WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Mieter und Wohnungseigentümer haben das Recht, in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Belege Einsicht zu nehmen und Kopien anzufertigen. Der Beitrag gibt einen Überblick über die Rechtslage und geht der Frage nach, ob in Zeiten von E-Mail und Smartphones mit Kamera die vom Gesetz beschriebene Art der Belegeinsicht samt Kostenersatzpflicht für Kopien und Ausdrucke die einzig mögliche ist.

Alle Angelegenheiten, die eine nähere Bestimmung des Eingriffsrechts des Vermieters und der diesem entsprechenden Duldungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 2 MRG in einem konkreten Anlassfall zum Gegenstand haben, sind nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG in das mietrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen. Nur wenn es der richterlichen Regelung über Inhalt, Umfang und Modalität einer vom Mieter nach § 8 Abs 2 MRG zu duldenden Eingriffshandlung nicht bedarf, weil darüber bereits privatautonom eine bindende Absprache erzielt wurde, steht zur Durchsetzung der sich daraus ergebenden Ansprüche der Rechtsweg offen. Dies gilt nicht nur für den Antrag des Vermieters, den dieser vor Vornahme der strittigen Arbeiten stellt, sondern ebenso für den Antrag des Mieters, der nach eigenmächtiger Vornahme von Änderungsarbeiten die Wiederherstellung des früheren Zustands anstrebt.

Eine Wohnung ist nach § 15a Abs 1 Z 4 MRG in die Kategorie D einzustufen, wenn sie entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügt oder wenn bei ihr eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist. Eine höhere Kategorie als D ist daher dann gegeben, wenn eine Wohnung über die genannten Einrichtungen verfügt und auch sonst – bezogen auf den Zeitpunkt der Vermietung – brauchbar ist, was voraussetzt, dass sie keine gröberen, die Benutzung behindernden Mängel aufweist. Eine bloß mangelhafte Entlüftung eines WC steht der Brauchbarkeit nicht entgegen.

Allein die Relation der Nutzflächen in Neu- und Altbauten bzw der Anzahl der in solchen Gebäuden gelegenen Wohnungen lässt unabhängig von der Einordnung der Wohnumgebung als sogenanntes Gründerzeitviertel keinen Rückschluss auf eine Lage zu, die einen Zuschlag iSd § 16 Abs 3 und Abs 4 MRG rechtfertigen könnte.

Jedenfalls in den Fällen, in denen der Mieter schon mangels ausreichenden Vorbringens zu den Voraussetzungen des § 33 Abs 2 und 3 MRG die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen nach § 1118 zweiter Fall ABGB nicht mehr ex tunc beseitigen kann, beginnt die sechsmonatige Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist (§ 16 Abs 8 Satz 3 MRG) mit Zustellung der Räumungsklage. Angesichts der ratio für die Verlängerung der Frist besteht kein Anlass, die zitierte Bestimmung so auszulegen, dass die „Auflösung des Mietverhältnisses“ frühestens mit der Rechtskraft eines dem Räumungsbegehren stattgebenden Urteils eintritt.

Die taxative Aufzählung der auf die Mieter eines Hauses als Betriebskosten überwälzbaren Ausgaben enthält in § 21 Abs 1 Z 2 MRG den Begriff „Unratabfuhr“. Unter diesen Begriff fallen, neben den Kosten für die periodische Müllabfuhr durch die Gemeinde, auch die Kosten für die Entfernung von Bauschutt oder Gerümpel, wenn sich ihre Herkunft nicht mehr feststellen lässt sowie die Kosten für die Beseitigung von Schutt, Laub und Taubenkot aus Dachböden, Dachrinnen und Lichthöfen eines Hauses.

