WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Hätte für einen Erstmieter aufgrund der Höhe des erlegten Finanzierungsbeitrages eine gesetzliche Kaufoption bestanden, hat dieser aber vor Auslaufen der Zehnjahresfrist ab erstmaligem Bezug der Wohnanlage das Mietverhältnis beendet, stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen einem Nachmieter eine gesetzliche Kaufoption zukommt.

Im Schrifttum wurde jüngst – und, soweit ersichtlich, erstmals – die Problematik eingehender erörtert, ob es einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB darstellt, die Tragung der Mietvertragsgebühren standardvertraglich dem Mieter zu überbinden. Im Ergebnis wurde diese Frage bejaht, allerdings in den Raum gestellt, dass „im WGG uU Anderes gelten könnte“. Dass Letzterem in der Tat so ist, wird im Folgenden dargelegt.

Ein vom Vermieter gem § 1118 ABGB aufgehobenes oder gem § 30 MRG aufgekündigtes Mietverhältnis befindet sich während des Kündigungs- bzw Räumungsstreits in einem Schwebezustand, in dem der Übergang auf einen Dritten (hier: gem § 12a Abs 1 MRG aufgrund der Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens) möglich bleibt. Das übergegangene Mietverhältnis endet jedoch mit der Rechtskraft des die Aufhebung oder Kündigung bestätigenden Urteils gegen den ursprünglichen Mieter. Bis zum Beweis des Gegenteils ist anzunehmen, dass eine im Firmenbuch gelöschte Kapitalgesellschaft vermögenslos und damit nicht (mehr) parteifähig ist. Ein vom Vermieter bereits aufgehobenes oder aufgekündigtes Mietrecht kann während des anhängigen Kündigungs- oder Räumungsprozesses noch als Vermögen der Mietergesellschaft qualifiziert werden; es ist selbst dann der Gesellschaft zuzurechnen, wenn es während des Verfahrens auf einen Dritten übergegangen ist. Selbst wenn die beklagte Mietergesellschaft während des anhängigen Rechtsstreits aus dem Firmenbuch gelöscht wurde und als vollbeendet anzusehen ist, ist das Verfahren auf Verlangen des Klägers fortzusetzen, weil anderes nicht mit dessen Grundrecht auf ein faires Verfahren vereinbar wäre.

Im Allgemeinen wird bei Kommanditgesellschaften eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dann angenommen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend ändern. Tritt keine entscheidende Änderung ein, sondern lediglich eine Verstärkung der Einflussmöglichkeiten der bisherigen alleinigen Komplementärin, ist der Vermieter nicht zur Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG berechtigt.

An ideellen Teilen einer Liegenschaft kann grundsätzlich keine Dienstbarkeit des Wohnungsgebrauchsrechts begründet werden. Das WE nach § 2 Abs 1 WEG 2002 räumt dem Miteigentümer einer Liegenschaft aber das dingliche Recht ein, ein bestimmtes WE-Objekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Daher ist anerkannt, dass an den Miteigentumsanteilen, mit welchen das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten WE-Objekt verbunden ist, die Dienstbarkeit des Wohnungsgebrauchsrechts begründet werden kann. Aus § 3 Abs 1 GBG wird abgeleitet, dass Belastungen auf den ganzen Grundbuchskörper einzutragen sind. Für die Einverleibung des Wohnungsgebrauchsrechts an einer Eigentumswohnung muss sich die Eintragung daher auf den ganzen Mindestanteil erstrecken

Der in § 10 Abs 3 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderung“ umfasst nicht auch die „Löschung“ eines Miteigentumsanteils. Eine Gleichstellung von „Änderung“ und „Löschung“ eines Miteigentumsanteils widerspricht nicht nur dem allgemeinen Sprachgebrauch, sondern ist auch im Auslegungsweg nicht zu erzielen. Eine „Umwidmungsvereinbarung“ bewirkt keine außerbücherliche Rechtsänderung, die einer Berichtigung nach § 136 GBG zugänglich wäre.

