BBL
Baurechtliche Blätter

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Die alpinen Regionen Österreichs sind in den Höhenlagen im internationalen Vergleich zur Erholung und sportlichen Ertüchtigung leicht zugänglich. Neben technischen Erschließungen, die vor allem für Skigebiete und die Bewirtschaftung von Forst- und Almflächen erforderlich sind, stellt das Schutzhütten- und Wegenetz eine umfassende Beherbergungs- und Weginfrastruktur dar, wie es sie weltweit kein zweites Mal gibt.1 Die Errichtung von Schutzhütten erfolgte dabei vor allem durch Sektionen des Deutschen bzw Österreichischen Alpenvereins zwischen den 1870er und 1930er Jahren. Diese Bauten wurden somit deutlich vor dem heutigen bau- und raumordnungsrechtlichen Regelungsregime errichtet und verlangen nunmehr aufgrund ihrer Lage in ökologisch sensiblen Bereichen bei Zu-/Um- und Neubauten meist eine intensive planerische Betreuung. Im vorliegenden Artikel sollen daher die relevanten raumordnungsrechtlichen Bestimmungen sowie planerischen Probleme im Zusammenhang mit alpinen Schutzhütten aufgeschlüsselt werden.

Von Menschen geschaffene unbewegliche oder bewegliche Gegenstände, die von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller Bedeutung sind, sind nach § 1 Abs 1 DMSG vom Bundesdenkmalamt als Denkmale unter Schutz zu stellen, wenn deswegen ihre Erhaltung im öffentlichen Interesse gelegen ist. Der vorliegende Beitrag untersucht, welche Auswirkungen eine solche Unterschutzstellung im Zivilrecht und insbesondere im Gewährleistungsrecht nach sich zieht.

Der (hier: Wohnungs-) Eigentümer hat einen Rechtsanspruch auf Feststellung des Bestehens eines baurechtlichen Konsenses.

§ 35 Abs 2 nö BauO bietet keine Grundlage dafür, neben dem Abbruch eines Bauwerkes auch die Wiederherstellung eines früheren Zustandes aufzutragen.

„Grünland- Freihalteflächen” sind von jeglicher Bebauung freizuhalten. Auch die Errichtung von Photovoltaikanlagen ist auf „Grünland-Freihalteflächen” unzulässig.

Eigentümer der Liegenschaft sind nur die einzelnen Wohnungseigentümer (bzw Miteigentümer der Liegenschaft), nicht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kommt als Täter einer Verwaltungsübertretung nach § 37 Abs 1 Z 1 nö BauO (hier: Abweichung vom bewilligten Konsens) nicht in Betracht.

Die Aushebung einer Künette für den Sockel einer Einfriedung, die bloß „einige Zentimeter” des Nachbargrundes benötigt, kann die von der Baubehörde bescheidmäßig eingeräumte Erlaubnis zur Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes in einer Breite von 50 cm nicht rechtfertigen.

Baurechtlichen Nachbarn kommt kein Rechtsanspruch auf Einleitung eines Feststellungsverfahren gemäß § 3 Abs 7 UVP-G über die UVP-Pflicht eines Bauvorhabens (hier: Schweinestall) zu. Weiter entfernten Nachbarn (hier: 200 m), denen aufgrund einer einschränkenden Abstandsregelung in der betreffenden BauO (hier: 50 m) keine Parteistellung zukommt, muss gemäß den Bestimmungen der UVP-RL Parteistellung im Baubewilligungsverfahren zuerkannt werden, wenn diese unionsrechtlich zur „betroffenen Öffentlichkeit” (iSd Art 1 Abs 2 UVP-RL) zählen.

Die Änderung der Nutzung eines Stallteiles von Schweinemast (hier: 100 Mastplätze) zu Geflügelzucht (hier: 500 Küken) ist mangels zusätzlicher schädlicher Umwelteinwirkungen nur bauanzeigepflichtig. Nachbarn haben im Bauanzeigeverfahren keine Parteistellung.

