WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
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In der Entscheidung 7 Ob 93/12w Abgedruckt in diesem Heft der wobl 2014, 26/7 = ecolex 2013/92 (Oberhammer) = ecolex 2013/238 (Wilhelm) = RZ 2013, 142 = Zak 2013/55 = OIZ 2013, 26 = RdW 2013/131. macht das Höchstgericht einige wichtige klarstellende Aussagen im Zusammenhang mit der Überwälzung von Erhaltungskosten in einem EKZ-Bestandvertrag; in gewissen Bereichen betritt der OGH dabei durchaus „unsicheres Terrain“. Das soll zum Anlass genommen werden, die Entscheidung noch einmal Revue passieren zu lassen.

§ 3 MRG ist eine Sonderbestimmung, die im Bereich der Erhaltung eine eigene, vollständige, abschließende und inhaltlich andere Regelung trifft als die in diesem Umfang verdrängte Norm des § 1096 ABGB. Findet sich im Souterrainbereich des Bestandgegenstands eine derart hohe Konzentration an Schimmelpilzsporen in der Raumluft, dass ein längerer Aufenthalt gesundheitsgefährdend ist, liegt eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung vor, welche einen vom Vermieter zu beseitigenden Zustand darstellt.

Jegliche Verzichtserklärung unterliegt einer einschränkenden Auslegung (hier: Verzicht auf eine Erhöhung des vereinbarten Mietzinses für den Fall, dass während der Vertragszeit von Gesetzes wegen die Möglichkeit einer Steigerung des Mietzinses gegeben werden sollte).

Für die schriftliche Vereinbarung einer Befristung nach § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG genügt jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann. Demnach ist ausreichend, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder durch die Angabe des Anfangszeitpunkts eindeutig festgelegt wurde. Ein ausdrücklicher Hinweis auf das Erlöschen des Mietvertrags ohne Kündigung ist nicht notwendig.

Ein auffallend niedriger Kaufpreis kann ein Indiz dafür darstellen, dass bestimmte negative Eigenschaften des Kaufgegenstands nach der Vorstellung der Parteien keinen Mangel darstellen und somit auch keine Gewährleistungsansprüche auslösen sollen. Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit iSd § 932 Abs 4 ABGB kommt es auf die Relation zwischen der Bedeutung des Mangels für den Übernehmer und dem mit der Verbesserung verbundenen Aufwand des Übergebers an, weshalb bei wesentlicher Beeinträchtigung des Übernehmers auch über dem Wert der Kaufsache liegende Kosten für die Verbesserung aufzuwenden sind. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Im Rahmen eines Anspruchs nach § 933a ABGB kann auch das Deckungskapital für die beabsichtigte Sanierung eines Mangels als zweckgebundener Vorschuss zuerkannt werden. Im Fall von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag ist der Erwerber selbst zur Erhebung von Forderungen berechtigt, mögen diesen auch Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses zugrunde liegen; allerdings können die – möglicherweise unterschiedlichen – Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht unberücksichtigt bleiben, weshalb bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten ist.

Spätestens seit Ablauf des 31. 12. 2006 ist die Einverleibung von WE aufgrund von Urkunden, die noch nach der Rechtslage des WEG 1975 erstellt wurden, nicht mehr zulässig (§ 57 Abs 1 WEG 2002 idF WRN 2006). Damit ist auch die Möglichkeit, auf Grundlage der Bestimmungen des WEG 1975 Zubehör-WE an KFZ-Abstellplätzen zu begründen, endgültig weggefallen. Entspricht der WE-Vertrag nicht (mehr) diesen gesetzlichen Voraussetzungen, kann er auch keine taugliche Grundlage für eine Einverleibung sein. Die Übermittlung eines Vertragsentwurfs, der den gesetzlichen Bestimmungen oder der vertraglichen Vereinbarung widerspricht, begründet keine Erfüllung der den WE-Organisator nach § 37 Abs 2 Z 2 WEG 2002 treffenden Pflichten und kann dessen Säumnis nicht verhindern.

Im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 kommt dem einzelnen Wohnungseigentümer idR keine Rechtsmittellegitimation zu, weil die in einem solchen Verfahren ergehende Entscheidung regelmäßig nicht unmittelbar in dessen rechtlich geschützte und nicht schon durch Antragsrechte in anderen Verfahren gesicherte Stellung eingreift.

AGB sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Die Überwälzung unbestimmter Erhaltungsarbeiten auf den Mieter ist als Nebenbestimmung und nicht als Hauptleistung zu qualifizieren. Nichts anderes kann für einen Bestandgegenstand in einem EKZ für den Fall gelten, in dem der zu leistende Beitrag zu den Erhaltungsarbeiten weder absehbar noch der Höhe nach begrenzt ist. Eine in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum enthaltene Klausel, die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte EKZ auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend. Der Bestandnehmer würde sich einer völlig unabschätzbaren künftigen Kostenlast (auch wenn sie durch Nachlässigkeiten des Bestandgebers verursacht wurde) aussetzen, während dem Bestandgeber der Bestandzins und die Befreiung von jeglichem Erhaltungsaufwand für sein gesamtes Eigentum zugute käme. Eine Sittenwidrigkeit hat nicht die Unwirksamkeit des ganzen Vertrags zur Folge. Ist bei einer Vertragsbestimmung eine Nichtigkeit nach § 879 Abs 3 ABGB gegeben, führt dies nicht zu ihrem gänzlichen Wegfall. Es stellt sich im Individualprozess dann die Frage der geltungserhaltenden Reduktion. Die Klausel ist nämlich nur insoweit unzulässig, als die gröbliche Benachteiligung reicht. Ist die Klausel inhaltlich zum Teil nicht zu beanstanden und entspricht sie dem hypothetischen Parteiwillen, so bleibt sie insoweit bestehen. Die Bewirtschaftungskostenrückstände werden erst dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachgewiesen werden. Es kommt dabei (auch bei einem EKZ) nicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung, sondern auf die formell vollständige und nachvollziehbare Abrechnung an, die es dem Bestandnehmer ermöglicht, die Richtigkeit der Abrechnung an Hand der Belege zu überprüfen.

Eine vom Bestandnehmer gegebene Sicherheit hindert den Bestandgeber nicht an der vollen Geltendmachung der Forderung. Sieht daher ein Bestandgeber davon ab, allfällige Rückstände auf den laufenden Mietzins aus einer Kaution abzudecken, kann der Auflösungstatbestand nach § 1118 Fall 2 ABGB verwirklicht sein

Richtet sich das Begehren der WE nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG auf die Durchsetzung der Informationspflicht eines Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern iSd § 20 WEG (Abgabe schriftlicher Erklärungen betreffend beabsichtigte Erhaltungsmaßnahmen), während sich der Inhalt der beantragten einstweiligen Verfügung allerdings auf Unterlassung der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen richtet, fehlt es an der erforderlichen Identität des Rechtsschutzziels im Hauptverfahren und im Verfahren über die einstweilige Verfügung.

Dafür, dass der Verlust der Zehntelabsetzung nach § 28 Abs 2 EStG bei Übertragung des Gebäudes nur für Instandsetzungsaufwendungen, nicht aber für die in demselben Gesetzeskontext genannten Instandhaltungsaufwendungen gilt, ergibt sich nach der Gesetzeslage kein Anhaltspunkt.