BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Mit der Widmung von Bauland sind Folgekosten für die Herstellung der erforderlichen Infrastruktur verbunden. Zur Infrastruktur werden Straße, Wasserversorgung und Kanalisation, gelegentlich auch Spiel- und Sportplätze, Grünanlagen, Kindergärten und Schulen etc gezählt. Da der Erlös aus Aufschließungsabgaben meist nicht ausreicht, um den entstandenen Aufwand zu decken, schließen Gemeinden Infrastruktur- bzw Aufschließungsverträge ab, mit denen sich Projektwerber an den Kosten der Errichtung von Infrastruktureinrichtungen beteiligen oder die entsprechenden Anlagen selbst herstellen. In manchen Fällen geht es darum, die Voraussetzungen für eine Baulandwidmung erst zu schaffen oder die vorhandene Baulandqualität zu verbessern. Unsicherheit besteht immer noch darüber, inwieweit Infrastrukturverträge zulässig sind und welchen Inhalt sie haben dürfen. Die geltenden gesetzlichen Regelungen enthalten, wenn überhaupt, nur wenige inhaltliche Vorgaben. Im folgenden Beitrag sollen die wesentlichen rechtlichen Rahmenbedingungen für Infrastrukturverträge untersucht und Verbesserungsvorschläge unterbreitet werden.

Nachbarn haben nur ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung des gesetzlichen Mindestabstandes zu ihrem Grundstück. Ein darüber hinaus gehendes Recht auf Wahrung des bisherigen Licht- oder Sonneneinfalles besteht nicht.

Einwendungen der Nachbarn wegen unzulässiger Immissionen müssen auf einen oder mehrere der gesetzlich erwähnten Alternativtatbestände („Lärm, Geruch, Staub, Abgase, Erschütterungen, Blendung oder Spiegelung“) gestützt werden.

Die Übermittlung des Bauplanes und der technischen Beschreibung eines „landläufigen“ landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes hat keine negativen Auswirkungen auf Rechte am geistigen Eigentum.

Mittels der Vorschreibung von nicht durchsetzbaren bzw bloß spekulativ formulierten Auflagen kann die Standsicherheit und Trockenheit des Nachbargebäudes nicht gewährleistet werden.

Durch den Abschluss eines auf drei Monate befristeten Mietvertrages führt der Mieter keine widmungswidrige Änderung des Verwendungszweckes eines Hotels herbei. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, vor Abschluss eines Mietvertrages zu überprüfen, ob eine entsprechende Widmung für eine dauerhafte Wohnnutzung vorliegt. Auch kann von einem auf drei Monate befristeten Mietvertrag nicht auf die Absicht einer dauerhaften Wohnnutzung geschlossen werden. Die polizeiliche Meldung eines Hauptwohnsitzes kann bestenfalls ein Indiz für die Begründung einer dauerhaften Wohnnutzung sein.

Bei der Voraussetzung des Vorliegens eines vom Gemeinderat zu beschließenden Generalverkehrskonzeptes handelt es sich sowohl um eine sachgerechte wie auch gesetzmäßige Freigabebedingung.

Bei der Prüfung der Frage, ob die Unterbringung der für den Fischfang benötigten Gerätschaften auf dem (hier: in Miteigentum stehenden) 400 m entfernt liegenden Bauernhof möglich ist, muss ein objektiver Maßstab angelegt werden. Private Schwierigkeiten eines Bauwerbers (hier: fehlendes Transportmittel; Familienstreitigkeiten) können die Erforderlichkeit einer land- und forstwirtschaftlichen Baulichkeit nicht zureichend darlegen.

Die Verwaltungsübertretung der unzutreffenden Bestätigung der konsensgemäßen Bauausführung (Falschbeurkundung) wird an jenem Ort begangen, an dem der Täter gehandelt hat. Eine außerhalb des Bundeslandes begangene Falschbeurkundung (hier: am Unternehmenssitz in Wien) stellt mangels gesetzlicher Ausdehnung des Bedingungsbereiches keine Verwaltungsübertretung dar.

