WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/27/3

Zur Bestimmung des § 575 Abs 2 ZPO § 575 Abs 2 ZPO idgF lautet wörtlich: „Eine gerichtliche Kündigung oder ein Auftrag zur Übergabe oder Übernahme des Bestandgegenstandes, wider welche nicht rechtzeitig Einwendungen erhoben wurden, desgleichen die über solche Einwendungen ergangenen rechtskräftigen Urteile treten, vorbehaltlich des über den Kostenersatz ergangenen Ausspruches, außer Kraft, wenn nicht binnen sechs Monaten nach dem Eintritte der in diesen Aufträgen oder im Urteile für die Räumung oder Übernahme des Bestandgegenstandes bestimmten Zeit wegen dieser Räumung oder Übernahme Exekution beantragt wird.“ sind einheitliche Lehrmeinungen und gesicherte Judikatur vorhanden. Es ergeben sich aber erhebliche Bedenken dahingehend, ob die vertretenen Ansichten im Bereich des Voll- und Teilanwendungsbereiches des MRG mit dem Mieterschutzgedanken des MRG sowie den Auslegungsregeln der §§ 6 f ABGB kompatibel sind. Im Rahmen dieser Arbeit soll dieser Frage nachgegangen und versucht werden, systemkonforme Lösungen aufzuzeigen.

Leichte Bauweise und eine nur relativ lockere Verbindung mit dem Boden indizieren die fehlende Belassungsabsicht. Ist aber die mangelnde Belassungsabsicht schon aufgrund der äußeren Beschaffenheit des Bauwerks naheliegend, ist trotz eines unbefristeten Grundnutzungsverhältnisses vom Vorliegen eines Superädifikats auszugehen, wenn der Zweck des Gebäudes (des Bauwerks) eine Entfernung vor Ablauf seiner Lebensdauer auch nur möglich erscheinen lässt. Die analoge Anwendung des MRG auf zu Geschäftszwecken errichtete Superädifikate setzt das Vorhandensein einer „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG voraus. Der Begriff der „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG ist weit zu verstehen. Abzustellen ist auf den „normalen Sprachgebrauch“; unter „Geschäftsräumlichkeit“ ist ein dreidimensional abgeschlossenes, geschäftlichen Zwecken dienendes Gebilde zu verstehen. Die Beurteilung als „Raum“ erfordert keine allseitige Begrenzung, auch eine fünfflächige Begrenzung (einschließlich einer solchen nach oben) ist ausreichend (hier: verneint bei „Folientunnel“ eines Blumenhandels). Die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel kann auch schlüssig erfolgen, dabei ist jedoch ein strenger Maßstab anzulegen. Auch die Kenntnis des Vermieters, dass ein Unternehmen als Sacheinlage in eine neu gegründete GmbH eingebracht wurde, lässt allein noch nicht den Schluss zu, er habe die Vertragsübernahme durch die GmbH akzeptiert. Die rechtliche Konsequenz aus dem Scheitern einer Vertragsübernahme ist ein „gespaltenes“ Mietverhältnis, bei dem der ursprüngliche Vertragspartner Bestandnehmer bleibt. Dieser bleibt aus dem Mietvertrag weiter berechtigt und verpflichtet; er ist für alle Klagen aus dem Mietverhältnis passiv legitimiert. Für die Zeit der titellosen Benützung hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung eines auf § 1041 ABGB gestützten Benützungsentgelts. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Bestandnehmer, der sich mit der Rückstellung im Verzug befindet, seinerseits einen messbaren Nutzen vom Bestandobjekt hat. Mangels (analoger) Anwendbarkeit des MRG kommt ein Vorgehen nach § 33 Abs 2 und 3 MRG nicht in Betracht.

