WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Mit dem 1. StabG 2012, BGBl I 22/2012, iVm dem AbgÄG 2012, BGBl 112/2012, erfolgte mit Wirksamkeit vom 1. 4. 2012 eine umfassende Neuordnung der einkommensteuerlichen Behandlung von Grundstücksveräußerungen des Privat- und des Betriebsvermögens. Der nachstehende Beitrag befasst sich mit den Regelungen für private Grundstücksveräußerungen natürlicher Personen, das sind Veräußerungen von Grundstücken, die zu keinem Betriebsvermögen gehören.

Eine strafbare Handlung ist, auch wenn sie kein Verbrechen darstellt, grundsätzlich ein Kündigungsgrund. Der Kündigungsgrund der strafbaren Handlung wird bereits durch die strafbare Handlung an sich verwirklicht. Es darf sich allerdings nicht um nach den Umständen geringfügige Fälle handeln. Versuchter schwerer Betrug ist ein Eigentumsdelikt iSd genannten Kündigungsgrundes; eine Differenzierung zwischen den „klassischen Eigentumsdelikten“ wie Diebstahl etc und der Untreue nach § 153 StGB ist im Lichte des genannten Kündigungsgrundes nicht gerechtfertigt. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung für die gerichtliche Geltendmachung des Kündigungsgrundes. Der Zivilrichter hat in jedem Fall die Tatbestandsmäßigkeit des behaupteten Verhaltens des Mieters selbst zu prüfen.

Errechnet sich der vorgeschriebene Mietzins nach den Quadratmetern der Nutzfläche, zu der gem § 17 Abs 2 MRG Kellerräume ausdrücklich nicht zählen, und nehmen die mitgemieteten Kellerräume daher keinen Einfluss auf die Höhe des vom Mieter zu leistenden Bestandzinses, dann ist es nur konsequent, sie auch bei der Ermittlung des auf die untervermietete Nutzfläche entfallenden Hauptmietzinses unberücksichtigt zu lassen. Ein Überschreitung von rund 70 % liegt innerhalb des noch als tolerierbar gewerteten Bereichs.

Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens stellt die mietrechtliche Konkretisierung der Unzumutbarkeit des Fortbestands des Dauerrechtsverhältnisses dar (vgl RIS-Justiz RS0014436). Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falles erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind; jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand bilden (RIS-Justiz RS0070303, RS0067678). Entscheidend ist stets das Gesamtverhalten des Mieters, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist (RIS-Justiz RS0070321). Der Frage, ob es sich bei einem konkreten Verhalten um ein unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG handelt, kommt keine grundsätzliche Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO zu. Hier wäre ein Eingreifen des OGH im Interesse der Rechtssicherheit nur dann erforderlich, wenn eine auffallende Fehlbeurteilung vorliegt (RIS-Justiz RS0042984). Es bildet keine im Interesse der Rechtssicherheit vom OGH aufzugreifende Fehlberuteilung, wenn ein (längere Zeit zurückliegender) massiver körperlicher Angriff auf eine andere Mieterin, das mehrmalige bewusste provokative Arretieren von Türen in der kalten Jahreszeit, das Ausschütteln der Mistschaufel und Teppichklopfen in einer Art und Weise, dass andere Mieter beschmutzt werden, und wiederholte unflätige Beschimpfungen anderer Hausbewohner im Rahmen der gebotenen Gesamtschau als Verwirklichung dieses Kündigungsgrunde beurteilt wurden.

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstands befindet. Auch wenn die Rsp bei der Beurteilung, was nun im Einzelnen zu dieser „Außenhaut“ gehört, ansatzweise auch funktionelle (wertende) Kriterien heranzieht, ist jedenfalls gesichert, dass insb die Außenfassade allgemeiner Teil des Hauses ist. Unerheblich ist auch, ob das Ergebnis entsprechender Erhaltungsmaßnahmen nur in einem (bestimmten) Bestandobjekt spürbar wird (hier: Portal eine Geschäftslokals).

§ 4 Abs 3 WEG erfasst nur solche Ansprüche des Mieters gegen seinen Vermieter, deren Erfüllung eine Verfügungsberechtigung im weiteren Sinn über die gesamte Liegenschaft voraussetzt, weswegen sie dem Wohnungseigentümer und Vermieter mangels eigenen Verfügungsrechts nicht oder nicht unmittelbar möglich wäre. Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für mietrechtliche Ansprüche nach § 8 Abs 3 MRG, die sich gar nicht gegen den vermietenden Wohnungseigentümer richten, kommt nach dem Wortlaut des § 4 Abs 3 WEG nicht in Betracht. Das gilt auch bei, wie hier, (zufälliger) Identität von vermietendem und den Dachboden ausbauendem Wohnungseigentümer.

Nur die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter sind Parteien des Verwaltungsvertrags. Unter diesem maßgeblichen Gesichtspunkt sind daher die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 aktiv- und passivlegitimiert. Es bedürfte ganz besonderer Umstände iS eines konkreten rechtlichen Interesses an der feststellenden Klärung der Rechts-(un-)wirksamkeit der Verwalterkündigung, also einer spezifischen, über die Verfolgung von bloß mittelbaren Interessen eines (einzelner) Wohnungseigentümer(s) hinausgehenden Rechtfertigung, um im Einzelfall einem (einzelnen) Wohnungseigentümer(n) die Aktivlegitimation in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 zuzugestehen.

Die sachgerechte Vorbereitung der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung gehört zu den typischen Aufgaben des Verwalters und ist per se nicht als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung zu qualifizieren. Dies gilt auch für die Einholung eines Sachverständigengutachtens betreffend die technische Machbarkeit und den finanziellen Aufwand einer der außerordentlichen Verwaltung zuzuordnenden Baumaßnahme, sofern die Einholung eines solchen Gutachtens nach naheliegenden Kriterien einer zweckmäßigen und wirtschaftlichen Verwaltung gerechtfertigt erscheint. Maßgebliche Kriterien hiefür sind ein präsentes und dokumentiertes Interesse eines beachtlichen Teils der Wohnungseigentümer an der betreffenden Maßnahme, deren Nähe zu einem zeitgemäßen Ausstattungszustand des Hauses sowie die absolute Höhe der Gutachtenskosten und deren Verhältnis zu den überschlägig erwartbaren Mindestkosten der Maßnahme. Sprechen alle diese Umstände für die Einholung eines Sachverständigengutachtens, dann sind die dafür auflaufenden Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Hat der Kläger – nach dem allein maßgeblichen Klagsvorbringen – sein Recht, das im Miteigentum stehende Gebäude zu betreten und zu nutzen, allein auf sein Miteigentum gestützt und weder § 523 ABGB angezogen noch behauptet, dass er das Objekt jemals tatsächlich benutzt und der Bekl in diese bestehende Benutzung eingegriffen hätte, ist davon auszugehen, dass ein nur auf das Miteigentumsrecht – und nicht einen weiteren zusätzlichen Rechtsgrund – gestütztes Unterlassungs- und Leistungsbegehren gestellt wurde, das die Benützung der gemeinsamen Sache betrifft (Zutritt zum Objekt) bzw mit der Benützung der gemeinsamen Sache in unmittelbarem Zusammenhang steht (Aushändigung von Schlüsseln), sodass § 838a ABGB zur Anwendung kommt und über die Sache im außerstreitigen Verfahren zu entscheiden ist.

Die Abgrenzung zwischen streitigem und außerstreitigem Rechtsweg bestimmt sich nach dem Wortlaut des Entscheidungsbegehrens und den zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen. Dass dabei die Formulierung verwendet wird, ein Miteigentümer wäre bei Nichtzahlung des geforderten Betrags „bereichert“, ist jedoch nicht ausschlaggebend. Zwar ist richtig, dass „Bereicherungsansprüche“ nicht unter § 838a ABGB fallen sollen, die anteilige Herausgabe der Erträge gehört jedoch zum Kernbereich der „mit der Verwaltung [...] der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden [...] Pflichten“ des verwaltenden Miteigentümers.

Mit dem Inkrafttreten des § 838a ABGB gehören zu den ins außerstreitige Verfahren verwiesenen Streitigkeiten zwischen Miteigentümern über die Verwaltung und Nutzung der gemeinsamen Sache und unmittelbar damit zusammenhängender Rechte und Pflichten auch Auseinandersetzungen, denen eine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern zugrundeliegt. Davon sind auch Feststellungsbegehren erfasst sind.

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB. Er hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Eine besondere Nachforschungspflicht trifft ihn im Regelfall nicht. Besteht für ihn keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer ihm erteilten Information zu zweifeln, darf er sie auch ungeprüft weitergeben. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen (hier: Pflichtverletzung bejaht wegen Unschlüssigkeit des Bewertungsgutachtens).

Eine Beteiligung mehrerer Makler bei der Vermittlung eines Rechtsgeschäfts kann als Gemeinschaftsgeschäft in verschiedener Weise erfolgen, so auch in der Form, dass ein Makler, der einen Auftrag hat, davon einem anderen Makler mit der Aufforderung Mitteilung macht, einen Interessenten zu bringen. Ein Gemeinschaftsgeschäft wird auch als a-meta Geschäft bezeichnet, wenn die Gesamtprovision zwischen den beteiligten Maklern zu gleichen Teilen aufzuteilen ist. Auf das ameta Geschäft finden die Regeln des MaklerG keine direkte Anwendung. Bei einem a-meta Geschäft handelt es sich allgemein ebenso wie beim Abschluss eines Kooperationsvertrags um eine nach den Regeln des bürgerlichen Rechts zu beurteilende Innengesellschaft, bei der sich zwei oder mehrere Personen zu dem Zweck verbinden, während der Vertragsdauer eine bestimmte oder unbestimmte Anzahl von Umsatzgeschäften im Namen des jeweils Handelnden, aber auf gemeinsame Rechnung einzugehen und den Gewinn aus diesen Geschäften gleichmäßig zu teilen. Das a-meta Geschäft betrifft ausschließlich das Innenverhältnis der Makler, die die Absprache getroffen haben.