Der Lageplan muss auch bewilligungs- und anzeigefreie Baubestände ausweisen.

Die (hier: aufgrund einer zivilrechtlichen Vereinbarung mit den Eigentümern betriebene) gewerbliche Vermietung von Wohnungen ohne vorherige Anzeige der Bauvollendung stellt eine Verwaltungsübertretung des Vermieters dar. Erkundigt sich der Vermieter bei seinem Vertragspartner nicht, ob die Vollendung der baulichen Maßnahme angezeigt worden ist, handelt er fahrlässig.

Auch wenn das Nachbargrundstück mit dem Baugrundstück einen gemeinsamen Bauplatz bildet, hat der Eigentümer des Nachbargrundstückes bei entsprechender Nähe zur Front des geplanten Baues Parteistellung im Baubewilligungsverfahren.

Ist nach einer privatrechtlichen Vereinbarung im Fall von „etwaigen Änderungen“ des Bestandsbaus eine neue Vereinbarung über die zulässige Nutzung eines Bringungsweges erforderlich, ist die Bauplatzerklärung für die Wiedererrichtung eines um 148,37 m3 erweiterten Bestandsbaus ohne Vorlage der neuen privatrechtlichen Vereinbarung wegen der fehlenden Verkehrsaufschließung zu versagen.

Unter den Begriff „Seniorenheime“ fallen nur solche Einrichtungen, die in den Anwendungsbereich des PflegeheimG fallen. Vom PflegeheimG explizit ausgenommene Einrichtungen (hier: Einrichtungen, in denen an nicht mehr als fünf Personen Pflegeleistungen erbracht werden) sind keine Seniorenheime.

Reine Dachböden und Kellerräume müssen bei der Berechnung der Nutzflächen von (Privat-) Wohnungen außer Ansatz bleiben. Bei der Beherbergung von Gästen in (Ferien-) Wohnungen mit separaten Zugängen handelt es sich nicht um Privatzimmervermietung, sondern Gastgewerbe im Sinn des § 111 GewO.

In einem dem Baubewilligungsverfahren vorgelagerten raumordnungsrechtlichen (Einzel-)Bewilligungsverfahren kommt der Umweltanwaltschaft keine Parteistellung zu.

Das stmk BauG kennt – abgesehen von der expliziten Regelung des § 21a stmk BauG über vorübergehende Betreuungseinrichtungen zur Grundversorgung – keine Bewilligungsfreiheit provisorischer baulicher Maßnahmen. Daher stellt die Errichtung einer Zufahrtsstraße unabhängig davon, ob diese Straße vorübergehend oder dauerhaft errichtet werden soll, ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben dar.

Die Baubehörde kann ohne weiteres ein geologisches und hydrologisches Sachverständigengutachten aus einem andern Verfahren (hier: nach dem Abfallrecht) zu Beweiszwecken heranziehen, ohne neuerlich ein Ermittlungsverfahren durchführen zu müssen

Die Errichtung eines Pferdestalles ist im „Freiland“ unzulässig. Bei einem Pferdestall handelt es sich um ein „sonstiges land- und forstwirtschaftliches Gebäude“, für das eine Sonderflächenwidmung erforderlich ist.

Auch bei Einhaltung des planungstechnischen Grundsatzes der ÖAL-Richtlinie ist eine individuelle medizinische Beurteilung der Immissionsauswirkungen (hier: von 116 Kfz-Stellplätzen in einer Tiefgarage) auf den menschlichen Organismus erforderlich.

Eine Teichanlage ist eine bewilligungspflichtige bauliche Anlage. Ist der Teich Teil einer wasserrechtlich bewilligungspflichtigen Gesamtanlage zur thermischen Grundwassernutzung, ist dieser im konkreten Projektumfang vom Geltungsbereich der tir BauO ausgenommen. Eine darüber hinausgehende Nutzung der Teichanlage als Schwimmteich ist baurechtlich unzulässig.