Ob ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG bzw des § 1118 erster Fall ABGB droht bzw bereits eingetreten ist, hängt grundsätzlich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. IdR stellt der sorglose Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, einen nachteiligen Gebrauch dar. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn wiederholt größere Wassermengen ua durch den im Badezimmer mangelhaft isolierten Boden bzw die mangelhaften Silikonfugen beim Bad in die darunter liegenden Wohnungen dringen und der Mieter darüber hinaus dem Vermieter ohne nachvollziehbaren Grund die Lokalisierung und Behebung der Wasserschäden erschwert.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt voraus, dass die vermieteten Räumlichkeiten nicht in der vereinbarten Form oder zumindest in einer gleichwertigen Weise regelmäßig verwendet werden. Weitere Voraussetzung ist das Fehlen eines – vom Mieter nachzuweisenden – schutzwürdigen Interesses an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags, wobei bei der Beurteilung dieses Interesses nicht bloß die Umstände im Zeitpunkt der Aufkündigung, sondern auch die während des Verfahrens eingetretenen Entwicklungen zu berücksichtigen sind. Ist die Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit mit Sicherheit zu erwarten, dann erfüllt die vorübergehende Schließung eines Geschäftslokals wegen Renovierungsarbeiten nicht den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG. Ein bewusstes Abwarten eines anhängigen Kündigungsverfahrens, um danach die Sanierungsarbeiten abzuschließen und die Geschäftstätigkeit wieder aufzunehmen, wird als unschädlich angesehen.

Eine mangelhafte Bezeichnung des Bestandobjekts in der Aufkündigung kann auch nach Erhebung von Einwendungen durch die kündigende Partei berichtigt oder präzisiert werden, sofern die gekündigte Partei von Anfang an keine Zweifel über die Identität des aufgekündigten, zunächst unzureichend bezeichneten Bestandobjekts haben konnte.

§ 33 Abs 1 MRG verlangt lediglich die „kurze“ Anführung der Kündigungsgründe. Eine nähere Konkretisierung kann, sofern der Kündigungsgrund in der Aufkündigung ausreichend individualisiert ist, auch im fortgesetzten Verfahren erfolgen.

Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, ist seine „Willensrichtung“, die zur Zahlungssäumnis führte, maßgebend. Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt.

Entscheidend für die Anwendung des § 49 Abs 2 MRG ist, ob eine nach dem Inkrafttreten des MRG wirksame und bestimmte Bestanddauer vorlag, sowie der Umstand, ob der Vermieter auch danach die Möglichkeit hatte, das vorher frei kündbare Mietverhältnis zu beenden und daher des Schutzes des § 49 Abs 2 MRG gar nicht bedurfte.

Zu den in § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 geforderten negativen Voraussetzungen für die geplante Maßnahme müssen kumulativ auch die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 erfüllt sein. Die geplante Maßnahme muss entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Bloße Zweckmäßigkeitserwägungen und eine Steigerung des Wohnwerts einer Wohnung für die Annahme eines wichtigen Interesses reichen jedoch in der Regel nicht aus.

Liegen sämtliche Voraussetzungen für eine Genehmigung des Bauvorhabens vor, hat also die beabsichtigte Änderung insbesondere keine Schädigung des Hauses oder eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zu Folge, können die übrigen Wohnungseigentümer die Veränderung nicht unter Hinweis auf eine alternative Möglichkeit zur Erzielung desselben Effekts verhindern.

Das WEG 2002 enthält – so wie das ABGB – keine Definition des Begriffs „Verwaltung“. Die §§ 28, 29 WEG 2002 enthalten lediglich eine demonstrative Aufzählung von Verwaltungsagenden. Nach der Rechtsprechung zeichnen sich Verwaltungshandlungen dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Dienstleistungen wie die Erteilung von Auskünften, die Entgegennahme und Ausfolgung von Waren oder sonstiger Dienstgüter, Organisierung von Reservierungen (Theater, Kino, Oper etc) und die Organisation der Dienstleistungen anderer Firmen sind keine Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung, die mit der Verwendung allgemeiner Teile der Liegenschaft in Zusammenhang stehen. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der den Verwalter beauftragt, Maßnahmen zu setzen, die außerhalb der Liegenschaftsverwaltung und damit außerhalb der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft liegen und die Kosten dieser Maßnahmen wie Liegenschaftsaufwendungen abzurechnen, ist rechtsunwirksam.

