WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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Der Mieter, dessen Bestandobjekt im Laufe der Zeit den bedungenen Gebrauch nicht mehr gewährt, hat oftmals ein Interesse, den Mangel von einem Dritten auf Rechnung des Vermieters beheben zu lassen. Der Beitrag geht der Frage nach, unter welchen Voraussetzungen die Aufwendungen des Mieters zur Mangelbeseitigung ersatzfähig sind. Besonderes Augenmerk wird auf den Aufwandersatzanspruch nach § 1097 Satz 2 ABGB und das Verhältnis zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht gelegt. Zudem ist zu prüfen, ob ein schadenersatzrechtlicher Anspruch des Mieters auf das notwendige Deckungskapital besteht.

§ 30 Abs 4 EStG verwendet zur Abgrenzung von Alt- und Neugrundstücken und damit auch zur Determinierung der anfallenden Besteuerungshöhe den neuen Rechtsbegriff „steuerverfangen“, ohne dafür eine taugliche Definition bereitzustellen. Dies führt zu Unklarheiten darüber, ob die „Steuerverfangenheit“ nun die Steuerbarkeit oder die Steuerpflichtigkeit zum 31.3.2012 als Kriterium für die Unterscheidung zwischen Alt- und Neuvermögen heranziehen will. Da auch eine vom Rechtsanwender mangels gesetzlicher Definition durchzuführende Interpretation zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, kann – zugegeben in eher seltenen Einzelfällen – nach geltendem Recht wegen des unklaren Rechtsbegriffs der „Steuerverfangenheit“ keine abschließende Antwort auf die Frage gegeben werden, ob ein zum Stichtag 31.3.2012 theoretisch steuerfrei veräußerbares Grundstück als Alt- oder Neugrundstück zu qualifizieren ist, wenn die Befreiung im Nachhinein wegfällt.

Ein gemeinsamer Haushalt besteht in einem auf Dauer berechneten gemeinsamen Wohnen und Wirtschaften. Nun setzt zwar das gemeinsame Wirtschaften grundsätzlich voraus, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden. Jedoch wird die Annahme eines gemeinsamen Haushalts durch den Umstand, dass ein Teil die gesamten Kosten trägt, dann nicht gehindert, wenn ein großer Einkommensunterschied oder ein großer Altersunterschied vorliegt.

Die mangelnde Nennung des § 15 Abs 2 MRG im Verweisungskatalog des § 37 Abs 1 MRG beruht auf einem offenkundigen Redaktionsversehen, hat doch der Gesetzgeber erkennbar alle Feststellungsanträge, soweit die Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit von Mietzinsbestandteilen – wozu auch die Umsatzsteuer zählt – Verfahrensgegenstand ist, in das wohnrechtliche Außerstreitverfahren verweisen wollen.

Selbst wenn man den anwaltlichen Vertreter des Mieters als Erfüllungsgehilfen bei der Erfüllung der Mieterpflichten ansehen wollte, kommt es nur darauf an, ob das Verhalten des Gehilfen den Schuldner ersatzpflichtig gemacht hätte (hier: grobes Verschulden am Mietzinsrückstand), wäre es von diesem selbst gesetzt worden. Dem Mieter liegt dann kein Verschulden, jedenfalls aber keine grobe Fahrlässigkeit am Zahlungsverzug zur Last, wenn er auf rechtskundigen Rat angewiesen war, ihn auch in Anspruch nahm und nur wegen der (gemessen an § 1299 ABGB) unvertretbaren Rechtsansicht des Rechtsfreundes in Teilverzug gerät, wobei Zweifel über die wahre Rechtslage – ebenso wie auch ein Irrtum über das Vorliegen eines Zahlungsrückstands – idR nur leichte Fahrlässigkeit begründen können; sodass erst das Beharren auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt deutlich machen kann, dass es kein fehlerhaftes Vorstellungsbild, sondern Rechthaberei gewesen sein muss, die den qualifizierten Zahlungsrückstand herbeigeführt hat.

Eine Genehmigungspflicht entfällt nur bei bagatellhaften Umgestaltungen des gemeinsamen Guts. Wird ein zu einer Liegenschaft gehörender Garten, der in diesem Zeitpunkt nur als Wiese gestaltet ist, durch Benützungsregelung geteilt und werden einzelnen Wohnungseigentümern Teile zur alleinigen Nutzung überlassen, wird damit – vergleichbar dem Recht zur Ausgestaltung des Inneren eines WE-Objekts – auch das Recht zur Gartengestaltung eingeräumt. Ist die gärtnerische Gestaltung rein oberflächlich, dann hält sie sich im engsten Rahmen des Zuweisungszwecks (Gartenbenützung) und ist daher nicht verpönte Eigenmacht, sondern von der alleinigen Nutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers getragen.

