BBL
Baurechtliche Blätter

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Unter der Vielzahl von Rechtsmaterien (Wohn-, Miet-, Steuer- und Förderungsrecht), die Wohn(kost)en beeinflussen, kann insbesondere die Raumordnung einen Betrag zu leistbaren bzw förderbaren Wohnbauten liefern. Der Raumordnung kommt die Aufgabe zu, ausreichend Flächen für förderbaren Wohnbau zur Verfügung zu stellen, zu sichern und einer Nutzungsrealisierung zeitnah zuzuführen. Neue Ansätze im Raumordnungsrecht, die einen Beitrag zum leistbaren Wohnen liefern, stellen einerseits (Sonder-)Widmungen oder Vorbehaltsflächen für den förderbaren Wohnbau und andererseits zivilrechtliche Vereinbarungen (Vertragsraumordnung) zwischen Gemeinden und Grundeigentümern dar. Zusätzlich werden Maßnahmen zur Baulandmobilisierung verstärkt eingesetzt, um das Angebot an (Wohn-)Bauland zu erhöhen und damit preissenkend zu wirken.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Wird in einem Bebauungsplan der Gemeinde eine höhere als die in § 63 Abs 1 nö BauO (iVm § 155 nö BauTV) festgelegte Anzahl von Kfz-Pflichtstellplätzen festgelegt, liegt keine Abstellanlage für Kfz „im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß“ vor. Da in diesem Fall der Einwendungsausschluss gemäß § 6 Abs 2 Z 2 nö BauO nicht gilt, muss die in § 48 nö BauO getroffene Immissionsschutzregelung zum Tragen kommen.

Aus dem Umstand, dass das KlGG spezielle Bestimmungen lediglich über die Errichtung von Kleingartenhütten in Kleingartenanlagen trifft, darf nicht der Schluss gezogen werden, dass die Errichtung von Gebäuden auf einer vom Verordnungsgeber als „Kleingarten“ gewidmeten Fläche außerhalb einer Kleingartenanlage unzulässig ist. Die Frage der Zulässigkeit von bewilligungspflichtigen Gebäuden in einem Kleingarten außerhalb einer Kleingartenanlage richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung des § 19 Abs 4 nö ROG, sodass die Baubehörde die Erforderlichkeit der baulichen Anlage im Einzelfall zu prüfen hat.

Betreten Organe der Baubehörde zur Klärung eines baurechtlich relevanten Sachverhalts die Liegenschaft gegen den erklärten Willen des (hier: nicht anwesenden) Berechtigten, üben sie unmittelbare verwaltungsbehördliche Befehls- und Zwangsgewalt aus. § 34 Abs 3 nö BauO ermächtigt nicht zu unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt, sondern sieht für den Fall einer pflichtwidrigen Verweigerung des Zutritts – abgesehen von der verwaltungsstrafrechtlichen Relevanz eines solchen Verhaltens – ausdrücklich die Erlassung eines Verpflichtungsbescheides vor.

Dem Eigentümer ist die Duldungsverpflichtung mit Bescheid aufzutragen, wenn dies „nötig“ ist. Ob zuvor eine allfällige Ladung (im Sinn des § 19 AVG) zum Ortsaugenschein erging (oder nicht), hat für die Zulässigkeit des Verpflichtungsbescheides keine Bedeutung. Bei Verdacht einer konsenslosen Bauführung und einer zweimaligen Verweigerung des Zutritts ist eine bescheidmäßige Verpflichtung zur Duldung des behördlichen Zutritts „nötig“.

Gesetzwidrig kundgemachte Flächenwidmungspläne müssen – nach einer Änderung der Rechtsprechung des VfGH – hinkünftig auch von den Gerichten, namentlich auch den Landesverwaltungsgerichten, angewendet werden.

