WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Werden bestehende elektrische Verbaucheranlagen wesentlich erweitert oder geändert, müssen dabei jene elektrotechnischen Sicherheitsvorschriften eingehalten werden, welche im Zeitpunkt des Ausführungsbeginnes der dafür erforderlichen Arbeiten in Kraft stehen. In neu zu errichtenden Verbraucheranlagen und bereits bestehenden Verbraucheranlagen, die wesentlich erweitert oder geändert werden, ist daher die Schutzmaßnahme Nullung zu realisieren (§ 6 Abs 2 NullungsV). Der Beitrag geht den damit im Zusammenhang stehenden wohnungseigentumsrechtlichen Fragen der Qualifikation solcher Maßnahmen, ihrer Voraussetzungen, der Kostentragung sowie der Duldungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer nach.

Vor der Bewilligung der Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG ist zu prüfen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten tatsächlich unterblieben ist, und nur in diesem Umfang ist die Zwangsverwaltung zu bewilligen. Ein Exekutionsantrag ist auch dann abzuweisen, wenn mit der kurzzeitigen Schaffung einer Sachlage zu rechnen ist, bei der eine bewilligte Zwangsverwaltung ohnedies nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG bald einzustellen wäre. Ist bereits eine Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG betreffend die Liegenschaft des Vermieters bewilligt, dann ist im Fall der Stattgebung eines weiteren, diese Liegenschaft betreffenden Antrags nach § 6 Abs 2 MRG dem bereits bestellten Verwalter aufzutragen, auch die weiteren Arbeiten durchzuführen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Ablöse ungültig und verboten, sofern der Ablöse keine gleichwertige Gegenleistung des Vormieters gegenüber steht. Der Umstand, dass die vom Vormieter getätigten Investitionen bereits „wirtschaftlich und technisch abgeschrieben“ sind, ändert jedoch an der Wirksamkeit der Ausübung des eingeräumten Weitergaberechts nichts, da der Vormieter dieses Weitergaberecht auch ohne Ablösevereinbarung ausüben kann. Im Unterschied zu einem (unbeschränkten oder beschränkten) Weitergaberecht handelt es sich bei einem Präsentationsrecht um einen Vorvertrag iSd § 936 ABGB zu Gunsten Dritter, der nach der ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers unter der Umstandsklausel steht. Die Anwendung der Umstandsklausel auf ein vertraglich eingeräumtes Weitergaberecht scheitert schon daran, dass ein Rechtssatz, wonach jeder Vertrag unter der clausula rebus sic stantibus abgeschlossen gilt, nicht besteht.

Bei der Eigenbedarfskündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG geht die jüngere Rechtsprechung von einem gemäßigteren Verständnis der im Zusammenhang mit dem Begriff des dringenden Eigenbedarfs ausgeformten Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ aus. Dennoch ist – auch nach der jüngeren Rechtsprechung – ein strenger Maßstab anzulegen.

Die zehnjährige Sperrfrist in § 30 Abs 3 Satz 2 MRG soll verhindern, dass ein durch Mietverträge belastetes Objekt eben wegen dieser Belastung günstig erworben und dann der bisherige Mieter durch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, den der Voreigentümer nicht hätte geltend machen können, „entfernt“ wird. Aufgrund dieses Regelungszwecks ist die Bestimmung teleologisch dahin zu reduzieren, dass die Sperrfrist dann nicht gilt, wenn schon der Rechtsvorgänger des Kündigenden wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können.

Allein damit, dass eine Sanierung tatsächlich unterbleibt, fällt der Rechtsgrund der Zahlung der Sondervorschreibung nicht weg und entsteht einer Miteigentümerin daher auch kein Kondiktionsanspruch nach § 1435 ABGB. Der einzelne Miteigentümer kann zur Rücklage geleistete, noch nicht verbrauchte Beträge aus dem angesparten Teil der Rücklage nicht zurückverlangen, und zwar auch nicht bei seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft infolge Veräußerung seines Anteils.

Wollte man im Anwendungsbereich des § 37 Abs 5 Satz 3 WEG 2002 vom Erfordernis der Prognostizierbarkeit des Miteigentumsanteils absehen und dem angemerkten WE-Bewerber, dessen Miteigentumsanteil noch nicht eingeschätzt werden kann, (weitgehend) dieselben Rechte einräumen wie dem angemerkten Bewerber, der bereits schlichter Miteigentümer ist, wäre die vom Gesetzgeber in § 37 Abs 5 WEG 2002 angeordnete Differenzierung weitestgehend ausgehöhlt. Eine teleologische Reduktion ist damit schon aus grundsätzlichen Erwägungen abzulehnen.

