WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Die Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie 2011/83/EU durch das VRUG führt zu einer tiefgreifenden Umgestaltung des Verbraucherrechts. Neben der Erweiterung von vorvertraglichen Informationspflichten, die dem Unternehmer künftig bei jedem Rechtsgeschäft, unabhängig von der Vertriebsart auferlegt werden, kommt es vor allem zu Modifikationen der dem Verbraucher zustehenden Rücktrittsrechte bei Fernabsatz- und Außer-Geschäftsraum-Verträgen. Der folgende Beitrag beleuchtet die Auswirkungen auf das Wohn- und Immobilienrecht und geht dabei auf die Situation bei Mietverträgen sowie Verträgen über Dienstleistungen von Immobilienmaklern ein.

Bei der Beurteilung der Eintrittsvoraussetzung des gemeinsamen Haushalts gem § 14 Abs 3 MRG ist auf die faktischen Verhältnisse abzustellen. Gemeinsamer Haushalt setzt ein auf Dauer ausgerichtetes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften voraus. Ob eine – auch längere – Abwesenheit vorübergehend oder auf Dauer ist, bestimmt sich nicht bloß nach ihrer Dauer; ausschlaggebend ist vielmehr die Willensrichtung der Betroffenen. Ist die Abwesenheit krankheitsbedingt, dann steht auch ihre längere Dauer der Annahme des Fortbestehens des gemeinsamen Haushalts nicht entgegen, sofern die Absicht, in die Wohnung zurückzukehren, fortbesteht und ihre Verwirklichung nicht schlechthin ausgeschlossen ist.

Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht.

Ein iSd § 863 ABGB eindeutig auf Verhinderung einer Vertragsverlängerung abzielendes, auch schon vor dem Endtermin gesetztes Verhalten, das in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem steht, reicht aus, um die Vermutung der stillschweigenden Erneuerung zu widerlegen.

Dem Formerfordernis der „schriftlichen Vereinbarung“ wird nur dadurch Genüge getan, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist des § 862 ABGB – dem Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung, etwa durch Übersendung einer Zweitausfertigung oder einer Kopie der Vertragsurkunde samt Unterschrift des Vermieters zukommen lässt. Den Vermieter trifft die Beweislast für die seinen Rechtsstandpunkt begünstigenden Tatsachen, wenn er sich darauf beruft, dass eine schriftliche Vereinbarung über die Vertragsverlängerung auf bestimmte Zeit zustande gekommen ist. Ist nicht feststellbar, ob dieser die Vertragsofferte rechtzeitig (schriftlich) angenommen hat, muss dies zu seinen Lasten gehen.

Nach der allgemeinen Verkehrsauffassung umfasst eine Zusammenlegung von Wohnungen regelmäßig auch eine Standardanhebung, die sich nicht zuletzt auch darin zeigt, dass die damit überflüssig gewordenen Zugänge verschlossen werden.

Jede Änderung gem § 16 Abs 2 WEG 2002, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002. Die zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Vermietung eines als Wohnung gewidmeten WE-Objekts kann eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellen.

Für die Annahme der schlüssigen Einräumung einer Dienstbarkeit sind, da dies einem Teilrechtsverzicht gleichkommt, strenge Anforderungen zu stellen. Die sonst an die Ersitzung anknüpfenden Erfordernisse, sollen nicht dadurch umgangen werden, dass man aus der Nichtausübung eines Rechts bzw der stillschweigenden Duldung der Nutzung des Grundstücks durch eine andere Person einen konkludenten Rechtsverlust durch rechtsgeschäftliche konkludente Einräumung von Dienstbarkeitsrechten bejaht. Die Beweislast für das Vorliegen einer konkludenten Vereinbarung zur Begründung einer Dienstbarkeit trifft den, der dies behauptet. Nur wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Parteienabsicht auf die Begründung eines dinglichen Rechts gerichtet war, trifft die Beweislast, dass tatsächlich eine jederzeit widerrufliche Gebrauchsgestattung vorliegt, jenen, der diese Einschränkung behauptet. Das Ausmaß einer ersessenen Dienstbarkeit ergibt sich aus den Besitzergreifungshandlungen. Auch beim Erwerb von Dienstbarkeiten durch Ersitzung ist das Utilitätserfordernis zu wahren. Hinsichtlich der Beweislast für das Vorliegen der Ersitzungsvoraussetzungen hat der Ersitzende Art und Umfang der Besitzausübung sowie die Vollendung der Ersitzungszeit zu beweisen. Der Ersitzungsgegner muss den Nachweis der Unredlichkeit oder der Unechtheit erbringen. Es trifft den Ersitzungsgegner die Behauptungs- und Beweislast für eine bloß prekaristische Gestattung der Benützung seines Grundstücks durch den Ersitzungswerber.

