WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Während die rechtlichen Implikationen von Technikklauseln und ihr Verhältnis zu technischen Regelwerken gerade in jüngerer Zeit Gegenstand verschiedener Untersuchungen allgemeiner Art waren, fehlt es an einer solchen Arbeit zum Stellenwert der Technikklauseln im Mietrecht. Der vorliegende Beitrag schließt diese Lücke, indem er nicht nur der Bedeutung der Technikklauseln für das Mietrecht nachgeht, sondern darüber hinaus die diesbezüglichen mietrechtlichen Ansätze vor dem Hintergrund der allgemeinen Grundsätze des Rechts der Technikklauseln würdigt.

Der Bestandgegenstand ist in der gerichtlichen Aufkündigung grundsätzlich dann ausreichend bezeichnet, wenn der Kündigungsgegner – als redlicher Erklärungsempfänger – keine Zweifel daran haben kann, welcher Bestandgegenstand aufgekündigt wird. Ist die Bezeichnung ungenügend oder unrichtig, so kann unter dieser Voraussetzung eine Präzisierung oder Korrektur erfolgen, die auch durch das Gericht vorgenommen werden kann. Eine Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat stellt in der Regel einen erheblichen nachteiligen Gebrauch vom Bestandgegenstand dar.

Aus dem Einleitungssatz in § 30 Abs 2 MRG ergibt sich, dass bei den als beispielshaft aufgezählten Kündigungsgründen nur solche Sachverhalte in Betracht kommen, die aus der Sicht eines Vermieters einen derart „wichtigen Grund“ darstellen, dass ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer sachgerechten Interessenabwägung nicht zugemutet werden soll. Die einzelnen Kündigungstatbestände des Abs 2 sind daher auch stets in einem solchen Sinn auszulegen.

Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, ist seine Willensrichtung, die zur Zahlungssäumnis führte, entscheidend. Im Allgemeinen kann nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten toleriert werden; häufige Rückstände trotz Mahnung können nur ausnahmsweise nach den Besonderheiten des Einzelfalls eine sonst naheliegende grobe Fahrlässigkeit ausschließen.

Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn, Streitsucht oder aus Gleichgültigkeit verletzt, berechtigt erscheinen muss. Zweifel über die wahre Rechtslage können ebenso wie auch ein Irrtum über das Vorliegen eines Zahlungsrückstands in der Regel nur leichte Fahrlässigkeit begründen; erst das Beharren auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt kann deutlich machen, dass es kein fehlerhaftes Vorstellungsbild, sondern Rechthaberei gewesen sein muss, die den qualifizierten Zahlungsrückstand herbeigeführt hat. War der relativ geringe Mietzinsrückstand nicht ganz einfach zu ermitteln und waren sich selbst die Vorinstanzen in der Frage, ob überhaupt ein solcher Rückstand bestehe, nicht einig, muss nicht vom „unzweifelhaften“ Bestehen eines Zinsrückstands und vom groben Verschulden ausgegangen werden.

Für die Frage der Widmung eines WE-Objekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer abzustellen; spätere Widmungsänderungen können allenfalls konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden. Ob eine Widmungsänderung vorliegt, folgt aus der Gegenüberstellung der gültigen Widmung des betreffenden Objekts auf der Grundlage der darüber bestandenen vertraglichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer mit der beabsichtigten Verwendung des Objekts. Im konkreten Fall wird im WE-Vertrag und im Beschluss über die Festsetzung der Nutzwerte bei den Widmungsarten zwischen „Wohnung“, „Geschäftslokal“ „Büro“ und „Arztpraxis“ unterschieden. Die Annahme, dass bei einer im WE-Vertrag vorgenommenen Widmung des Objekts als „Büro“ und der tatsächlichen, beanstandeten Verwendung als „Arztpraxis“ eine Widmungsänderung vorliegt, stellt eine Einzelfallbeurteilung dar, die durch vorliegende Rsp gedeckt ist.

Eine Heizungspumpe, die sich im Vorhaus der Anlage bei der „Übergabestelle“ befindet, Teil des Technik- und Verteilerkastens ist, ist als allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 zu qualifizieren. Aus dieser Qualität als allgemeiner Teil der Liegenschaft folgt die Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 Abs 2 Z 1 MRG. Qualifiziert man die Heizungspumpe als Teil der „zentralen Wärmeversorgungsanlage“, dann diente deren Austausch „zur Aufrechterhaltung des Betriebes“ der Anlage. Daraus folgt die Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 Abs 2 Z 3 MRG. Der Umstand, dass mit der Heizungspumpe die Fußbodenheizung im WE-Objekt eines Wohnungseigentümers beschickt wird und diese Fußbodenheizung eine Sonderausstattung bei der Errichtung des Objektes war, ist kein gesetzlicher vorgesehener Grund, der die Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 Abs 2 Z 1 oder 3 MRG einschränkt.

Lärmeinwirkungen sind mittelbare Immissionen, die nur soweit, als sie das ortsübliche Ausmaß überschreiten und die ortsübliche Benutzung wesentlich beeinträchtigen, untersagt werden können. Das Bespielen eines Hartplatzes und dabei insbesondere das durch das „Gegendie-Bande-Spielen“ verursachte impulsartige laute Geräusch stellt eine Geräuschimmission iSd § 364 Abs 2 ABGB dar.

