realteilung ist regelmäßig dann möglich und tunlich, wenn die Sache (physisch bzw im Rechtssinn) geteilt werden kann, ohne dass es im Verhältnis der Summe der Einzelwerte zum Wert der ungeteilten Sache zu einer wesentlichen Wertminderung käme und die Sache zwischen den Teilhabern so aufgeteilt werden kann, dass die entstehenden Teile den Anteilen etwa gleichwertig und diese annähernd gleich beschaffen sind, ohne dass ein unverhältnismäßiger Wertausgleich notwendig wird. Unverhältnismäßige Kosten, insb notwendige Aufwendungen für Umbaumaßnahmen können die Realteilung unzulässig machen. Da es sich bei der Teilung einer Liegenschaft durch Begründung von WE um eine Sonderform der Realteilung handelt, gelten die für die Realteilung nach § 843 ABGB aufgestellten Grundsätze auch für die Begründung von WE durch Richterspruch nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002. Daher hat die gerichtliche WE-Begründung jedem Miteigentümer entsprechend seinem Anteil WE einzuräumen. Voraussetzung dafür ist aber, dass überhaupt WE-fähige Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können, und dass die Miteigentümer auch über ausreichende Mindestanteile verfügen, die die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an konkreten Objekten erlauben.

Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen nur über Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung ergehen. Verwaltungshandlungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um die Interessen aller Gemeinschafter geht. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind solche, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dienen, sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen und im Interesse aller Miteigentümer liegen. Der Abschluss von Versicherungsverträgen gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft ist Versicherungsnehmerin, die einzelnen Wohnungseigentümer sind Versicherte. Nur die Eigentümergemeinschaft ist als Versicherungsnehmerin berechtigt, Ansprüche auf Versicherungsleistung (gerichtlich) geltend zu machen. Nach diesen Kriterien gehören sowohl die Bevollmächtigung und Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Durchsetzung von Versicherungsleistungen als auch die nachträgliche Genehmigung seines bisherigen – zwar ohne Vollmacht und Auftrag, aber auch im Interesse der Eigentümergemeinschaft, erfolgten – Einschreitens zu den Maßnahmen der Verwaltung.

Ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch steht auch dann zu, wenn sich aus der Interessenlage ausreichende Anhaltspunkte für eine Analogie zu § 364a ABGB ergeben. Eine § 364a ABGB analoge Situation wird in Fällen angenommen, in denen durch die Baubewilligung der Anschein der Gefahrlosigkeit und damit der Rechtmäßigkeit der bewilligten Maßnahme hervorgerufen und dadurch die Abwehr zwar nicht rechtlich ausgeschlossen, aber faktisch derart erschwert wird, dass der Nachbar die Maßnahme praktisch hinnehmen muss, so vor allem bei behördlich genehmigten Bau- und Abbrucharbeiten oder Ausgrabungen in öffentlichen Verkehrsflächen und Erholungsflächen. Nachbar iSd § 364a ABGB ist auch der mittelbare Nachbar, in dessen Umkreis sich die Einwirkungen äußern. Der Ausgleichsanspruch gegenüber dem Grundeigentümer kommt nur bei solchen Störungen in Betracht, die in irgendeiner Weise mit seiner Verfügungsmacht zusammenhängen, sei es, dass dieser die Liegenschaft in einen den Schaden hervorrufenden Zustand versetzt oder in einem solchen belässt, sei es, dass er auf seiner Liegenschaft eine schadenstiftende Tätigkeit verrichtet oder deren Verrichtung durch Dritte duldet. Der Ausgleichsanspruch kann gegen den Liegenschaftseigentümer auch dann erhoben werden, wenn die Einwirkung nicht durch ihn selbst, sondern durch eine Person verursacht wurde, von der er die Unterlassung des die Beeinträchtigung verursachenden schädigenden Verhaltens erwirken konnte. Seine Dispositionsbefugnis in Form eines effektiven Hinderungsrechts wird dann zugrunde gelegt, wenn er zum Schädiger in einem sich darauf beziehenden Rechtsverhältnis steht. In diesem Zusammenhang wird die nachbarrechtliche Haftung des Grundeigentümers für von ihm beauftragte schadenstiftende Baumaßnahmen und Arbeiten bejaht. Ihm ist das schädigende Verhalten des beauftragten Bauunternehmers und seiner Leute zuzurechnen. Die Haftung aufgrund analoger Anwendung des § 364a ABGB wird auch bei grob körperlichen Einwirkungen bejaht. Der Ausgleichsanspruch nach § 364a ABGB (analog) ist verschuldensunabhängig. Auf die Erkennbarkeit einer Gefährdung durch die Bauführung kommt es dabei ebenso wenig an, wie darauf, ob die Arbeiten fachgerecht durchgeführt wurden. Durch das Aufstellen eines Krans auf öffentlichem Grund in dicht besiedeltem Stadtgebiet sei eine besondere Gefahrensituation geschaffen worden. Keine der beiden bisher genannten Schadenursachen (bedenkliche Bodenbeschaffenheit oder mangelhafte Fundamentierung) stellen ein für das Umstürzen eines Krans untypisches Risiko dar.

