WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
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Mit Beginn dieses Jahres ist nach einem rasanten Gesetzwerdungsfinale die Wohnrechtsnovelle 2015 Im Volltext lautet der Titel der Novelle „Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz 2002 geändert werden und eine Regelung über die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs. 4 MRG getroffen wird“; der Kurztitel lautet „Wohnrechtsnovelle 2015“ und die Abkürzung „WRN 2015“. , Die WRN 2015 wurde in BGBl I 2014/100 kundgemacht. Für den Zahlenmystiker ist interessant, dass Gesetze im Bereich des Wohnrechts oder mit wohnrechtlichen Berührungspunkten bei ihrer Kundmachung in den letzten Jahren durchwegs runde BGBl-Nummern erhalten hatten: die WRN 2009 die Nr 25, die ZVN 2009 die Nr 30, die GB-Nov 2012 ebenfalls die Nr 30, das ZVG die Nr 50 und nun eben die WRN 2015 die Nr 100; früher war das nur vereinzelt der Fall, wie zB beim 3. WÄG. in Kraft getreten – ein kleines, aber vor allem für das wohnungseigentumsrechtliche Geschehen in der Praxis sehr wichtiges Gesetz. Damit wird zum einen die schon seit fast zwei Jahren schwelende Problematik des Zubehör-Wohnungseigentums gelöst und wird zum anderen die Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten als (unabdingbare) Pflicht des Vermieters statuiert. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Neuerungen und geht auf einige rechtsdogmatische und verfassungsrechtliche Fragen ein, die im Verlauf der Gesetzwerdung öffentlich diskutiert wurden; auch werden mögliche Auslegungsfragen besprochen. Die durchaus bewegte Geschichte der Entstehung dieses Gesetzes und dessen rechtspolitische Bewertung bleiben hier allerdings ausgespart; darauf wurde bereits an anderer Stelle eingegangen. Vgl Stabentheiner, Tausche Kellerabteil gegen Heiztherme – die Wohnrechtsnovelle 2015, ÖJZ 2015/Heft 2 (in Druck).

Mit 1.1.2015 steht auch der Partei eines Verfahrens vor einem ordentlichen Gericht unter gewissen Voraussetzungen die Anfechtung einer Rechtsnorm als verfassungswidrig offen. Der Beitrag beschäftigt sich sowohl mit der verfassungsrechtlichen Grundlage dieses neuen Rechtsbehelfs als auch der Umsetzung durch den einfachen Gesetzgeber, insbesondere den einfachgesetzlich verfügten Ausnahmen von dieser Art der Normüberprüfung, welche gerade für den Bereich des Wohnrechts – nach Ansicht des Verfassers teilweise verfassungswidrig – eine weitgehende Unzulässigkeit des Antrags auf Normenkontrolle durch die Verfahrenspartei bringen.

Der zwingende Charakter der Erhaltungspflicht nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG bezieht sich nur auf ernste Schäden des Hauses oder vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdungen.

Sind Bleirohre im Inneren des Hauses für eine Trinkwasserkontamination ursächlich, so trifft den Vermieter grundsätzlich eine Behebungspflicht unabhängig davon, ob es sich um Leitungen im Mietobjekt selbst oder Leitungen in den allgemeinen Teilen des Hauses handelt. Die Gesundheitsgefährdung liegt in diesem Fall in der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wasserentnahmestelle im Mietobjekt, die Wasser mit einer erhöhten Bleikonzentration abgibt. Unter Bedachtnahme auf § 6 Abs 1a MRG idF der WRN 2006 ist jedoch ferner zu prüfen, ob sich eine allfällige Gesundheitsgefährdung nicht durch andere zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.

Ist Schimmelbefall gesundheitsgefährdend iSd § 3 Abs 2 zweiter Fall MRG, fällt die Beseitigung in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten muss nicht immer damit verbunden sein, dass auch die Schadensursache selbst beseitigt wird. Es ist zu prüfen, ob nicht andere technische Möglichkeiten bestehen, die geeignet sind, den Schaden zwar nicht auf Dauer, aber für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen.

Die in § 14 Abs 3 Satz 4 WEG 2002 angeordnete sinngemäße Anwendung des Abs 2 Satz 2 bedeutet, dass eine einvernehmliche – abweichende – Bestimmung des Übernahmspreises unzulässig ist, wenn dadurch in die Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten des Verstorbenen eingegriffen wird.

Der Streit über die Höhe des Übernahmspreises ist im Rechtsweg auszutragen.