Für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Diese Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, die in ihrer Gesamtheit zu beurteilen sind; dabei ist dem Rechtsanwender ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Als ein Kriterium heranzuziehen ist eine Verhältnismäßigkeit der Wichtigkeit des Interesses des Änderungswilligen zum Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft. Je geringer die Inanspruchnahme allgemeiner Teile, umso geringere Anforderungen sind an die Wichtigkeit des Interesses zu stellen (hier: Allgemeinflächen im Außenbereich bleiben von der geplanten Maßnahme, mit Ausnahme der zu erwartenden Bautätigkeit, völlig unberührt).

Juristische Personen haften deliktisch nicht nur für ihre verfassungsmäßigen Organe, sondern auch für alle Personen, die in verantwortlicher, leitender oder überwachender Funktion Tätigkeiten für eine juristische Person ausüben. Allerdings ist nur für das Verhalten jener Personen als „Repräsentanten“ einzustehen, die mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind. Repräsentant ist allerdings nicht, wer bloß eine untergeordnete Tätigkeit ausübt. Für dessen deliktisches Verhalten hat die juristische Person nur nach § 1315 ABGB einzustehen. Hat die Eigentümergemeinschaft ein Dienstverhältnis mit dem Hausbesorger begründet, steht dies der Annahme, dass der Hausbesorger „Repräsentant“ der Eigentümergemeinschaft ist, nicht zwingend entgegen: Hätte die Eigentümergemeinschaft den Hausbesorger in Ansehung des Winterdienstes mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet, ist eine Repräsentantenhaftung für den Hausbesorger zu erwägen.

Der Eintragung des Bestandrechts iSd § 1095 ABGB kommt keine allgemein dingliche Wirkung gegenüber dritten Personen zu. Die Wirkung der Eintragung des Bestandrechts beschränkt sich im Wesentlichen auf die in § 1120 ABGB vorgesehenen Rechtswirkungen. Sie beseitigt also insb das Kündigungsrecht des Erwerbers der Liegenschaft nach § 1120 ABGB. Dem Bestandnehmer als Rechtsbesitzer wird auch petitorischer Rechtsschutz gegen Eingriffe Dritter zuerkannt, wobei als Rechtsgrundlage zumeist eine analoge Anwendung des § 372 ABGB herangezogen wird. Damit soll auch der zuweilen angenommenen quasi-dinglichen Rechtsposition des Bestandnehmers Rechnung getragen werden. Für eine zusätzliche Erweiterung des Rechtsschutzes des Bestandnehmers gegenüber dem dritten Störer ist hingegen kein Bedarf zu erkennen.

Der Miteigentümer kann ein anteiliges Benützungsentgelt für die übermäßige Nutzung der gemeinsamen Sache durch einen anderen Miteigentümer ab Zugang des ausdrücklichen oder schlüssigen Widerspruchs dieses Miteigentümers gegen die übermäßige Benützung verlangen. Dass eine Benützungsvereinbarung nicht zustandekam, stellt keinen Grund dafür dar, den rückwirkenden Anspruch auf Benützungsentgelt (ab Widerspruch gegen die übermäßige Benützung) zu versagen.

Die Berufung auf die Gutgläubigkeit beim Erwerb einer Liegenschaft hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten ist nur möglich, wenn keine Umstände vorliegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchstand abweichenden Sachverhalt erkennen lassen. Gutgläubigkeit ist schon bei leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen. Ein Fall, der zum Verlust des guten Glaubens führen kann, ist die Offenkundigkeit einer Dienstbarkeit. Für den Begriff der offenkundigen Dienstbarkeit ist es wesentlich, ob man vom dienenden Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen (hier: Kette an einem Kfz-Stellplatz).

Als Unternehmer iSd KSchG ist ein Bestandgeber anzusehen, wenn er dritte Personen beschäftigt, eine Mehrzahl dauernder Vertragspartner (zB eine Mehrzahl von Mietverträgen) vorhanden ist, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erforderlich machen, und/oder längerfristige Vertragsbindungen bestehen und die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist. Allein deshalb aber, weil sich jemand keiner Hilfsperson oder keines Erfüllungsgehilfen bedient, ist er umgekehrt auch nicht zwingend als Verbraucher anzusehen.

Stützen die Kläger ihr Klagebegehren darauf, dass die beklagte gemeinnützige Bauvereinigung aus schadenersatzrechtlichen Gründen nicht berechtigt sei, die Grundsteuer in einem bestimmten Ausmaß und für bestimmte Jahre auf sie zu überwälzen, sondern selbst zu tragen habe, weil sie es pflichtwidrig und schuldhaft unterlassen habe, für die von der Klage erfassten Jahre die Befreiung von der Grundsteuer zu beantragen, so gehört diese Frage auf den streitigen Rechtsweg.