Ein Verbesserungsauftrag ist nicht hinreichend konkret, wenn neben einigen bestimmten Kriterien („Baubestände, Abstände, Leitungen“) noch weitere, nicht näher bestimmte Angaben (hier: „etc“) in die Baupläne aufgenommen werden sollen. Ein Verbesserungsauftrag (im Sinn des § 13 Abs 3 AVG) kommt nur in Frage, wenn für den Bauwerber erkennbare gesetzliche Anforderungen an einen vollständigen, fehlerfreien Antrag vorliegen. Wird einem Ergänzungsauftrag nicht entsprochen, bedarf die Zurückweisung des Bauansuchens einer näheren und nachvollziehbaren Begründung dafür, dass die geforderte Ergänzung für die Beurteilung des Bauvorhabens nach den Vorschriften der BauO notwendig ist.

Im Betriebsbaugebiet sind auch Mischbetriebe aus Schlachthaus- und Fleischbearbeitungsbetrieben zulässig. Wenden Nachbarn im Baubewilligungsverfahren ein, dass sich die vom geplanten Betrieb ausgehenden Lärm- und Abgasemissionen (hier: 24-Stunden-Betrieb, Verkehrsbewegungen von 54 LKWs sowie 8 Lieferwägen pro Tag) vom herkömmlichen Betriebstyp wesentlich unterscheiden, ist zur Feststellung der Unterschiedlichkeit hinsichtlich Art, Ausmaß und Intensität die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich.

Der Bauwerber, dem im Verfahren zur Erlassung des Flächenwidmungsplanes keine Parteistellung zukommt, hat auch im Baubewilligungsverfahren keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Akten über die Erlassung eines Flächenwidmungsplanes.

In einem Bauplatzerklärungsverfahren, das aufgrund einer Bau-Delegierungsverordnung von der Bezirkshauptmannschaft durchzuführen ist, hat die Gemeinde weder Parteistellung noch Beschwerdelegitimation.

Die „touristische Nutzung“ von Wohnungen ist weder nach dem sbg ROG 2009 noch nach dem sbg ROG 1998 als „Zweitwohnnutzung“ zu qualifizieren. Ob eine touristische Nutzung von Wohnungen vor dem Inkrafttreten des ROG 2009 „rechtmäßig“ (im Sinn des § 31 Abs 5 Z 3 sbg ROG 2009) erfolgte und folglich im Anwendungsbereich des ROG 2009 weiterhin zulässig ist, muss am Maßstab der raumordnungsrechtlichen Bestimmungen beurteilt werden. Aus der Entrichtung von Abgaben (hier: Ortstaxe) kann nicht auf die raumordnungsrechtliche Zulässigkeit einer Wohnungsnutzung geschlossen werden.

Bei der Beurteilung, ob eine rechtmäßige touristische Nutzung von Wohnungen vor dem 1.4.2009 vorliegt, ist nicht auf den Bau, sondern stets auf die konkreten Wohnungen abzustellen. Verfügen ein Haupthaus und ein Anbau über einen gemeinsamen Hauseingang mit anschließendem Stiegenhaus, bilden diese aufgrund des bautechnischen und funktionalen Zusammenhanges eine bauliche Einheit (hier: Bau mit sieben Wohnungen). Werden Wohnungen nicht nur kurzfristig vermietet, sondern auch Dienstleistungen (hier: Reinigung der Wohnung, Zurverfügungstellung einer Kochgelegenheit und Kochutensilien, der Wäsche und kostenlosen Parkplätzen) erbracht, liegt eine gewerbliche Beherbergung vor. Bei der Betreuung von Gästen in mehreren Ferienwohnungen unter einheitlichem äußeren Erscheinungsbild (hier: Internetpräsenz) liegt ein „Betrieb“ vor. Auch gewerbliche Apartmenthäuser sind als „Betriebe zur gewerblichen Beherbergung“ zu qualifizieren.

Bei einer Brückenkrananlage ist die Überdachung der Kranbahn (hier: Flugdachkonstruktion) als „Bau“ baubewilligungspflichtig. Bei der Krananlage handelt es sich um eine „technische Einrichtung“, welche unter den Voraussetzungen des § 2 Abs 1 Z 2 BauPolG (zB Beeinflussung der Standfestigkeit des Baues uä) baubewilligungspflichtig ist. Bildet diese Krananlage aber – wie hier – einen Bestandteil einer genehmigungspflichtigen gewerblichen Betriebsanlage (im Sinn des §§ 74 ff GewO), ist sie von der baurechtlichen Bewilligungspflicht ausdrücklich ausgenommen.