Die Frage der Trennbarkeit eines Bauvorhabens stellt nicht allein eine bautechnische Frage dar, die vom Sachverständigen entschieden werden könnte. Die Teilung eines Bauprojekts in die Wiedererrichtung der vom Brand zerstörten Teile (hier: Dachgeschoß) und die Errichtung eines gegenüber dem früheren Konsens geänderten Gebäudeteils (hier: Anhebung des Daches, Errichtung von Dachgaupen) ist auf Grund der Einheit des Projekts nicht zulässig.

Auch bei Bauplatzerklärungen, die vor Inkrafttreten des sbg BGG (am 1.1.1969) erlassen worden sind (hier: im Jahr 1953) und gemäß § 27 sbg BGG fortgelten, sind die Mindestabstände von den Bauplatzgrenzen (und nicht wie zuvor nach der sbg StadtBauO 1886 und 1958 von den Grundstücksgrenzen) zu bemessen.

Der Abbruch von Bauten unter 500 m3 ist nicht baubewilligungspflichtig. Bauten unter 500 m3 unterliegen nicht einem im Bebauungsplan festgelegten Erhaltungsgebot. Nachbarn haben kein subjektiv-öffentliches Recht auf die Erhaltung eines Bestandsobjektes.

Die Widmungskonformität eines Bauvorhabens ist in einer Gesamtbetrachtung des Inhaltes der gesamten Einreichunterlagen zu beurteilen. Für den Fall einer „unrichtigen” Bezeichnung der baulichen Maßnahme bleibt allein der Inhalt der Einreichunterlagen ausschlaggebend. Der Begriff „Apartmenthaus zur touristischen Nutzung” ist im sbg ROG 2009 nicht definiert. Bereits bei einer Ferienwohnung im Gebäude muss von einem „Apartmenthaus zur touristischen Nutzung” (iSd § 30 Abs 4 sbg ROG 2009) ausgegangen werden. Der Begriff „Apartmenthaus zur touristischen Nutzung” muss im Zweifel zu Gunsten der Baufreiheit restriktiv ausgelegt werden. Stehen den Gästen jedoch nicht nur die Apartments zur Verfügung, sondern finden sich im Betriebskonzept auch verschiedene Versorgungseinrichtungen (zB ein Empfangsbereich, eine Rezeption, ein Frühstücksraum und ein Raum für die Unterbringung von Utensilien zur Reinigung der Apartments), kann von einem „Apartmenthaus zur touristischen Nutzung” nicht mehr gesprochen werden. Gewerbliche Apartmenthäuser stellen in der Regel einen „Betrieb“ dar, weil sie eine organisatorische und räumliche Einheit bilden, in der menschliche Arbeitskraft und sachliche Produktionsmittel zusammengefasst werden. Ein „Apartmenthaus zur touristischen Nutzung” (iSd § 30 Abs 4 sbg ROG) stellt auch einen „Betrieb zur gewerblichen Beherbergung” iSd § 31 Abs 5 sbg ROG dar. Für den Ausnahmetatbestand des § 31 Abs 5 Z 1 sbg ROG ist es nicht maßgeblich, ob der Bauwerber über eine entsprechende Gewerbeberechtigung oder über eine Genehmigung für eine gewerbliche Betriebsanlage verfügt.

Ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung ist die Vorschreibung einer Sicherheitsleistung weder auf Antrag des Nachbarn noch von Amts wegen zulässig.

Ein Gebäude im Ausmaß von 11,4 m x 4,8 m mit Sanitäranlage ist keine bewilligungsfreie kleinere Anlage. Ein solches Gebäude dient unzweifelhaft dem längeren Aufenthalt von Personen und ist mit einer Gerätehütte oder einem Gewächshaus nicht vergleichbar.

Die Aufzählung der subjektiv-öffentlichen Rechte eines Nachbarn in § 26 Abs 3 tir BauO ist taxativ. Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Abstandsbestimmungen gegenüber Verkehrsflächen (§ 5 tir BauO) zu.

Die von einem privaten (einem Wohngebäude zugehörenden) Schwimmbecken typischerweise ausgehenden Immissionen haben Nachbarn im „Bauland-Wohngebiet” hinzunehmen.

