WOBL
Wohnrechtliche Blätter

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In einer rezenten Entscheidung hat der deutsche BGH die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung untersagt, für unwirksam erklärt. Anders als der OGH, der in der Tierhaltungsfrage zuletzt Zuflucht zu generalisierenden „Stehsätzen“ suchte, bemüht sich der BGH dabei verstärkt um „Einzelfallgerechtigkeit“. Im Folgenden soll gezeigt werden, dass diesem Ansatz auch für das österreichische Recht der Vorzug gebührt.

Die von WGG-Mietern für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung vorweg zu leistenden Finanzierungsbeiträge sind aufgrund ihrer rechtlichen Konstruktion (§ 14 Abs 1 iVm § 17 Abs 1 WGG) als Mietzinsvorauszahlungen Bestandteil des geschuldeten Mietzinses. Echte Mietzinsvorauszahlungen fallen zwar nicht unter die Verbote des § 27 Abs 1 MRG, doch erfordert dies, dass die Einmalzahlung nach dem Inhalt der Vereinbarung einem bestimmten Zeitraum zuzurechnen und bei einer vorherigen Auflösung des Mietverhältnisses der aliquote Teil zurückzuzahlen ist.

Bei Dauertatbeständen liegt im Zuwarten mit der Kündigung kein Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes. Bei Prüfung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG darf das Verhalten des Mieters nicht in Teilfakten zerlegt werden; entscheidend ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist.

Für die Rückforderung von zu Unrecht eingehobenen Mietbetreffnissen für Objekte, die dem MRG unterliegen, gilt jedenfalls die dreijährige Verjährungsfrist. Der Lauf der Verjährung beginnt mit der Zahlung und nicht schon mit der Vorschreibung oder Fälligkeit. Der Analogieschluss in Bezug auf zu Unrecht eingehobene Bestandentgelte außerhalb des MRG ist schon deshalb gerechtfertigt, weil Mieter, die dem MRG unterliegen, nach den Wertungen des Gesetzes besonders schutzwürdig sind und nicht schlechter gestellt sein können als Bestandnehmer, für die das MRG nicht gilt. Dieses Ergebnis wird dadurch bestätigt, dass der Gesetzgeber nach § 1486 Z 4 ABGB Miet- und Pachtzinse gleich behandelt. Für die Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht wurden zwar gewisse Kriterien entwickelt, es lassen sich aber keine festen, allgemein anwendbaren Regeln aufstellen. Vielmehr kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an. Verträge, die keine reine Miet- oder Pachtverträge sind, müssen im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen.

§ 6 Abs 2 WEG stellt klar, dass nicht nur die Bescheinigung der Baubehörde, sondern auch das diese ersetzende Gutachten eines Sachverständigen bereits aufgrund der behördlich bewilligten Baupläne ausgestellt werden kann. Für die Einverleibung von WE ist daher die Errichtung des Baus nicht Voraussetzung. Unter „Erwerb“ iSd § 5 Abs 2 WEG ist nur die konstitutive Begründung von WE durch Eintragung im Grundbuch zu verstehen. Der abgeleitete Erwerb hingegen unterliegt diesen Beschränkungen nicht. Das bedeutet, dass vom Regelungsgegenstand des § 5 Abs 2 WEG die Veräußerung von Kfz-Abstellplätzen, an denen bereits WE begründet ist, nicht erfasst ist.

Heizräume der WE-Anlage und die Zugänge zu solchen Räumen bilden notwendige allgemeine Teile der Liegenschaft, denen die Eignung fehlt, selbstständig benutzt zu werden; daran können auch entgegenstehende Vereinbarungen grundsätzlich nichts ändern. Bei einem insoweit vorliegenden Verstoß gegen zwingende Grundsätze steht ein Antrag nach § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 – unbefristet und ohne Bagatellgrenze – offen. Die Festsetzung der Nutzwerte betrifft nicht die Frage, wem Rechte an den Räumen zustehen.

