WOBL
Wohnrechtliche Blätter

ISSN 0933-2766(Print)
ISSN 1613-7647 (Online)
e-Journal
Printausgabe abonnieren
https://elibrary.verlagoesterreich.at/journal/wobl/26/2

Das derzeit in parlamentarischer Behandlung befindliche Zahlungsverzugsgesetz (ZVG) ist für das Bestandrecht von großer Bedeutung, da mit dieser Novelle eine gänzlich neue Gesetzesbestimmung über die Geldschuld und ihre Erfüllung – insbesondere im bargeldlosen Zahlungsverkehr – in das allgemeine Vertragsrecht des ABGB eingefügt wird, mit der eine Verschiebung der Fälligkeit des Mietzinses im MRG einhergeht. Daneben werden gewisse Sonderregelungen im KSchG getroffen. Der folgende Beitrag stellt auf Basis der Regierungsvorlage die bedeutendsten Aspekte dieser mietrechtlich relevanten Bestimmungen dar, untersucht sie kritisch und beleuchtet die sich bei deren Inkrafttreten ergebenden Auswirkungen für sowohl bereits eingegangene als auch künftig abgeschlossene Mietverträge.

Im Bereich der Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG steht es dem Mieter frei, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder zu bestimmten Zinsterminen zu begehren. Es entspricht stRsp, dass dem Erfordernis der Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen wird, weil dabei die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur eine Vorfrage ist.

Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung hat nur dann Einfluss auf deren Schicksal, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit auszuschließen ist. Ob dies der Fall ist, muss nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden, sodass eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO im Allgemeinen nicht vorliegt.

Eine Teilkündigung ist bei den Kündigungsgründen nach § 30 Abs 2 Z 6 und 7 MRG nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen für die Kündigung des gesamten Mietgegenstands gegeben sind. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus.

Die Änderung bloß der Benützungsart oder der Zweckbestimmung von Wohn- oder Geschäftsräumen, für die bereits ein Nutzwert festgesetzt wurde, erlaubt keine Neufestsetzung von Nutzwerten.

Nur wenn von vornherein feststünde, dass mit einer Bewilligung der Baubehörde, etwa wegen nicht ausreichender Sicherheitsvorkehrungen, keinesfalls gerechnet werden kann, könnte das zur Abweisung eines Änderungsbegehrens führen. Das ist bei Vorliegen einer Baubewilligung, an deren Inhalt das Begehren orientiert ist, praktisch auszuschließen. Ob der Wohnungseigentümer den Balkon vor einer Bauvollendungsanzeige benützen darf, ist für die Frage der Genehmigungsfähigkeit ohne Belang.

Bei Willensbildung im Wohungseigentum durch einen Umlaufbeschluss ist allen Mit- und Wohnungseigentümern – auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition – Gelegenheit zur Äußerung zu geben. Dies muss die Möglichkeit einer Werbung für den eigenen Standpunkt ebenso einschließen wie jene der eigenen Stimmabgabe. Einzelnen Wohnungseigentümern soll nicht der Eindruck vermittelt werden, sie könnten die Beschlussfassung ohnehin nicht mehr verhindern und der Versuch einer argumentativen Gegenwehr lohne sich gar nicht.

Bleibt die objektive Nutzungsmöglichkeit eines Personenaufzugs für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurück, ist die Abänderung des Aufteilungsschlüssels gerechtfertigt. Gegenüber einem Dritten, der nicht Miteigentümer der Liegenschaft ist und daher zur Tragung der Aufwendungen der Liegenschaft auch nicht verpflichtet ist (hier: Verwalter), besteht keine materielle Berechtigung, einen abweichenden Verteilungsschlüssel feststellen zu lassen.

Nach den klar dokumentierten Absichten des Gesetzgebers lässt sich eine Auslegung der nach ihrem Wortsinn eine Festsetzung abweichender Abstimmungseinheiten durch das Gericht gerade nicht ausschließenden Bestimmung des § 32 Abs 6 WEG dahin vornehmen, dass jedenfalls bei Vereinbarungen über abweichende Abrechnungseinheiten, die vor Inkrafttreten des § 19 Abs 2 WEG 1975 idF der WRN 1999 geschlossen wurden, eine (spätere) selbständige Einrichtung damit korrespondierender Abstimmungseinheiten durch gerichtliche Entscheidung nach § 32 Abs 6 WEG zulässig ist. Ein Anwendungszusammenhang der Bestimmungen des § 32 Abs 5 und 6 WEG besteht dahingehend, dass nicht nur bei Festlegung eines von einer bestehenden Vereinbarung abweichenden Aufteilungsschlüssels, sondern auch bei der Bildung abweichender Abrechnungseinheiten verbunden mit deckungsgleichen Abstimmungseinheiten wesentlich geänderte Nutzungsmöglichkeiten seit der getroffenen Vereinbarung Voraussetzung sind. Das ist erforderlich, um eine Umgehungsgefahr des Abs 5 durch großzügige Anwendung des Abs 6 zu vermeiden, weil ansonsten die Bestandkraft einstimmig schriftlich geschlossener Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 2 WEG erheblich beeinträchtigt würde.

