WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/26/3

Im Beitrag „Die Entwicklung der wohnrechtlichen Schlichtungsstellen“ Wobl 2003, 349. hat Peter G. Mayr im Jahr 2003 die Entstehung und Weiterentwicklung der in manchen Gemeinden eingerichteten Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Streitigkeiten detailliert beschrieben. Er ist dabei zum Schluss gekommen, dass die einschlägigen Vorschriften in der Vergangenheit mehr oder weniger unreflektiert fortgeschrieben worden sind, ohne dass jemals grundsätzliche Überlegungen über die Sinnhaftigkeit und die konkrete Ausgestaltung dieser Einrichtung angestellt worden wären. Das Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz BGBl I 2003/113; dazu etwa Prader/Kuprian, Wohnrechtliches Außerstreitverfahren (2004); Kothbauer, Das neue wohnrechtliche Außerstreitverfahren (ab 1. 1. 2005), ImmZ 2003, 457; Rauer, Neuerungen im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren I. Instanz, immolex 2004, 202; Stabentheiner, Das Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz, wobl 2004, 1 und 33; Würth, Was ist neu am neuen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren? wobl 2004, 319; Domej, Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren nach der Außerstreitreform, wobl 2004, 327. und die nachfolgenden Novellen haben diese Tradition fortgesetzt und keine grundlegende Änderung der betreffenden Rechtslage gebracht. Im vorliegenden Beitrag soll daher die Einrichtung der Schlichtungsstellen einmal aus einem grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Blickwinkel näher betrachtet werden.

Am 27. Februar 2013 wurde vom österreichischen Nationalrat das Zahlungsverzugsgesetz (ZVG) beschlossen. Vor dessen Beschlussfassung brachte der mit der Behandlung der Regierungsvorlage betraute Justizausschuss ua einen umfassenden Abänderungsantrag ein, welchem das Plenum die Zustimmung erteilte. Der folgende Beitrag behandelt die daraus resultierenden Abweichungen vom Gesetzesentwurf der Bundesregierung und widmet sich den Auswirkungen des Inkrafttretens der neuen Bestimmungen auf Mietverträge.

Eine analoge Anwendung der Präklusionsregelungen der §§ 16 Abs 8 und 9 MRG bzw §§ 12a Abs 2, 45 Abs 1 und 2, 46 Abs 2 und 46a Abs 6 MRG bei einer vom Vermieter ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommenen Anhebung des vertraglich vereinbarten Hauptmietzinses ist mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke ausgeschlossen.

Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandeten Vorschreibungen vorgenommen hat. Darauf, ob die Mietzinszahlungen an den Fruchtnießer weitergeleitet wurden oder nicht, kommt es nicht an.

Es kann nicht von einer allgemeinen Benützung einer Terrasse durch die Wohnungseigentümer oder einer entsprechenden Zweckbestimmung ausgegangen werden, wenn ein Teil der Terrasse vom Rauchfangkehrer vier Mal jährlich zu bestimmten Terminen als Zugang für kurzzeitige Putzarbeiten an einem Fang des Hauses benutzt wird. Auch eine solche Terrasse ist daher Teil des WE-Objekts und nicht ein allgemeiner Teil der Liegenschaft iSd § 2 Abs 4 WEG.

Die von einem Wohnungseigentümer angestrebte Teilung seines Objekts (hier: in 70 selbständige Kfz-Abstellplätze) unter Schaffung neuer Allgemeinflächen unterliegt § 16 Abs 2 Z 2 WEG und muss daher entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Setzt der Gesetzgeber als Voraussetzung für die Zulässigkeit einer von einem anderen Wohnungseigentümer beabsichtigten Änderung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (oder deren Ersetzung durch den Außerstreitrichter) voraus, muss es auch jedem einzelnen Zustimmungsberechtigten im Verfahren, sei er auch nur Eigentümerpartner, freistehen, diese seine Zustimmungspflicht zu bestreiten.

Der Ersatzanspruch für notwendige Aufwendungen (§ 1036 iVm § 1097 ABGB) ist gegen denjenigen geltend zu machen, der im Zeitpunkt der Aufwendung Vermieter ist. Ein Verzicht des Mieters auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) im Voraus ist – vorbehaltlich des § 10 MRG – zulässig und wirksam. Die allfällige Sittenwidrigkeit eines solchen Vorausverzichts gem § 879 Abs 3 ABGB wurde schon in 8 Ob 673/89 geprüft und verneint. Eine Vertragsklausel, mit der (im Voraus) auf Ersatz für getätigte Investitionen verzichtet wird, ist auch nicht ungewöhnlich iSd § 864a ABGB. Auch aus der Klauselentscheidung 7 Ob 78/06f kann nichts Gegenteiliges abgeleitet werden: Daraus ergibt sich nur, dass der Verzicht auf Ersatz notwendiger Aufwendungen gegen § 9 Abs 1 KSchG verstößt; zum Ersatz nützlicher Aufwendungen findet sich eine solche Aussage nicht.

Waren Gegenstand des Werkvertrags zwar nicht Instandhaltungsarbeiten, zu denen der Vermieter verpflichtet war, aber immerhin Arbeiten, die der Errichtung des Bestandobjekts dienten, und war der Mietvertrag bereits vor Errichtung abgeschlossen, so dass der Vermieter dem Mieter unmittelbar die Übergabe eines ordnungsgemäß zu errichtenden Bestandobjekts schuldete, dann ist der Werkunternehmer Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Den Erfüllungsgehilfen trifft gegenüber Dritten (hier: Mieter) eine deliktische Haftung nur dann, wenn sein Verhalten unabhängig von der Existenz des Schuldverhältnisses rechtswidrig ist.

Eine Fixzinsvereinbarung zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und ihrem Darlehensgeber ist nicht jedenfalls unzulässig und daher bereits per se unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG. Die Zulässigkeit der Fixzinsvereinbarung richtet sich nach den Gegebenheiten im Zeitpunkt ihres Abschlusses.

Jedenfalls wenn eine förderungsrechtliche Zinssatzbegrenzung kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung nicht anwendbar ist, erfolgt die Prüfung der Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen. § 21 Abs 4 WGG ist eine organisationsrechtliche Schutzbestimmung, die der GBV die Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgaben ermöglichen soll. Während im Verhältnis zwischen der GBV und ihren Nutzungsberechtigten die Entgeltbestimmungen des WGG unmittelbar anzuwenden sind, bezieht sich § 21 Abs 4 WGG auf die Grundsätze des WGG und die sich daraus ableitende Möglichkeit der Erfüllung insb der aus den §§ 13 - 20 und 23 WGG resultierenden Verpflichtungen der GBV gegenüber ihren Nutzungsberechtigten. Der von den Bestimmungen des WGG den Vertragspartnern einer GBV gewährte Schutz (vgl insb § 21 Abs 1 WGG) wurde durch die Bestimmung des § 21 Abs 4 WGG nicht verändert oder erweitert. Stehen einander erst infolge eines Parteiwechsels Unternehmer und Verbraucher gegenüber, so fällt der übernommene Vertrag erst im Zeitpunkt der Vertragsübernahme in den Geltungsbereich des 1. Hauptstücks des KSchG.