WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Seit Jahren wird die in der Praxis äußerst relevante Frage, ob es zulässig ist, ein Rauchverbot in Bestandverträgen zu vereinbaren, uneinheitlich beantwortet. Der folgende Beitrag untersucht, ob und – wenn ja – unter welchen Voraussetzungen von der Zulässigkeit solcher Vereinbarungen auszugehen ist.

Außenfenster gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses und daher in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Auch Verbundfenster, bei denen Außen- und Innenteile zu einer Einheit verbunden sind, sodass sie funktional nur in dieser Einheit geöffnet und geschlossen werden können, fallen als Teil der „Außenhaut“ insgesamt, dh sowohl hinsichtlich ihrer Außenflügel als auch hinsichtlich ihrer Innenflügel, in die Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG. Anderes gilt bei einem Kastenfenster, bei dem an einer Zarge zwei Fenster hintereinander montiert sind. Hier obliegt die Erhaltung der Innenfensterflügel als Teil des Mietobjekts grundsätzlich nicht dem Vermieter, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handelt.

Die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, zählt seit 1. Oktober 2006 auch dann zu den dem Vermieter zwingend zugewiesenen Erhaltungspflichten, wenn bei vor diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Verträgen zunächst zulässigerweise anderes vereinbart wurde. Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch die damit verbundenen vorbereitenden, begleitenden und nachfolgenden Tätigkeiten. Die Brauchbarkeit des Bestandobjekts kann nicht nur durch die „eigentlichen“ Erhaltungsarbeiten, sondern auch durch Nacharbeiten und -wirkungen beeinträchtigt werden. Unter einen im außerstreitigen Verfahren geltend zu machenden Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG fallen auch die Kosten für die Anmietung einer tatsächlich bewohnten Ersatzwohnung. Die mit dieser Bestimmung geregelte Entschädigungspflicht resultiert nicht aus einer vertraglichen Haftung, sondern stellt eine Eingriffshaftung eigener Art dar, für die Rechtswidrigkeit ebenso wenig Haftungsvoraussetzung ist wie Verschulden.

Bei einem Abstellplatz iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 muss es sich nicht um einen Stellplatz für mehrspurige Kraftfahrzeuge handeln. Abstellplätze sind solange als WE-tauglich anzusehen, als darauf zumindest ein einspuriges Kraftfahrzeug geparkt werden kann.

Dachflächenfenster und Rundfenster zählen als sogenannte „Außenhaut“ des Gebäudes zu dessen allgemeinen Teilen, die zufolge § 28 Abs 1 Z 1 WEG von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten sind. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist auch im Rahmen der „dynamischen“ Erhaltung iSv § 3 Abs 1 MRG und § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002, dass ein Mangel iS einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss. Die Erneuerung von schadhaften Außenfenstern gehört nach der Rsp als Maßnahme der Erhaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltung. Wesentliches Kriterium für die Durchsetzbarkeit einer Erhaltungsarbeit ist deren Dringlichkeit. Die Anrufung des Gerichts setzt nach der Rsp des OGH die Untätigkeit der Mehrheit oder des Verwalters, entweder durch die Unterlassung einer Beschlussfassung oder die Ablehnung einer Erhaltungsarbeit voraus.

Nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG entscheidet über Anträge zur Durchsetzung der Pflichten des Verwalters (§§ 20 Abs 1 bis 7, 31 Abs 3 WEG) – mit Ausnahme der Herabsetzung des Entgelts – das für Zivilrechtssachen zuständige BG, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist, im Verfahren außer Streitsachen. Gem Satz 1 des in diesem Kompetenztatbestand ausdrücklich genannten § 20 Abs 1 WEG gehört es zu den Pflichten des Verwalters, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Begehrt ein Wohnungseigentümer von der Verwalterin die Unterlassung einer ganz konkreten Verwaltungsmaßnahme und begründet dies damit, dass die Maßnahme nicht notwendig sei und die Verwalterin darüber hinaus auch gegen eine Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer verstoße, ist der geltend gemachte Anspruch im Außerstreitverfahren zu behandeln.

