WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
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Mit der WRN 2015 wurden die Erhaltungspflichten des Vermieters in Bezug auf mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten1 neu geregelt. Unabhängig davon stellt sich die Frage, wie es mit den uU doch erheblichen Wartungskosten aussieht.

Die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten muss nicht immer damit verbunden sein, dass auch die Schadensursache beseitigt wird. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob nicht wirtschaftliche und technische Gegebenheiten und Möglichkeiten (iSd Generalklausel des § 3 Abs 1 erster Satz MRG) bestehen, den Schaden wenn nicht auf Dauer, so doch für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. Aus dem Verweis in § 3 Abs 1 Satz 1 MRG auf die Erhaltung im ortsüblichen Standard nach „Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten“ kann jedenfalls abgeleitet werden, dass das Gesetz dem Vermieter keine Maßnahmen auferlegen will, die als zwecklos beurteilt werden müssen. Daher kann es nicht mehr als Teil einer nach den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten gebotenen Erhaltungsarbeit angesehen werden, wenn sie schon nach relativ kurzer Zeit nutzlos werden würde und daher – solange die eigentliche Schadensursache erhalten bliebe – in kurzen Intervallen wiederholt werden müsste. Die Bezugnahme auf die wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten in § 3 Abs 1 1. Satz MRG steht in einem inneren Zusammenhang mit dem Erfordernis, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der allgemeinen Benutzung dienenden Anlagen in einem jeweils ortsüblichen Standard zu erhalten sind. Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren.

Eine echte Pauschalmietzinsvereinbarung besteht in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einen einzigen Betrag, die eine gesonderte Einhebung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nicht zulässt.

Bei einer unspezifischen Widmung eines WE-Objekts als Geschäftslokal ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform eines dort geführten Unternehmens erst dann genehmigungsbedürftig iSd § 16 Abs 2 WEG 2002, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden Ein „Vorher-Nachher-Vergleich“ ist Grundlage für die abschließende Klärung der Frage einer wesentlichen, nicht mehr verkehrsüblichen Beeinträchtigung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer.

Bei einer juristischen Person ist in Bezug auf die für den Beginn der Verjährungsfrist ausschlaggebende Kenntnis iSd § 1489 Satz 1 ABGB auf den Kenntnisstand der zur Vertretung in dem betreffenden Bereich nach außen berufenen Organmitglieder von dem maßgeblichen anspruchsbegründeten Sachverhalt abzustellen. Das Wissen des schädigenden Vertreters (um die Schädigung) ist dem geschädigten Vertretenen jedoch nicht zuzurechnen. Im Verhältnis zum schädigenden Vertreter ist gem § 18 Abs 3 Z 1 lit b WEG 2002 die Mehrheit der Wohnungseigentümer vertretungsbefugt, weshalb nur deren Kenntnisstand von Bedeutung sein kann. Ab Bestellung eines neuen Verwalters kommt § 18 Abs 3 Z 1 lit b WEG 2002 nicht mehr zum Tragen, weil die Verwalterstellung des schädigenden (ehemaligen) Vertreters beendet ist, sodass ab diesem Zeitpunkt der Kenntnisstand des („neuen“) Verwalters entscheidend ist. Wurde in einem MSch-Antrag von zwei Wohnungseigentümern der Vorwurf einer unrichtigen Abrechnung erhoben, stellt das Abwarten auf den Ausgang des Verfahrens keine Verletzung der jeden Geschädigten treffenden Erkundungsobliegenheit dar.

Zwar wird das hohe Alter eines Ausgedinge- oder Fruchtgenuss- bzw Wohnungsberechtigten als vorübergehendes Teilungshindernis angesehen, weil in diesen Fällen nach dem natürlichen Ablauf der Dinge in absehbarer Zeit mit dem Erlöschen der die Liegenschaft belastenden Berechtigung zu rechnen und nach deren Wegfall ein wesentlich höherer Erlös zu erwarten ist. Demgegenüber wird allein das fortgeschrittene Alter eines Miteigentümers grundsätzlich nicht als ein die Teilung hindernder Umstand gem § 830 ABGB gewertet. Die Einräumung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots gem § 364c ABGB bezweckt üblicherweise die Erhaltung einer Liegenschaft im Familienbesitz und darin kann eine Verpflichtung zur Fortsetzung der Gemeinschaft liegen. Der objektive Erklärungswert verliert aber seine Bedeutung, wenn sich die Parteien in der Sache einig sind. Es gilt dann ihr übereinstimmender Wille, gleichgültig, ob die Ausdrucksmittel diesen Willen nach objektiven Kriterien zutreffend wiedergeben.

Zwar könnten weder die Änderung des Kaufpreises, noch die Verminderung des Kaufgegenstands oder die Beifügung einer Befristung für sich allein eine Novation bewirken. Durch die Veräußerung von Miteigentumsanteilen und die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum wird aber der Hauptgegenstand des Kaufvertrags entscheidend verändert, da das mit Miteigentumsanteilen untrennbar verbundene Wohnungseigentum im Verhältnis zum schlichten Miteigentum ein rechtliches Aliud darstellt. Die Beseitigung der Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG 2002 kann mangels Verletzung eines dinglichen Rechts des Liegenschaftseigentümers nicht mit Löschungsklage geltend gemacht werden.