§ 12a Abs 5 MRG enthält keine Ausnahme für den Fall der Familienzugehörigkeit des Pächters. Allerdings sind Eheleute auch verpflichtet, einander im Fall einer Krankheit und einer physischen Behinderung beizustehen, im Rahmen des Möglichen das Leben zu erleichtern und in jeder Weise Rücksicht zu nehmen. Auch der Beistand im Krankheitsfall umfasst daher sowohl eine materielle als auch eine immaterielle Komponente. Die in § 90 Abs 2 ABGB normierte Mitwirkung im Erwerb des Partners ist ein Unterfall der Beistandspflicht, so dass möglich ist, dass das Unternehmen vom Ehegatten nicht auf Basis einer entsprechenden vertraglichen Willenseinigung (Pacht) genutzt wird, sondern der Betrieb während der Krankheit des Mieters in Erfüllung einer ehelichen Beistandspflicht geführt wird.

Erhaltung setzt immer einen bestehenden Mangel iS einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit voraus. Geht es aber nicht um die Beseitigung eines – wenngleich mangelhaft – fertiggestellten Werks, sondern überhaupt erst um die Fortsetzung und den Abschluss der Fertigstellung einer sich weitgehend noch im Rohbauzustand befindlichen WE-Anlage, so kann diese „Fertigstellung“ nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden; dies entspricht dem nach allen Auslegungsregeln zu gewinnenden Begriffsverständnis, dem Umfang der Verweisung auf § 3 MRG und den Lehrmeinungen.

Weder für den Zuwachs nach § 14 Abs 1 Z 1 WEG noch für die Ausstellung einer Amtsbestätigung darüber ist die Zustimmung der Erben erforderlich. Der Streit über die Höhe des Übernahmspreises ist auf dem Rechtsweg auszutragen.

Das Verfahren über die freiwillige Feilbietung wurde in die NO aufgenommen und damit in die Kompetenz der Notare übertragen. Nach Art XII Abs 2 letzter Satz FRÄG bleiben jedoch Versteigerungen durch Gerichte oder Gebietskörperschaften sowie in Sondergesetzen vorgesehene Versteigerungen von der Neuregelung unberührt. Im Hinblick auf diese Gesetzesänderung ist die öffentliche Feilbietung nach § 12 Abs 2 WEG als eine in einem Sondergesetz vorgesehene Versteigerung nach den Regelungen der EO durchzuführen. Die Vornahme einer Versteigerung nach den Vorschriften der §§ 352 ff EO ist aber mit den sonst vom Gerichtskommissär wahrzunehmenden Agenden im Verlassenschaftsverfahren nicht vergleichbar; eine solche Feilbietung fällt daher nicht in die Zuständigkeit des Gerichtskommissärs.

Ein Verzicht auf die Irrtumsanfechtung umfasst nicht die Anfechtung wegen Arglist. Das bewusste Verschweigen von Tatsachen begründet nur dann List, wenn eine Rechtspflicht zur Aufklärung bestand, was nach den Anschauungen des redlichen Verkehrs zu beurteilen ist. Bei Abschluss eines Kaufvertrags trifft den Verkäufer unter anderem dann eine Aufklärungspflicht, wenn der Käufer zum Ausdruck brachte, dass er auf einen bestimmten Punkt besonderen Wert legt und daher informiert werden will. So gehört die wahrheitsgemäße und vollständige Aufklärung über bekannte Vorschäden vor allem dann zu den Sorgfaltspflichten eines Verkäufers, wenn sich der Käufer ausdrücklich danach erkundigt. Bei Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis vom Vorliegen einer „Altlast“ bzw Bodenkontamination ist jedenfalls dann, wenn der Käufer entsprechend nachfragt, eine Verletzung der Aufklärungspflicht anzunehmen.

Die §§ 825 ff ABGB sind nicht nur auf Gemeinschaften des Eigentums und anderer dinglicher Rechte, wie auf das Gemeinschaftsverhältnis der Berechtigten aus mehreren – auch unabhängig voneinander entstandenen – Servituten am selben dienenden Gut, sondern auch analog auf die Mitinhaber obligatorischer Dauerrechte anzuwenden. Zu diesen Bestimmungen (des 16. Hauptstücks des ABGB) zählt auch der (erst) im Jahr 2005 in Kraft getretene § 838a ABGB.