Seit der WRN 2006 hat der Verwalter nach § 52 Abs 2 Z 1 2. Satz WEG 2002 (auch dann) Parteistellung, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Verhalten des Verwalters ist. Gegenstand des Verfahrens ist das Tun oder Unterlassen des Verwalters dann, wenn es rechtserheblich iSv den Anspruch begründend oder den Anspruch vernichtend sein kann. Der Vorwurf der unzulässigen Fristverlängerung und Berücksichtigung nachträglicher Stimmabgabe bei der Ermittlung der Anteilsmehrheit bezieht sich auf ein Verhalten des Verwalters. Dessen Verhalten ist damit (rechtserheblicher) Gegenstand dieses Verfahrens, diesem kommt daher Parteistellung zu. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs bildet im Außerstreitverfahren einen Verfahrensfehler, der analog § 55 Abs 3 AußStrG zwar aus Anlass eines zulässigen Rechtsmittels auch von Amts wegen aufzugreifen ist, aber nicht – wie die Nichtigkeitsgründe der ZPO – absolut wirkt. Dieser ist nur dann wahrzunehmen, wenn er Einfluss auf die Richtigkeit der Entscheidung haben konnte.

Die Eigentümergemeinschaft gem § 18 WEG 2002 besitzt nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft eine „Quasirechtspersönlichkeit“. Sie kann auch nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Die Eigentumsfreiheitsklage gem § 523 ABGB muss grundsätzlich gegen sämtliche Miteigentümer einer Liegenschaft gerichtet sein. Gegen einen einzelnen der Miteigentümer kann hingegen – und nur ausnahmsweise – dann mit schlichter Unterlassungsklage vorgegangen werden, wenn nur dessen Störung und nicht ein allen Miteigentümern gemeinsam zustehendes vermeintliches Recht Gegenstand des Verfahrens ist. Sowohl der Unterlassungsanspruch nach § 364 Abs 2 ABGB als auch jener nach § 523 ABGB kann sich auch gegen denjenigen richten, der die Störung nur mittelbar veranlasst hat. Der Eigentümer ist etwa für von einer Anlage ausgehende Störungen auch dann passiv legitimiert, wenn ein Dritter die Anlage errichtete. Ein schlüssiger Dienstbarkeitsvertrag kommt nicht schon durch die bloße Duldung eines bestimmten Gebrauchs des dienenden Guts, sondern erst dann zustande, wenn zusätzliche Sachverhaltselemente den Schluss erlauben, der aus einem bestimmten Verhalten abzuleitende rechtsgeschäftliche Wille der (jeweils) Belasteten habe sich auf die Einräumung einer Dienstbarkeit als dingliches Recht bezogen.

Scheidet ein Mitmieter, der den gesamten Finanzierungsbeitrag nach § 14 WGG in Erwartung des Fortbestehens der Lebensgemeinschaft in der Wohnung und des Fortbestands seiner Mitmietrechte geleistet hat, einvernehmlich aus dem Mietverhältnis aus, hat er gegenüber dem verbleibenden Mieter einen bereicherungsrechtlichen Anspruch.

Schikane liegt nicht nur dann vor, wenn die Schädigungsabsicht den einzigen Grund der Rechtsausübung bildet, sondern auch dann, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des Anderen ein krasses Missverhältnis besteht. Die Behauptungs- und Beweislast trifft grundsätzlich denjenigen, der sich auf Rechtsmissbrauch beruft, wobei selbst relativ geringe Zweifel am Rechtsmissbrauch zu Gunsten des Rechtsausübenden den Ausschlag geben. Begründet aber der Ablauf eines Geschehens die Vermutung der Schädigungsabsicht, ist es Sache der anderen Partei, einen gerechtfertigten Beweggrund für ihr Verhalten zu behaupten und zu beweisen. Bei einem geringfügigen Grenzüberbau kann der Schikaneeinwand des Bauführers berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Grundnachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt, und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt. Ragen die unter der Erde liegenden Betonfundamente der Zaunsteher jeweils nur wenige Zentimeter auf die Grundstücke der Nachbarn, die dadurch keine Wertminderung erfahren haben, kann der Klage auf Entfernung der jeweils über die Grundstücksgrenze ragenden Teile der Betonfundamente der Schikaneeinwand entgegen gehalten werden.

