WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Aus Anlass einer aktuellen Entscheidung untersucht der Beitrag die Frage, ob im Rahmen der Willensbildung der schlichten Miteigentumsgemeinschaft Stimmrechtsausschlüsse für Teilhaber zu beachten sind. An vielen Stellen der Rechtsordnung sind einschlägige Vorschriften zu finden, im ABGB jedoch gerade nicht. Analogie oder Umkehrschluss? Der OGH bejaht in gewissem Umfang eine Gesamtanalogie. Das Ergebnis sowie der Weg dorthin werfen zahlreiche methodische Probleme und Folgefragen auf, denen der Autor nachgeht. Dadurch soll zugleich ein rechtsformübergreifender Beitrag zur Dogmatik der Stimmverbote geliefert werden.

Ein Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG und auf Rückzahlung der Überschreitungsbeträge iSd § 37 Abs 4 MRG ist gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Eine Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 MRG kann innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist auch rückwirkend geltend gemacht werden.

Bei § 27 Abs 3 MRG handelt es sich um eine spezielle Verjährungsregelung für die Kondizierung einer Nichtschuld im Mietverhältnis. Davon sind alle Kondiktionsansprüche des Mieters gegen den Vermieter erfasst. Der Analogieschluss in Bezug auf zu Unrecht eingehobene Bestandentgelte außerhalb des MRG ist schon deshalb gerechtfertigt, weil Mieter, die dem MRG unterliegen, nach den Wertungen des Gesetzes besonders schutzwürdig sind und nicht schlechter gestellt sein können als Bestandnehmer, für die das MRG nicht gilt. Dieses Ergebnis wird dadurch bestätigt, dass der Gesetzgeber nach § 1486 Z 4 ABGB Miet- und Pachtzinse gleich behandelt.

Im Geltungsbereich des § 14a WGG bzw des § 3 MRG besteht mangels gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung einer schadhaft gewordenen Heiztherme kein sofort fälliger, auf § 1097 iVm § 1036 ABGB gründbarer Ersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter für den Austausch der Therme; dies gilt gleichermaßen für einen Boiler. Soweit den Mieter aber selbst keine Pflicht zur Erneuerung der schadhaft gewordenen Heiztherme trifft, steht ihm – sofern er den Defekt der bei Übergabe des Mietobjekts noch funktionierenden Therme nicht verschuldet hat – für die Dauer und in dem Maß der durch den Heizungsausfall eingetretenen Unbrauchbarkeit des Mietobjekts der Mietzinsminderungsanspruch nach § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB zu. Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlich der Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG ausgeschlossen.

Für die Beurteilung des Vorhandenseins von Kündigungsgründen sind grundsätzlich die Umstände im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung maßgeblich (anstatt vieler RIS-Justiz RS0069693, RS0070232, RS0070282). Wird auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes im Laufe des Verfahrens über die Aufkündigung verzichtet, kann dieser Umstand bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz geltend gemacht werden (3 Ob 20/09a); für nach Schluss der Verhandlung in erster Instanz abgegebene Verzichtserklärungen steht die Oppositionsklage zur Verfügung (3 Ob 50/80 = SZ 53/111; RIS-Justiz RS0001280 [T1] uva). Die Beweislast für alle Umstände, die zu einer materiellen Beseitigung des Titels führen, trifft den Oppositionskläger (RIS-Justiz RS0048064).

Wird durch die Wassereinwirkung die Bausubstanz angegriffen, liegt ein ernster Schaden des Hauses vor. Die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG ist im Voraus unabdingbar, soweit nicht im Zeitpunkt der Vereinbarung eine Ausnahme vom Vollanwendungsbereich des MRG bestand. Aus dem Wortlaut des § 3 Abs 1 und 2 MRG, worin es um die Erhaltung der „Mietgegenstände“ geht, ergibt sich, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden nicht anders zu beurteilen ist als bei Wohnräumen.

§ 24 Abs 5 WEG, welche Vorschrift sich nicht nur an den eine Abstimmung organisierenden Verwalter richtet, sondern auch für Beschlussfassungen ohne Mitwirkung des Verwalters verbindlich ist, ordnet eine Zustellung primär an die Anschrift des WE-Objekts eines Wohnungseigentümers an. Wenn dieser jedoch eine andere inländische Zustellanschrift bekanntgegeben hat, hat die Übersendung an diese Anschrift zu erfolgen. Der Bekanntgabe einer inländischen Zustellanschrift ist der Umstand nicht gleichzuhalten, dass im Grundbuch eine nicht mit dem WE-Objekt übereinstimmende Anschrift eines Wohnungseigentümers angegeben ist.

Für Beschlussfassungen im Umlaufweg über Initiative eines außenstehenden Dritten ist zu fordern, dass feststehen muss, dass sich alle Miteigentümer an der Abstimmung beteiligt haben und kein Wohnungseigentümer dem Abstimmungsvorgang widersprochen hat.

Die vereinfachte Zustellung eines Sachbeschlusses durch Hausanschlag gilt auch gegenüber zuvor am Verfahren nicht beteiligten Wohnungseigentümern, selbst wenn sie im verfahrenseinleitenden Antrag nicht namentlich angeführt wurden (vgl 5 Ob 1086/92 WoBl 1993/54). Um die Warnfunktion für die Wohnungseigentümer zu erhöhen, bedarf es grundsätzlich der Anführung sämtlicher Parteien im Kopf der anzuschlagenden Entscheidung. Die Parteistellung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren knüpft nämlich jeweils an das aufrechte bücherliche Eigentum an (RIS-Justiz RS0083100; 5 Ob 238/09z wobl 2011/127). Das erfordert jedoch keine ständige Aktualisierung der Anführung der Parteien im Kopf der Entscheidung, wenn durch die Beachtung der Zustellvorschriften eine Einbeziehung der jeweiligen materiell-rechtlich als Partei anzusehenden Personen gewährleistet ist (RIS-Justiz RS0083106; 5 Ob 85/11b Zak 2011/668, 356). Nur wenn Verfahrensparteien mit einer Kostenersatzpflicht belegt werden, ist deren namentliche Anführung im Spruch der Entscheidung erforderlich (vgl wiederum 5 Ob 85/11b). Gegenstand eines Verfahrens nach § 52 Abs 1 Z 4 WEG ist die Prüfung der Rechtswirksamkeit einer bestimmten Beschlussfassung, also der Rechtmäßigkeit eines bestimmten Willensbildungsverfahrens. Wird während des laufenden Überprüfungsverfahrens von den Mit- und Wohnungseigentümern ein neuer, inhaltsgleicher Beschluss gefasst, hat das auf die Frage der Rechtswirksamkeit eines früheren Beschlusses naturgemäß keine Auswirkungen. Vielmehr könnte die Rechtswirksamkeit des früheren Beschlusses den Folgebeschluss obsolet machen.

Die Frage, ob überhaupt ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst wurde, berührt den Kernbereich der in § 838a ABGB angesprochenen Verwaltung, nämlich die für die Verwaltung zentrale Frage der Willensbildung. Streitigkeiten zwischen den Teilhabern iSd § 838a ABGB können auch Feststellungsbegehren sein, zumal es einen Grundsatz der generellen „Feststellungsfeindlichkeit“ des Außerstreitverfahrens nicht gibt. Soweit die Gefahr besteht, dass ein „befangener“ Miteigentümer durch die Ausübung seines Stimmrechts zugleich gegen Treuepflichten verstößt, die ihn gegenüber den übrigen Miteigentümern treffen, steht ihm kein Stimmrecht zu. Die Teilnahme an der Abstimmung über die Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen Miteigentümer bewirkt für den Betroffenen typischerweise einen Interessenkonflikt, der von vornherein abstrakt als schwerwiegend zu beurteilen ist. Es handelt sich im Kern um einen klassischen Fall der Befangenheit („Richten in eigener Sache“). Betrifft die Beschlussfassung jedoch die Frage, ob ein schlichter Miteigentümer (oder eine ihm wirtschaftlich oder familiär verbundene Person) zum Fremdverwalter der Liegenschaft zu bestellen ist, ist jedenfalls dann, wenn der beabsichtigte Verwaltervertrag ortsübliche Konditionen enthält und dem Verwalter keine über die gesetzliche Regelung hinausgehenden Befugnisse eingeräumt werden sollen, auch der betroffene Miteigentümer stimmberechtigt.

Für die Anwendung des § 879 Abs 3 ABGB macht es keinen Unterschied, ob sich die Regelung in separaten AGB oder in Vertragsformblättern befindet. Auch der äußeren Form nach individuell gestaltete Vereinbarungen können in Wahrheit AGB enthalten. Wurde ein Mietvertrag offenkundig unter Verwendung von Textbausteinen, die heutzutage üblicherweise von Hausverwaltungen und professionellen Vermietern verwendet und individuell adaptiert werden, erstellt und bloß im Wege automatischer Textverarbeitung für den Einzelfall angepasst, ist es vertretbar, einen solchen Vertrag den Vertragsformblättern gleichzustellen, die in der Praxis aufgrund der nunmehr gegebenen technischen Möglichkeiten kaum mehr Verwendung finden; auch in einem solchen Fall liegt ja regelmäßig kein im Einzelfall ausgehandelter Vertrag vor. Auch eine Vertragspartei, die selbst Unternehmer ist, kann sich auf § 879 Abs 3 ABGB berufen.

§ 1097 gewährt keinen (auf der angewandten Geschäftsführung ohne Auftrag beruhenden) Anspruch auf Ersatz von Kosten, die mit der vom Bestandnehmer erst beabsichtigten Durchführung von Arbeiten, die dem Bestandgeber obliegen, voraussichtlich verbunden sein werden. Ein schadenersatzrechtlicher Anspruch des Bestandnehmers auf Vorschuss der zur Sanierung des Bestandobjekts notwendigen Kosten kann zwar auch dann bejaht werden, wenn die Sanierung im Eigentum des Bestandgebers stehende Sachen betrifft, die aber einen in die Bestandnehmersphäre fallenden Vermögenswert darstellen und nicht unter die Erhaltungspflicht des Bestandgebers fallen. Ein Anspruch des Bestandnehmers auf Zahlung des für die Schadensbehebung erforderlichen Kapitals gilt daher nur für solche Schäden, zu deren Behebung der Bestandgeber grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die also in die Vermögenssphäre des Bestandnehmers fallen. Der Bestandnehmer hat nur ein Nutzungs-, aber kein Substanzinteresse. Ein Vorschuss gliche nicht sein beeinträchtigtes Nutzungsinteresse aus, sondern ein Substanzinteresse, das er nicht hat.

Eine Durchfeuchtung von Kellerwänden ist auch für einen Laien grundsätzlich ein deutliches Indiz für einen Mangel der Feuchtigkeitsisolierung. Gilt ein solcher Zustand als vereinbart, kann sich der Übernehmer daher nicht darauf berufen, ihm sei die für die Durchfeuchtung maßgebliche Ursache unbekannt gewesen. Diese ist ebenso wie die nach außen in Erscheinung getretene Folge Vertragsinhalt. Auch für das Vorliegen eines offenkundigen Mangels (§ 928 ABGB) genügt es, dass die äußere Beschaffenheit des Objekts auf den Mangel schließen lässt, selbst wenn dessen Ursache, Wirkung und Umfang für den Laien nicht erkennbar ist. Die Kenntnis der inneren Ursachen eines Mangels ist idR nicht erforderlich, es reicht aus, wenn der Mangel an sich bekannt ist.

Die Eigentümergemeinschaft haftet ohne besondere Vertragsbeziehung ihren Mitgliedern nur deliktisch für die Verletzung der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegesicherungspflichten. Dies gilt auch im Verhältnis zu Mietern von Wohnungseigentümern: Die Eigentümergemeinschaft ist nicht Vertragspartnerin des von einem Wohnungseigentümer mit einem Mieter geschlossenen Mietvertrags. Auch eine persönliche Haftung des Verwalters gegenüber Wohnungseigentümern sowie gegenüber Dritten setzt (außerhalb einer Haftung für Besorgungsgehilfen nach § 1315 ABGB) eigenes Verschulden voraus, insb – so wie bei der Eigentümergemeinschaft – Organisations-, Auswahl- oder Überwachungsverschulden.

Es ist vorauszusetzen, dass ein RA Grundlagen des USt-Rechts kennt oder zumindest weiß, dass beim Verkauf einer Liegenschaft steuerliche Aspekte zu beachten sind. Eine Beratung und Vertragserrichtung über einen Liegenschaftskauf eines Unternehmers von einem Unternehmer ohne jeglichen Hinweis auf die USt begründet daher einen Sorgfaltsverstoß, auch wenn die Steuerberatung nicht den Schwerpunkt anwaltlicher Tätigkeit bildet. Abgabenrecht und Finanzstrafverfahren gehören auch zu jenen Rechtsgebieten, auf denen RA Kenntnisse und Fähigkeiten aufweisen müssen.

Eine physische Mitwirkung des Insolvenzverwalters an der Räumung der vom Schuldner gemieteten Räumlichkeiten kann nicht verlangt werden. Typischerweise beauftragt der Insolvenzverwalter dritte Personen mit einer Räumung. Auch wenn der Insolvenzverwalter hier organisatorische und informationelle Vorkehrungen treffen muss, muss er nicht damit rechnen, dass der mit der Räumung Beauftragte, der überdies mit den Verhältnissen des Schuldners vertraut war, mit hoher Wahrscheinlichkeit unselbständige Bestandteile des Gebäudes „miträumt“.