§ 32 Abs 5 WEG 2002 ermöglicht einem Wohnungseigentümer, bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten eine rechtsgestaltende Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels durch gerichtliche Entscheidung zu erlangen. Eine derartige Entscheidung ist vom Gericht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls zu treffen; auf subjektive Bedürfnisse eines Wohnungseigentümers kommt es dabei nicht an, weil die in § 32 Abs 1 WEG 2002 vorgesehene gesetzliche Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile dann zu unbilligen Ergebnissen führt, wenn ein oder mehrere Wohnungseigentümer an den die Aufwendungen betreffenden Anlagen nicht oder nur in erheblich untergeordnetem Ausmaß teilhaben.

Die Abänderung des Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG 2002 kann gerechtfertigt sein, wenn die objektive Nutzungsmöglichkeit eines Personenaufzugs für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurückbleibt. Es kommt ausschließlich auf die objektive Möglichkeit der Nutzung eines Lifts und nicht auf die subjektiven Bedürfnisse eines Wohnungseigentümers an.

Die Abrechnung muss im Hinblick auf den Zweck der Abrechnungspflicht derart gestaltet sein, dass der Wohnungseigentümer ihr auch entnehmen kann, ob die gesetzlichen Aufteilungsgrundsätze des § 32 Abs 1 WEG und/oder allfällige davon abweichende Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG beachtet wurden.

Ein Servitutsberechtigter ist wesentlich stärker abgesichert als ein Nachbar, der sich nicht auf eine Servitut stützen kann, sondern lediglich öffentlich-rechtliche Einwendungen im Zuge des Bauverfahrens vorbringen kann. Die vom Gesetzgeber vorgenommene generelle Interessenabwägung im § 364 Abs 3 lässt sich nicht auf eine Situation übertragen, in der eine Servitut einem Berechtigten gerade eine deutlich bessere Rechtsposition vermittelt als das allgemeine Nachbarrecht.

Es entspricht der stRsp und der hL, dass als Teilungshindernisse nur vorübergehende Umstände in Betracht kommen, die in Bälde wegfallen oder beseitigt werden können. Daher bilden allein vorübergehende Ausnahmezustände, die in absehbarer Zeit aufhören oder beseitigt werden können, einen Hinderungsgrund. Von dem Erfordernis der Absehbarkeit des Aufschubgrundes hat der OGH in der Vergangenheit zwar in Einzelfällen abgesehen, diese Entscheidungen standen aber im Zusammenhang mit krisenzeitlich bedingten, wirtschaftlichen Ausnahmezuständen; sie konnten (und können) aufgrund dieser besonderen Umstände nicht verallgemeinert und nicht auf andere Teilungshindernisse übertragen werden. Seit der Stabilisierung der wirtschaftlichen Verhältnisse nach dem Zweiten Weltkrieg wurde die Unzeit aufgrund außergewöhnlicher wirtschaftlicher Verhältnisse daher stets verneint.

Die Realteilung setzt im Fall der Begründung von Wohnungseigentum voraus, dass wohnungseigentumstaugliche Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können und dass die Miteigentümer auch über ausreichende Mindestanteile verfügen, die die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an konkreten Objekten erlauben. Abgesehen von besonderen Konstellationen ist dagegen die Zulässigkeit (Tunlichkeit) der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum nicht davon abhängig, dass die Teilhaber über die konkrete Art und Weise der Gestaltung eines oder einzelner möglicher Wohnungseigentumsobjekte (hier: beim gegebenenfalls faktisch möglichen Dachbodenausbau) Einigung erzielen.