Ein Wintergarten ist als ein vom Boden hochgeführter, erdgeschossiger Zubau kein privilegierter („vortretender“) Bauteil eines Baues (im Sinn des § 25a Abs 1 Z 2 sbg BGG) und darf daher die Baufluchtlinie nicht überschreiten.

Die baurechtlichen Vorschriften räumen Nachbarn keine subjektiv-öffentlichen Rechte zur Situierung der Müllsammelstelle eines Wohnhauses ein. Eine Auflage, die die Ausführung der Müllsammelstelle sowie deren Standort offenlässt und lediglich vorschreibt, dass die Sammelstelle im Einvernehmen mit dem Abfallverband, der Stadtgemeinde und den Gebäudenutzern herzustellen ist, ist nicht hinreichend bestimmt und daher auch keiner Vollstreckung zugänglich.

Die Errichtung eines Kehrstegs am Dach eines mehrgeschossigen Objekts ist ein bewilligungspflichtiger Umbau.

Der bloße Einwand des benachbarten Betriebsinhabers, dass es durch die geplante Wohnbebauung zu „unüberbrückbaren Interessenskonflikten“ aufgrund seines gewerblichen bzw forstwirtschaftlichen Betriebs kommen würde, stellt keine substantiierte Einwendung dar.

Einem gewerblichen Betriebsanlageninhaber kommt kein subjektiv-öffentliches Abwehrrecht gegen das Heranrücken eines Büro- und Schulungszentrums zu.

Ein Baugewerbetreibender, dessen Gewerbeberechtigung auf ausführende Tätigkeiten (im Sinn des § 99 Abs 5 GewO) beschränkt ist, kann die Bauführung übernehmen, nicht aber auch eine Bauführerbescheinigung ausstellen. Die Bauführerbescheinigung, die der Fertigstellungsanzeige anzuschließen ist, muss – aufgrund der erforderlichen umfangreichen Prüfungen (von Berechnungen und statischen Nachweisen) – von einem Gewerbetreibenden mit uneingeschränkter Baumeisterberechtigung ausgestellt werden.

Im Rahmen eines baupolizeilichen Beseitigungsauftrages ist es nicht zulässig, als Ersatz für die zu demontierenden Teile einer Einfriedung die Errichtung einer ortsüblichen Einfriedung aufzutragen.

Mehrere Container-Anhängerwägen, die mittels Terrasse und Dach konstruktiv zu einer Einheit verbunden sind, ohne umfangreiche Demontagearbeiten nicht abtransportiert werden können und im Rahmen eines (hier: Wald-) Kindergartens Verwendung finden sollen, sind als bauliche Anlage baubewilligungspflichtig.

Ein Vorkaufsrecht nach § 15g WGG kann sich immer nur auf Anteile derjenigen Liegenschaft erstrecken, auf der die Baulichkeit errichtet ist, in der sich die Eigentumsobjekte, die Gegenstand einer nachträglichen Eigentumsübertragung im Sinne des § 15b WGG sind, befinden.

Die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds des Hauses ist ein spezifischer Fall der Interessenbeeinträchtigung. Darunter ist nicht jede wertneutrale Veränderung zu verstehen, sondern nur eine solche Veränderung, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbilds bewirkt. Dabei ist unter anderem maßgeblich, ob die bisherige Gestaltung des Gebäudes einem bestimmten architektonischen Konzept folgt oder ob es sich um ein äußerlich eher einfallsloses Bauwerk handelt. Auch die Einheitlichkeit des äußeren Erscheinungsbilds per se kann einen schutzwürdigen Wert darstellen.

§ 58 tir FLG 1978 ist dahin zu verstehen, dass Grunddienstbarkeiten und Reallasten, die nicht ausdrücklich aufgehoben werden, weil sie durch das Teilungsverfahren entbehrlich wurden, vom Teilungsverfahren unberührt bleiben. Dies gilt auch für ersessene Dienstbarkeiten sowie den Lauf der Ersitzungszeit.

