WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht nur mit der Rechtsgrundlage we-rechtlicher Treuepflichten, sondern nimmt auch eine Kategorisierung möglicher Anwendungsfälle vor. Übergeordnetes Ziel dieses Rechtsinstituts ist es, die Funktionsweise der Eigentümergemeinschaft sicherzustellen, wobei Mitwirkungs-, Interessenwahrungs- und Gleichbehandlungspflichten im Vordergrund stehen.

Kennt ein Mieter von Geschäftsräumlichkeiten noch vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren und verpflichtet er sich trotz dieses Wissens in einem Vergleich zur Zahlung zunächst eines Teils, sodann nach Übergabe des vollen Hauptmietzinses, muss er die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs rügen.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus. Vielmehr kommt es darauf an, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes Verhalten angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist. Bei gewissen Verhaltensweisen muss aber der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person. Dies ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die Mitbewohner jedwedes Verhalten einer geistig behinderten Person in Kauf zu nehmen hätten, auch wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird. Vielmehr hat in solchen Fällen eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist.

Grundsätzlich ist für die Berechtigung einer Aufkündigung wesentlich, ob der Kündigungsgrund zur Zeit ihrer Zustellung erfüllt war. Wenn der gekündigte Mieter sein unleidliches Verhalten nach Zustellung der Aufkündigung einstellt, ist diese Verhaltensänderung allerdings bei der Beurteilung des Gesamtverhaltens mitzuberücksichtigen und kann bei Vorliegen einer positiven Zukunftsprognose zur Klageabweisung führen, sofern die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen werden kann.

Der von einem Mitmieter verwirklichte Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens wirkt auch gegenüber dem anderen Mitmieter. Nicht erforderlich ist es, dass sich das Verhalten gegen alle Mitbewohner des Hauses richtet. Es genügt, wenn es objektiv geeignet erscheint, auch nur einem Mitbewohner das Zusammenleben zu verleiden.

Das mit dem WEG 2002 eingeführte Schriftlichkeitsgebot des § 17 Abs 1 WEG lässt eine davor konkludent zu Stande gekommene Benützungsvereinbarung unberührt und berührt lediglich den nach dem 30. 6. 2002 im Wege der Einzelrechtsnachfolge neu hinzutretenden Mit- und Wohnungseigentümer. Die Vereinbarung bleibt wirksam, wenn der Rechtsnachfolger, der seine Anteile nach dem 30. 6. 2002 erwirbt, mit schriftlichem Vertrag in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintritt, oder der von seinem Vorgänger (konkludent) übernommenen Verpflichtung schriftlich beitritt. Solange der neu eintretende Mit- und Wohnungseigentümer, sollte er nicht in die Rechtsstellung seines Vorgängers eingetreten sein, seinen Beitritt nicht ablehnt, besteht ein Schwebezustand, während dessen Dauer die übrigen Teilhaber an die Vereinbarung gebunden bleiben. Steht hingegen fest, dass der Erwerber einen formgerechten Beitritt zu einer solchen Vereinbarung ablehnt, fällt die Wirksamkeit der Vereinbarung für alle Beteiligten weg. Die mangelnde Bindung der Miteigentümer an eine Benützungsvereinbarung im Fall der zur Einzelrechtsnachfolge eines neuen Gemeinschafters führenden Veräußerung eines Miteigentumsanteils führt noch nicht zum Verlust des Titels für eine Beibehaltung der bisherigen Benützungsverhältnisse. Diese Dauerrechtsbeziehungen enden unter anderem mit einer konstitutiv wirkenden Regelung der Benutzung der gemeinsamen Sache durch Richterspruch.

Die angestrebte Beteiligung eines anderen Wohnungseigentümers an den Lifterrichtungskosten ist im außerstreitigen Verfahren durchzusetzen. Dass der Kläger die Anspruchsgrundlage (primär) im „Bereicherungsrecht“ sieht, ändert nichts an dieser Beurteilung: Die bloße Bezeichnung als „Bereicherungsanspruch“ reicht nämlich nicht aus, um die Zulässigkeit des streitigen Rechtswegs zu begründen.

In das Außerstreitverfahren fallen auch die mit der Verwaltung und Benützung unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten der Teilhaber. Ansprüche, die nicht nur auf das Miteigentumsverhältnis, sondern darüber hinaus auch noch auf weitere Rechtsgrundlagen gestützt würden, sind weiterhin im streitigen Verfahren geltend zu machen.

Die Eigentumsfreiheitsklage ist gegen sämtliche Miteigentümer zu richten. Ein Grundeigentümer, der sich durch eine Fremdbenützung gestört fühlt, hat auch dann, wenn sich die behauptete Störungshandlung etwa als Anmaßung einer Grunddienstbarkeit zugunsten eines im Miteigentum stehenden Grundstücks darstellen sollte, die Wahl, ob er gegen den Störer allein mit „schlichter“ Unterlassungsklage vorgeht oder aber iSd § 523 ABGB auch das Bestehen eines von diesem Störer behaupteten Rechts zum Gegenstand der Freiheitsklage macht. Im letzteren Fall besteht wegen der Unteilbarkeit der Grunddienstbarkeit eine notwendige Streitgenossenschaft der Liegenschaftseigentümer.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch ist dann zu bejahen, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benutzung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen die Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder auch nur droht. Die wichtigen Gründe in der Person des Bestandnehmers müssen die Interessen des Bestandgebers soweit nachteilig berühren, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise einen verständigen Bestandgeber zur Vertragsauflösung veranlassen würden und diese als gerechte, dem Sachverhalt adäquate Maßnahme erscheinen lassen. Der Auflösungsgrund des § 1118 erster Fall ABGB setzt kein Verschulden des Mieters voraus.

Es steht der Einverleibung des Pfandrechts im Rang Verpfändungsrangordnung nicht entgegen, wenn der in der Pfandurkunde angeführte Pfandbesteller zwar zum Zeitpunkt der Ranganmerkung Liegenschaftseigentümer war, es zum Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchgesuchs auf Einverleibung des Pfandrechts in diesem Rang aber nicht mehr ist.

Die Anfechtung eines Beschlusses, mit dem ein bloß als Anregung auf ein amtswegiges Tätigwerden iSd § 130 GBG zu wertender Antrag abgewiesen wurde, ist nicht zulässig. Die Anwendung des § 136 Abs 1 GBG erfolgt in der Regel dann, wenn nachträglich eine Rechtsänderung außerbücherlich eingetreten ist und mit der Grundbuchberichtigung die Nachführung des Grundbuchstands an die wahre außerbücherlich eingetretene Rechtslage vorgenommen wird. Im Fall einer grundbuchswidrigen (unheilbar nichtigen) Eintragung ist § 136 GBG dagegen nicht anzuwenden.

Bei der Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten sind zu erwartende Mietsteigerungen zu berücksichtigen. Auch fiktive Erträge des ausbaufähigen Dachbodens sind einzubeziehen, wobei Herstellungskosten nur dann wertmindernd anzusetzen sind, wenn der Vermieter den Ausbau vornehmen wird.

Der VwGH bleibt bei seiner Rechtsansicht, dass umsatzsteuerlich „Liebhaberei“ bei Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum iSd § 1 Abs 2 LVO 1993 vor dem Hintergrund des Unionsrechts als Umsatzsteuerbefreiung (mit Vorsteuerausschluss) anzusehen ist.