Die Errichtung eines in Stahlbauweise ausgeführten Kunstwerks mit einer Höhe von ca 4,50 m (hier: in Form einer Rakete) ist baubewilligungspflichtig.

Ein Bauprojekt widerspricht dem Gebietscharakter eines „Wohngebietes“ nicht, wenn von ihm keine dem Wohncharakter widersprechenden Belästigungen ausgehen. Durch eine Büroeinheit (hier: in einem Bau mit zwölf Wohneinheiten) wird der Charakter eines „Wohngebietes“ nicht gestört.

Wurde über ein landwirtschaftliches Gebäude ein Pachtvertrag abgeschlossen, treffen die Verpflichtungen aus dem dinglichen Baubescheid (hier: der nur ausnahmsweisen Nutzung eines Aufenthaltsraumes durch Personen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes) den jeweiligen Pächter der Sache.

Die Verpflichtung zur Einbeziehung einer selbständig nicht bebaubaren Restfläche (Ergänzungsfläche) besteht lediglich bei der Schaffung eines Bauplatzes, nicht jedoch auch bei einer Veränderung eines bereits bestehenden Bauplatzes.

Liefert der Verkäufer eine mangelhafte Sache, so hat er sie im Rahmen eines Austauschs dem Käufer, der sie zwischenzeitig gutgläubig eingebaut hat, auf eigene Kosten auszubauen und die mangelfreie Sache einzubauen oder diese Kosten zu ersetzen. Er darf auch bei hohen Aus- und Einbaukosten die einzig mögliche primäre Abhilfe nicht per se ablehnen. Vielmehr kann er nur die Herabsetzung seiner Verpflichtung auf den anhand des Vertrags unter Berücksichtigung von dessen Gegenstand und Zweck im Hinblick auf die Vertragswidrigkeit und den Wert der Sache in vertragsgemäßen Zustand zu ermittelnden „angemessenen Beitrag“ fordern. Nur wenn der Käufer seinerseits den auf ihn entfallenden angemessenen Anteil der Kosten nicht selbst tragen will und der Austausch oder die Verbesserung samt Aus- und Einbaukosten dann für den Verkäufer mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre, kann dieser den Käufer gemäß § 932 Abs 4 ABGB auf die sekundären Behelfe beschränken. Der Käufer kann in einem solchen Fall auch vom Unternehmer nur noch Preisminderung begehren oder wandeln. Der Verkäufer muss Austausch und Verbesserung ohne angemessene Kostenbeteiligung des Käufers weder allein bewerkstelligen noch zahlen bzw vorschießen.

Auf einer Baustelle tätige Selbständige fallen nicht in den Schutzbereich des BauKG. Bei Verletzung der Fürsorgepflicht nach § 1169 ABGB haftet der Werkbesteller.

Den Schädiger trifft die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass und wenn ja welche Maßnahmen dem Geschädigten objektiv zumutbar gewesen wären.

Die Frage, ob eine bestimmte Immission für den Betrieb einer bestimmten Anlage typisch ist, kann nur einzelfallbezogen beantwortet werden.

Die Begründung von Wohnungseigentum als Sonderform der Naturalteilung geht der Zivilteilung vor.

