WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
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Bekanntlich ist es Praxis in Eigentümergemeinschaften, dass Wohnungseigentümer, durchaus auf Anraten der Verwaltung, Fenster ihres Objekts in Eigenregie und vor allem auf eigene Kosten sanieren und austauschen. Grundsätzlich ist aber für solche Maßnahmen und damit auch für deren Kosten die Eigentümergemeinschaft zuständig, denn Fenster gehören zur „Außenhaut“ der Gebäude und somit als allgemeine Teile zum Gegenstand der Liegenschaftsverwaltung. Damit Wohnungseigentümer mit ihrer Maßnahme nicht eigenmächtig sind, benötigen sie eine besondere Legitimation der Gemeinschaft. Davon hängt ab, ob sie Kostenersatz erhalten können. Ob die Angelegenheiten der Fenstersanierung bzw des Fenstertauschs durch Wohnungseigentümer, im nächsten Schritt eine allfällige Kostenerstattung, unter ordentliche oder außerordentliche Verwaltung fallen, ist im Einzelfall zu klären und hängt davon ab, ob dem Wohnungseigentümer Eigenmacht vorzuwerfen ist oder nicht, in Konsequenz davon, oder ihm ein Kostenersatzanspruch zukommt.

Anders als bei Durchsetzung von Abwehransprüchen eines in seiner Privatsphäre Verletzten gegen den Verletzer, findet bei Prüfung der Duldungspflicht eines Vermieters keine Interessenabwägung statt. Steht fest, dass es durch die beabsichtigte Veränderung – hier Anbringung einer Videokamera – zu einem Eingriff in die Privatsphäre auch nur eines anderen Mieters kommt, liegt die negative Voraussetzung des § 9 Abs 1 Z 5 MRG vor, ohne dass Zweckmäßigkeitserwägungen oder Interessenabwägungen vorzunehmen wären.

Bei ausschließlicher Maßgeblichkeit der Klagebehauptungen für die Frage der Zulässigkeit des Rechtswegs wäre nur ausnahmsweise ein diesbezügliches Begehren im streitigen Verfahren zu erledigen, wenn es um die Durchsetzung vertraglicher Ansprüche im Rechtsweg geht, die über die in den gesetzlichen Bestimmungen des MRG normierten Rechte oder Pflichten hinausgehen. Stellt eine vertragliche Bestimmung nur die Ausformung ohnedies bestehender gesetzlicher Grundlagen dar, wird das Begehren in Wahrheit auf gesetzliche Grundlagen gestützt.

Will man dem Mieter den Einwand zugestehen, dass er alle zumutbaren Abwehrmittel ausgeschöpft hat, ihm aber subjektiv tatsächlich die Abhilfe nicht gelungen ist, ist der Schutzzweck des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG unterlaufen. Das Gesetz gewährt den in ihrem Hausfrieden bedrohten Mietern Schutz und lässt die „Verewigung“ eines untragbaren Zustands nicht zu, mag er nun durch das Verhalten eines Mieters selbst oder durch das seiner Familienangehörigen hervorgerufen sein. Der Bestandnehmer verantwortet auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Bestandgegenstand benützen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG zum Teil aufkündigen, wenn der Eintritt in die Mietrechte über die ganze Wohnung ein krasses Missverhältnis zwischen dem dringenden Wohnbedürfnis des Eingetretenen und dem Umfang der gesamten Wohnung herbeiführen würde. Ein paralleles Kündigungsverfahren gegen die Verlassenschaft nach der verstorbenen Mieterin und gegen den Bekl als Eintrittsberechtigten ist zulässig, aus der Zulässigkeit einer derartigen Vorgangsweise ist jedoch nicht die Verpflichtung der klagenden Vermieterin abzuleiten, im gegen die Verlassenschaft nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG eingeleiteten Kündigungsprozess eine dem eigenen Prozessstandpunkt widersprechende Eventualteilkündigung gegen den Eintrittsberechtigten zu erheben.

In Übereinstimmung mit den E 5 Ob 173/05k und 5 Ob 95/06s gilt die Beschränkung des Erwerbs von Kfz-Abstellplätzen nach § 5 Abs 2 Satz 1 WEG sowohl für die erstmalige Begründung von WE als auch für derivative Erwerbsvorgänge innerhalb der Dreijahresfrist. Die in den E 5 Ob 151/08d und 5 Ob 164/12x enthaltenen gegenteiligen obiter dicta werden nicht aufrecht erhalten (so auch 5 Ob 125/13p und 5 Ob 126/13k). Es bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen der in § 5 Abs 2 Satz 1 WEG normierten Erwerbsbeschränkung.

