WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Der Beitrag behandelt ausgewählte Fragen zur Haftung im Bestandrecht. Gleichzeitig bietet der Autor einen Überblick über die schadenersatzrechtlichen Folgen einer Wohnhaussanierung oder eines Dachgeschossausbaus. Neben allgemeinen Behelfen wird auch die bestandrechtliche Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG näher untersucht.

Die Mietzinsreduzierung nach § 12a Abs 2 MRG soll nur den typischerweise ertragsschwachen Branchen zugutekommen und unter diesen wiederum nur jenen, die selbst - wie etwa die Nahversorger - eine vom Gesetzgeber als schützenswert anerkannte soziale Aufgabe in den Versorgungsstrukturen des betreffenden Gebiets erfüllen. Dass bei einem Angebot mit qualitativ höherwertigen Gütern des täglichen Bedarfs noch kein Niveau des „Luxus-Lebensmittelhandels“ angenommen wird, ist jedenfalls nicht unvertretbar.

Ein Haus ist dann angemessen versichert, wenn die Versicherungssumme so bemessen ist, dass sie den tatsächlichen Wertverhältnissen, also dem üblichen Neubauwert des betreffenden Gebäudes entspricht. Dabei muss als Untergrenze der Einwand der Unterversicherung ausgeschlossen sein.

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des geordneten gegenseitigen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt.

Es kann keineswegs gesagt werden, dass alkoholkranken Personen grundsätzlich kein grobes Verschulden vorzuwerfen ist, wenn sie wiederholt über jeweils längere Zeiträume ihre Zinszahlungspflicht nicht erfüllen.

Da beide Anteile am Mindestanteil nur gemeinsam belastet werden dürfen und die Zwangsvollstreckung aufgrund eines Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Eigentümerpartner besteht, nur auf die in § 13 Abs 3 WEG 2002 beschriebene Weise zulässig ist, wird jener Partner, gegen den ein Exekutionstitel nicht besteht, auch bei einer anderen Exekutionsführung als der im Gesetz genannten in seinen Rechten durch die Zwangsvollstreckung unmittelbar berührt. Auch im Fall eines gem § 382 Z 6 EO ausgesprochenen Belastungs- und Verpfändungsverbots und der gem § 384 Abs 2 EO angeordneten Anmerkung auf dessen Anteil am Mindestanteil kommt der Grundsatz der Untrennbarkeit der Anteile prozessual zum Tragen, sodass der andere Partner in sinngemäßer Anwendung des § 13 Abs 3 dritter Satz WEG 2002 als Beteiligter dem Provisorialverfahren beizuziehen ist. Ihm ist die einstweilige Verfügung zuzustellen und ihm stehen im Umfang und im Zusammenhang mit der Einschränkung der Verfügungsrechte über den Mindestanteil ebenso alle Rechtsmittel zu wie dem Gegner der gefährdeten Partei.

Der Verwalter hat gem § 31 Abs 3 WEG 2002 ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben. Der Anspruch auf Rechnungslegung der Verwalterschlussrechnung und Ausfolgung steht der Eigentümergemeinschaft und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Darüber hinaus hat der Verwalter bei Beendigung seiner Tätigkeit aber auch eine Rechnungslegungspflicht gem § 20 Abs 3 WEG 2002 gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer und zwar unabhängig davon, ob die Abrechnungsperiode verstrichen ist. Der Hausverwalter, den auch nach Auflösung des Verwaltervertrags noch Pflichten treffen, haftet für Schäden eines Wohnungseigentümers, die ihm durch eine unrichtige oder unterlassene Abrechnung entweder nach § 20 Abs 3 oder § 31 Abs 3 WEG 2002 durch einen im Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Abrechnung geführten Prozess (Kosten und Zinsen) mit seinem Rechtsvorgänger im WE entstanden sind.

Die Erträgnisse von nicht im WE stehenden Objekten gebühren gem dem noch anwendbaren § 20 Abs 1 Z 2 WEG 1975 ausschließlich den schlichten Miteigentümern, mögen sie daneben auch Wohnungseigentümer von anderen Objekten derselben Liegenschaft sein. Die Regelung des § 20 Abs 1 Z 2 WEG 1975 betrifft nur die Frage, wie diese Liegenschaftserträgnisse intern zwischen Wohnungseigentümern und schlichten Miteigentümern aufzuteilen sind. In die Abrechnung nach WEG sind aber auch diese, § 20 Abs 1 Z 2 WEG 1975 zu unterstellenden Erträgnisse aufzunehmen: Der Verwalter ist verpflichtet, sämtlichen Miteigentümern Rechnung über die von ihm geführte Verwaltung zu legen, und zwar unabhängig davon, wem aufgrund des Rechtsverhältnisses zwischen den Miteigentümern die Nutzungen der gemeinsamen Sache zufließen. Die Herausgabepflicht ist von der Rechnungslegungspflicht zu unterscheiden; vom Verwalter kann die Abrechnung all jener Einnahmen verlangt werden, die mit der Verwaltung im Zusammenhang stehen.