Der allgemeine Bereicherungsanspruch gem § 1041 ABGB richtet sich gegen denjenigen, der eine fremde Sache ohne Rechtsgrund zum eigenen Vorteil benützt und sich dabei im Einzelfall nicht auf eine Leistung des Eigentümers oder sonst Berechtigten stützen kann. § 1041 ABGB bezeichnet den „Eigentümer“ der Sache als Anspruchsberechtigten. Damit wird ausgedrückt, dass jener anspruchsberechtigt ist, dem das verwendete Rechtsgut ausschließlich zugewiesen ist Die Vermietung entgegen einer vertraglichen Konkurrenzklausel an Mitbewerber stellt zwar eine Vertragsverletzung, aber selbst bei weitester noch denkbarer Auslegung gerade keine „Verwendung“ dieses Rechts dar. Insoweit fehlt es an der erforderlichen Korrelation zwischen Rechtsverletzung und „verwendetem“ Rechtsgut.

Eine Teilkündigung, bei der Teile des Bestandverhältnisses aufrechterhalten werden sollen, ist eine Abänderung des Bestandvertrags, die grundsätzlich nicht durch einseitige Willenserklärung bewirkt werden kann. Sie ist daher – abgesehen von einer ausdrücklichen Einräumung im Vertrag – nur aufgrund spezieller Kündigungsvorschriften zulässig; eine ausdehnende Auslegung ist ausgeschlossen.

Wählt die Bauvereinigung von Anfang an die Verrechnung nach bestimmten Nutzwerten, die sie den Mietern und Nutzungsberechtigten vorgibt, ist sie an diesen konkreten Schlüssel gebunden. Eine Abänderung ist nur unter den in § 16 Abs 5 WGG genannten Voraussetzungen zulässig. Damit ist auch eine einseitige Widmungsänderung (hier von sechs Jahre lang vermieteten Büro- und Lagerräumlichkeiten im Ausmaß von über 200 m2 in Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume) ausgeschlossen, die – ohne diese Voraussetzungen zu erfüllen – zu einer Änderung des festgelegten Verteilungsschlüssels führt.

Der Anteil eines Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses bestimmt sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands zur Nutzfläche aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen oder hiezu geeigneten Wohnungen, Wohnräume und sonstigen Räumlichkeiten des Hauses. Das WGG definiert den Begriff „Haus“ selbst nicht. § 16 Abs 1 WGG regelt vergleichbar § 17 Abs 1 MRG grundsätzlich die Verteilung der Betriebskosten nach Nutzflächen. Soweit es den relevanten gesetzlichen Nutzflächenschlüssel betrifft, kann zur Definition des in § 16 WGG verwendeten Begriffs „Hauses“ auf die Rsp des OGH zu § 17 MRG zurückgegriffen werden. Der Begriff des „Hauses“ ist nicht strikt liegenschaftsbezogen zu sehen, weshalb bei der Auslegung dieses Begriffs der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zukommt als dem Prinzip der Einheit der Grundbuchseinlage.

Die Informationspflicht des Maklers verfolgt den Zweck, den Auftraggeber über alle für die Willensbildung bei Erstellung des Kaufanbots entscheidenden Umstände in Kenntnis zu setzen. Unklarheiten über das Bestehen einer Bau- bzw Benützungsbewilligung zählen zu jenen Umständen, die für den Abschluss eines Immobiliengeschäfts wesentlich sind. Dass der Makler den Käufer ungeachtet objektiver Anhaltspunkte darüber nicht bereits vor dessen Anbotlegung aufklärt, begründet daher einen Verstoß gegen die Informationspflichten aus dem Maklervertrag. Ein Mitwirken des Maklers am eigentlichen Abschluss des Vertrags ist zur Einhaltung der Pflichten nicht erforderlich.

Vermögen ist, was bei kaufmännisch-wirtschaftlicher Betrachtungsweise verwertbar, was zur Gläubigerbefriedigung oder gegebenenfalls zur Ausschüttung an die Gesellschafter geeignet ist, somit verteilungsfähige Aktiva. Ein Bestandrecht einer Gesellschaft steht einer Löschung nicht entgegen; die bloße Existenz von Rechtsverhältnissen zu Dritten reicht zur Annahme der Weiterexistenz der Gesellschaft nicht aus.

Als Nachteile der Übrigen iSd § 830 ABGB sind nur die Nachteile für die Teilhaber an der gemeinsamen Sache, nicht aber deren nahe Angehörige gemeint. Nach § 137 Abs 2 ABGB haben aber die Eltern das Wohl ihrer minderjährigen Kinder zu fördern und ihnen Fürsorge, Geborgenheit sowie eine sorgfältige Erziehung zu gewähren. Dazu zählt ua eine angemessene Wohnversorgung. Unzeit kann vorliegen, wenn die Feilbietung die Obdachlosigkeit der (ehelichen) minderjährigen, noch nicht selbsterhaltungsfähigen Kinder zur Folge hätte, sofern dem bekl Ehegatten die Pflege und Erziehung zukommt. Die Forderung nach einem Mindestgebot, das nicht dem Schätzwert entspricht, ist eine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Versteigerungsbedingung, die der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf. Eine Stattgebung des Klagebegehrens unter Abweisung des Begehrens auf Festsetzung bestimmter Versteigerungsbedingungen wird im Regelfall nicht als Verstoß gegen § 405 ZPO angesehen werden können. Anders läge der Fall nur, wenn der Kläger die Aufhebung der Gemeinschaft ausschließlich unter der von ihm angegebenen Bedingung anstrebt, er also ohne die von ihm genannte Prämisse am Miteigentum festhalten will.

Aus dem Umstand, dass eine Baubehörde in ihrem Bescheid nur die Benützung einzelner Flächen eines Grundstückes untersagt hat, nicht jedoch auch die Benützung des Hauses selbst, kann nicht der Umkehrschluss gezogen werden, dass bei Benützung des Hauses keine Gefährdung iSd § 381 Z 2 EO vorliegt.