Es stehen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümern Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aus den individuellen Verträgen zu, auch wenn der Mangel einen allgemeinen Teil der Liegenschaft betrifft. Die Geltendmachung von Deckungskapital durch den Wohnungseigentümer zur Beseitigung von Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft begründet keine Gesamthandforderung. Ein solcher Anspruch ist auf Geldleistung gerichtet und damit teilbar, sodass jeder Wohnungseigentümer den auf seinen Anteil entfallenden Teil des eingesetzten Deckungskapitals begehren kann. Schadenersatzansprüche, die aus einem Kaufvertrag des Voreigentümers mit dessen Rechtsvorgänger abgeleitet werden, „haften“ nicht an der Liegenschaft. Ohne weitere Vereinbarung folgen sie nicht dem Eigentum an der mangelhaften Sache.

Eine juristische Person kann die Haftung für die unzureichende Organisation des Winterdienstes treffen. Die Beurteilung, wann dies zutrifft, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Umso weniger kann allgemein gesagt werden, welche Organisation einem Unternehmen, das den Winterdienst übernommen hat, zumutbar ist, oder in welchen Zeitabständen es „die tatsächlichen Wetterverhältnisse kontrollieren“ muss.

Aufgrund der Schutzwirkungen des Mietvertrags treffen den Vermieter auch gegenüber dem Mitbewohner eines Mieters vertragliche Verkehrssicherungspflichten. Vom Vermieter zu verlangen, die Außenwege der Wohnanlage auch in der Nacht rund um die Uhr von Schnee und Glatteis freizuhalten, würde seine Verkehrssicherungspflichten aber überspannen. Für einen Glatteisunfall, der sich gegen Mitternacht (als die Außenbeleuchtung bereits abgeschaltet war) auf dem Zugangsweg zu den Müllcontainern ereignete, haftet der Vermieter daher nicht.

Die GBV kann mit dem Nutzungsberechtigten entweder das kostendeckende Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG oder das richtwertorientierte Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG vereinbaren. Wurde das Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG vereinbart, dann ist die GBV jedenfalls bei Vorliegen einer dahin getroffenen Vereinbarung berechtigt, einen über den Höchstbetrag gem § 13 Abs 6 WGG hinausgehenden Mehrbetrag auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG geltend zu machen, wenn und solange das von den „Altmietern“ gem § 14 Abs 1 WGG verlangte Entgelt im Hinblick auf die von ihnen zu bezahlenden Entgeltsbestandteile gem § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG den Höchstbetrag gem § 13 Abs 6 WGG übersteigt. Eine darüber zum Nachteil des Nutzungsberechtigten hinausgehende „Pendelklausel“ ist insoweit gem § 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam. Auch im Fall einer zulässigen, über den sich nach § 13 Abs 6 WGG ergebenden Betrag hinausgehenden Erhöhung muss die GBV der Informationspflicht nach § 14 Abs 1 Satz 2 WGG entsprechen; bis dahin besteht keine Zahlungspflicht des Nutzungsberechtigten für den über § 13 Abs 6 WGG hinausgehenden Mehrbetrag. Der Informationspflicht nach § 14 Abs 1 Satz 2 WGG kann die GBV allerdings auch noch im anhängigen Verfahren entsprechen.

Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte vorliegen, ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Verschiedene Kriterien können maßgeblich sein. Das Fehlen einzelner für die Beurteilung maßgeblicher Kriterien steht der Verneinung der wirtschaftlichen Einheit nicht entgegen. Die getrennte Vorschreibung von Betriebskosten ist daher gerechtfertigt.

§ 14 Abs 1 WGG regelt das „Soll-Entgelt“ iSd Kostendeckungsprinzips, normiert aber keinen gesetzlichen Mietzins in dem Sinn, dass die danach errechneten Beträge ohne Rücksicht auf eine bestehende Vereinbarung zwischen der gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern bzw Nutzungsberechtigten eingehoben werden könnten. Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss die Bestimmung des § 14 Abs 1 WGG – zumindest konkludent iSd § 863 ABGB – vereinbart sein.

Autoabstellplätze oder Garagen sind nicht dazu bestimmt, in abgeschlossenen Räumen privates Leben zu ermöglichen und insofern den persönlichen Wohnbedürfnissen zu dienen. Garagierungskosten unterliegen daher dem Normalsteuersatz.