Nur dann, wenn die Verbesserung oder der Austausch bzw die Ersatzvornahme faktisch unmöglich sind, können die Mangelbehebungskosten nicht zugesprochen werden. „Faktisch unmöglich“ ist dabei nicht gleichbedeutend mit der Unbehebbarkeit des Mangels. Vielmehr ist zu fragen, ob ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch die fraglichen Kosten, die der Kläger ersetzt begehrt, aufwenden würde. In einem solchen Fall kann hinsichtlich des Ersatzes des Austauschinteresses (Ersatz der Mangelbeseitigungskosten) auch eine Erfüllungsersatzanlage in Form einer gleichartigen wirtschaftlichen Leistung begehrt werden. Dies bedeutet, dass nicht der nach dem Vertrag geschuldete Zustand, sondern eine gleichartige wirtschaftliche Lage hergestellt wird. Demgegenüber kann bei faktischer Unmöglichkeit der Verbesserung oder des Austauschs bzw der Ersatzvornahme nur der Ersatz der Wertdifferenz zwischen der mangelfreien (einwandfreien) und der mangelhaften Sache im Sinn des objektiven Mangelschadens begehrt werden.

§ 43 Abs 3 WKG, der die Fachgruppen der Wirtschaftskammern zur Wahrung der Interessen ihrer Mitglieder verpflichtet, ist mangels konkreter Verhaltenspflichten kein Schutzgesetz im Sinn des § 1311 ABGB.

Auch bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ist der Berechtigte nicht verpflichtet, eigenes Kapital zur Mängelbehebung einzusetzen. Er hat vielmehr Anspruch auf das Deckungskapital.

Grundsätzlich sind auch Schäden an Liegenschaften für welche die nachbarrechtliche Haftung zur Anwendung gelangt in erster Linie durch Zurückversetzen in den vorigen Stand und erst in zweiter Linie durch Geldersatz auszugleichen. Naturalrestitution scheidet aber wegen Untunlichkeit aus, wenn sie einen so unverhältnismäßig hohen Aufwand an Kosten und Mühen erfordert, dass auch der wirtschaftlich vernünftig handelnde Liegenschaftseigentümer – wenn er den Schaden selbst zu tragen hätte – den früheren Zustand der Liegenschaft nicht wieder herstellen würde. Davon ist jedenfalls auszugehen, wenn der Sanierungsaufwand dem Dreifachen des Liegenschaftswerts entspricht.

Wasserführende oder verlassene Betten öffentlicher Gewässer sowie deren Hochwasserabflussgebiet sind nur dann öffentliches Wassergut, wenn der Bund als Eigentümer in den öffentlichen Büchern eingetragen ist, die Zweifelsregel des Abs 1 Satz 2 WRG Platz greift oder der Bund das Eigentum an einer solchen Fläche erworben hat, die den in § 4 Abs 2 WRG genannten Zwecken dienlich sein kann. Ist die Grenze zwischen dem Eigentum des Bundes und jenem des Beklagten nicht nach der Naturgrenze zu ziehen und der Bund im Grundbuch nicht als Eigentümer bis zum Ufer eingetragen, muss er den genauen Grenzverlauf seines Bestandes nachweisen, um als Eigentümer des Gewässerbettes festgestellt werden zu können.

Der Unternehmer ist zu einer genauen Detaillierung des Entgeltes für die von ihm erbrachten Einzelleistungen nicht verpflichtet, weil der Besteller durch die Übermittlung der Rechnung nur über die Höhe des vorher nicht fix vereinbarten Entgeltes in Kenntnis gesetzt werden soll. Es genügt, wenn der Unternehmer die von ihm erbrachten Leistungen einzeln anführt und für das Werk ein Gesamtentgelt berechnet, das der Besteller auf seine Angemessenheit überprüfen kann. Werden die für eine Entgeltänderung maßgebenden Umstände durch mündliche Verhandlungen vor Unterfertigung des Werkvertrags festgelegt und im Vertrag mit der Klausel „nach Ausmaß“ umschrieben, steht dies der Annahme eines Einheitspreises nicht entgegen und der Ausnahmefall des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG ist jedenfalls gegeben. Eine Beschränkung einseitiger Mehrforderungen entsprechend § 4 Abs 1 Z 2 BTVG kommt nur bei Vorlieben der Voraussetzungen für die Anwendung des BTVG in Betracht.