Grundsätzlich löst nur die wissentliche Beeinträchtigung eines bekannten Forderungsrechts einen Schadenersatzanspruch aus, weshalb ein solcher auf (vorwerfbare) Unkenntnis des Bestehens eines fremden Forderungsrechts nur dann gestützt werden kann, wenn aufgrund besonderer Umstände das fremde Forderungsrecht für den Verletzer deutlich „sozial-typisch“ erkennbar war. Nachforschungspflichten sind grundsätzlich zu verneinen und lassen sich lediglich aufgrund besonderer Umstände (wie zB beim „besitzverstärkten“ Forderungsrecht) rechtfertigen, weshalb an die „sozial-typische“ Erkennbarkeit strenge Anforderungen zu stellen sind.

Nur solche Dritte sind von den Schutzwirkungen eines Bestandvertrags erfasst, die das Bestandobjekt in ähnlicher Intensität und Häufigkeit nutzen, wie der Mieter selbst. Ein nur kurzfristiger Aufenthalt im Bestandobjekt (hier: Ordinationsbesucher) reicht nicht aus, um die geforderte Nähe zur vertraglich geschuldeten Hauptleistung des Vermieters herzustellen. Es entspricht dem Wesen des Bestandvertrags als Dauerschuldverhältnis, dass das Kriterium der Vertragsnähe nicht nur ein räumliches, sondern auch ein zeitliches Element enthält.

Die Fristversäumnis ist dann nicht auf eine auffallende Sorglosigkeit des Wiedereinsetzungswerbers zurückzuführen, wenn ihm die Notwendigkeit eines solchen Vorgehens nach der behaupteten Sachlage nicht vor Augen stand (hier: keine Zurechnung der Versäumnisse des bisherigen Rechtsvertreters nach Mandatsniederlegung).

Da eine vorhersehbare Relation zwischen dem Verkehrswert und dem Einheitswert einer Liegenschaft heute nicht mehr existiert, steht eine an den Einheitswert anknüpfende Differenzierung mit einem Rechtsmittelsystem, soweit dieses die Zulässigkeit der Anrufung eines Höchstgerichtes vom Wert des Streitgegenstandes (hier: Verweis auf § 60 Abs 2 JN in § 500 Abs 3 ZPO) abhängig macht (wogegen an sich keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen), im Widerspruch und bedürfte einer sachlichen Rechtfertigung. Eine solche ist jedoch nicht zu sehen.

Der Abschluss eines Mietvertrags durch den Verpfl nach Einleitung des Versteigerungsverfahrens ist der Hauptanwendungsfall einer Rechtshandlung iSd § 138 Abs 2 EO, die gegenüber den Gläubigern und dem Ersteher unwirksam ist, wenn er nicht zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft gehört. Eine teleologische Reduktion der gesetzlichen Regelung des § 138 Abs 2 EO dahin, dass die (relative) Unwirksamkeit eines Mietvertragsabschlusses nach Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens vom Ersteher nur dann geltend gemacht werden könnte, wenn sie nicht bereits bei der Schätzung, also im Versteigerungsverfahren, berücksichtigt worden sei, findet im Wortlaut der Bestimmung keine Deckung.

Für die Auslegung von § 12c IO sind Lehre und Rechtsprechung zu § 12a AO weiter beachtlich. Als Exekutionsschutzregelung entfaltet auch § 12c IO seine volle Wirkung erst, wenn der Bestandgeber versucht, im Weg der Räumungsexekution das Objekt in seinen Besitz zu bringen. Es ist aber egal, wann die Exekution stattfindet. Stellt der Bestandgeber einen Exekutionsantrag auf Grund eines Titels, der vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens geschaffen wurde, so ist dies ein Oppositionsgrund. Bei rechtzeitiger Zahlung der Barquote laut Zahlungsplan kommt es nicht zu einer automatischen Fortsetzung des Bestandverhältnisses, es ist vielmehr ein Aufschiebungsantrag des Bestandnehmers (Insolvenzverwalters) im Exekutionsverfahren und die Einstellung des Exekutionsverfahrens erforderlich. Erst dann gilt das Bestandverhältnis als fortgesetzt.