In einem Verfahren auf Festsetzung der Nutzwerte ist die Vorfragenprüfung auf die materielle Sach- und Rechtslage hinsichtlich der Widmung der Liegenschaftsteile beschränkt und die Festsetzung der Nutzwerte hat bestehende Widmungen nur nachzuvollziehen. Die Festsetzung der Nutzwerte schafft keinen eigenen Rechtsgrund für die Widmung. Die Unterschiedlichkeit des Rechtsschutzziels in Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 1 WEG einerseits und § 52 Abs 1 Z 2 WEG andererseits verbietet eine gleichzeitige Verfolgung solcher unterschiedlicher Ansprüche. Ein Begehren auf Umwidmung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft in ein Zubehörobjekt und damit ins WE eines einzelnen Miteigentümers stellt eine Verfügung iSd § 828 ABGB dar. Eine solche bedarf der Einstimmigkeit und ist daher generell nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst.

Da grundsätzlich jeder Miteigentümer, dem im Rahmen einer Benützungsregelung iSd § 835 ABGB Teile der Liegenschaft zu Wohn- oder auch nur zu Freizeitzwecken zugewiesen werden, eines Zugangs zu dem auf der Liegenschaft vorhandenem Wasser bedarf, hat eine Regelung zu erfolgen, die allen Berechtigten die Wasserentnahme ermöglicht. Die Entscheidung soll das Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung sein, die persönliche und familiäre Verhältnisse ebenso berücksichtigt wie die Dringlichkeit des jeweiligen Bedarfs. Dass es in der Vergangenheit mit der Wasserversorgung keine Probleme gegeben hatte, obwohl die Wasserentnahmestelle einem bestimmten Miteigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war, kann (vor allem angesichts der Änderung der Miteigentümerstruktur) eine Prüfung, auf welche Weise den Beteiligten ein gesicherter Zugang zum Wasser eingeräumt werden kann, nicht ersparen.

Die Mangelhaftigkeit des Leistungsgegenstands ist nicht abstrakt, sondern immer aufgrund des konkreten Veräußerungsvertrags zu beurteilen. Dass eine bestimmte Wohnungs- oder Grundstücksfläche wertbestimmend ist, entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung.

Nach § 1042 ABGB ist der Aufwand zu ersetzen, den ein anderer nach dem Gesetze hätte machen müssen. Nur soweit die Pflicht des anderen reicht, kann Ersatz gefordert werden. Das gilt für jede vom Gesetz anerkannte Verpflichtung, auch für eine solche vertraglicher Natur (hier: Kredit zum gemeinsamen Erwerb einer Eigentumswohnung).

Der Bestandnehmer kann zur Abwehr eines Räumungsbegehrens nach § 1118 ABGB wegen rückständigen Bestandzinses behaupten und unter Beweis stellen, die rückständige Bestandszinsforderung sei durch Kompensation erloschen. Er muss in einem solchen Fall unter Anerkennung der behaupteten Bestandzinsschuld eine unbedingte außergerichtliche Aufrechnungserklärung abgeben und im Räumungsstreit die Abgabe der Erklärung und das Bestehen der Gegenforderung, die die Bestandzinsschuld zum Erlöschen gebracht hat, nachweisen (RIS-Justiz RS0021118; RS0021036). Eine Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB wird durch eine erst nach Zugang der Auflösungserklärung ausgesprochene Aufrechnung nicht mehr berührt (RIS-Justiz RS0119980; 1 Ob 30/05a). Daraus ergibt sich, dass die vom beklagten Bestandnehmer vorgenommene rein prozessuale Aufrechnung den Mietzinsrückstand zur Abwehr des Räumungsbegehrens nicht beseitigen kann.

Die Miteigentümer und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft stehen auf Grund des WE-Vertrages wohl zueinander in einem gesellschaftsähnlichen Verhältnis, haben aber zu ihrer in Verwaltungsangelegenheiten als juristische Person agierenden Gemeinschaft keine Vertragsbeziehung. Ohne besondere Vertragsbeziehung haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Mitgliedern und deren Mietern nur deliktisch für die Verletzung der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegsicherungspflichten.