Eine unbillige Beschränkung der Wohnungseigentümer iSd § 38 Abs 1 WEG kann nicht nur in der langen Bindungsdauer, sondern auch darin liegen, dass bei einer wirksamen Vertragsübernahme weiters die Verpflichtung besteht, die Kosten der Herstellung einer Heizungsanlage – über den sogenannten Grundpreis – zusätzlich zum vereinbarten Fixpreis für die erworbenen Wohnungseigentumsobjekte zu zahlen – bei „vorzeitiger“ Vertragsauflösung zuzüglich einer Pönale von 10 % –, obwohl der Contractor sich zur Herstellung der Gesamtanlage (einschließlich des Heizungssystems) auf eigene Kosten verpflichtet hatte.

Eine stillschweigende Erneuerung eines auf bestimmte Zeit geschlossenen Bestandvertrags wird nicht nur durch ein Vorgehen nach § 569 ZPO verhindert. Die Fortsetzung des Bestandverhältnisses wird auch durch jedes andere widersprechende Verhalten einer Partei hintangehalten. Eine solche Erklärung kann bereits vor dem Endtermin wirksam abgegeben werden, muss aber doch im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem erfolgen. Grundsätzlich bedarf es auch nicht der Einbringung einer Räumungsklage, um eine stillschweigende Erneuerung des befristeten Bestandverhältnisses hintanzuhalten, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, in diesem Sinne deutlich zum Ausdruck gebracht hat, es sei denn, dass das lange Zuwarten mit der Räumungsklage den Schluss rechtfertigt, die stillschweigende Verlängerung des Vertrags werde jetzt doch akzeptiert.

Der Begriff des „Werkes“ iSd § 1319 ABGB ist weit auszulegen. Der Halter eines Gebäudes oder Werks haftet nach § 1319 ABGB dann, wenn sich eine aus der Statik und Dynamik des Werks ergebende Gefahr verwirklicht, die entgegen den berechtigten Erwartungen an die Sicherheit oder die getroffenen Sicherheitsvorkehrungen eintritt. Nach dem Gesetzeszweck sollten mit dem Begriff „Einsturz oder Ablösung“ auch alle anderen typischen Gefahren, die sich aus Statik und Dynamik eines Werks ergeben, umfasst werden. Stürzt eine Person durch das Nachgeben eines nicht fixierten Geländers von einem Plateau, verwirklicht sich dadurch eine typische Gefahr, die mit der Höhe des Gebäudes einhergeht und gerade jene, vor der ein Geländer bewahren soll; dafür soll nach § 1319 ABGB gehaftet werden.

Alle angelegten Wanderwege, alpinen Steige und versicherte Klettersteige sind Wege iSd § 1319a ABGB. Welche Maßnahme der Wegehalter im Einzelnen zu ergreifen hat, richtet sich gemäß § 1319a Abs 2 letzter Satz ABGB danach, was nach der Art des Weges, besonders nach seiner Widmung, für seine Anlage und Betreuung angemessen und zumutbar ist. Das Merkmal der Zumutbarkeit erfordert die Berücksichtigung dessen, was nach allgemeinen und billigen Grundsätzen vom Halter erwartet werden kann. Den Halter einer Kletterroute trifft – mangels entsprechender Anzeichen – keine Pflicht zur Überprüfung des felsnahen Baumbestands, um Schäden infolge sturmbedingten Baumsturzes zu vermeiden.

Das Grundbuchsverfahren ist ein reines Urkundenverfahren, in dem in der Regel nur der Grundbuchstand und die vorgelegten Urkunden zu beachten sind. Das Eintragungshindernis der „gegründeten Bedenken“ gegen die Verfügungsfähigkeit eines Beteiligten weicht von dieser Regel nur insoweit ab, als auch andere – immer aber einer objektiven Überprüfung zugängliche – Quellen berücksichtigt werden können. Dennoch bleibt dem Grundbuchsgericht auch in diesem Fall eine Beweisaufnahme durch Zeugen oder Sachverständige verwehrt.

Bei Hinterlegung einer Urkunde, welche die Übertragung des Eigentums an einem Superädifikat bewirken soll, muss das Superädifikat eindeutig identifiziert werden. Dies kann durch die Vorlage eines Plans oder durch eine Beschreibung des Bauwerks nach (bspw) seiner Bauweise, Größe oder Umfang der verbauten Fläche in der Urkunde erfolgen. Die Bezeichnung als „Superädifikat“ reicht nicht aus.

Wird die von den Käufern gewünschte Einschränkung ihres Angebots zum Kauf eines Ferienhauses durch einen entsprechenden Finanzierungsvorbehalt von der Maklerin ausdrücklich abgelehnt, kann die letztlich gescheiterte Finanzierung keinen Grund dafür darstellen, der Maklerin den Provisionsanspruch abzuerkennen. Der Widerruf der lediglich unter dem Vorbehalt einer internen Genehmigung erklärten Finanzierungszusage der Bank nach dem Zustandekommen des Kaufvertrags über das Ferienhaus ist daher ein Umstand, der lediglich die Ausführung des rechtswirksam vermittelten Geschäfts verhinderte und der die Käufer daher nicht von ihrer Provisionszahlungspflicht befreien kann.