Die Verlegung von Versorgungsleitungen im Bereich eines strittigen Weges lassen keinen ausreichend deutlichen rechtsgeschäftlichen Willen in Bezug auf die Einräumung eines Geh- und Fahrtrechts an diesem Weg erkennen. Dies muss umso mehr gelten, wenn seitens des Rechtsvorgängers des dienenden Grundstücks immer darauf hingewiesen wurde, dass eine Verbücherung nicht gewünscht sei, weil es sich um ein obligatorisches Wegerecht handle.

Die für die Hemmung und Unterbrechung von Verjährungsfristen entwickelten Grundsätze sind auch auf Gewährleistungsfristen anzuwenden. Auch die widerwillige Zusage eines (weiteren) Verbesserungsversuchs stellt ein deklaratives Anerkenntnis einer Schadenersatz- bzw Gewährleistungsverpflichtung dar und unterbricht den Lauf der Schadenersatz- bzw Gewährleistungspflicht. Die Gewährleistungspflicht beginnt erst nach Abschluss der Verbesserungshandlung neu zu laufen, auch wenn die Verbesserungsarbeiten erst nach Ablauf der ursprünglichen Gewährleistungsfrist einsetzten.

Für den Beginn der Verjährung ist ausreichend, wenn dem Geschädigten die schädlichen Wirkungen eines Ereignisses bekannt sind, dessen Ursache oder Mitursache ein dem Schädiger anzulastendes Verhalten ist. Das ist der Fall, wenn dem Geschädigten durch eingeholte Gutachten bekannt war, dass die vom Vertragspartner gelieferten Rohre für die konkreten Verhältnisse nicht geeignet waren. Der Geschädigte muss daher zur Widerlegung der Verjährungseinrede ein Vorbringen erstatten, warum ihm trotz des Ergebnisses der Privatgutachten eine Einbringung der Klage mit Aussicht auf Erfolg nicht möglich war.

Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinsamen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten sind ganz allgemein im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden, auch, wenn der Auseinandersetzung eine Vereinbarung der Miteigentümer zugrunde liegt. Dies gilt auch für ein auf eine Benützungsvereinbarung gestütztes Duldungsbegehren.

Grundsätzlich schließt ein Verzicht auf Gewährleistung die Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums nicht aus. Dies muss umso mehr gelten, wenn der Gewährleistungsverzicht mangels Fehlens zugesicherter Eigenschaften nicht greift.

Die sich aus dem Nachbarrecht ergebenden Ansprüche sind durch rein schuldrechtliche Vereinbarungen modifizierbar. Besteht eine Vereinbarung zwischen dem Land und dem Grundeigentümer (Verpächter) dergestalt, dass der Liegenschaftseigentümer einer durch Straßen- und Lärmschutzdammbau durchnässten Liegenschaft auf eigene Kosten eine Drainage errichten soll, kann der Pächter des in Mitleidenschaft gezogenen landwirtschaftlich genutzten Grundstücks keine nachbarrechtlichen Ansprüche gegen das Land geltend machen.

Die vertragliche Verpflichtung zur Zaunerrichtung ist als Reallast anzusehen, welche nicht durch Widersetzen erlöschen kann, weil § 1488 ABGB auf Reallasten nach hA nicht anwendbar ist. Allenfalls kommt eine Verjährung gemäß § 1479 in Frage.

Ob es sich um Leistungen in geringem Umfang handelt, ist in Relation zur Gesamtangebotssumme zu prüfen.

Die Erteilung des Zuschlages hinsichtlich der auf einer Rahmenvereinbarung beruhenden Aufträge setzt das rechtmäßige Zustandekommen der betreffenden Rahmenvereinbarung voraus.

Werden Gesellschafter des Bieters, die diesem ihre Kapazitäten zum Nachweis der Leistungsfähigkeit zur Verfügung stellen, nicht bloß zur Nachweis-, sondern überdies zur Leistungserbringung herangezogen, handelt es um „notwendige“ Subunternehmer.