Die Rechtskraft eines die wohnungseigentumsrechtliche Realteilung der Liegenschaft anordnenden Teilungsurteils beseitigt bisherige Benützungsregelungen.

Für die Zulässigkeit einer Änderung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 kommt es besonders darauf an, ob sie dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Dazu zählen auch Maßnahmen zum Schutz vor Einbrüchen. Ob diese der Übung des Verkehrs entsprechen und einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind.

Für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Diese Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind. Unter Bedachtnahme auf einen bereits ortsnahe erfolgten Fahrzeugdiebstahl entspricht die Anbringung eines Garagentors einem beachtlichen Sicherheitsbedürfnis, welches angesichts der minimalen Inanspruchnahme von Allgemeinflächen die Annahme eines wichtigen Interesses rechtfertigt.

Die Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Rücklage ist allein legitimiert, den gem § 52 Abs 1 Z 6 WEG in das wohnrechtliche Außerstreitverfahren verwiesenen Antrag gem § 31 Abs 3 WEG auf Legung der Verwalterschlussrechnung und Herausgabe des Überschusses zu stellen. Ist ein neuer Verwalter bestellt, hat zwar die Herausgabe der Rücklage ausschließlich an diesen als Vertreter der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen; das ändert aber nichts an der Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft, für die der neue Verwalter lediglich nach der Vertretungsordnung des § 18 Abs 2 WEG als Organ einschreitet. Sondervorschriften für die Verjährung des Herausgabeanspruchs enthält das WEG nicht. Der Herausgabeanspruch nach § 1009 ABGB verjährt aber als Erfüllungsanspruch in 30 Jahren.

Die Anbringung einer Kameraattrappe, die sich für einen unbefangenen, objektiven Betrachter als Überwachungsmaßnahme darstellt, ist im Allgemeinen zulässig, wenn sich diese Maßnahme nach Maßgabe des Eindrucks für einen solchen Betrachter ausschließlich auf den eigenen Wohn- bzw Garagenbereich des Mieters bezieht.

Die Rückstellung von unbeweglichen Sachen umfasst deren Räumung, dh die Verschaffung der Innehabung und tatsächlichen Verfügungsmöglichkeit, wozu bei versperrbaren Objekten auch die Schlüsselrückgabe gehört. Wenn aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls davon auszugehen ist, dass der Schlüsselrückgabe keine entscheidende Bedeutung für die Rückstellung des Bestandobjekts zukommt, liegt darin keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung. Die Schlüsselrückgabe ist nicht Selbstzweck. Vielmehr muss die Nicht-Rückgabe der Schlüssel im Zusammenhang mit den laufenden Kontakten der Streitteile gesehen werden.

Die eingetretene Verjährung eines vollstreckbaren Anspruchs bildet einen Oppositionsgrund. Dies muss umso mehr für den Ablauf einer Präklusivfrist gelten. Um eine solche handelt sich bei § 1111 ABGB. Mieter und Pächter haften sowohl für ihr eigenes als auch des Afterbestandnehmers Verschulden bei Beschädigung des Miet- oder Pachtstücks. Der Bestandgeber muss den Ersatz aus dieser Haftung längstens binnen einem Jahr nach Rückstellung des Bestandstücks gerichtlich fordern.

Die von der Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs einer Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder in der sich der Bestandgegenstand befindet, bewirkt nur und erst dann die Auflösung des Bestandvertrags, wenn feststeht, dass die Baugebrechen nicht beseitigt werden können oder vom Bestandgeber nicht beseitigt werden müssen. Die Beweislast, alle ihm zu Gebote stehenden Mittel ausgeschöpft zu haben, um dem Bestandnehmer den bedungenen Gebrauch zu verschaffen, trifft den Bestandgeber. Seiner Beweispflicht hat er im Fall der Nichtanrufung der Baubehörde nur dann genügt, wenn er eine so klare Rechtslage dartut, dass mit Gewissheit eine Verweigerung der baubehördlichen Genehmigung angenommen werden muss.

Die von einer Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs einer Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder in der sich der Bestandgegenstand befindet, bewirkt nur und erst dann die Auflösung des Bestandvertrags gem § 1112 ABGB, wenn feststeht, dass die Baugebrechen nicht beseitigt werden können oder vom Bestandgeber nicht beseitigt werden müssen. Solange eine rechtliche und wirtschaftlich zumutbare Möglichkeit besteht, die Benützungsbewilligung wieder zu erwirken, bleibt der Bestandvertrag aufrecht.