WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Der Mitmieter lebt in Dauerschuldverhältnissen; mit den übrigen Mitmietern und mit dem Vermieter (oder mehreren Mitvermietern), vielleicht aber auch als Mitvermieter an einen Untermieter (oder an mehrere Mituntermieter). Dieser Text war Grundlage eines Vortrages im Rahmen des Bestandrichterseminars am Tulbingerkogel im Mai 2014. Er ist ein Versuch, die vielfältigen Konflikte im Geflecht der Dauerschuldverhältnisse des Mitmieters mit den Normen des 16. Hauptstücks des ABGB zu bearbeiten.

Die Vorschaltung der Schlichtungsstellen vor Befassung der Gerichte in den außerstreitigen Mietrechtssachen des § 37 Abs 1 MRG stellt gemäß § 39 MRG eine zwingende Verfahrensvoraussetzung für das gerichtliche Verfahren bei sonstiger Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs dar. Das hat zur Folge, dass der vor der Schlichtungsstelle vorgebrachte anspruchsbegründende Sachverhalt vor Gericht nicht erweitert werden darf. Hinsichtlich der Frage, ob ein Vermieter seine Zustimmung zu einer vom Mieter beabsichtigten wesentlichen Veränderung verweigern darf, regelt § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG sowohl positive als auch negative Voraussetzungen. Dabei trifft den Mieter die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen der positiven Voraussetzungen nach § 9 Abs 1 Z 1 bis 4 MRG. Hinsichtlich der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen, die vom dafür behauptungs- und beweispflichtigen Mieter durch konkrete Tatsachen darzulegen sind, wenn sich die Verkehrsüblichkeit nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt. Wurden wesentliche Veränderungen iSd § 9 MRG durch den Mieter bereits durchgeführt, kann die Zustimmung des Vermieters auch nachträglich im außerstreitigen Verfahren ersetzt werden. Nur unwesentliche Veränderungen bedürfen keiner Zustimmung.

Gem § 37 Abs 1 Z 8a MRG hat das Gericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren über Anträge auf Aufgliederung eines Pauschalmietzinses zu entscheiden. Verfügt eine Gemeinde über eine sog Schlichtungsstelle, so kann gem § 39 Abs 1 MRG ein Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG bei Gericht hinsichtlich der in der Gemeinde gelegenen Mietgegenstände nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde (Schlichtungsstelle) anhängig gemacht worden ist. Die Sache iSd § 39 Abs 1 MRG wird durch das Begehren des Antragstellers festgelegt und durch die verschiedenen Tatbestände des § 37 Abs 1 MRG, nicht aber durch Einwendungen des Antragsgegners.

Der Entscheidungsgegenstand in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG besteht nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Feststellungsbegehren. Es besteht daher keine bindende Richtschnur für seine Bewertung. Starre Berechnungsmethoden sind nicht vorgegeben.

Ein schlüssiger Verzicht auf Aufwertungsbeträge kann nur dann angenommen werden, wenn im Hinblick auf das Vorliegen besonderer Umstände die Annahme gerechtfertigt ist, dass er ernstlich gewollt ist und der Verpflichtete unter Bedachtnahme auf die im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche sowie unter Berücksichtigung aller Umstände den zweifelsfreien Schluss ziehen durfte und auch tatsächlich gezogen hat, dass der Berechtigte ernstlich auf seinen Anspruch verzichtet; dabei sind an einen schlüssigen Verzicht auf die Aufwertung eines wertgesicherten Bestandzinses hinsichtlich erst zu leistender Beträge strengere Anforderungen zu stellen als hinsichtlich bereits eingeforderter, bezahlter und unbeanstandet entgegengenommener Beträge.

Da sich ein Wohnungseigentumsobjekt stets zur Gänze auf ein und derselben Liegenschaft befinden muss, ist ein grenzüberschreitendes Wohnungseigentum nicht möglich. Für das Erfordernis „Abgeschlossenheit nach allen Seiten“ ergibt sich daraus, dass die Wohnung innerhalb der Grundstücksgrenzen baulich abgetrennt sein muss. Sind daher Wohnungen in einem Haus so angelegt, dass sie zum Teil in dem auf einer Nachbarliegenschaft befindlichen Haus liegen, ist eine Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum nicht möglich.

Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist unwirksam, aufgrund solcher Vereinbarungen durchgeführte Grundbuchseintragungen sind nichtig. Bis zu einer „Rückabwicklung“ sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer. Die Bereinigung hat durch eine der wahren Rechtslage entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte zu erfolgen. Nach der Rsp kann die Widmung von Flächen oder Räumen zu einem allgemeinen Teil des Hauses, daher auch die Widmung als Hausbesorgerwohnung, formfrei und somit schlüssig erfolgen. Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass für die Schlüssigkeit eines Verhaltens im Hinblick auf einen rechtsgeschäftlichen Willen ein strenger Maßstab anzulegen ist.

Eine Maßnahme, die nicht einmal die Zustimmung der Mehrheit gefunden hat – sieht man vom Fall der Stimmengleichheit ab –, kann von der Minderheit nie, auch nicht mit Hilfe des Außerstreitrichters, durchgesetzt werden.

Die bloße Kenntnis des Einzelrechtsnachfolgers von einer bestehenden Benützungsvereinbarung reicht für eine schlüssige Übernahme nicht aus.

Dem Miteigentümer, dem der physische Besitz eines Teils der Liegenschaft zur alleinigen Nutzung überlassen wurde, kommt die alleinige rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zu. Das alleinige Nutzungsrecht umfasst unter gewissen Voraussetzungen auch das Recht zur physischen Veränderung. Dem steht § 828 ABGB, wonach kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf, nur dann entgegen, wenn durch die Substanzveränderungen in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen und deren wichtige Interessen berührt werden. Ob ein solcher Fall vorliegt, ist eine typische Einzelfallbeurteilung. Den Austausch einer zweiflügeligen Holzwohnungseingangstür mit einer lichten Weite von etwa 1,40 m × 2,60 m durch eine moderne einflügelige Sicherheitstür mit den Maßen von etwa 95 cm × 2,10 m als genehmigungspflichtig zu erkennen, ist jedenfalls keine als unvertretbar aufzugreifende Einzelfallbeurteilung.

Auf den gutgläubigen Erwerb nach § 1500 ABGB ist nicht von Amts wegen Bedacht zu nehmen, er muss vielmehr vom Erwerber eingewendet werden. Dies gilt auch für die Verjährung eines verbücherten Rechts. Das außerbücherlich „erworbene“ Recht ist hier die Freiheit von der im Grundbuch noch eingetragenen Belastung. Geschützt wird das Vertrauen des Erwerbers auf die Richtigkeit des Grundbuchs.

Es stellt ein Eintragungshindernis dar, wenn die Einräumung eines Rechts in der Urkunde von Umständen abhängig gemacht wird, die der Urkunde selbst nicht zu entnehmen sind, weil § 914 ABGB diesfalls die Erforschung der Parteienabsicht verlangt. Wenn sich das Problem einer Vertragsauslegung stellt, ist es dem Grundbuchgericht verwehrt, die Urkunde auszulegen.

Besteht nach dem Wortlaut der zu beurteilenden Eintragungsgrundlage die Möglichkeit, dass die Parteien die dingliche (Voll-)Übertragung eines Fruchtgenussrechts einschließlich aller obligatorischen Rechte und Pflichten des zu übertragenden Servitutsvertrags anstreben, dann ist eine solche dinglich wirkende Übertragung des Fruchtgenussrechts der Substanz nach zwar grundsätzlich zulässig, erfordert aber als Eintragungsgrundlage das Einvernehmen aller Beteiligten.

Steht für ein Rechtsmittel in Grundbuchsachen keine gesonderte Struktur zur Verfügung, welche gem § 10 Abs 3 ERV zwingend einzuhalten wäre, wird dem § 89c Abs 5 GOG auch dadurch entsprochen, dass das Rechtsmittel im ERV-Verfahrensautomation Justiz als „sonstige Ersteingabe“ mit PDF-Anhang unter Bezugnahme auf die TZ des Erstgerichts eingebracht wird. Das gesetzwidrige Absehen von der Nutzung des Elektronischen Rechtsverkehrs durch zur Nutzung Verpflichtete soll – als Verletzung einer zwingend einzuhaltenden Formvorschrift – zu einem Verbesserungsverfahren und bei einem Ausbleiben der Verbesserung zur Zurückweisung der Eingabe führen.

Eine dem Institut der einheitlichen Streitpartei gemäß § 14 ZPO entsprechende Regelung ist für das Außerstreitverfahren nicht zu finden. Wird die Streitanmerkung zu Unrecht bewilligt, ist jeder davon betroffene Miteigentümer nur insoweit nachteilig tangiert, als die Anmerkung seinen eigenen Miteigentumsanteil erfasst. Inwieweit andere Miteigentümer in der (faktischen) Dispositionsfreiheit über ihre Anteile beschränkt oder frei sind, ist für ihn ohne Bedeutung.