Die Beschlussfassung, Wohnungseigentümern, die ihre Fenster auf eigene Kosten austauschten, einen Geldersatz zu gewähren, sprengt zwar den Rahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002, ist aber auch nicht zu den in § 834 ABGB geregelten wichtigen Veränderungen zu zählen. Der Verzicht auf die Rückforderung eines bereits geleisteten Investitionsersatzes ist der Beschlussfassung über dessen Gewährung gleichzuhalten. In beiden Fällen geht es um die Verfügung über Mittel aus der Rücklage, die nach § 31 WEG 2002 ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt. Es liegt daher eine Beschlussfassung über eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG 2002 vor.

Die Entscheidung des Gerichts im Verfahren nach § 30 Abs 1 WEG 2002 ist rechtsgestaltend, enthält jedoch keinen Leistungsbefehl auf Durchführung der begehrten Erhaltungsarbeiten.

Ausgehend von dem Nebeneinander zwischen Selbsthilferecht iSd § 422 ABGB sowie Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen nach § 364 ABGB sind darüber hinausgehende Schadenersatzansprüche nicht ausgeschlossen. Es gebietet der allgemeine deliktische Güterschutz, dass bei erkennbarer Schädigung von Objekten aufgrund eindringender Wurzeln (§ 422 ABGB) oder unmittelbarer Zuleitung (§ 364 Abs 2 ABGB) jedenfalls eine Rechtswidrigkeit seitens des Pflanzeneigentümers zu bejahen ist, die zu Unterlassungs- und Schadenersatzansprüchen bezüglich des geschädigten Objekts führt.

Betrifft das Begehren ausschließlich eine Teilfläche, die zum Wohnungseigentumsobjekt eines anderen gehört und dient zusätzlich als Anspruchsgrundlage auch eine Vereinbarung, nach welcher im Austauschverhältnis ein Benützungsrecht an der Teilfläche gegen Zustimmung zu einem Bauansuchen vereinbart war, handelt es sich einerseits nicht um die „Benützung der gemeinschaftlichen Sache“ iSd § 838a ABGB und es beruht andererseits auch auf einer individuellen vertraglichen Vereinbarung nur zweier Wohnungseigentümer, die diese zu Leistung und Gegenleistung verpflichtet und daher nicht mehr als „gemeinschaftsrechtlich“ zu qualifizieren ist.

Ob eine Streitanmerkung zu bewilligen ist, ist aufgrund des Klagevorbringens und des Urteilsantrags zu entscheiden, wobei auch eine Prüfung der Klage auf ihre Schlüssigkeit zu erfolgen hat. Der Streit wegen eines behaupteten Eigentumserwerbs nach § 418 ABGB könnte nur dann angemerkt werden, wenn § 70 GBG (Anmerkung der Ersitzungsklage) analog angewendet würde. Die Analogie würde eine planwidrige Lücke voraussetzen, die aber nicht erkennbar ist.

Die Rangordnungserklärung ist eine Urkunde, auf Grund deren eine bücherliche Eintragung geschehen soll und ein darin erwähnter Treuhänder ist insoweit die an dem Rechtsgeschäft beteiligte Person, als ihm die Liegenschaftseigentümerin durch die Rangordnungserklärung die Anmerkung der Rangordnung zu seinen Gunsten und deren Verwendung ermöglicht. Die Rangordnungserklärung nach § 57a GBG muss daher gem § 27 Abs 2 GBG das Geburtsdatum derjenigen natürlichen Person enthalten, zu deren Gunsten als Treuhänder die bücherliche Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung erfolgen soll.

Revisionsrekurse in Grundbuchsachen sind im elektronischen Rechtsverkehr einzubringen. Das gesetzwidrige Absehen von der Nutzung des elektronischen Rechtverkehrs führt zu einem Verbesserungsverfahren. Dies soll auch bei Verfahren nach dem UHG gelten. Solange für Rechtsmittel keine gesonderte Struktur zur Verfügung steht, kann das Rechtsmittel als „sonstige Ersteingabe“ mit PDF-Anhang unter Bezugnahme auf die TZ des Erstgerichtes eingebracht werden.

Die Abschreibung und die Finanzierungskosten für die Anschaffung der Heizanlage zählen weder zu den Kosten des Verbrauches noch zu den sonstigen Kosten des Betriebes. Nichts anderes kann in Bezug auf den Aufwand für die Erhaltung oder Verbesserung einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage gelten.