WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Sollen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche wegen ursprünglicher Mängel an allgemeinen Teilen der Wohnungseigentumsliegenschaft geltend gemacht werden, ist eine hochkomplexe Gemengelage angesprochen, die die Eigentümergemeinschaft vor mehrfache Herausforderungen stellt. Im Spannungsverhältnis zwischen Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft, ihrer Sachlegitimation und gemeinschaftlicher Rechtsverfolgung lauern beträchtliche Gefahren für die Durchsetzung mängelbedingter Rechtsbehelfe, die auch die Abtretungslösung des § 18 Abs 2 WEG 2002 nicht gänzlich zu bannen vermag. Der vorliegende Beitrag lässt zunächst in Form einer groben Skizze die erforderlichen Schritte für eine erfolgreiche Geltendmachung gewährleistungs- und haftungsrechtlicher Ansprüche im Prozesswege Revue passieren, um sich dann vor allem der – jüngst mit der Entscheidung zu 5 Ob 46/15y aufgeworfenen – Frage zu widmen, was für die Bereinigung eines Gewährleistungsstreits im Wege eines Vergleichs zu gelten hat.

Der aus dem Englischen stammende Ausdruck „Compliance“ kann wortwörtlich mit „Beachtung (von Regeln)“, „Regeltreue“ oder auch „Regelkonformität“ übersetzt werden. In der betriebswirtschaftlichen Fachsprache steht der Begriff für „die Einhaltung von Gesetzen und Richtlinien, aber auch von freiwilligen Kodizes, in Unternehmen“ 1 . Umgangssprachlich werden mit „Compliance“ aber oftmals Begriffe wie „Befangenheit“ oder „Unvereinbarkeit“ assoziiert. Mit den §§ 9 („Unabhängigkeit von Angehörigen des Baugewerbes“) und 9a („Unwirksame und genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte“) hat der WGG-Gesetzgeber, materiellrechtlich schon mit der Stammfassung im Jahr 1979 2 , „compliance-affine“ Normen geschaffen 3 , die den besonderen volkswirtschaftlichen und rechtlichen Status der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft im österreichischen Wohnbau unterstreichen. Ziel dieser dergestalt, über allgemeine Standards hinaus von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und deren Organwaltern spezifisch eingeforderten „Sensibilität“ ist die Wahrung öffentlich-rechtlicher Interessen, insbesondere die Sicherung der gemeinnützigen Vermögensbindung 4 .

Die Frage, ob die vereinbarte Gegenleistung des Benützungsberechtigten als Mietzins oder als ein die Annahme einer Leihe (Bittleihe) rechtfertigender Anerkennungszins anzusehen ist, ist nach den Verhältnissen bei Vertragsabschluss zu beurteilen. Zu prüfen ist daher, welcher ortsübliche Mietzins für das Objekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erzielbar gewesen wäre. Ein entgeltliches Rechtsverhältnis liegt dann nicht vor, wenn für die überlassene Sache nicht mehr als 10 % des ortsüblichen Entgelts geleistet wird. Angesichts der Bedeutung des Streitgegenstands (hier: Beurteilung der Berechtigung eines Begehrens auf Räumung einer Wohnung) stellt der zu erwartende, mit einer Beweisaufnahme zur Feststellung des erzielbaren Mietzinses als Bezugsgröße für die Beurteilung der Geringfügigkeit des Entgelts verbundene Aufwand keine „unverhältnismäßige Schwierigkeit“ iSd § 273 ZPO dar.

Welches Ausmaß Verputzschäden im Bestandobjekt erreichen müssen, um – unabhängig von der Gefährdung der Statik des Hauses – auch als „außergewöhnlich“ und damit als ernster Schaden des Hauses gewertet werden zu können, ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen. Das schließt eine allgemein gültige Aussage des OGH zu diesem Problem aus.