Vom Werkbesteller dem Werkunternehmer zur Verfügung gestellte Pläne sind „Stoff“ im Sinn des § 1168a ABGB.

ÖNORMEN stellen eine Zusammenfassung von üblichen Sorgfaltsanforderungen dar. Soweit sie nicht durch den Gesetz- oder Verordnungsgeber für verbindlich erklärt wurden, kommt ihnen Bedeutung auch dann zu, wenn sie kraft Vereinbarung zum Gegenstand von Verträgen gemacht wurden. Sie sind in besonderer Weise zur Bestimmung des nach der Verkehrsauffassung zur Sicherheit gebotenen geeignet, weil sie grundsätzlich den Stand der für die betroffenen Kreise geltenden Regeln der Technik widerspiegeln. Technische Normen (vor allem ÖNORMEN) dürfen ihnen aber nicht immer automatisch gleichgesetzt werden, weil sie diese zwar wiedergeben, aber auch hinter ihnen zurückbleiben können, so etwa wenn sich die Regeln weiterentwickeln.

Die Aufklärungspflicht hängt in ihrem Umfang auch vom vorauszusetzenden Wissensstand der aufzuklärenden Person ab und endet an der Grenze objektiver Vorhersehbarkeit einer Gefährdung der Interessen des Gegners. In der Regel ist ein umso strengerer Maßstab anzulegen, je größer die potenziellen Schadensfolgen aus einem bestimmten Risiko sind.

Nachhaltiger Schimmelbefall einer Wohnung, der nur durch Beheizung gerade an heißen schwülen Tagen zu vermeiden ist, stellt keinen geringfügigen Mangel dar. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung „unsaniert“ gekauft wurde und dem Käufer die Bildung von Sommerkondensat vor dem Kauf nicht bekannt war.

Ein Garagenvorplatz ist kein Bestandteil des Wohnungseigentumsobjektes Garage und kann daher in die Nutzwertberechnung nicht einbezogen werden. Ein 10 m langer und 3 m breiter KFz-Abstellplatz ist wohnungseigentumstauglich und nicht schon als mehrere Abstellplätze umfassender Parkplatz anzusehen.

Für die Einverleibung einer Dienstbarkeit an einer Liegenschaft (Leitungsrecht), an der bereits eine bücherlich einverleibte Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) besteht, ist keine Aufsandungserklärung des bereits Berechtigten erforderlich, solange offenkundig ist, dass die Dienstbarkeiten nebeneinander bestehen können und der bisherige Berechtigte durch die neu hinzukommende Dienstbarkeit keine Einschränkung seines Dienstbarkeitsrechtes erfährt.

Befindet sich direkt unter einer Eigentumswohnung damit rechtlich verbundenes Zubehörwohnungseigentum in Form von Kellerräumen, bildet die Trenndecke die Außenbegrenzung der Wohnung und gehört somit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Für einen Durchbruch der Decke – um einen direkten Abgang vom WE-Objekt zu den Kellerräumen zu erreichen – ist daher die Zustimmung aller WE oder die Genehmigung des Außerstreitrichters erforderlich.

Die Unterschutzstellung unbeweglicher Denkmale durch Bescheid ist über Mitteilung des Bundesdenkmalamtes (BDA) im Grundbuch von Amts wegen ersichtlich zu machen. Grundlage der Ersichtlichmachung ist nicht der Bescheid, sondern die Mitteilung des BDA. Die Richtigkeit dieser in der Eintragungsaufforderung bekanntgegebenen Unterschutzstellung hat das Grundbuchsgericht nicht zu prüfen.