Eine Verringerung des Lichteinfalls durch eine Feuermauer, die zur Beschränkung des Lebensraums eines Baumes führt, ist eine negative Immission, die wie das Schattenwerfen, das Entziehen der wärmenden Kraft der Sonne und ihres Lichts durch Bauwerke auf einem Nachbargrundstück schon begrifflich keine Immission iSd § 364 ABGB darstellt. Ein Liegenschaftseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass sich auf seiner Liegenschaft stehende Bäume über die Grundgrenze auf die Nachbarliegenschaft ausdehnen können.

Bei der Beurteilung, ob die ortsübliche Nutzung einer Liegenschaft wesentlich beeinträchtigt ist, ist nicht das subjektive Empfinden des sich gestört fühlenden Nachbarn maßgeblich, sondern das eines Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Gestörten befindet. Gefährdet jedoch die Einwirkung die Gesundheit davon betroffener Menschen, so kann sie nicht als ortsüblich beurteilt werden. Ist allerdings die Gesundheitsgefährdung oder gesundheitliche Beeinträchtigung nur auf eine besondere Sensibilität des Nachbarn zurückzuführen, so kann dies für sich allein noch nicht zum Anlass genommen werden, die Einwirkung gänzlich zu untersagen. Vielmehr kommt es darauf an, dass die Immission überhaupt – und nicht nur für übersensible Menschen – gesundheitsgefährdend oder gesundheitsbeeinträchtigend ist.

Das – ganzjährige – Abfallen von Nadeln erfordert eine regelmäßige Reinigung der davon betroffenen Grundstücke samt Gebäuden auch durch die Nachbarn. Dies ist grundsätzlich hinzunehmen, sofern die Verunreinigung nicht ein besonderes, ortsunübliches Ausmaß erreicht. Auch wenn man dem Unterbestandnehmer grundsätzlich einen petitorisch-publizianischen Rechtsschutz zuerkennen würde, könnte sein Schutz nicht weiter gehen als der des Hauptbestandnehmers.

Auch wenn der Eigentümer eine allgemeine Benützung über seine Liegenschaft gestattet, bedeutet dies nicht, dass die gesamte unbebaute Liegenschaftsfläche zur allgemeinen Benützung offensteht. Der bloße Umstand, dass ein Wiesengrundstück abseits der gewidmeten Parkplätze – gegen den Willen des Eigentümers – genutzt wird, qualifiziert es nicht als Weg nach § 1319a ABGB und löst daher auch die Wegehalterhaftung nicht aus.

Die einem Erwerber rechtsgeschäftlich auferlegte Verpflichtung, die übergebene Sache einer bestimmten dritten Person später zu überlassen, ist als eine grundsätzlich zulässige Vereinbarung eines sogenannten Besitznachfolgerechts zu qualifizieren. Wegen der bestehenden Rechtsähnlichkeit wird dieses Rechtsinstitut regelmäßig wie eine echte fideikommissarische Substitution behandelt, wobei auch eine grundbücherliche Eintragung als möglich angesehen wird. Je näher eine solche Vereinbarung an die Regelung typischer Anliegen der Nacherbschaft herankommt, umso zwingender erscheint die Analogie zur fideikommissarischen Substitution.

Für einen Provisionsanspruch eines gewerblichen Immobilienmaklers reicht die Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners gem § 6 Abs 2 MaklerG aus. Namhaftmachung ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Es kann für eine Namhaftmachung aber nicht ausreichen, wenn der Makler seinem Auftraggeber erst erklärt, er werde das Objekt bestimmten Kunden anbieten. Der Auftraggeber hat keine Erkundigungs- oder Nachforschungspflichten, insb auch nicht beim Makler. Ein „redlicher Kunde“ eines Maklers ist keineswegs verpflichtet, abzuklären, ob ein eingetretener Vertragserfolg auf die Tätigkeit des Maklerunternehmens zurückzuführen ist, um damit einen – andernfalls gar nicht bestehenden – Provisionsanspruch durch Kenntnisnahme vor Vertragsabschluss doch noch zu begründen.

Gemäß § 6 Abs 3 MaklerG hat der Makler auch dann Anspruch auf Provision, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt. Ob Zweckgleichwertigkeit vorliegt, ist immer nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Durch § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG wird die generelle Abschlussfreiheit nur indirekt berührt. Nur im besonderen Ausnahmefall, in dem der Auftraggeber das Zustandekommen des in Aussicht genommenen Geschäfts wider Treu und Glauben dadurch vereitelt, dass er entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen dafür erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt, hat dieser – im Falle einer entsprechenden Vereinbarung – auch ohne Vermittlungserfolg einen Entschädigungsbetrag zu leisten. Ob dem Auftraggeber im konkreten Fall ein solches treuwidriges Verhalten vorzuwerfen ist, ist stets von den besonderen Umständen des Einzelfalls abhängig.