WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/29/1

Für die Abrechnung der Betriebskosten mit dem Mieter kann der Vermieter zwischen zwei Verrechnungsmodellen wählen: der Jahrespauschalverrechnung und der Einzelverrechnung. In den Fällen einer Jahrespauschalverrechnung hat der Vermieter die im Laufe des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten spätestens bis zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen (§ 21 Abs 3 MRG). Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit der Frage, wer bei einem zwischenzeitigen Mieterwechsel Gläubiger bzw Schuldner für einen etwaigen Abrechnungssaldo ist. Nach hA soll dies ausschließlich der Hauptmieter im Zeitpunkt der Fälligkeit des Saldos sein – also der Neumieter. Wer während des abgerechneten Zeitraums tatsächlich Hauptmieter war, soll irrelevant sein.

Gemäß § 1 Abs 5 HbG ist das HausbesorgerG auf Dienstverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen werden, nicht mehr anzuwenden. Es ist jedoch einschließlich künftiger Änderungen weiterhin auf Dienstverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2000 abgeschlossen wurden. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit Fragen der Dienstgeberstellung, des Betriebsübergangs im Fall der Veräußerung der Liegenschaft, der Widmung der Hausbesorgerwohnung im WEG als allgemeiner Teil des Hauses und den sich daraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen, insb dem Kündigungsschutz.

Der Kündigungsgrund der Nichtzahlung des Mietzinses (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG) setzt – im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung – voraus: a) einen noch bestehenden Rückstand an rechtswirksam vereinbartem oder gesetzlich vorgesehenem Mietzins, b) der mindestens seit acht Tagen fällig war und c) trotz Mahnung innerhalb der darin gesetzten oder wenigstens seither gewährten Nachfrist nicht entrichtet wurde. Die Mahnung kann nicht durch die Kündigung ersetzt werden und muss (wenigstens im Verlauf des Kündigungsverfahrens) als Teil des Kündigungstatbestands ausdrücklich behauptet und notfalls nachgewiesen werden. Die Mahnung kann nur dann entfallen, wenn damit ein reiner Formalakt gesetzt werden würde, so etwa bei unbekanntem Aufenthalt des Mieters oder wenn der Mieter die Leistung ausdrücklich verweigert. Bei einer Mahnung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Erklärung des Bestandgebers, die dem Bestandnehmer iSd § 862a ABGB zugehen muss, also derart in dessen Machtbereich zu gelangen hat, dass nach gewöhnlichen Umständen mit der Kenntnisnahme durch ihn gerechnet werden kann. Die Mahnung kann auch durch eine vor der Zustellung der Aufkündigung zugestellte Mietzinsklage ersetzt werden.

Ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG vorliegt, ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen, wobei durch die Mieterin getätigte Investitionen als Leistungen gegenüber der Untermieterin zu berücksichtigen sind (hier: Untermietzins, der die vom Hauptmieter erbrachten Leistungen um 91 % übersteigt, ist im konkreten Fall noch keine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung).

Die analoge Anwendung der Kündigungsbeschränkungen des MRG auf Grundstücksvermietungen zur Errichtung von Superädifikaten wird damit begründet, dass eine fehlende Bestandfestigkeit der betreffenden Mietverhältnisse die Unternehmen selbst, die auf eine räumliche Grundlage angewiesen sind, instabil machen und damit permanent die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Unternehmen und deren besonderen wirtschaftlichen Wert, den die organisatorische Zusammenfassung verschiedener Sachen, Rechte und sonstiger immaterieller Güter zu einem einheitlichen Unternehmen begründet, gefährden würde. Die Untervermietung einer Liegenschaft, die wegen eines darauf vom Bestandnehmer errichteten Superädifikats unter die Kündigungsbeschränkungen des MRG fällt, ändert an dessen Anwendbarkeit nichts, weil es nicht in erster Linie um die Verwertung der Mietrechte, sondern um die Verwertung des vom Hauptmieter errichteten Superädifikats geht. Bei Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG vorliegt, ist der Untermietzins den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer gegenüberzustellen. Dabei haben die Gründe für die Untervermietung außer Betracht zu bleiben, ebenso die Gründe für die Unverhältnismäßigkeit. Auch bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit des für die Zurverfügungstellung des Mietgegenstands an einen Dritten geforderten Entgelts („Gegenleistung“) muss an die Norm des § 934 ABGB angeknüpft werden, welche ein krasses objektives Wertmissverhältnis als Tatbestandsvoraussetzung hat.

Eine Rückkehrabsicht des Mieters ist im Regelfall ohne Weiteres zu vermuten, wenn dieser „unfreiwillig“ ausgezogen ist und ihm das dringende Wohnbedürfnis nicht abgesprochen werden kann. In derartigen Fällen träfe die Behauptungslast für eine (ausnahmsweise) fehlende Rückkehrabsicht den Vermieter. Einem Mieter, der durch eine von ihm nicht zu vertretende Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands veranlasst wurde, sich eine andere Unterkunft anzuschaffen, kann das dringende Wohnbedürfnis am bisherigen Bestandobjekt nicht abgesprochen werden.

Liegt ein Grund für die Neufestsetzung der Nutzwerte (Jahresmietwerte) vor, hat in diesem Verfahren eine Korrektur der Nutzwerte (nur) insoweit zu erfolgen, als die Auswirkungen des Verstoßes gegen zwingende Parifizierungsgrundsätze dies erfordern. Die erforderlichen Korrekturen sind dabei grundsätzlich auf der Basis der erfolgten Nutzwertfestsetzung vorzunehmen. Dies gilt auch dann, wenn die WE-Begründung vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 erfolgte und nach der Übergangsregelung des § 29 Abs 1 Z 1 WEG 1975 statt der Neufestsetzung der Nutzwerte eine Neuparifizierung nach Mietwerten zu erfolgen hat.

