WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Bei Beendigung eines Baurechts und lückenloser Vereinbarung eines neuen Baurechts mit demselben Bauberechtigten bleibt der (alte und neue) Bauberechtigte nach 5 Ob 223/14a auch im Zeitraum zwischen Erlöschen des alten und Verbücherung des neuen Baurechts Bestandgeber. Der vorliegende Beitrag prüft die dogmatische Fundierung dieser Judikatur und kommt zum Ergebnis, dass ihr zuzustimmen ist.

Als selbständige Wohnung iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist ein nach der Verkehrsauffassung selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnungsbedürfnisses von Menschen zu dienen. Sind in einem Nebengebäude zwei Zimmer mit Vorzimmer vorhanden, die über keinerlei Sanitäranlagen verfügen und nur über einen Hof zugänglich sind, ist die Beurteilung, dass es sich dabei um keine selbständig vermietbaren Räume handelt und sie als Bestandteil eines Wohnungsverbandes anzusehen sind, durchaus vertretbar.

Der Begriff der „Nebenabrede“ iSd § 2 Abs 1 MRG erfordert eine Abgrenzung in zwei Richtungen. Einerseits darf die Bestimmung nicht zu den Hauptpunkten des Bestandvertrags gehören, andererseits darf es sich nicht um eine selbständige, mit dem Bestandvertrag nur äußerlich verbundene Vereinbarung handeln. Die Einräumung eines Optionsrechts, den Mietvertrag über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus zu verlängern, stellt nicht eine Hauptabrede des Mietvertrags, sondern eine Nebenabrede dar.

§ 234 ZPO ist im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nicht anzuwenden. Die Legitimation eines Mieters, gegen den eine Räumungsklage des Vermieters anhängig ist, besteht im Verfahren nach § 6 MRG nur, solange ihm die Möglichkeit einer Entkräftung der Auflösungserklärung des Vermieters offensteht.

Verhaltensänderungen können nach Zugang der Aufkündigung nur ganz ausnahmsweise, und zwar dann, zu einer Aufhebung der berechtigterweise ausgesprochenen Kündigung führen, wenn eine Wiederholung des unleidlichen Verhaltens geradezu auszuschließen ist. Im Allgemeinen ist die Frage, ob der Mieter nach der Aufkündigung sein unleidliches Verhalten fortgesetzt hat, unwesentlich, da es genügt, dass im Zeitpunkt der Aufkündigung die Voraussetzungen für diese vorhanden waren.

Ist die Höhe des vom Mieter geschuldeten Betrags wegen Uneinigkeit über die Wirksamkeit einer vom Mieter erklärten Aufrechnung strittig und würde man die Notwendigkeit der Fällung eines Teilurteils nur deshalb ablehnen, weil die außergerichtliche Aufrechnungserklärung nach Zugang der Kündigungs- oder Auflösungserklärung erfolgte, so würde der Schutzzweck des § 33 Abs 2 MRG, dem Mieter auch bei einer der Höhe nach strittigen Mietzinsforderung die nachträgliche Zahlung des Mietzinsrückstandes zu ermöglichen, unterlaufen.

§ 45 Abs 3 letzter Satz MRG ist so auszulegen, dass er nur tatsächlich vom Vermieter in den jeweiligen Verrechnungsjahren zu zahlende Beträge erfasst und nicht fiktive Absetzbeträge.

Eine gerichtliche Entscheidung über eine Benützungsregelung, die das Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung sein soll, ist eine von Billigkeitserwägungen getragene Ermessensentscheidung, bei der die subjektive Lage der einzelnen Miteigentümer, also ihre persönlichen und familiären Verhältnisse und Bedürfnisse vorrangig zu berücksichtigen sind. Schon deshalb muss nicht jedem Miteigentümer immer ein seinem Anteil entsprechender Teil zur alleinigen Benützung zugewiesen werden. Die Betreuung einer schwerst behinderten Tochter ist in solch einer Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Nach § 24 Abs 1 WEG 2002 ist ein Beschluss erst wirksam zustande gekommen, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist. Eine Prüfung der Kausalität der unterbliebenen Beteiligung des Mit- und Wohnungseigentümers für die Beschlussfassung ist bei der Verletzung von Anhörungs- und Mitwirkungsrechten nicht vorzunehmen.