Der Begriff „Wohnrecht“ oder „Wohnungsrecht“ erfüllt die Bestimmtheitskriterien des § 12 Abs 1 GBG nicht, weshalb die Eintragung eines Wohnungsgebrauchsrechts als Minus nicht in Frage kommt. Bezeichnet eine Grundbuchsurkunde das einzuverleibende, ansonsten nicht näher beschriebene Recht als „Wohnrecht gem § 521 ABGB“, sind die Bestimmtheitskriterien nicht erfüllt. Der Verweis auf § 521 ABGB schafft keine Klarheit, weil diese Bestimmung sowohl das Wohnungsgebrauchsrecht als auch das Wohnungsfruchtgenussrecht definiert.

Bei der Rechtfertigung einer Vormerkung sind nur mehr jene besonderen Erfordernisse eines unbedingten Rechtserwerbs zu belegen, deren Fehlen bzw mangelnder Nachweis eine sofortige Einverleibung des Rechts verhindert hatte. Die anlässlich der Vormerkung bereits geprüften Eintragungsvoraussetzungen sind nicht neuerlich darzulegen, weil auch Beschlüsse des Grundbuchsgerichts in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen. Das Grundbuchsgericht ist insoweit an seine frühere, die Vormerkung bewilligende Entscheidung gebunden. Anlässlich eines Begehrens auf Rechtfertigung ist daher nur mehr zu prüfen, ob die Urkunde, deren Fehlen bisher dem unbedingten Eintrag entgegenstand, nunmehr vorliegt.

Die von einem in Tschechien ansässigen RA nach den nationalen Vorschriften abgegebene Erklärung über die Echtheit einer Unterschrift auf einem Grundbuchsgesuch stellt eine Tätigkeit dar, die von Art 4 Abs 4 der RL 77/249/EWG erfasst ist. Nach österr Recht ist eine solche Beurkundung den Notaren vorbehalten. Da die Beglaubigung der Unterschrift auf einem Grundbuchsgesuch für die Begründung oder Übertragung von Rechten an einer Liegenschaft erforderlich ist, stellt sich die Frage, ob Art 1 Abs 1 zweiter Satz der RL 77/249/EWG so auszulegen ist, dass es einem Mitgliedstaat möglich ist, die Vornahme von solchen Beurkundungen als Teil der vorsorgenden Rechtspflege vom freien Dienstleistungsverkehr der RAe auszunehmen und die Ausübung dieser Tätigkeit den Notaren, die wie RAe den rechtspflegenden Berufen zuzurechnen sind, vorzubehalten.

Die in einem „Übergabsvertrag auf den Todesfall“ übernommene vertragliche Verpflichtung des Eigentümers einer Liegenschaft, diese seiner Vertragspartnerin zu hinterlassen, kann mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer derartigen Verpflichtung ist nach § 130 GBG abstrakt unzulässig und unheilbar nichtig. Sie zieht keinerlei Rechtswirkungen nach sich, weder für Dritte noch für die angeblich Berechtigte selbst. Schon deshalb ist die Eintragung von Pfandrechten ohne ihre Zustimmung zulässig.

Die Bestimmungen des § 1 WrAuslGEG finden allerdings keine Anwendung auf Rechtsgeschäfte, bei denen Ehegatten oder eingetragene Partner als gemeinsame Erwerber auftreten und einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt, sowie auf den Erwerb von Objekten, an denen WE begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG) und ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt (§ 3 Z 1 WrAuslGEG). Um den zweiten Ausnahmetatbestand des § 3 Z 1 WrAuslGEG in Anspruch nehmen zu können, muss der Grundbuchsantrag nicht nur auf die Begründung von Miteigentum, sondern auf die Eintragung von WE gerichtet sein. Eine Auslegung dieses Ausnahmetatbestands durch Ausdehnung der Genehmigungsfreiheit auch auf den Erwerb von schlichtem Miteigentum, wenn dieser der Vorbereitung der Begründung von WE dient, also auf den Erwerb von Miteigentum auch für den Fall, dass nicht gleichzeitig das (beabsichtigte und schuldrechtlich vereinbarte) WE begründet wird, würde die Umgehung des Ausländergrundverkehrsrechts ermöglichen und ist daher abzulehnen.