WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Der Beitrag behandelt eine spezielle Frage, welche die WRN 2015 aufgeworfen hat. Anhand von Fallgruppen sollen die sich aus der Fragestellung ergebenden Problembereiche für den Rechtsanwender übersichtlich aufbereitet werden.

Schon vor genau 85 Jahren kannte die historische Erst-Kodifikation des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts Siehe Siebenten Teil, Kapitel III, § 13 der (Not-)„Verordnung des Reichspräsidenten (Paul von Hindenburg) zur Sicherung von Wirtschaft und Finanzen vom 1. Dezember 1930“, dt RGBl Nr 47. persönliche Zuverlässigkeitskriterien für Organwalter in gemeinnützigen Bauvereinigungen. Die aktuelle Terminologie eines „Fit & Proper“ für zentrale Funktionsträger im Bankenbereich entspringt naturgemäß einem anderen Zeitgeist. Die rechtspolitischen Zielsetzungen waren und sind aber grundsätzlichen die gleichen.

Der Ersatzanspruch wegen Unterlassung der Anzeige nach § 12a Abs 3 MRG kann kumulativ gegen die Gesellschaft und die Organe geltend gemacht werden; wegen § 1302 ABGB besteht solidarische Haftung. Für die Annahme, die Haftung der Organe sei gegenüber der Gesellschaft als dem primären Zurechnungssubjekt subsidiär, besteht kein Anhaltspunkt.

Das Gesetz definiert die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die zur Ermittlung der Angemessenheit heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die im Einzelfall an Hand der im Gesetz bezeichneten Komponenten zu beurteilen ist. Eine grundsätzliche Kategoriebildung in Geschäftslokale, Büros und Mischformen ist bei Anwendung der §§ 16 Abs 1, 12a Abs 2 MRG im Gesetz nicht vorgesehen.

Ein vertragliches Weitergaberecht wird im Zweifel durch einmalige Ausnützung konsumiert und geht nicht auf den Nachmann über. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Weitergaberecht durch einen Verschmelzungsvorgang „konsumiert“ worden ist.

Die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 9 letzter Satz MRG gilt auch für „Altverträge“, die vor dem 1. 1. 1982 geschlossen wurden, wenn das Erhöhungsbegehren nach Inkrafttreten des MRG wirksam wurde. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die Mietzinserhöhung wirksam wird, jedenfalls aber nicht vor dem 1. 3. 1994.

Für die Prüfung der Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ist iSd § 16 Abs 6 MRG idF vor dem dritten WÄG die Valorisierung der Kategoriesätze maßgeblich, wenn nach der Rechtslage vor dem dritten WÄG nur der Kategoriemietzins, nunmehr aber der Richtwertmietzins vereinbart werden könnte.

Für die Aufnahme nur der qualifizierten Rückstände spricht der Zweck des Rückstandsbeschlusses: Mit bindender Wirkung für das Verfahren soll Klarheit über die Höhe des Rückstands geschaffen werden, um dem Mieter – bei mangelndem groben Verschulden – Gelegenheit zu geben, durch Zahlung die Vertragsauflösung zu Fall zu bringen. Daher müssen später aufgelaufene Rückstände „qualifiziert“ iSd § 1118 2. Fall ABGB sein, um in den Rückstandsbeschluss aufgenommen zu werden.

Ein Vollmachtgeber muss sich im gesetzlichen bzw vertraglichen Rahmen der von ihm erteilten Vollmacht die Rechtshandlungen und das Wissen seines Bevollmächtigten zurechnen lassen. Ein außerhalb des übertragenen Aufgabenbereichs erlangtes Wissen des Bevollmächtigten ist dem Auftraggeber grundsätzlich nicht zurechenbar. Untreue bzw Veruntreuung zu Lasten des Mandanten sind ebensowenig von einer Hausverwaltervollmacht nach dem WEG 2002 umfasst, wie danach gesetzte Handlungen zur Schadensgutmachung. Die nur für rechtmäßige Verwaltungsagenden erteilte Vollmacht rechtfertigt es daher nicht, der Eigentümergemeinschaft (Vollmachtgeberin) die Kenntnis ihres Verwalters von dessen eigenen Straftaten zuzurechnen, um damit ihre Unredlichkeit zu begründen.

Können Wohnungseigentümer von Erdgeschossobjekten den Aufzug im Wesentlichen nur zum Erreichen von Gemeinschaftsräumlichkeiten im Keller nutzen, erscheint eine Befreiung von 4/5 der Liftkosten angemessen.

Der Liegenschaftseigentümer (Bauträger) ist  – vom Fall des § 42 Abs 4 WEG 2002 abgesehen – nicht zur Disposition über eine Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 befugt.

Es besteht eine über § 5 GBG hinausgehende Verpflichtung zur Einsicht in die Urkundensammlung, wenn bei dem in das Hauptbuch Einsicht Nehmenden der Verdacht erweckt werden muss, dass das Hauptbuch und die Urkundensammlung nicht übereinstimmen, oder wenn die Einsichtnahme in die Urkundensammlung als verkehrsüblich angesehen werden muss. Nichts anderes kann bei konkreten Anhaltspunkten wie der Abweichung der Realität vom Grundbuchsstand für den Verlauf der Grunddienstbarkeit gelten.

Die Einverleibung des Eigentumsrechts unter Ausnützung einer Rangordnung hat nicht zur Folge, dass das Eigentum auf den Zeitpunkt der Anmerkung der Rangordnung zurückbezogen wird, vielmehr entsteht das Eigentum auch in diesem Fall erst mit seiner Einverleibung.

Gegen die Durchführung einer Liegenschaftsübertragung im Fall einer angemerkten Substitution auf den Überrest bestehen keine Bedenken, wenn sich aus der betreffenden Einantwortungsurkunde und der Grundbucheintragung keine Beschränkung des Vorerben ergibt. Verfügt in diesem Sinn der Vorerbe über die Liegenschaft, dann ist damit auch die Grundlage für die Anmerkung der Substitution auf den Überrest weggefallen, weil diese nicht mehr zum „Überrest“ gehören und die nur den Vorerben betreffende Anordnung nicht den Liegenschaftserwerber binden kann.

Hat das vom Grundbuchsgericht verschiedene Bewilligungsgericht auf ein sich aus dem Grundbuch ergebendes Bewilligungshindernis erkennbar nicht Bedacht genommen, hat das Grundbuchsgericht den Vollzug der bewilligten Eintragung abzulehnen.