Gemeinschaftsanlagen sind grundsätzlich Anlagen, die schon aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind. Eine derartige Anlage stellt nur dann keine Gemeinschaftsanlage iSd §§ 3 Abs 2 Z 3, 24 Abs 1 MRG dar, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen. Die Existenz einer sogenannten „Aufzugs- oder Liftgemeinschaft“ steht der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage entgegen. Eine solche entsteht aber nur durch die Vereinbarung, dass nur bestimmten Mietern, die sich in der Regel an den Errichtungskosten beteiligt haben, die Sondernutzung am Aufzug zusteht und weiteren Mietern nur zu bestimmten Bedingungen ein Benützungsrecht eingeräumt werden darf.

Die Eintrittsvoraussetzung des gemeinsamen Haushalts nach § 14 Abs 3 MRG wird durch gewisse durch Lebensumstände bedingte, auf nicht allzu lange Zeit berechnete Unterbrechungen des Zusammenlebens nicht beendet. Als derartige Fälle nicht dauernder Trennung werden unter anderem auswärtige Studien, Krankheitsaufenthalte, Erholungsaufenthalte und auch befristete Aufenthalte im Altersheim angesehen. Demnach wird ein gemeinsamer Haushalt nicht schon durch die Aufnahme des Hauptmieters in einem Pflegeheim beendet. Entscheidend ist vielmehr, ob die Absicht besteht, bei Änderung der Umstände die erzwungene Trennung zu beenden. Die Verwirklichung der Rückkehr darf nur nicht schlechthin (objektiv) ausgeschlossen sein. Die Wirksamkeit der Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG setzt nicht nur voraus, dass der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlässt und ein naher Angehöriger, der mit ihm im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, die Wohnung weiter benützt, sondern auch eine – wenigstens konkludente – Willensübereinstimmung zwischen dem Hauptmieter und dem zurückbleibenden Angehörigen über den Übergang der Mietrechte. Dies ist ein rechtsgeschäftlicher Akt, der Geschäftsfähigkeit der Parteien erfordert.

Sowohl nach dem Mietengesetz als auch nach dem Mietrechtsgesetz kommt es mit dem Tod des (Mit-)Mieters ex lege zu einer Sonderrechtsnachfolge in das Mietrecht; das Mietrecht wächst nicht dem(n) anderen (Mit-)Mieter(n) zu. Mitmieter im Kündigungsprozess bilden eine einheitliche Streitpartei, sodass eine Aufkündigung gegenüber allen Mitmietern zu erfolgen hat.

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind, jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand bilden. Bei der Beurteilung der Frage, ob das Verhalten eines Mieters rücksichtslos, anstößig oder sonst grob ungehörig ist und den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, kommt entscheidende Bedeutung den örtlichen und persönlichen Verhältnissen der Beteiligten und den im Hause gewohnten Umgangsformen zu. Es kommt also darauf an, was nach den im betreffenden Haus üblichen Verhältnissen noch als zulässig angesehen werden kann. Das Verhalten des Mieters darf dabei nicht in Teilfakten zerlegt werden, die für sich allein geprüft werden. Entscheidend ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist. Zur Verwirklichung des Kündigungsgrundes ist nicht erforderlich, dass allen Mitbewohnern des Hauses durch das Verhalten des Mieters das Zusammenwohnen verleidet wird. Es genügt, wenn ein Teil der Mitbewohner oder auch nur ein einzelner Mitbewohner von einem derart qualifizierten Verhalten betroffen ist. Bei Streitigkeiten und Übergriffen zwischen mehreren Mietern kann der Vermieter alle oder auch nur einen von ihnen kündigen, wobei es unerheblich ist, ob nur der Gekündigte allein oder auch die anderen Mietparteien den Kündigungsgrund gesetzt haben. Der Kündigungstatbestand schützt nicht nur den ruhigen Mieter gegen den unleidlichen, sondern auch das wichtige Interesse des Vermieters, in seinem Haus Ruhe und Ordnung zu wahren.

Das jahrelange unleidliche Verhalten (Telefonterror, massive Beschimpfungen und auch Drohungen) eines Mieters gegenüber Mitarbeitern der Verwaltungsabteilung der Vermieterin, die als Mitbewohner iSd § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG anzusehen sind, kann nicht nur als situationsbedingte Unmutsäußerungen angesehen werden.

