WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
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Viel wird derzeit über den Umgang mit unserer alternden Gesellschaft diskutiert. Neben der Absicherung des Alterseinkommens stellt auch das altersgerechte Wohnen eine Herausforderung dar. Der folgende Beitrag setzt sich mit den mietrechtlichen Aspekten der drei momentan wichtigsten Wohnformen im Alter: den Heimen für betagte Menschen, der Wohnform des „Betreuten Wohnens“ und der Seniorenwohnung und den Auswirkungen der demographischen Entwicklung in Österreich auf diese Wohnformen auseinander.

Der Begriff der „Nebenabrede“ des § 2 Abs 1 fünfter Satz MRG ist zwar nicht all zu eng zu sehen, um der Bestimmung überhaupt einen Anwendungsbereich zu lassen. Es darf sich nicht um eine selbständige, mit dem Bestandvertrag nur äußerlich verbundene Vereinbarung (wie die Vereinbarung einer Kaufoption) handeln. Die Nebenabrede zu einem Mietvertrag muss mit dessen Inhalt zusammenhängen, aber das betreffende Bestandverhältnis selbst, nicht aber andere, von diesem Mietverhältnis nicht mehr umfasste Umstände regeln. Weder eine noch nicht ausgeübte Option noch ein Vorvertrag auf Abschluss weiterer Bestandverträge sind mit dem bestehenden Bestandverhältnis verbundene Nebenabreden, die der Erwerber (Ersteher) nach den §§ 1120 f ABGB übernehmen muss. Gleiches hat im Anwendungsbereich des § 2 MRG für die Vereinbarung eines Vormietrechts zu gelten. Hier fehlt der geforderte Zusammenhang einer solchen Vereinbarung mit dem Inhalt des bestehenden Mietvertrags.

Grundsätzlich ist das dringende Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Todes des bisherigen Mieters zu beurteilen; nachträgliche Änderungen müssen jedoch insoweit berücksichtigt werden, als sie zum Zeitpunkt des Todes des Mieters für die nächste Zeit zu erwarten waren. Allerdings kommt es in rechtlicher Hinsicht auf die „offizielle“ Vertragslage und nicht auf vage und formlose „Zusagen“ an Freunde an, die erst während des Aufkündigungsverfahrens realisiert werden.

Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken iSd Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt zwar grundsätzlich voraus, dass die aufgekündigte Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt seiner Lebensführung benützt wird. Werden aber zwei unmittelbar benachbarte Wohnungen gemeinsam bewirtschaftet, ist es unerheblich, in welcher Wohnung der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung liegt (hier: aufgekündigte Wohnung wird vornehmlich für Arbeits- sowie Freizeitzwecke, fallweise zum Nächtigen, zur Aufbewahrung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und Gegenständen verwendet).

Ein für den Gekündigten unerschwinglicher Mietzins nimmt zwar den angebotenen Räumen den Charakter eines entsprechenden Ersatzes. Eine erhebliche Verschiedenheit des für die gekündigte und die angebotene Wohnung zu zahlenden Mietzinses für sich genommen ist jedoch noch kein Hindernis, wenn der für die aufgekündigte Wohnung zu zahlende Mietzins unverhältnismäßig niedrig und der für die angebotene Ersatzwohnung zu zahlende Mietzins objektiv angemessen ist. Weitere Voraussetzung ist, dass die Ersatzwohnung keine einschneidenden Veränderungen in der Lebensweise des Gekündigten mit sich bringt. Dazu gehört in erster Linie, dass er in seinem bestehenden Familienverband verbleiben kann; hierbei ist auf Familienmitglieder entsprechend Rücksicht zu nehmen.

