WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Es gibt im WE-Recht wenige Bereiche, in denen man sich auf derart gesichertem Terrain wähnt wie bei den Konsequenzen, die es nach sich zieht, wenn Wohnungseigentümer eigenmächtig Änderungen an ihrem WE-Objekt vornehmen: Die einschlägige Judikatur zu dieser Frage ist seit Jahrzehnten völlig gleichförmig und auch im rechtswissenschaftlichen Schrifttum wurden bislang keinerlei Bedenken gegen diese Judikatur laut. Dies gilt im Übrigen auch für den Verfasser: vgl die unkritische Darstellung der hA bei Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht3 § 16 WEG Rz 59. Bei näherer Betrachtung zeigt sich indes, dass es gute Gründe gibt, den sensus communis kritisch zu hinterfragen.

Der Beitrag behandelt ausgewählte Fragen zur Haftung im Bestandrecht. Gleichzeitig bietet der Autor einen Überblick über die schadenersatzrechtlichen Folgen einer Wohnhaussanierung oder eines Dachgeschossausbaus. Neben allgemeinen Behelfen wird auch die bestandrechtliche Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG näher untersucht.

Eine vereinbarte Betriebspflicht spielt bei der Unterscheidung zwischen Pacht- und Mietvertrag keine entscheidende Rolle, wenn sich die Betriebspflicht bereits aus dem Gesetz ergibt. Zweck des § 1 Abs 4 MG war es, den dort privilegierten Vermieter aus Gründen des öffentlichen Interesses in die Lage zu versetzen, Mieträumlichkeiten, die zwar vorübergehend nicht für den Eisenbahn- oder Flugplatzbetrieb Verwendung finden, aber doch damit zusammenhängen, ohne Kündigungsbeschränkungen aufkündigen zu können. Für die Frage, ob nach § 1 Abs 4 MG nur das Hauptmietverhältnis, nicht aber auch das Untermietverhältnis vom Mieterschutz ausgenommen ist, ist die Beziehung der gemieteten Räume zum Eisenbahnbetrieb maßgeblich. Der Umstand, dass der Hauptmieter nie selbst als Halter des Flugplatzes iSd LuftfahrtG aufgetreten ist, sondern die gegenüber der Vermieterin übernommene Verpflichtung im Untermietvertrag dem Untermieter delegiert hat, führt nicht dazu, dass ihm ein durch § 1 Abs 4 MG gefördertes öffentliches Interesse an einem geregelten Verkehrsbetrieb abzusprechen wäre. Eine Einschränkung des Geltungsbereichs des § 1 Abs 4 MG auf Mietverträge über einzelne Räume ist dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen.

Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände muss „gesondert vereinbart“ werden. Es muss eine Vereinbarung vorliegen, nach welcher für bestimmte, demnach nicht als (bloßes) Zubehör zum Bestandobjekt geltende Einrichtungsgegenstände – neben dem Hauptmietzins – ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen ist.

Die vom Hauptmieter zur Schaffung von Bestandobjekten getätigten Investitionen sind bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gem § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen, sofern sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind.

Die Sanierung einer Dippelbaumdecke ist eine Erhaltungsarbeit an einem allgemeinen Teil des Hauses, daher eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, die der Verwalter mangels entgegenstehender Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer und unabhängig davon, unter welchen spezifischen Umständen sich der Sanierungsbedarf zeigte, in eigener Verantwortung zu führen hat. Daraus resultierende, der Eigentümergemeinschaft erwachsende Aufwendungen haben letztlich die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

Eine vom Gesetz abweichende vertragliche Vereinbarung über die Erhaltungspflicht steht dem Minderheitsrecht auf Durchsetzung dringlicher Erhaltungsmaßnahme nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nicht entgegen. Dieses hat auch den der Gemeinschaft dienenden Zweck, die rasche Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen betreffend allgemeine Teile und die Vermeidung ernster Schäden des Hauses sicherzustellen.

Im Fall eines vorrangigen Pfandrechts ist grundsätzlich die Zwangsversteigerung gegen den im angemerkten Rang einverleibten Eigentümer fortzuführen, andernfalls ist sie einzustellen. Damit zeigt sich, dass durch die Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens selbst kein Pfandrecht begründet, sondern nur der Rang des exekutiven Befriedigungsrechts für die Hereinbringung einer Forderung gesichert wird.

In welchem Ausmaß eine Liegenschaftsübergabe als entgeltliches oder als unentgeltliches Rechtsgeschäft zu werten ist, und allenfalls eine gemischte Schenkung vorliegt, die ohne wirkliche Übergabe der Notariatsaktsform bedarf, um gültig zu sein, richtet sich nach dem Wert der beiderseitigen Leistungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags. Ein Schenkungselement tritt der übrigen Vertragsgestaltung aber nur dann hinzu, wenn die Leistung des Übergebers nicht nur über das Entgoltene, sondern auch noch über das hinausgeht, was allenfalls als Leistung auf Pflichtteils- und Ausstattungsansprüche angesehen werden kann.

Der Grabungsunternehmer hat sich zwar „sorgfältig und gewissenhaft“ über die Lage von Versorgungsleitungen zu informieren. Der Umfang dieser Erkundigungspflicht richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Eine Erfolgshaftung des verantwortlichen Bauführers wird dadurch aber nicht begründet.

Ein externes Winterdienst-Unternehmen kann sich nicht auf das Haftungsprivileg gem § 333 ASVG stützen. Es haftet für eigenes Verschulden oder für jenes seines Gehilfen – hier eines Subunternehmers – unter den Voraussetzungen des § 1315 ABGB.

Die Haftung nach § 1318 ABGB ist nach objektiven Grundsätzen zu beurteilen. Der Wohnungsinhaber ist für den durch das aus seiner Wohnung fließende Wasser verursachten Schaden nicht nach § 1318 ABGB ersatzpflichtig, wenn er beweist, dass er alle objektiv erforderlichen Maßnahmen getroffen hat, um die nach allgemeinen Lebenserfahrungen und Lebensgewohnheiten mit einer dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge entsprechenden Wahrscheinlichkeit berechenbaren Risken in zumutbarer Weise auszuschalten oder doch wenigstens auf ein unvermeidbares Maß zu verringern. Wird die Wohnung in einem generalsanierten Zustand übergeben, muss nicht mit einer fehlerhaften Montage des Boilers gerechnet werden.