Nach der Rsp des OGH zu § 20 Abs 6 WEG 2002 ist das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Belege des Kontos der Eigentümergemeinschaft weder auf bestimmte Zeiträume noch auf das Vorliegen wichtiger Gründe beschränkt. Aus den allgemeinen, zu § 1012 ABGB entwickelten Grundsätzen folgt, dass der Verwalter dem Wohnungseigentümer Einblick in die Kontobelege zu gewähren hat, „so oft dieser es verlangt“. Dieses Recht findet seine Grenze im Schikaneverbot. Eine Einsicht in die Kontoübersicht des Girokontos (komprimierter Kontoauszug) ersetzt die nach § 20 Abs 6 WEG 2002 zu gewährende Einsicht in sämtliche Kontobelege nicht. Die Einsichtnahme eines Wohnungseigentümers bezieht sich aber nicht auf das Konto selbst, sondern nur auf Kontoauszüge und Belege.

Bei einer zulässigen Sondervorschreibung durch die Hausverwaltung, die zur Überbrückung eines akuten Liquiditätsengpasses der Gemeinschaft dient, wird aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags ein schlüssiger Verzicht der einzelnen Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen abgeleitet.

Das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers umfasst auch die Befugnis, einem Dritten oder einem anderen Wohnungseigentümer an seinem Wohnungseigentumsobjekt (Mitbenützungs-)Rechte einzuräumen; die Einräumung von Mitbenützungsrechten kann auch konkludent erfolgen. Wird ein im Wohnungseigentum stehender Kfz-Abstellplatz zunächst von einem Wohnungsgebrauchsberechtigten eines anderen Wohnungseigentumsobjekts mit ausdrücklicher Zustimmung und in weiterer Folge vom Wohnungseigentümer desselben Wohnungseigentumsobjekts bzw dessen Mieter jahrelang mit Wissen des Wohnungseigentümers des gegenständlichen Kfz-Abstellplatzes und von diesem unwidersprochen genutzt, um zu einem Holzschuppen zu gelangen, kann das Vorliegen einer Vereinbarung über die Nutzung des Kfz-Abstellplatzes bejaht werden.

Sowohl ein von einem Miteigentümer zedierter Anspruch als auch ein von einem solchen nach § 838a ABGB eingelöster wird von einem Dritten geltend gemacht, der sich dabei auf einen weiteren Rechtsgrund stützen muss. Solche Ansprüche sind im streitigen Rechtsweg geltend zu machen.

§ 1023 ABGB sieht bei Erlöschen, also bei Vollbeendigung einer juristischen Person für Auftrag und Vollmacht grundsätzlich dieselben Folgen wie § 1022 ABGB für den Tod natürlicher Personen vor. Danach führt der Tod der beauftragten natürlichen Person nur dann zur Auflösung des Auftrags- bzw Vollmachtsverhältnisses, wenn für die Auftragsausführung eine höchstpersönliche Leistung durch den Beauftragten bedeutsam ist. Hingegen geht der Auftrag auf den Erben des Beauftragten über, wenn es für die Auftragsausführung nicht auf dessen persönliche Tätigkeit, sondern auf den Einsatz der Ressourcen seines Unternehmens ankommt. Handelt es sich daher bei der vom Gewalthaber zu erbringenden Leistung nicht um eine höchstpersönliche, wie dies bei berufsmäßigen Hausverwaltern regelmäßig der Fall ist, ist davon auszugehen, dass das Auftrags- bzw Vollmachtsverhältnis bei Gesamtrechtsnachfolge und dem damit verbundenen Erlöschen – hier der Personengesellschaft – nicht automatisch aufgelöst wurde, sondern fortbesteht.

Der Auflösungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt ist oder auch nur droht. Ein über einen längeren Zeitraum andauerndes, extremes (tagsüber zwei bis vier Mal und nachts bis zu vier Mal jeweils 15-20 Minuten), zur Schimmelbildung führendes Duschverhalten des Mieters, das er auch nach Aufforderung durch die Hausverwaltung nicht abstellte und dadurch sogar den Sanierungsversuch des Vermieters zunichte machte, rechtfertigt die Kündigung des Mietvertrags wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs. Dass die Badezimmerentlüftung nicht mehr dem Stand der Technik entspricht, ändert daran nichts, wenn es bei Nutzung durch einen durchschnittlichen Mieter zu keiner Schimmelbildung kommen würde.

Zu den essentialia negotii des Maklervertrags gehört die Vermittlung eines Geschäfts gegen Provisionszusage, nicht jedoch der für das zu vermittelnde Geschäft zu zahlende Preis. Wenn die „Preise laut Liste/Tabelle“ dem ursprünglichen Vertragsschluss tatsächlich nicht zugrunde gelegen sein sollten, berührt das die Gültigkeit des Maklervertrags nicht. Die Erklärung eines Vertragsteils, es sei Verbraucher, ist als Wissenserklärung anzusehen, nicht hingegen als Willensäußerung mit dem Zweck, bestimmte Rechtsfolgen (Anwendbarkeit des KSchG) zu bewirken.

Nach § 17b WGG können abweichend von § 13 Abs 2 WGG von der gemeinnützigen Bauvereinigung zur Finanzierung der gesamten Herstellungskosten eingesetzte Fremdmittel ganz oder teilweise durch Eigenmittel der Bauvereinigung ersetzt oder sonst umfinanziert werden, sofern sich dadurch die gem § 14 Abs 1 WGG der Berechnung des Entgelts zugrundezulegenden Beträge jedenfalls nicht erhöhen.