Der Rechtstitel für die einem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungsbefugnisse liegt nicht in der Nutzwertfestsetzung, sondern in der Widmung als Grundlage für den Wohnungseigentumsvertrag. Die rechtswirksame Widmung gibt den Ausschlag dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört und vom Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt werden darf. Erfolgte bereits im Stadium der Vorbereitung der WE-Begründung die Widmung eines Raumes zur ausschließlichen Nutzung durch einen bestimmten Wohnungseigentümer, schadet es nicht, dass die Räumlichkeit (im Dachboden) bei der Parifizierung nicht dieser Wohnung zugeschlagen wurde. Eine konkludente Umwidmung durch neuerliche Unterlassung der Berücksichtigung des Raumes bei der Neuparifizierung ist nicht denkbar, wenn der Raum nur über die bestimmte Wohnung erreichbar ist.

Durch die Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen zum Inkasso darf die Rechtsstellung des Schuldners nicht verschlechtert werden. Daher wird der Beginn des Laufes der Verjährung durch die Zession nicht verändert.

Die nachträgliche Errichtung eines Balkons entspricht nicht generell der Übung des Verkehrs im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG. Die Gegebenheiten im Haus und der Wohnumgebung sind ebenso zu berücksichtigen, wie die Dimension des geplanten Balkons. Dasselbe gilt für die Errichtung einer zusätzlichen Dachgaube auch wenn bei einem Gebäude eine Verbindung von zwei vorhandenen Dachgauben bereits geschaffen wurde. Ein wichtiges Interesse im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 WEG liegt nicht schon in bloßen Zweckmäßigkeitserwägungen und dem Wunsch nach mehr Lebens- und Wohnqualität. Das Verhältnis zwischen dem Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile zur Wichtigkeit des Interesses des Änderungswilligen ist nicht in jedem Fall ein Beurteilungskriterium.

Fehlende Zustimmungserklärungen zu baubewilligungspflichtigen Veränderungen (Dachgeschoßausbau) können einen Rechtsmangel der verkauften Eigentumswohnung darstellen. Die rechtliche Möglichkeit den Mangel durch einen im wohnrechtliches Außerstreitverfahren gemäß § 52 Abs 1 Z 2 WEG unter den strengen Voraussetzungen des § 16 Abs 2 WEG gestellten Antrag auf Verpflichtung zur Duldung zu beseitigen, kann eine entgegen der Zusicherung nicht vermittelte Rechtsstellung als exklusiv Nutzungsberechtigte nicht ersetzen.

Ein behebbarer Mangel ist bei Rechtsmängeln des öffentlichen Rechts dann anzunehmen, wenn die fehlende behördliche Bewilligung (Prüfbericht für einen Speicherkachelofen) nachgetragen werden kann.

Grundlage des Anspruchs nach § 1168 ABGB ist das vereinbarte Entgelt in seiner Gesamtheit. Der Besteller muss beweisen, was sich der Unternehmer infolge des Unterbleibens der Arbeit erspart oder durch anderweitige Verwendung erworben oder zu erwerben absichtlich versäumt hat.

Die Rückstandsbescheinigung gemäß § 229a BAO ermöglicht dem Auftraggeber die Überprüfung des Ausschlussgrundes ohne weiteren Ermittlungsaufwand.

Der Begriff des erforderlichen bzw nicht erforderlichen Subunternehmers sowie die Verpflichtung des Auftraggebers, nicht erforderliche Subunternehmer bei mangelnder Eignung abzulehnen, können der Systematik des BVergG 2006 entnommen werden. Ein nicht erforderlicher Subunternehmer liegt vor, wenn sich der Bieter zum Nachweis seiner Eignung nicht auf dessen Kapazitäten stützen muss, sondern selbst die erforderliche Eignung besitzt, den Auftrag aber dennoch an einen Subunternehmer weitergeben will. Bei nicht erforderlichen Subunternehmern führt das Misslingen des Eignungsnachweises nicht zum Ausscheiden des Angebotes des Bieters, sondern dazu, dass der Auftraggeber den betroffenen Subunternehmer ablehnen muss, das Angebot als solches jedoch weiterhin im Vergabeverfahren verbleibt. Für den Fall, dass ein nicht erforderlicher Subunternehmer den Nachweis der Eignung nicht erbringen kann, wird der Bieter die Leistung auch selbst erbringen.