Für das Erfordernis einer ordentlichen Rechnung bedarf es einer systematischen, übersichtlichen und einer Nachprüfung leicht zugänglichen Gliederung der Einnahmen und Ausgaben, was durch eine detaillierte Aufstellung der Einnahmen- und Ausgabeposten zu erfolgen hat, wobei sowohl auf Einnahmenseite als auch auf Ausgabenseite Zeitpunkt der Zahlung, ihr Verwendungszweck und der Zahlungsempfänger bzw der Leistende zu bezeichnen sind. Den Abrechnungsregeln der ÖNORM A 4000 kommt allenfalls informelle Bedeutung, aber keine Bindungswirkung zu.

Für die Zulässigkeit einer systematischen, identifizierenden und verdeckten Videoüberwachung kommt es nicht darauf an, ob sich ex post herausstellt, dass der Eigentümer, der von der Überwachung betroffenen Liegenschaft konkret diese Liegenschaft nicht nützt. Vielmehr ist die Zulässigkeit ex ante zu beurteilen. Dabei ist ein Recht des Liegenschaftseigentümers zu bejahen, dass die auf seiner Liegenschaft ein- und ausgehenden Personen nicht systematisch beobachtet werden.

Bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von welchen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne Verbücherung eine Dienstbarkeit. Der Erwerber der dienenden Liegenschaft muss die bisher faktisch bestehende Dienstbarkeit entweder gekannt haben oder er hätte sie wegen ihrer Offenkundigkeit zumindest kennen müssen. Wird eine Liegenschaft in Miteigentum erworben, so geht die fehlende Gutgläubigkeit einzelner Miteigentümer, die deren Vertrauen auf den Buchstand zerstört, auch zu Lasten aller gutgläubigen Miteigentümer.

Der gute Glaube geht nicht nur dann verloren, wenn der Besitzer positiv Kenntnis erlangt, dass sein Besitz nicht rechtmäßig ist, sondern schon dann, wenn er auch nur Zweifel an der Rechtmäßigkeit seines Besitzes hegen musste, er also solche Umstände erfährt, die zu solchen Zweifeln Anlass geben. Dafür genügt bei Besitz eines Wegerechts schon das Aufstellen einer Tafel „Privatbesitz - Durchgang bis auf Widerruf gestattet“ durch den Ersitzungsgegner, umso mehr das Absperren eines Wegs.

Rechte aus einem Vertrag verjähren nach §§ 1478 ff ABGB in dreißig Jahren; so auch die Forderung nach Leistung eines vertraglich zugesagten Investitionskostenersatzes. Dasselbe gilt für Liegenschaftstransaktionen, auch im Zusammenhang mit Superädifikaten.

Wer eine Einverleibung nicht nur gegen den unmittelbaren Vormann, sondern auch gegen dritte Personen als ungültig bestreiten will, muss gemäß § 63 Abs 1 GBG die Klage auf Löschung gegen alle Personen überreichen, die durch die bestrittene Einverleibung ein bücherliches Recht erlangt oder weitere Einverleibungen oder Vormerkungen darauf erwirkt haben.

Ist aus dem Gutsbestand der bezeichneten EZ eindeutig zu ersehen, dass die „Liegenschaft“ aus einem Wohngebäude mit Gartenflächen im üblichen Ausmaß eines Hausgartens besteht, lässt sich kein Zweifel daran begründen, dass sich das Wohnungsgebrauchsrecht vereinbarungsgemäß auf Wohnhaus samt Gartenfläche bezieht.

Mehrere Mitmieter bzw Mitpächter bilden im (Auf-)Kündigungs- oder Räumungsprozess über das gemeinsam begründete Bestandverhältnis eine einheitliche Streitpartei. Im Fall einer außergerichtlichen Zustimmung eines beklagten Mitbestandnehmers zum gegnerischen Klagsanspruch ist die Einbeziehung dieses Mitbestandnehmers in den Prozess aber dann nicht geboten, wenn die Gefahr eines nachträglichen Widerrufs seiner Zustimmungserklärung zum Klagsanspruch nicht besteht. In einem solchen Fall besteht trotz Gemeinsamkeit des rechtserzeugenden Sachverhalts keine rechtliche Notwendigkeit für eine einheitliche Entscheidung.

Eine Aufteilung allein nach der (finalen) „Ertragskraft“ von Gebäudeteilen (den jeweils erzielbaren Mieten) entspricht nicht dem Gesetz.