Werden bei einem Streit um die Wirksamkeit des in der Miteigentümerversammlung zustande gekommenen Beschlusses Unterlassungs- bzw Beseitigungsbegehren der Minderheit gegen die Durchführung der mehrheitlich beschlossenen Maßnahme geltend gemacht, ist Gegenstand des Verfahrens über das Hauptbegehren ein Konflikt zwischen Miteigentümern über die gemeinschaftliche Nutzung der Liegenschaft und die damit zusammenhängenden Rechte. Der geltend gemachte Anspruch, der in einem engen inneren Zusammenhang mit einem Streit über die mit der Benützung einer gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten iSd § 838a ABGB steht und auf keine weitere Rechtsgrundlage als das Miteigentumsverhältnis gegründet ist, ist daher im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden.

Bei Beurteilung des Maßes der Beeinträchtigung (hier: Bauarbeiten auf dem Nachbargrund), sind die Grundsätze des § 364 Abs 2 ABGB analog heranzuziehen. In einem geschlossenen Siedlungsgebiet, in dem auch bei gleichbleibendem Charakter mit gelegentlichen baulichen Maßnahmen (Schließung von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen, Reparaturen an bestehenden Objekten) gerechnet werden muss, sind die von solchen baulichen Maßnahmen ausgehenden Immissionen grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und soweit sie auch bei schonungsvoller, die Interessen der Anrainer berücksichtigender Bauführung unvermeidbar sind, von jedem Nachbarn hinzunehmen. Eine rückwirkende Minderung des Mietzinses ist durch Aufrechnung von Überzahlungen in der Vergangenheit mit späteren Mietzinsforderungen zulässig, soweit entsprechende Zinszahlungen nicht als konkludenter Verzicht auf das Mietzinsminderungsrecht anzusehen sind.

Auch das grundlose Abstehen vom Vertragsabschluss berechtigt zum Ersatz von Schäden, die daraus entstanden sind, dass der andere Vertragsteil berechtigt die Überzeugung hatte, dass der Vertrag mit Sicherheit zustande kommen werde und für den Vertragspartner auch ersichtlich war, dass der Geschädigte im Hinblick auf dieses Vertrauen bereits wirtschaftliche Dispositionen trifft.

Bei der Versorgung zur Abwendung der Gefahr eines Schadens durch abgehende Dachlawinen bestimmt sich der Grad der anzuwendenden Sorgfalt sowie die Art und der Umfang der Sicherungspflicht nach den im Einzelfall gegebenen Verhältnissen.

Der das Richtigstellungs- und Löschungsrecht regelnde § 27 DSG ist auf das Grundbuch nicht anzuwenden. Diese Rechte sind in Grundbuchsangelegenheiten nur im Rahmen der Vorschriften des GBG, insb nach §§ 104, 131 ff GBG durchzusetzen.

In einem Verfahren nach den §§ 15 ff LiegTeilG idF GB-Nov 2008 hat das Grundbuchgericht aufgrund eines Antrags zu entscheiden. Dieser Antrag ist so zu formulieren, dass das Grundbuchgericht die durch die Anlage verursachten Grundbucheintragungen nicht amtswegig selbst erarbeiten muss. Dazu hat der Antragsteller die vorzunehmenden Grundbucheintragungen verbal zu beschreiben; der bloße Verweis auf die im Anmeldungsbogen enthaltene Gegenüberstellung der Flächenveränderungen reicht hiefür nicht aus.

Die bei Veräußerung einer Liegenschaft aus der Insolvenzmasse zu entrichtende Immobilienertragssteuer stellt eine Masseforderung dar; sie zählt nicht zu den Sondermassekosten.

Eine Aufteilung der Anschaffungskosten einer Liegenschaft in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits hat regelmäßig nach der sog „Verhältnismethode“ zu erfolgen.