Das einem Miteigentümer eingeräumte alleinige Nutzungsrecht umfasst unter gewissen Voraussetzungen auch das Recht zur physischen Veränderung. Dem steht § 828 ABGB nur dann entgegen, wenn durch eine Widmungsänderung oder einen Eingriff in die Substanz in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen und deren wichtige Interessen berührt werden. Substanzveränderungen können insb in Baumaßnahmen liegen, die ohne Einstimmigkeit nur dann unzulässig sind, wenn sie zwar die den einzelnen Teilhabern zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftsguts betreffen, aber in die Rechtssphäre der Übrigen durch eine Berührung deren wichtigen Interessen eingreifen würden.

Wird ein Vorkaufsrecht als Nebenabrede in einem Bestandvertrag eingeräumt, wird vermutet, dass das Ende des Vorkaufsrechts mit dem Ende des Bestandrechts zusammenfällt, wenn dem Vertrag nicht zu entnehmen ist, dass das Vorkaufsrecht unabhängig vom Bestandvertrag und dessen Beendigung weiter gelten soll. Dass sich das Vorkaufsrecht auf die gesamte Liegenschaft bezieht, während vom Umfang des Bestandrechts einzelne Räumlichkeiten ausgenommen waren, steht dem Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht entgegen, wenn sich der Bestandvertrag auf den Großteil der Liegenschaft bezieht.

Trifft den Mieter keine Instandhaltungspflicht für die Gas- und Elektroinstallation der gemieteten Wohnung, kann er Mietzinsminderung geltend machen, selbst wenn auch den Vermieter keine Erhaltungspflicht träfe. Nach der generellen Übergangsbestimmung des § 39 KSchG werden alle Altverträge explizit und einheitlich von dessen Anwendungsbereich ausgenommen. Diese einheitliche intertemporale Anknüpfung für Ziel- und Dauerschuldverhältnisse nach dem Datum ihres Abschlusses stellt eine spezielle Regelung dar, die die eine Rückwirkung ausschließende Zweifelsregel des § 5 ABGB bestätigt und eine Anwendung von Bestimmungen des KSchG auf vor dem Stichtag 1. 10. 1979 geschlossene Mietverträge ungeachtet ihrer Qualität als Dauerschuldverhältnis ausschließt. Der gegenteiligen, zu 2 Ob 73/10i vertretenen Ansicht vermag sich der erk Senat daher nicht anzuschließen.

Das dem Mieter durch § 1096 ABGB gewährte zwingende Zinsminderungsrecht verdrängt für seinen Anwendungsbereich das allgemeine Zurückbehaltungsrecht des § 1052 ABGB. Das Recht zur Leistungsverweigerung nach § 1052 erster Satz ABGB bezieht sich weiters nur auf Pflichten, die zueinander im Austauschverhältnis stehen. Ein derartiges Austauschverhältnis ist zwischen der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses für ein Ersatzobjekt und den Verpflichtungen des Vermieters betreffend die baulichen Adaptierungen an einem anderen Bestandobjekt, wobei es sich nicht um einen einheitlichen Bestandvertrag handelt, nicht gegeben.

Ein vertragsloser Zustand durch längere Zeit (hier: 21 Monate) kann nur in Ausnahmefällen angenommen werden, in denen dem Wohnungsbenützer klar sein musste, dass der Vertragswille auf der Gegenseite nicht vorhanden ist. Die Vorschreibung bzw unbeanstandete Annahme eines regelmäßig auch bezahlten Entgelts für die dem anderen eingeräumte Benützung von Räumen durch längere Zeit kann grundsätzlich zu einem konkludenten Abschluss eines Bestandverhältnisses führen, was jedoch dann nicht der Fall ist, wenn aus den Umständen des Einzelfalls für den Benützer der Wohnung klar erkennbar ist, dass ein diesbezüglicher Vertragswille der Gegenseite nicht vorliegt. Weiters sind Zahlungen während der Dauer eines Räumungsaufschubs im Zweifel als Benützungsentgelt zu werten, selbst wenn die Zahlungen als Mietzins bezeichnet waren.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 1118 erster Fall ABGB liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandobjekts erfolgte oder droht.

Die Bewilligung einer Anmerkung der Rangordnung zur beabsichtigten Veräußerung über Antrag einer Person, die Vorsorgevollmacht erteilt hat, bedarf über die Wirksamkeit der Vorsorgevollmacht hinaus einer notariellen oder gerichtlichen Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers. Das trifft auch auf eine „qualifizierte“ Vorsorgevollmacht iSd § 284f Abs 3 ABGB zu, die vor einem RA, einem Notar oder bei Gericht errichtet wurde und deren Registrierung im ÖZVV erfolgt ist.

Der Umstand, dass der Auftraggeber den Kaufpreis für die vertragsgemäß vermittelte Liegenschaft nicht aufbringen kann, ist für sich allein kein Grund, dem Makler den Provisionsanspruch abzuerkennen, und zwar vor allem dann nicht, wenn das Kaufanbot in keiner Weise von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht wurde. Grundvoraussetzung ist allerdings auch hier das wirksame Zustandekommen der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, sei es auch lediglich in Form einer Punktation. Diese Voraussetzung ist jedoch nicht gegeben, wenn es an der notwendigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung fehlt.