WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766 (Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/27/12

Der Mitmieter lebt in Dauerschuldverhältnissen; mit den übrigen Mitmietern und mit dem Vermieter (oder mehreren Mitvermietern), vielleicht aber auch als Mitvermieter an einen Untermieter (oder an mehrere Mituntermieter). Dieser Text war Grundlage eines Vortrages im Rahmen des Bestandrichterseminars am Tulbingerkogel im Mai 2014. Er ist ein Versuch, die vielfältigen Konflikte im Geflecht der Dauerschuldverhältnisse des Mitmieters mit den Normen des 16. Hauptstücks des ABGB zu bearbeiten.

Eine Wohnung kann nur dann in eine höhere Kategorie als D eingestuft werden, wenn sie sich – bezogen auf den Zeitpunkt der Anmietung – in einem brauchbaren Zustand befindet. Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängel aufweist und die vorgesehenen oder ortsüblichen Energieanschlüsse gefahrfrei zu verwenden sind. Die Gefährlichkeit einer elektrischen Anlage, insb als Folge des Fehlens einer Schutzleiterinstallation, hindert die Brauchbarkeit einer Wohnung, wenn dieser Mangel nicht mit relativ einfachen Maßnahmen ohne größere Aufwendungen beseitigt werden kann.

Eine Neuschaffung eines Mietgegenstands iSd § 16 Abs 1 Z 2 MRG liegt dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen werden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen, oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. Bei der Beurteilung dieser Voraussetzungen ist nicht ausschließlich auf eine vor Durchführung der Baumaßnahmen fehlende Nutzungsmöglichkeit als Wohnung abzustellen.

Die Einführung der Richtwertmietzinse dient dem öffentlichen Interesse an erschwinglichem Wohnraum. Es gibt somit keinen Anhaltspunkt für eine Überschreitung des dem einfachen Gesetzgeber offenstehenden Gestaltungsspielraums und damit auch keine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentums- und Erwerbsfreiheit. Es liegt auch keine unsachliche Ungleichbehandlung durch den § 16 Abs 7 MRG vor, da der Gesetzgeber im Interesse des Mieters auf Ausgleich der Nachteile durch eine Befristung eine Regelung schuf, die dem Vermieter einen Anreiz dafür bieten soll, unbefristet zu vermieten.

Ist zur Finanzierung (Deckung des Fehlbetrags) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten nach § 18b Satz 1 MRG „Sanierungsmaßnahmen, die mit Mitteln gefördert werden, die aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind“ in diesem Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a MRG) als Erhaltungsarbeiten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine Förderung in Aussicht gestellt wurde, sondern ob die Maßnahmen gefördert werden. Zusätzlich darf nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes der Zeitraum, in welchem das geförderte Darlehen zurückzuzahlen ist, zehn Jahre nicht übersteigen. Sanierungsmaßnahmen, deren Finanzierung im Wege geförderter Darlehen mit einem längeren Rückzahlungszeitraum erfolgte, können daher nicht in das Mietzinserhöhungsbegehren einbezogen werden.

§ 18c MRG regelt die nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen. Stünden den dafür erforderlichen Baumaßnahmen Rechte zur Benützung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie etwa von Dachboden- oder Kellerräumen, Grünanlagen oder Hofflächen entgegen, so haben nach § 18c Abs 2 MRG die bisherigen Benützungsberechtigten die Baumaßnahmen unter der Voraussetzung zu dulden, dass ihnen gleichwertige Benützungsrechte oder die sonstige Möglichkeit zur gleichwertigen Befriedigung ihrer Interessen eingeräumt werden, oder dass ihnen der Verlust des Benützungsrechts unter Berücksichtigung der bisherigen Ausübung abgegolten wird. Die Bestimmung des § 18c Abs 2 MRG soll die Schaffung neuen Wohnraums im Wege der wohnungspolitisch erwünschten „Nachverdichtung“ der bestehenden Gebäudesubstanz erleichtern. Sie ist daher im Zweifel so auszulegen, dass die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter den Ausbau eines von ihm mitbenützten Dachbodens zu dulden hat, gegenüber der früheren Rechtslage vermindert und nicht erschwert werden.