Unternehmenspacht liegt im Allgemeinen vor, wenn ein bestehendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrags ist. Neben den Räumen muss dem Bestandnehmer vom Bestandgeber auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichen Fortbestand gehört: Betriebsmittel, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Dies bedeutet aber nicht, dass im Einzelfall alle diese Merkmale gleichzeitig gegeben sein müssen. Das Fehlen einzelner Betriebsgrundlagen lässt nicht darauf schließen, dass Miete und nicht Pacht vorliegt, wenn nur die übrigen Betriebsgrundlagen vom Bestandgeber beigestellt wurden und das lebende Unternehmen als rechtliche und wirtschaftliche Einheit fortbesteht. Das wesentlichste Unterscheidungsmerkmal zwischen Miete und Pacht ist die Betriebspflicht.

Die in § 1120 ABGB zum Ausdruck gebrachte Wertung, dass die Rechtslage des Bestandnehmers durch die Zufälligkeit des Hausverkaufs grundsätzlich nicht verschlechtert werden darf, gilt auch für die aus dem Bestandvertrag sich ergebenden Mitbenützungsrechte an allgemeinen Liegenschaftsteilen.

Nach stRsp und hL können aufschiebend bedingte oder betagte Rechte als lediglich Anwartschaften auf künftige Rechte vor Eintritt der Bedingung oder des Termins nicht im Grundbuch eingetragen werden. Darf ein Wohnungsgebrauchsberechtigter nach dem in der Urkunde festgelegten Willen der Vertragsparteien sein Gebrauchsrecht an jenem Objekt, das die Verpflichtete bewohnt, erst nach deren endgültigen Auszug ausüben, liegt darin ein Verzicht auf die Ausübung und alle damit verbundenen Rechte und Pflichten bis zu diesem Ereignis. Diese Verzichtsvereinbarung wirkt im Ergebnis wie eine vertraglich ausdrücklich als solche vereinbarte aufschiebende Bedingung, die das Recht einschließlich der damit verbundenen Pflichten erst mit ihrem Eintritt entstehen lässt. Der Antrag auf Eintragung des Wohnungsgebrauchsrechts ist daher abzuweisen.

Der „Nachweis“ der Übergabe erschöpft sich im Hinblick auf den Charakter des Grundbuchverfahrens als reines Urkundenverfahren in mehr oder weniger ausführlichen Urkundenfloskeln. Auf die Anführung konkreter Übergabsakte kann dabei verzichtet werden; es genügt ein Hinweis in der Vertragsurkunde darauf, dass die „wirkliche Übergabe“ – als kürzelhafte Wiedergabe eines von den Parteien so verstandenen faktischen Vorgangs – bereits erfolgt ist. Ein Notariatsakt ist dann entbehrlich.

Die Bindungswirkung einer rechtskräftigen Entscheidung ist dann gegeben, wenn der als Hauptfrage rechtskräftig entschiedene Anspruch eine Vorfrage für den Anspruch im zweiten Prozess bildet. Maßgebend sind die rechtserzeugenden Tatsachen, die zur Individualisierung des herangezogenen Rechtsgrundes erforderlich sind. Die materielle Rechtskraft und Bindungswirkung des Urteils im Vorprozess schneidet die Geltendmachung von Rechtsgründen ab, die releviert und entschieden wurden oder deren Geltendmachung unterblieben ist.

Die Räumungsexekution nach § 349 EO umfasst die Entfernung der verpflichteten Partei(en) und seiner bzw ihrer Fahrnisse. Das Bewilligungsgericht hat die Verpflichtung nur aufgrund des Titels festzustellen. Es hat sich dabei streng an den Wortlaut des Titels zu halten und kann nur aus diesem selbst schließen, was die Parteien oder das Gericht dabei in Wirklichkeit gemeint haben. Wenn der Titel aus Parteienerklärungen besteht, wie zB in einem Vergleich, kommt es auf den objektiven Sinn an, der sich aus der Verpflichtungserklärung im Zusammenhang mit dem sonstigen Inhalt des Titels ergibt, nicht aber darauf, was eine Partei im Einzelfall gewollt hat.