Benützt ein Mieter die aufgekündigte Wohnung nicht regelmäßig, trifft ihn die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass er ein schutzwürdiges Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat, etwa weil trotz vorübergehender Abwesenheit in absehbarer Zeit mit seiner Rückkehr in die Wohnung zu rechnen ist; dies ist mit konkreten Behauptungen zu untermauern. Dies gilt auch bei einem familiären Pflegeeinsatz, der zur ständigen Abwesenheit des Mieters führt. Auch in diesem Fall muss ein schutzwürdiges Interesse des Mieters an der Weiterbenützung der aufgekündigten Wohnung gegeben sein, indem Sie in naher Zukunft mit Sicherheit wieder benützt werden wird.

Kann der Vermieter nachweisen, dass die aufgekündigte Wohnung nicht mehr regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird, trifft den beklagten Mieter die Behauptungs- und Beweislast für das dringende Wohnbedürfnis, das bei Vorliegen eines schutzwürdigen Interesses des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags zu bejahen ist. Dabei wird idR vom Mieter der Nachweis verlangt, dass die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigt wird. Auf ungewisse, in der Zukunft liegende Möglichkeiten ist nicht Bedacht zu nehmen. Der Mieter muss konkrete Behauptungen aufstellen, aus welchen Gründen – trotz der fehlenden regelmäßigen Benutzung – sein schutzwürdiges Interesse besteht. Ein detailliertes Vorbringen zu allen möglichen Einzelpunkten wird jedoch nicht gefordert. Der Verzicht auf einen Kündigungsgrund setzt voraus, dass der Mieter weiß, oder aus dem Verhalten des Vermieter doch mit Recht ableiten kann, dieser kenne den vollen Sachverhalt, der die Kündigung rechtfertigt, und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die das Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Kündigungsrecht erklärbar erscheinen lassen. Bei der Beurteilung, ob ein stillschweigender Kündigungsverzicht vorliegt, ist besondere Vorsicht geboten. Im Zweifel ist ein konkludenter Verzicht nicht anzunehmen. Die Beweislast für das Vorliegen eines solchen Verzichts trifft den Mieter. Den Vermieter trifft keine Erkundigungspflicht betreffend die zur Verwirklichung des Kündigungstatbestands tauglichen Fakten.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken durch wen immer und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraus. Erfolgt daher eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken, ist der dringende Wohnbedarf des Mieters oder der eintrittsberechtigter Personen gar nicht mehr zu prüfen. Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt noch nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liegt. Gemeinsame Wirtschaftsführung wird etwa dann angenommen, wenn eine Familie in zwei unmittelbar benachbarten Wohnungen gemeinsam wirtschaftet, wobei es unerheblich ist, in welcher Wohnung der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung liegt. Dies gilt auch, wenn zu einer Kleinwohnung eine weitere Wohnung im selben Haus für Wohnzwecke angemietet wird. Beide Wohnungen bilden dann, auch wenn zwei Bestandverträge vorliegen, faktisch eine Wohneinheit.

Unter bestimmten Voraussetzungen und zu unterschiedlichen Regelungsbereichen besteht bei inhaltlich übereinstimmenden Einzelvereinbarungen von Mietern mit dem Vermieter oder von Mit- und Wohnungseigentümern mit bestimmten Dritten die (grundsätzliche) Möglichkeit bindender Summenvereinbarungen.

Eine erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands allgemeiner Teile des Hauses ist dessen ordnungsgemäßer Erhaltung im Rahmen der ordentlichen Verwaltung gleichzusetzen und fordert einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, weil die Wahl von Gewährleistungsbehelfen betreffend allgemeine Teile grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zusteht.

Für Arbeiten, die der Behebung eines Baugebrechens dienen, das die Substanz des Gebäudes gefährdet, gilt unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit, dass sie nur dann nicht mehr als Erhaltungsarbeiten nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu qualifizieren sind, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind.