Es handelt sich bei der gerichtlichen Benützungsregelung um eine von Billigkeitserwägungen getragene Ermessensentscheidung, bei der unterschiedliche, nicht der jeweiligen Eigentumsquote entsprechende Nutzungsanteile finanziell durch die Festsetzung eines angemessenen Benützungsentgelts auszugleichen sind.

Die Wirksamkeit der Abtretung einer obligatorischen Rechtsposition setzt grundsätzlich die Zustimmung aller Beteiligten voraus. Für eine Vertragsübernahme, bei der die wechselseitigen Rechte und Pflichten übertragen werden und der Vertragsübernehmer an die Stelle der aus dem Schuldverhältnis ausscheidenden Partei tritt, bedarf es der Mitwirkung von Alt-, Neu- und Restpartei. Stimmt der verbleibende Vertragspartner nicht bereits im Vorhinein zu, wird die Vertragsübernahme idR erst durch seine rechtsgeschäftliche Erklärung, dem Wechsel des Vertragspartners zuzustimmen, wirksam.

Eine ordnungsgemäße (= rechtswirksame) Beschlussfassung liegt nicht nur dann vor, wenn vorweg das Ende des Diskussionsprozesses im Verfahren über die Beschlussfassung im Umlauf bestimmt oder zumindest bestimmbar festgelegt wird. Allein das Fehlen einer solchen Angabe zieht noch nicht die Rechtsunwirksamkeit der Beschlussfassung nach sich, wenn sonst feststeht, dass allen Miteigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung eingeräumt wurde, und die Beendigung des Verfahrens keine Willkür seitens der Initiatoren darstellt. Grundsätzlich obliegt die ordentliche Verwaltung dem bestellten Verwalter. Das gilt nach Aufkündigung des Verwaltervertrags zwar auch für die Dauer der Kündigungsfrist, von den durch den Verwalter wahrzunehmenden Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung ist jedoch sein Verhältnis zu den Miteigentümern ausgenommen. Die Angelegenheiten nach § 28 Abs 1 Z 5 fallen daher nicht in seine Zuständigkeit. Die Initiierung einer neuerlichen Beschlussfassung über die Frage der Verwalterbestellung zählt also nicht mehr zu den vom Verwalter während der Dauer der Kündigungsfrist wahrzunehmenden Angelegenheiten. Bei einer (Mit-)Initiierung eines Beschlusses – der ausschließlich im Interesse des aufgekündigten Verwalters liegt – im Umlaufverfahren muss daher feststehen, dass durch den dadurch bewirkten Formfehler keine Beeinträchtigung der Willensbildung auch jener Miteigentümer bewirkt werden konnte, die gegen die vorgeschlagene Maßnahme stimmten oder sich der Abstimmung enthielten. Das bloße Feststehen, dass eine Mehrheit zustimmte, klärt diese Frage ebenso wenig wie der Umstand, dass allen Miteigentümern Gelegenheit geboten wurde, sich an der Abstimmung zu beteiligen.

Bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne spezifische Vereinbarung durch den Übertragungsakt eine Dienstbarkeit, wenn der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Übertragung durch offenkundige oder doch ersichtliche Anlagen erkennbar war. Für eine „analoge Übertragung“ dieser Grundsätze auf Fälle einer bloß wirtschaftlichen Nahebeziehung zwischen den Liegenschaftseigentümern lassen sich weder Zweckmäßigkeitserwägungen noch die Bestimmung des § 526 ABGB ins Treffen führen.

In § 857 ABGB wird das Alleineigentum in jenen Fällen vermutet, in denen der Verlauf und die Gestaltung der Grenzlinien darauf hinweisen. Die Rechtsvermutung des Alleineigentums nach § 857 ABGB ist durch den Beweis gemeinsamer Benützung, etwa Belastung, Einfügung oder abweichender Kennzeichnung widerlegbar. Dann greift wieder § 854 ABGB ein.