Die Zinsminderung tritt nicht nur wegen nach Übergabe auftretender Mängel ein, sondern auch wegen Mängeln bei der Übergabe selbst. Das gilt jedoch dann nicht, wenn dem Mieter die Mängel des Mietgegenstands bei Vertragsabschluss bekannt waren und er den Vertrag dennoch ohne Vorbehalte geschlossen hat, weil dann der Mieter „durch den vorbehaltslosen Vertragsschluss auf die Minderung verzichtet“. Die Annahme eines „Verzichts“ im strengen Sinn ist in diesem Fall nicht notwendig: § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB ist eine Vorschrift des Gewährleistungsrechts. Der Umfang des Gebrauchs und die Pflicht zu dessen Gewährung unterliegen grundsätzlich der Parteiendisposition. Ist den Parteien bei Vertragsschluss bewusst, dass das Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar ist, dann wird dieser Zustand Vertragsinhalt. Die Leistung des Vermieters ist vertragskonform; ein (subjektiver Mangel iSd Gewährleistungsrechts liegt von vornherein nicht vor). Erkannte weder der Bestandnehmer noch der Bestandgeber, dass das Bestandobjekt mangelhaft ist, so liegt keine vorbehaltlose Übernahme des Bestandgegenstands vor. Nach allgemeinen Regeln führt dieser „gemeinsame Irrtum“ der Parteien bei Vertragsabschluss, soweit der unbekannte Mangel die Brauchbarkeit der Bestandssache hindert, zu einer Behebungspflicht des Vermieters.

Geht man von einer grundsätzlichen Verjährbarkeit von vertraglichen Gestaltungsrechten aus, bedarf es der Klärung durch Auslegung des Parteiwillens, ob sich im konkreten Fall aus der Natur des strittigen Ablöserechts dessen Unverjährbarkeit ergibt. Die allgemeine Aussage, wonach Gestaltungsrechte grundsätzlich in 30 Jahren verjähren, trifft für die ordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses nicht zu.

Aus § 128 Abs 1 GBG ist abzuleiten, dass eine in höherer Instanz erfolgte Bewilligung eines der in § 99 GBG angeführten Gesuche auf den Zeitpunkt zurückwirkt, zu dem das Gesuch überreicht wurde. Gemäß § 56 Abs 2 GBG kann die Eintragung in der angemerkten Rangordnung selbst dann bewilligt werden, wenn die Liegenschaft nach dem Einschreiten um die Rangordnung an einen Dritten übertragen wurde. § 56 Abs 1 GBG stellt auf den bücherlichen Rang der Ranganmerkung ab, wenn das später mit dem Rangordnungsbeschluss vorgelegte Gesuch innerhalb der Jahresfrist des § 55 GBG beim Grundbuchsgericht einlangt.

Zufolge des Bestimmtheitsgebots des § 85 Abs 2 GBG ist der Antrag, dass die Flächen näher bezeichneter Grundstücke gemäß dem Teilungsplan zu ändern seien, nicht ausreichend bestimmt. Im Ergebnis zielt ein solches Begehren nämlich in unzulässiger Weise auf eine amtswegige Durchführung des Teilungsplans ab. Es trifft zwar zu, dass der Fruchtgenuss auch als Grunddienstbarkeit bestellt werden kann. Jedoch ist dessen Verbücherung nur mit einer zeitlichen Beschränkung möglich, um die dauernde Schaffung geteilten Eigentums zu verhindern. Die begehrte Einverleibung eines mit Bindung für die Vertragsparteien und deren Rechtsnachfolger vereinbarten „immerwährenden Fruchtgenussrechts“ widerspricht diesem Zweck.

Nur solche Eintragungen sind grundbuchswidrig und damit nach § 130 GBG von Amts wegen als unzulässig zu löschen, die ein Recht zum Gegenstand haben, das der geltenden Rechtsordnung überhaupt fremd oder dessen Eintragung weder im GBG noch in anderen Gesetzen zugelassen ist, und die einen physisch oder rechtlich unmöglichen Grundbuchstand schaffen, dem die materielle Rechtsgrundlage nicht entsprechen kann. Ein Vorgehen nach § 130 GBG kommt nur in Betracht, wenn sich die Grundbuchswidrigkeit aus der Eintragung selbst und ohne Rückgriff auf die Eintragungsgrundlagen ergibt. Gegen abstrakt zulässige Eintragungen bietet § 130 GBG keine Handhabe (hier: Verstoß gegen § 612 ABGB).