Unter Veräußerung iSd § 1120 ABGB ist ein derivativer Eigentumsübergang zu verstehen. Dem Eigentumsübergang gleichgestellt wird der Übergang der Nutzung vom Eigentümer auf den Fruchtnießer bzw nach Erlöschen des Fruchtgenusses wieder auf den Eigentümer. § 1120 ABGB ist im Substitutionsfall auch analog auf den Übergang der Bestandsache vom Vorerben auf den Nacherben anzuwenden.

Insbesondere derjenige, der auf einem ihm gehörenden oder seiner Verfügung unterstehenden Grund und Boden einen Verkehr eröffnet, hat für die Verkehrssicherheit zu sorgen. Im Hinblick darauf besteht – jedenfalls zunächst – eine Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, wenn er eine Zeitungsrolle im Eingangsbereich der vermieteten Wohnung anbringt. Unabhängig davon, ob der Mieter als Besorgungsgehilfe des Vermieters oder als eigenverantwortlich Handelnder anzusehen ist, erweist sich die Rechtsansicht verfehlt, dass der Vermieter infolge vertraglicher Überbindung der Verkehrssicherungspflichten an den Mieter von vornherein nicht haftet. Eine – vom Geschädigten zu behauptende und zu beweisende – habituelle Untüchtigkeit des Mieters iSd § 1315 ABGB liegt nicht schon dann vor, wenn er seiner Aufgabe vorübergehend – etwa wegen einer Erkrankung – nicht nachkommen kann, sondern setzt voraus, dass er die erforderlichen Kenntnisse überhaupt nicht besitzt oder infolge persönlicher Eigenschaften, etwa aus Hang zur Nachlässigkeit, generell für diese Tätigkeit nicht geeignet ist. Der Umstand, dass der Mieter fast zwei Wochen lang krank war, könnte nur dann eine kausale Verletzung der Überwachungspflicht des Vermieters nahelegen, wenn ihm die unzureichende Schneeräumung und Streuung auffallen hätte können und müssen.

Die nach § 12 Abs 4 BTVG vom Treuhänder zu prüfende Freistellungsverpflichtung des Hypothekargläubigers muss jedenfalls als solche durchsetzbar sein; sie muss also letztlich den Hypothekargläubiger zur Einwilligung in die Löschung in grundbuchsfähiger Form verpflichten. Bereits bei Vornahme der grundbücherlichen Sicherstellung muss eine geeignete Freistellungsverpflichtung des Hypothekargläubigers vorhanden sein. Die Freistellungsverpflichtung muss tauglich und durchsetzbar sein und darf nicht etwa an weitere Bedingungen geknüpft werden. Letztlich muss eine grundbuchsfähige Freistellungserklärung vorliegen, was der Treuhänder nach § 12 Abs 4 BTVG zu prüfen hat.

Gem § 16 BTVG kann der Erwerber, wenn die Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen aufgrund mangelhafter Leistung gegen den Bauträger durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen oder aus anderen Gründen unmöglich oder erheblich erschwert ist, die Abtretung der dem Bauträger gegen Dritte zustehenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung verlangen. Der Rechtsübergang tritt mit dem Einlangen des auf die Abtretung gerichteten schriftlichen Verlangens des Erwerbers beim Bauträger ein; für den Dritten gelten die §§ 1395 und 1396 ABGB. Aus dem Verlangen nach § 16 BTVG muss jeder konkrete Erwerber, der die Abtretung der Ansprüche nach § 16 BTVG verlangt, feststehen bzw zumindest feststellbar sein, damit der Bauträger bzw Masseverwalter im Konkurs klar ersehen kann, welche Ansprüche auf welchen Erwerber übergegangen sind und welche sich noch beim Bauträger bzw in der Konkursmasse befinden. Wenn ein Anspruchsübergang nach § 16 BTVG nicht vorliegt, braucht auf die weitere Rechtsfrage, ob das Recht nach § 16 BTVG nur den Ersterwerbern des Bauträgers oder auch deren Rechtsnachfolgern zusteht, nicht mehr eingegangen werden.

Ein Mieter darf sich auf Internetportalen negativ über einen ehemaligen Vermieter äußern, wenn es sich um wahre Tatsachen handelt. Die Schwelle zur Persönlichkeitsverletzung wird bei der Mitteilung wahrer Tatsachen über die Sozialsphäre regelmäßig erst überschritten, wo sie einen Persönlichkeitsschaden befürchten lässt, der außer Verhältnis zu dem Interesse an der Verbreitung der Wahrheit steht.

Ein Nachtrag zu einem grundverkehrsbehördlich rechtskräftig genehmigten Kaufvertrag, durch den der Kaufpreis geändert bzw wegen eines Rechenfehlers berichtigt wird, stellt keine Novation dar und bedarf somit keiner neuerlichen Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde.