WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
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Nach der fünften Klauselentscheidung des OGH ist nun geklärt, dass zahlreiche in Mietverträgen enthaltene Endrenovierungsverpflichtungen unwirksam sind. Dennoch renovieren viele Mieter bei Rückstellung der Bestandsache in der irrigen Annahme, hierzu verpflichtet zu sein. Im folgenden Beitrag werden die Konsequenzen einer nicht geschuldeten Renovierung, insbesondere im Hinblick auf Ersatzansprüche des Mieters, dargestellt. Dabei erfolgt die Darstellung rechtsvergleichend zur Rechtslage in Deutschland und der dort vorhandenen Rsp des BGH zu den Folgen unwirksamer Renovierungsklauseln. Einige der hausgemachten Probleme, die der Argumentation des BGH anhaften, könnten möglicherweise nach der Rechtslage in Österreich umgangen werden.

In der fünften Klauselentscheidung erachtete der OGH eine dem Mieter formularvertraglich auferlegte Endausmalverpflichtung aufgrund eines Verstoßes gegen § 879 Abs 3 ABGB als unwirksam. Der folgende Beitrag geht der daraufhin im Schrifttum diskutierten Frage nach, unter welchen Umständen eine solche Vereinbarung der Inhaltskontrolle möglicherweise doch standhalten kann.

Zu dem am ortsüblichen Standard zu orientierenden Erhaltungsbegriffs (sog dynamischer oder elastischer Erhaltungsbegriff) gehören auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen, selbst wenn es dadurch zu einer vollständigen Erneuerung kommt oder sogar Veränderungen vorgenommen werden (RIS-Justiz RS0114109). Der in § 3 Abs 2 Z 3 zweiter Halbsatz MRG normierte Grundsatz, dass der Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparaturfähigen Anlage durch eine gleichartige neue noch Erhaltung (und nicht Verbesserung) darstellt, ist durchaus verallgemeinerungsfähig und gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage der Erneuerung statt einer bloßen Ausbesserung stellt (RIS-Justiz RS0070000). Deshalb ist die Erneuerung einer mit wirtschaftlich nicht mehr vertretbaren Mitteln zu reparierenden Aufzugsanlage noch Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 3 MRG (5 Ob 286/01x).

Dass mit der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten immer auch die Beseitigung der Schadensursachen (hier: Bauweise des Hauses) bewirkt werden müsste, ist den gesetzlichen Grundlagen nicht zu entnehmen. Es ist nicht erforderlich, dass die beauftragten Arbeiten auf Dauer wirksam sind (hier: bloß 10 Jahre).

Die Rügepflicht nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG gilt auch für befristete Geschäftsraummieten. Gerade im Bereich des Bestandrechts ist bei Annahme einer Gesetzeslücke äußerste Vorsicht geboten, ist doch hier der Gesetzgebungsprozess immer wieder Ergebnis von Kompromissen zwischen Mieter- und Vermietervertretern, die von unterschiedlichen Wertvorstellungen ausgehen, die bisweilen nicht oder nur unvollständig in Gesetz und Materialien ihren Niederschlag finden.

Die Vollmacht eines Verwalters von WE ist eine nach außen hin unbeschränkte und unbeschränkbare Formalvollmacht und ähnelt einer organschaftlichen Vertretung. Im Außenverhältnis ist es daher gleichgültig, ob eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme vorliegt. Agiert der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer iSd § 29 Abs 1 WEG 2002 oder im Bereich der ordentlichen Verwaltung gegen den Willen der Eigentümer, sind seine Vertretungsakte aufgrund der Formalvollmacht des § 20 WEG 2002 dennoch wirksam. Verwalterhandlungen sind – ebenso wie deren Unterlassung – der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen. Die zwar im Rahmen der Vollmacht gelegene, aber den Auftrag überschreitende Vertretungshandlung wäre dann ungültig, wenn ein Missbrauchsfall vorläge. Dem wäre gleichzuhalten, wenn der Vertreter mit Wissen des Dritten bewusst zum Nachteil des Vertretenen handelte oder der Missbrauch sich dem Dritten geradezu aufdrängen musste.

§ 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 sieht für den Fall einer außerordentlichen Kündigung nur die Prüfung deren Rechtswirksamkeit, nicht aber deren Rechtmäßigkeit vor. Nach einer rechtswirksamen außerordentlichen Kündigung ist der Verwaltungsvertrag auch dann beendet, wenn dafür – entgegen § 21 Abs 3 WEG 2002 – kein wichtiger Grund vorlag. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrags ist in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 nicht zu prüfen. Für den Fall einer außerordentlichen Kündigung ohne wichtigen Grund wird diese hinsichtlich des Verwalterentgelts wie eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin zu behandeln sein. Der bisherige Verwalter behält deshalb seinen Honoraranspruch bis zum Ende jener Verwaltungsperiode, bis zu deren Ende der Verwaltungsvertrag bei ordentlicher Kündigung frühestens hätte beendet werden können, sofern er leistungsbereit gewesen ist und soweit er sich nichts erspart hat. Spricht der Verwalter diesen Honoraranspruch an, ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die außerordentliche Kündigung als Vorfrage im Streitverfahren zu prüfen.

In bestimmten Fällen könnte ohne eine Durchbrechung des § 21 GBG der durch § 27 Abs 1 WEG beabsichtigte Gesetzeszweck nicht erfüllt werden. Dies gilt ebenso bei außerbücherlichem Erwerb durch den Erben bzw die Verlassenschaft. Um diese vom Gesetzgeber offenbar nicht beabsichtigte Rechtsschutzlücke zu füllen, bedarf es daher der Zulassung einer Klageanmerkung gem § 27 Abs 2 WEG auch gegen den Erben, der durch die Einantwortung außerbücherlich Eigentum erwirbt bzw vor der Einantwortung gegen den ruhenden Nachlass.

Das Sacherhaltungsinteresse des Wohnungseigentumsbewerbers ist ab Übergang der Gefahrtragung bis zur Entstehung der Eigentümergemeinschaft in der Gebäudeversicherung des Veräußerers mitversichert. Die Eigentümergemeinschaft tritt mit ihrer Entstehung analog § 69 VersVG in die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Versicherungsnehmers (Alleineigentümers) ein. Der Abschluss von Versicherungsverträgen gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist Versicherungsnehmerin, die einzelnen Wohnungseigentümer sind Versicherte.

§ 6 GrEStG betreffend den Wert des Grundstücks ist als verfassungswidrig aufzuheben. Die Bedenken des Verfassungsgerichtes ergeben sich (nur) deswegen, weil die annähernde Äquivalenz zwischen dem Wert der Gegenleistung und dem Einheitswert des Grundstückes als eine adäquate Ersatzbemessungsgrundlage wegen des Verzichts auf die Aktualisierung der Einheitswerte nicht mehr gegeben ist und auch durch pauschale Zuschläge oder Vervielfacher nicht mehr hergestellt werden kann.