Eine Überprüfbarkeit der Höhe des zulässigen Mietzinses setzt die Endabrechnung und dieser folgend die Bekanntgabe des für die Förderungsdauer „endgültigen“ Mietzinses voraus. Der bis zu diesem Zeitpunkt vereinbarte „vorläufige“ Mietzins unterliegt keiner gesonderten gerichtlichen Prüfung. In Anbetracht des Umstands, dass es, wenn der „endgültige“ Mietzins feststeht, zu einer Mietenaufrollung zu kommen hat, also zu einer Nachprüfung der Zulässigkeit der Höhe des vorläufigen Mietzinses im Verhältnis zum endgültigen Mietzins, ist auch kein Rechtsschutzdefizit zu erkennen.

Werden im Anwendungsbereich des § 6 Abs 1 Z 1 und Z 3 ERVO 1994 mit dem Nutzungsberechtigten vereinbarte und die dort jeweils genannten Beträge nicht übersteigende Ansätze zugrunde gelegt, dann ist damit (im Hinblick auf § 6 Abs 3 ERVO 1994) der Nachweis der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit erbracht und eine Angemessenheitsprüfung findet insoweit nicht mehr statt.

Das in § 4 Abs 2 BauRG erwähnte Erlöschen des Baurechts ist lediglich iS eines Löschungstitels für den Grundeigentümer zu verstehen; erst die tatsächliche Löschung im Grundbuch beendet die dingliche Rechtsposition des Bauberechtigten. Liegt aber ein bloßer Löschungstitel vor, bleibt es – ebenso wie bei Vorliegen eines Erwerbstitels – bei der dinglichen Berechtigung des im Grundbuch Eingetragenen, der die aus seiner Rechtsstellung erfließenden Befugnisse weiterhin gegen jeden Dritten durchsetzen kann. Der weiterhin (dinglich) Bauberechtigte kann daher nicht nur unberechtigte Dritte von der Benutzung seiner Sache ausschließen, sondern für die Benutzung der ihm rechtlich zugeordneten Sache auch ein angemessenes Benutzungsentgelt fordern (§ 1041 ABGB).

Es bestehen regelmäßig keine Bedenken gegen die Vertretungsmacht iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG, wenn sich die Zeichnungsberechtigung der einschreitenden Organe für die LReg als oberstes Organ des Landes als Träger von Privatrechten unmittelbar aus der Landesverfassung ergibt. Treten jedoch nicht die nach der Landesverfassung berufenen Organe auf, sondern lassen sich diese bei der Abgabe von Erklärungen im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung vertreten, ist, wie in jedem anderen Fall, in dem die Einverleibung aufgrund einer Privaturkunde erfolgen soll, dem Grundbuchsgericht die Verfügungsbefugnis des Vertreters nachzuweisen.

§ 83 Abs 1 JN liegt die als selbstverständlich anzusehende und daher unerwähnt gebliebene Voraussetzung zu Grunde, dass die Bestandsache im Inland liegt. Der inländische Gesetzgeber kann eine Zuständigkeitsregelung nur in den Grenzen seiner Gebietshoheit treffen und deshalb nicht ein im Ausland gelegenes Gericht als zuständig berufen. Damit schließt der die örtliche Zuständigkeit bestimmende Gerichtsstand für Bestandstreitigkeiten den allgemeinen Gerichtsstand nur dann aus, wenn die Bestandsache im Inland liegt. Deshalb kann eine Mietzinsklage über ein nicht im Inland liegendes Bestandobjekt – außerhalb des Geltungsbereichs der Eu-GVVO – bei dem Gericht angebracht werden, das durch den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt des Bekl bestimmt wird. § 28 Abs 1 Z 2 JN, die hier allein in Betracht kommende Ordinationsbestimmung, setzt nämlich voraus, dass der Kläger österr Staatsbürger ist oder seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland hat.

Bei nicht in Geld bestehenden Streitgegenständen ist der Kläger nach § 56 Abs 2 JN grundsätzlich verpflichtet, den Streitgegenstand in der Klage selbst zu bewerten und die Höhe seines Interesses anzugeben. Diese Bewertung ist nach § 60 Abs 4 JN grundsätzlich für das Gericht und den Gegner bindend. Daraus folgt, dass im Anlassfall weder § 60 Abs 2 JN noch § 15 Abs 1 GGG denkmöglich präjudiziell sind.