Der Bauherr darf nicht darauf vertrauen, dass die beauftragte Baufirma das Bauvorhaben konsensgemäß ausführt. Da eine (hier: überschrittene) absolute Höhenlage nur mit speziellen Geräten gemessen werden kann, ist der Bauherr verpflichtet, eine Messung durch einen Fachmann zu veranlassen oder zumindest in die von der Baufirma durchgeführten Messungen zur Überprüfung Einsicht zu nehmen. Die laienhafte Überprüfung des Baufortschrittes auf Konsensmäßigkeit der Bauausführung ist nicht ausreichend.

Werden mehrere Container ohne Baubewilligung aufgestellt, ist – unbeschadet eines allfälligen räumlichen Nahebereiches – die Aufstellung jedes einzelnen Containers gesondert zu bestrafen.

Ein über die gesamte Fassadenbreite reichendes Stabgeländer (hier: senkrechte Stäbe mit einem Durchmesser von 10 mm im Abstand von jeweils 12 cm), von dem aufgrund der Lichtdurchlässigkeit keine schattenbildende Beeinträchtigung ausgeht, ist bei der Berechnung der Mindestabstandsflächen nicht zu berücksichtigen.

Da die Flächenwidmung „Betriebsbaugebiet” nicht dem Immissionsschutz dient, vermittelt sie Nachbarn auch kein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Flächenwidmung.

Die Enteignung eines Grundstücksteiles in Form eines rechtwinkeligen Dreiecks ist – angesichts der Aufteilungsregelung gemäß § 53 Abs 3 wr BauO („senkrecht zur Bau- oder Straßenfluchtlinie”) – ohne besondere Begründung rechtswidrig. Die Aufrundung der ermittelten Grundfläche von 45,58 m2 auf 46 m2 ist aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unzulässig.

§ 37 Abs 4 WEG 2002 ist bei sukzessivem Abverkauf von Wohnungen durch den Wohnungseigentumsorganisator auch dann anzuwenden, wenn die erstmalige Begründung des Wohnungseigentums ohne Einsatz eines Gründungshelfers im Sinn des § 49 Abs 2 WEG 2002 erfolgte oder kein vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers begründet wurde.

Auf § 928 erster Satz ABGB kann sich der Veräußerer nicht berufen, weil auch ein in die Augen fallender Zustand des Kaufobjekts im Falle einer ausdrücklichen Zusage der Lastenfreiheit die Gewährleistungspflicht nicht aufhebt. Denn in einem solchen Fall kann sich der Erwerber auf die Zusage des Veräußerers verlassen und von einer näheren Prüfung des Objekts Abstand nehmen.

Die Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf ein diesem zugeordnetes Zubehörobjekt (KFZ-Abstellplatz) setzt voraus, dass sich die Zuordnung unzweifelhaft aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden, also entweder durch die eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt.

Offenkundige, auf einem gültigen – auch konkludent geschlossenen – Servitutsbestellungsvertrag beruhende, nicht verbücherte Servituten muss der Erwerber übernehmen, auch zulässige Eigentümerservituten durch Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient. Hat das Gericht im Vorprozess einen unberechtigten Eingriff in das Eigentumsrecht der Voreigentümer wegen der konkludenten Einräumung einer außerbücherlichen offenkundigen Dienstbarkeit verneint, so erstreckt sich die Rechtskraft des Urteils auch auf die Einzelrechtsnachfolger. Ein Gutglaubenserwerb der Einzelrechtsnachfolger kommt bei offenkundiger Dienstbarkeit nicht in Betracht.

Eine Einschränkung der Servitut kommt ohne zumindest schlüssige Zustimmung des Berechtigten nur bei nachträglicher wesentlicher Änderung der Umstände in Frage, die klar für eine stärkere Berücksichtigung der Interessen des Verpflichteten sprechen. Liegen solche Interessen nicht vor, muss der Berechtigte die Absperrung eines Weges nicht dulden, auch wenn ihm die Schlüssel für die Absperrung ausgefolgt wurden.

