WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
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Der OGH schreibt seine ständige Judikatur fort: Behebt der Mieter einen Mangel im Regelungsvakuum des MRG selbst, verliert er auch nach der Entscheidung 2 Ob 165/13y sein Mietzinsminderungsrecht (§ 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB). Diese Auffassung ist einem Sperrfeuer an Kritik ausgesetzt. Der Autor zeigt im vorliegenden Beitrag, dass die Einwände gegen die ständige Rechtsprechung de lege lata nicht überzeugen und plädiert im Anschluss an das Höchstgericht für den Wegfall der Mietzinsminderung bei Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter.

Der Entwurf des neuen Grunderwerbsteuergesetzes sieht unter anderem die Änderung der Bemessungsgrundlage ab dem 1.6.2014 vor. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wird an die Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr (Gerichtsgebührengesetz) angeglichen; zukünftig wird somit nicht mehr zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen, sondern zwischen Übertragungen innerhalb und außerhalb eines Familienverbandes unterschieden. Dies wird vielfach zu erheblichen Änderungen der Grunderwerbsteuerbelastung führen.

Eine Anzeige des Mangels iS des zweiten Satzes des § 15a Abs 2 MRG liegt auch darin, wenn der Mieter unter Bezugnahme auf diesen Mangel bei Gericht oder der Schlichtungsstelle ein Mietzinsprüfungsverfahren einleitet. Auf den Zeitpunkt, in dem aufgrund eines Sachverständigengutachtens der Mangel feststand, kommt es nicht an.

Mit den Kriterien des § 16 Abs 2 Satz 2 MRG ist es unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wohnwert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Der zuerkannte Zuschlag von 10 % für den sehr guten Erhaltungszustand des Hauses in Verbindung mit dem Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung liegt an der Obergrenze der bisher vom OGH gebilligten Zuschläge.

Wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses über den vertraglich genannten Endigungstermin hinaus nicht von einer Erklärung bloß des Mieters oder einem eindeutig objektivierbaren Verhalten des Vermieters abhängt, sondern von einer auslegungsbedürftigen Bedingung („friktionsfreier Ablauf des Mietverhältnisses“), gewährleistet die Befristungsvereinbarung nicht den vom Gesetzgeber beabsichtigten Zweck, dass sich der Mieter auf das unbedingte Ende des Mietverhältnisses einstellen kann.

Redlichen Parteien ist nicht zu unterstellen, dass sie eine Vereinbarung bezweckten, die vorweg Einwände gegen eine den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen oder der ausdrücklichen oder schlüssigen Widmung durch die Wohnungseigentümer widersprechende Nutzwertfestsetzung abschneiden soll. Einer dem Gesetz entsprechenden und den Intentionen des WE-Vertrags folgenden Nutzwertberechnung kann die Zustimmung aber nicht mit Erfolg verweigert werden.

Obwohl ein Nutzwertfestsetzungsverfahren eine Regelungsstreitigkeit ist, in der strenge Offizialmaxime herrscht, bedarf es zur Einleitung des Verfahrens eines Antrags auf Festsetzung der Nutzwerte. Ein solcher muss dahin präzisiert werden, dass hinreichend erkennbar ist, welche Entscheidung aus welchem Sachverhalt abgeleitet wird. Ein Antrag auf Festsetzung der Nutzwerte wegen eines Verstoßes gegen zwingende Berechnungsgrundsätze gem § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002, ist von einem Antrag gem § 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002 zu unterscheiden, der auf Festsetzung der Nutzwerte gerichtet ist, weil das der Ermittlung der Nutzwerte zu Grunde liegende Gutachten bei einem WE-Objekt um mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht.

Für bei der Nutzwertfestsetzung unterlaufene Fehler, selbst Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung, sieht § 9 WEG 2002 die Notwendigkeit und Möglichkeit einer gerichtlichen Korrektur vor. Diese Fehler haben nicht die Nichtigkeit der gesamten Wohnungseigentumsbegründung zur Folge.

Soll es im Zuge einer Neuparifizierung auch zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen WE-Objekten kommen, dann liegt kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung mehr vor, der gem § 10 Abs 3 WEG 2002 in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG durchgeführt werden könnte. Ein solcher Vorgang muss dem § 35 Abs 1 WEG 2002 und im Übrigen allen allgemeinen grundbuchs- und grundverkehrsrechtlichen Regeln entsprechen.

Der Anspruch auf Zinsbefreiung bzw Zinsminderung gem § 1096 ABGB besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts (bzw der Anzeige gegenüber dem Vermieter) nur bis zu deren Behebung. Eine Behebung durch den Bestandnehmer ändert an dieser Rechtsfolge nichts.