Nach § 65 Abs 1 AußStrG beträgt die Frist für den Revisionsrekurs 14 Tage. Nach § 37 Abs 3 Z 16 MRG (hier: iVm § 52 Abs 2 WEG 2002) beträgt die Frist für den RevRek gegen einen Sachbeschluss abweichend von § 65 Abs 1 und § 68 Abs 1 AußStrG vier Wochen. Enthält die Entscheidung des Rekursgerichts mehrere Beschlüsse, die bei selbständiger Anfechtung unterschiedlichen Rechtsmittelfristen unterliegen würden, stünde diesfalls für die Bekämpfung aller in einer Ausfertigung enthaltenen Entscheidungen grundsätzlich die längere Rechtsmittelfrist offen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der betreffenden Partei die Anfechtung jener Entscheidung offen steht, für die die längere Rechtsmittelfrist gelten würde.

Der Liegenschaftseigentümer (Bauträger) ist – vom Fall des § 42 Abs 4 WEG 2002 abgesehen – nicht zur Disposition über eine Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 befugt.

Im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren normiert § 52 Abs 2 Z 1 WEG 2002 – wie allgemein § 2 Abs 1 Z 3 AußStrG – einen materiellen Parteibegriff. Danach kommt Parteistellung allen Personen zu, deren Rechte und Pflichten durch die Regelung der Angelegenheit unmittelbar betroffen werden können, ohne Rücksicht darauf, ob der Betreffende am Verfahren teilnimmt oder beigezogen wird. Dem im außerstreitigen Verfahren geltenden materiellen Parteibegriff entsprechend hat das Gericht daher von Amts wegen die richtigen Parteien beizuziehen. Auch im Verfahren außer Streitsachen muss ein Rechtsschutzinteresse an der inhaltlichen Behandlung des Rechtsmittels bestehen. Fehlt ein solches Anfechtungsinteresse (Beschwer), ist ein Rechtsmittel als unzulässig zurückzuweisen. Bei der Beschwer unterscheidet man die formelle und die materielle Beschwer. Der Rechtsmittelwerber muss jedenfalls formell beschwert sein, die gefällte Entscheidung muss also zum Nachteil des Rechtsmittelwerbers von seinem Antrag abweichen.

Mit einer Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB (actio negatoria) kann jeder als mittelbarer Störer belangt werden, der Eingriffe veranlasst, indem er durch Handlungen oder Unterlassungen die Voraussetzung für die Störung durch Dritte schafft. Der Einwand des mittelbaren Störers, man habe alles Zumutbare zur Hintanhaltung von Störungen getan, ist nicht im Titelverfahren, sondern im Impugnationsprozess zu erheben.

Die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung des Bestandobjekts nach § 1096 ABGB ist zwar innerhalb der Grenzen der Sittenwidrigkeit und der Verkürzung über die Hälfte grundsätzlich abdingbar, wenn nicht dessen Kernbereich oder Fragen der Gesundheitsgefährdung betroffen sind, soweit nicht in den Mietrechtsgesetzen anderes festgelegt ist. Wird nur das Innere des Mietgegenstands vermietet, ist eine Überwälzung der Instandhaltungspflicht für das Dach nicht zulässig. Auch ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss kann Mängel am Dach nicht umfassen.

§ 1096 ABGB enthält nachgiebiges Recht, weshalb außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar ist. Es ist daher zulässig, dass der Bestandnehmer – soweit das Recht zur freien Zinsvereinbarung besteht – als (teilweise) Gegenleistung für die Raum- oder Gebäudebenützung deren Instandsetzung und Instandhaltung übernimmt, sofern sich die Leistungsrelation im Rahmen des § 879 ABGB hält. Soweit der Bestandnehmer zulässigerweise Erhaltungspflichten übernommen hat, steht ihm das Zinsminderungsrecht nicht zu, weil dann die Gebrauchsbeeinträchtigung durch nicht behobene Mängel aus seiner Sphäre stammt.