Der Druck, den über die vereinbarte Höhe aufgeschüttetes Erdreich auf die Grenzmauer des Nachbarn ausübt, ist als unmittelbare Zuleitung zu qualifizieren. Der Anspruch auf Unterlassung umfasst auch das Recht, vom Verpflichteten die Beseitigung des gesetzwidrigen Zustands zu verlangen, wobei die Art, wie dies zu geschehen hat, dem Verpflichteten überlassen bleibt. Ohne Bedeutung ist, ob die Mauer durch eine im Rahmen der Vereinbarung bleibende Aufschüttung auch die Drucksituation zum Nachteil der Mauer verändert hätte und ob die Mauer aufgrund ihrer Bauweise bereits vorher Mängel aufgewiesen hat bzw als Stützmauer ungeeignet ist

War die Verletzung von Informationspflichten des Maklers über ein im Hochwassergebiet gelegenes Grundstücks ursächlich für den Kaufentschluss, kann der Käufer vom Makler den Vertrauensschaden begehren, der in Zahlung eines erhöhten Kaufpreises bestehen kann, der aber freilich auch das Recht auf Rückabwicklung des getätigten Grundstückskaufs gegenüber dem Verkäufer beinhaltet, weil dem Verkäufer das schuldhafte Verhalten des Maklers zuzurechnen ist. Bebaut der Käufer nach Kenntnis der Sachlage das Grundstück und entstehen ihm durch die Lage im Hochwassergebiet Mehrkosten beim Bau, sind diese nicht vom Makler oder vom Verkäufer verursacht. Ein Ersatz der Baumehrkosten als positives Erfüllungsinteresse steht bei Aufklärungsverletzung gegen den Makler und den Verkäufer nicht zu.

Ein Risikoausschluss von Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Planung und Finanzierung von genehmigungspflichtigen Bauvorhaben und des Grundstückserwerbs stehen, umfasst auch Streitigkeiten um Aufklärungs- und Beratungsfehler der Kreditgeberin im Zuge der Stop-Loss-Order in Verbindung mit der Finanzierung eines Bauvorhabens.

Der Risikoausschluss für Ansprüche aus Gewährleistung und Ansprüche auf Erfüllung von Verträgen und die an die Stelle der Erfüllung tretende Ersatzleistung (Erfüllungssurrogat) umfasst auch Ansprüche auf die Kosten der Mängelbehebung. Hinsichtlich der Mängelbeseitigungskosten sind aber nur jene Kosten vom Risikoausschluss umfasst, die ausschließlich der Verbesserung der bedungenen Werkleistung dienen. Folgeschäden, die durch die mangelhafte Werkleistung an anderen Sachen eingetreten sind, sind von der Versicherung gedeckt.

Sind durch massiv erhöhte Staubimmissionen wegen eines Kraftwerksbaus im Gewerbegebiet, welche aufgrund baubehördlicher Genehmigung zu erdulden sind, einem KFZ-Reparaturbetrieb durch Erschwerung von Lackierarbeiten bzw das Ausbleiben von Kunden Vermögensschäden entstandenen, ist im Rahmen des § 364a ABGB das gesamte subjektive Interesse, somit auch der entgangene Gewinn zu ersetzen.

Ein Verbraucher, der auf einer einmal im Jahr stattfindenden Messe mit einem Aussteller einen Vertrag schließt, ist aufgrund der mangelnden Überrumpelungsgefahr psychologisch in keiner anderen Situation als in einem stationären Geschäftslokal des Unternehmers. Es liegt sohin kein Auswärtsgeschäft iSd § 3 Z 3 FAGG vor, das einen Vertragsrücktritt gemäß § 11 Abs 1 FAGG rechtfertigen würde. Eine Klausel in AGB, die eine pauschale Stornogebühr von 20 % des Kaufpreises bei unbegründetem Vertragsrücktritt durch den Käufer festlegt, ist für den Verbraucher gröblich benachteiligend und daher nichtig.