Bei der Abrechnung nach § 34 WEG 2002 handelt es sich – vereinfacht ausgedrückt und wie dies aus bereits vorliegender Rsp abzuleiten ist – um die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode (im Kalenderjahr). Schon daraus folgt, dass eine (nachträgliche) faktische Unmöglichkeit der Legung der aufgetragenen Abrechnung mangels entsprechender Belege für Geldflüsse einer bestimmten Periode nicht per se eine Unmöglichkeit auch für das Folgejahr bewirkt.

Der Bestandnehmer, der die Rückstellung der Bestandsache verzögert, hat für die Zeit der vertragswidrigen Weiterbenützung ein Benützungsentgelt zu zahlen. Die Höhe des Benützungsentgelts orientiert sich am ortsüblichen Mietzins, wobei der bisherige Mietzins einen Anhaltspunkt darstellt, weil idR von einer Vereinbarung des Entgelts in angemessener Höhe ausgegangen werden kann. Dies schließt allerdings die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalls nicht aus.

Ein Notariatsakt ist im Grundbuchsverfahren dann entbehrlich, wenn im Vertrag auch vom Geschenkgeber bestätigt wird, dass die Übergabe bereits erfolgt ist. Dass die im Vertrag angegebene Wohnanschrift des Berechtigten identisch ist mit der Adresse der Liegenschaft und der Eigentümer, reicht für die geforderte Bestätigung der tatsächlichen Übergabe der vom Wohnungsgebrauchsrecht erfassten Räumlichkeiten nicht aus.

Dem im Grundbuch Eingetragenen oder eingetragen Gewesenen steht die Löschungsklage gegen denjenigen zu, durch dessen nachfolgende, auf einem materiell unwirksamen Titel beruhende Eintragung er aus dem Grundbuch verdrängt wurde.

Die Entscheidung darüber, ob eine im Grundbuch eingetragene fideikommissarische Substitution erloschen ist, steht nicht dem Grundbuchsgericht, sondern dem Abhandlungsgericht als Substitutionsbehörde zu. Von einer substitutionsbehördlichen Genehmigung kann dann Abstand genommen werden, wenn sich das Grundbuchsgericht nicht mit Fragen des aufrechten Bestandes des Substitutionsbandes auseinandersetzen muss, sondern ohne Notwendigkeit, dieses hinterfragen und über den Inhalt der ihm vorgelegten Urkunden hinaus noch weitere Schlussfolgerungen anstellen zu müssen, über ein Eintragungsbegehren entscheiden kann.

Für das Grundbuchverfahren ist der urkundliche Nachweis erforderlich, dass alle Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage mit der beabsichtigten oder bereits durchgeführten Bestandsänderung einverstanden sind oder die fehlende Zustimmung durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt wurde. Das Fehlen einer solchen Urkunde begründet ein Eintragungshindernis iSd § 94 Abs 1 Z 1 GBG.

Aufgrund des mit der Grundbuchs-Novelle 2012 eingefügten § 3a LiegTeilG hat der ASt bei der Abschreibung von einem herrschenden Grundstück nunmehr anzugeben, dass sich die Grunddienstbarkeit auch auf das Trennstück bezieht. Ohne eine solche Angabe hat die Eintragung der Grunddienstbarkeit in Bezug auf das Trennstück zu unterbleiben.

Die Bindungswirkung besteht nur gegenüber demjenigen, der im Vorprozess den Streit verkündet hat, nicht aber gegenüber dem anderen am Vorprozess beteiligten Prozessgegner. Die Aufkündigung der Verlassenschaft gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG im Fall des Todes des bisherigen Mieters ist nicht geeignet, das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem gem § 14 Abs 3 MRG Eintrittsberechtigten zu klären.

Es besteht kein Grund, die Berechtigung auch des einfachen Nebenintervenienten, Einwendungen gegen die Aufkündigung iSd § 562 Abs 1 ZPO zu erheben, in Frage zu stellen.