Trifft den Mieter ein Verschulden an dem von ihm behobenen Mangel, besteht bei Erfüllung des Aufwandersatzanspruchs durch den Vermieter ein deckungsgleicher, auf § 1111 ABGB gegründeter Rückforderungsanspruch des Vermieters. Denn sein vom Mieter verursachter Schaden liegt exakt in jenen Aufwendungen, die er dem Mieter nach § 1097 ABGB iVm § 3 MRG ersetzen muss. In einer solchen Situation wäre das Erheben des Aufwandersatzanspruchs rechtsmissbräuchlich.

Hat nicht der Mieter eines Zinshauses, sondern dessen Vermieter, die einschlägige Tätigkeit eines Hausbesorgers (Räumen und Streuen) veranlasst, fehlt es an der Voraussetzung für eine Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Hausbesorgers im Verhältnis des Mieters zu seinen Patienten aus dem jeweiligen Behandlungsvertrag. Das Mindest-Zurechnungskriterium des § 1313a ABGB ist nämlich, dass der Vertragspartner des Geschädigten das schuldhafte Verhalten des Schädigers im Kontext mit der Erfüllung seiner Vertragspflichten veranlasste.

Gem § 1445 ABGB erlöschen Rechte und Verbindlichkeiten nur bei Vereinigung der Gläubiger- und Schuldnerstellung aus ein- und demselben Schuldverhältnis in einer Person. Selbst wenn es sich bei den Mietern um Pflichtteilsberechtigte einer Hälfteeigentümerin handelt, erfolgt durch die Begründung von WE an den betreffenden Objekten keine Vereinigung.

Bei Beurteilung der Frage, ob im Fall der Beteiligung mehrerer Immobilienmakler an der Vermittlung die Verdienstlichkeit eines von ihnen überwiegt, ist auf die Wertigkeit ihres verdienstlichen Beitrags für das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts abzustellen, es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Die Inanspruchnahme der Provision aus der Vermittlung des zugrunde liegenden Geschäfts durch einen Makler kann eine missbräuchliche Rechtsausübung darstellen. Dies hat zur Konsequenz, dass sich der Makler für eine Anspruchsberechtigung auch nicht auf § 6 Abs 5 MaklerG stützen kann.

Gemäß § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. In diesem Zusammenhang kann nicht von einem rechtswirksamen Geschäft gesprochen werden, wenn es wegen Bestehens von Willensmängeln erfolgreich angefochten wurde, da rückwirkend ein Zustand hergestellt wird, der einem Nichtzustandekommen des Vertrags entspricht. Ein Provisionsanspruch steht daher dem Makler auch nicht gegen den Auftraggeber zu, aus dessen Sphäre der Anfechtungsgrund stammt, der zum rückwirkenden Wegfall eines vermittelten Geschäfts führt.

Aus § 30b Abs 1 KSchG ergibt sich, dass der Immobilienmakler jedes Mal, wenn er einen Maklervertrag abschließt, die vom Gesetz geforderte Übersicht zu übergeben hat. Dies heißt aber nicht, dass pro Preis von einem eigenständigen Vermittlungsauftrag auszugehen wäre, wenn ursprünglich ein bestimmter Preis ins Auge gefasst wird, der Vertrag aber zu einem anderen Preis zustande kommt. § 30b Abs 1 KSchG sieht ausdrücklich vor, dass bei erheblicher Änderung der Verhältnisse die zu übergebende Übersicht richtigzustellen ist. Ob von einem einzigen Vermittlungsauftrag auszugehen ist oder von mehreren Vermittlungsaufträgen bzw Maklerverträgen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Eine Richtigstellung der anfallenden Nebenkosten, insb der Provision, ist dem Makler nur dann möglich, wenn er von den geänderten Verhältnissen überhaupt Kenntnis erlangt hat.