Der Bestandnehmer kann bei nicht gehörigem Erfüllungsanbot die Sache zurückweisen und auf ordnungsgemäße Leistung unter Nachfristsetzung bestehen oder die Sache übernehmen und sich mit einer Zinsminderung begnügen, bis der vereinbarte Zustand hergestellt ist. Dass der geschuldete Gebrauchsnutzen bereits ursprünglich oder nachträglich ausbleibt, ist dem Bestandgeber dann anzulasten, wenn die Ursache dafür aus seiner Sphäre stammt.

Bei Berufen wie denen des Realitätenvermittlers, Rechtsanwalts oder Arztes, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, sind die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnräume und nicht als Geschäftsräume anzusehen, weil in solchen Fällen das Wohnbedürfnis und der Berufszweck einander mindestens die Waage halten. Es ist somit zwar zulässig, in einer Wohnung den Rechtsanwaltsberuf auszuüben, ohne dass deshalb eine Widmungsänderung vorliegen muss, davon kann aber nicht (mehr) gesprochen werden, wenn die Wohnung dem Hauptmieter mit der Vereinbarung vermietet worden ist, den Mietgegenstand nur zu Wohnzwecken zu verwenden; am vertraglichen Ausschluss jeder anderen Verwendung der vermieteten Wohnung zu Wohnzwecken kann nämlich ein besonders anzuerkennendes Interesse des Vermieters bestehen. Diese Einschränkung ist in Ermangelung einer dem § 11 MRG vergleichbaren Vorschrift zulässig und bindend.

Ist der Dachboden erst nach dem 31. 12. 1967 durch Um- bzw Einbauten des Mieters zu einem Wohnraum (Büroraum) gestaltet worden und daher von der Möglichkeit freier Zinsvereinbarung im Jahr 1972 auszugehen, so steht dem Verzicht auf Ersatz der Kosten des Dachbodenausbaus zwingendes Mietrecht nicht entgegen, denn der Verzicht auf Investitionsersatz konnte den Mietzins nicht unzulässig erhöhen. Der Bestandnehmer kann die Rückstellung des Bestandobjekts gem § 1109 letzter Satz ABGB nicht unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht (zB wegen Anspruchs auf Aufwandersatz) oder eine Aufrechnung verweigern. Die Höhe des Anspruchs auf Benützungsentgelt wegen verzögerter Rückstellung orientiert sich am ortsüblichen Mietzins, wofür der bisherige Mietzins einen Anhaltspunkt bildet. Stellt der Bestandnehmer daher ungeachtet einer wirksamen Kündigung das Bestandobjekt nicht zurück, hat er Benützungsentgelt in Höhe des bei Weitervermietung erzielbaren Bestandzinses zu zahlen.

§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG steht einer Weiterverrechnung des neuen Bauzinses nach § 14 Abs 1 Z 4 WGG nicht entgegen.

Gem § 844 Satz 4 ABGB bestehen Grunddienstbarkeiten bei Teilung des herrschenden Gutes mangels Vereinbarung grundsätzlich zugunsten aller Teile fort, wobei die Grunddienstbarkeit dadurch nicht erweitert oder für das dienstbare Gut beschwerlicher werden darf. Zum grundbücherlichen Nachvollzug der in § 844 Satz 4 ABGB geregelten Folgen steht grundsätzlich der Weg einer Grundbuchsberichtigung nach § 136 GBG zur Verfügung. Mit den Mitteln des Grundbuchsverfahrens kann jedoch nicht geprüft werden, ob mit der Teilung des herrschenden Gutes überhaupt eine Erweiterung oder Erschwerung der Dienstbarkeit verbunden ist bzw ob eine entsprechende Erweiterung oder Erschwerung bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrags für die konkreten Parteien vorhersehbar war.

Kommt der Bestandgeber seiner Verpflichtung nach § 33 TP 5 Abs 5 Z 1 GebG zur Selbstberechnung und Entrichtung der Bestandvertragsgebühren nicht nach, so kann der Bestandnehmer zur Entrichtung der Gebührenschuld herangezogen werden.