Eine nicht branchenübliche Vertragsklausel, nach welcher für zusätzliche Leistungen des Werkunternehmers, deren Notwendigkeit für diesen nicht vorhersehbar war, kein Entgelt gebührt, ist ungewöhnlich iSd § 864a ABGB und daher unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn sich die Klausel nicht in den wesentlichen Vertragsbestimmungen findet, in denen auch die Zusatzleistungen geregelt sind, sondern in einem eigenen späteren Punkt mit der Überschrift „Zur Vermeidung von Missverständnissen“. Hat ein Mitarbeiter der örtlichen Bauaufsicht den Werkbesteller bereits bei Vergabeverhandlungen vertreten, sodass die Ergebnisse Vertragsinhalt wurden, konnte der Werkunternehmer davon ausgehen, dass der Mitarbeiter auch später zur wirksamen Beauftragung von erforderlich gewordenen Zusatzarbeiten befugt war.

Öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die dem Bauherrn die Bestellung eines der Baubehörde gegenüber verantwortlichen Bauführers auftragen, bezwecken den Schutz der Allgemeinheit vor den Gefahren der Bauführung und nicht die Vermeidung von Vermögensschäden des Bauherrn aufgrund von Mängelschäden. Adressat einer Warnung nach § 1168a ABGB ist grundsätzlich der Werkbesteller selbst, sie kann aber auch gegenüber einem vom Werkbesteller zumindest schlüssig bevollmächtigten Architekten wirksam ausgesprochen werden. Nur wenn die Befugnisse einer vom Besteller verschiedenen Person unklar sind, ist im Zweifel auch der Werkbesteller selbst zu warnen.

Bei behebbaren Mängeln kann der Übernehmer außer bei Rechtsmissbrauch oder Verweigerung der notwendigen Mitwirkung die gesamte Gegenleistung bis zur vollständigen Mängelbehebung zurückbehalten. Eine Klausel, wonach der Verbraucher nur den für die Mängelbehebung notwendigen Betrag zurückhalten kann, ist gemäß § 6 Abs 1 Z 6 KschG unwirksam. Deshalb darf der Käufer einer Eigentumswohnung zur Sicherung seines Mängelbehebungsanspruchs die vom Verkäufer anstelle des vereinbarten Haftrücklasses übergebene Bankgarantie in Ausübung seines Leistungsverweigerungsrechts zur Gänze abrufen, auch wenn der abgerufene Betrag den konkret erforderlichen Mängelbehebungsaufwand übersteigt und der Kaufvertrag die Bestimmung enthält, dass der Haftrücklass nur bis zur Höhe der tatsächlichen Behebungskosten zusteht.

Ein Feststellungsbegehren auf Ersatz zukünftiger Schäden unterbricht die Verjährung aller zu diesem Zeitpunkt schon entstandenen aber noch nicht bezifferbaren Schadenersatzansprüche, nicht aber die Verjährung bereits fälliger Ansprüche, die mit Leistungsklage geltend gemacht werden könnten. Die Unterbrechungswirkung eines Feststellungsbegehrens bezieht sich allerdings auch auf Ansprüche, die während des Prozesses bezifferbar und fällig werden. Die spätere Einschränkung des Feststellungsbegehrens unter gleichzeitiger Ausdehnung des Leistungsbegehrens hat zur Folge, dass sich die Unterbrechungswirkung des Feststellungsbegehrens auch auf ein Leistungsbegehren bezieht, das erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erhoben wurde. Voraussetzung dafür ist, dass der nunmehr im Leistungsbegehren geltend gemachte Anspruch mit dem dem Feststellungsbegehren zugrundeliegenden Anspruch identisch ist.

Bei Ablehnung eines nicht erforderlichen Subunternehmers durch den Auftraggeber verbleibt das Angebot im Vergabeverfahren.

Dem Antragsteller kommt im Feststellungsverfahren kein Antragsrecht betreffend die Verhängung einer Geldbuße zu.

Wurde das Angebot der Antragstellerin rechtskräftig ausgeschieden, kommt ihr hinsichtlich der nachfolgenden Zuschlagserteilung keine Antragslegitimation zu.